3 สมาคมอสังหาฯร่วมกับ กทม.เปิดเวทีส่องทิศทาง EIA กทม. 2024 หวังปลดแอกการลงทุน คอนโดฯ ปีละ 2.5-3 แสนล้าน ข้อเสนอท่วมทั้งลดการใช้ดุลพินิจของเจ้าหน้าที่รัฐ จัดทำคู่มือปฏิบัติ หรือ Code of Conduct เป็นมาตรฐานเดียว ร่นเวลาพิจารณาจาก 5 ปีเหลือปีเดียว "ต่อศักดิ์" ประธานที่ปรึกษาผู้ว่าฯชัชชาติขานรับ ทำทันที แจง กทม.เตรียมผลักดันคู่มือ EIA ใช้จริงในปี 2568 นี้

         ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เผชิญศึกหลายด้านจากปัญหาเศรษฐกิจตกต่ำยาวนาน นอกจากต้องรับมือกับปัญหากำลังซื้อถดถอยแล้ว ผู้ประกอบการยังต้องรับมือกับปัญหาการขอใบอนุญาตเพื่อพัฒนาโครงการ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่พบว่าจะต้องติดต่อ 8 หน่วยงาน 9 ใบอนุญาต ในจำนวนนี้มีประเด็นการขออนุมัติรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA-Environment Impact Assessment รวมอยู่ด้วย

         ล่าสุดทาง 3 สมาคมวงการพัฒนาที่ดิน ได้แก่ สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ร่วมกับกรุงเทพมหานคร (กทม.) จัดสัมมนาหัวข้อ "ทิศทาง EIA กทม. 2024" เพื่อแสวงโอกาสร่วมกันทั้งภาครัฐและเอกชน ในการจัดทำมาตรฐานการขออนุญาต EIA ลดการใช้ดุลพินิจในการพิจารณา และใช้แบบฟอร์ม ที่เป็นมาตรฐานเดียวกัน เพื่อให้มีความโปร่งใสสำหรับเจ้าหน้าที่รัฐ และอำนวยความคล่องตัว หรือ Ease of Doing ให้กับภาคเอกชน ในการติดต่อราชการ

         เสนอทำ Code of Conduct

         นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า จากการรวบรวมข้อคิดเห็นของสมาชิกทั้ง 3 สมาคม สามารถแบ่งปัญหา EIA ได้เป็น 2 เรื่องหลักคือ ปัญหาเชิงโครงสร้าง กับปัญหาในขั้นตอนปฏิบัติ โดยมีข้อเสนอเกี่ยวกับการพิจารณาอนุมัติ EIA ดังนี้

         "ปัญหาเชิงโครงสร้าง" มี 3 ประเด็นสำคัญ ได้แก่ 1.เสนอให้จัดทำ Code of Conduct หรือแนวปฏิบัติที่มีลักษณะเป็นคู่มือให้เอกชนสามารถปฏิบัติให้ถูกต้องตามกฎหมายได้โดยง่าย โปร่งใส และเป็นธรรม เนื่องจากปัจจุบันการพิจารณา EIA มีโมเดลที่ผู้พิจารณา คือ "คชก.-คณะผู้ชำนาญการ" องค์ประกอบมาจากส่วนราชการที่เกี่ยวข้อง อย่างไรก็ตาม การพิจารณา EIA ของ คชก. ที่มีถึง 8 คณะ จะเห็นว่าไม่ได้มีมาตรฐานเดียวกัน

         ดังนั้น จึงเสนอให้จัดทำ Code of Conduct 2 ด้านด้วยกัน คือ 1.1 ด้านโครงสร้างและมาตรฐาน แบ่งตามไซซ์ตัวอาคาร โดยอาคารขนาดใหญ่ที่มีพื้นที่เกิน 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป ให้จัดทำเป็น Full Code of Conduct ส่วนอาคารขนาดเล็กต่ำกว่า 10,000 ตารางเมตร ให้จัดทำเป็น Mini Code of Conduct

         1.2 ด้านระยะเวลา เสนอให้มีกำหนดเวลาที่ชัดเจน เนื่องจากการขออนุมัติ EIA ที่ผ่านมา แต่ละโครงการได้รับอนุมัติช้า-เร็วแตกต่างกันเป็นอย่างมาก บางเคสใช้เวลานานถึง 3-4 ปี โดยเสนอให้ใช้รูปแบบเดียวกับการพิจารณา ใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน ซึ่งเคยประสบปัญหาคล้ายคลึงกันในอดีต ต่อมามีการจัดระบบระเบียบการพิจารณา จนกระทั่งสามารถกำหนดเวลาในการอนุมัติใบอนุญาตได้รวดเร็ว และมีมาตรฐานที่ปฏิบัติตามได้ง่าย เพราะมีความชัดเจนในแต่ละขั้นตอนที่จะต้องปฏิบัติ

         จัดระเบียบหัวข้อพิจารณา EIA

         2.EIA Category หรือรายการหัวข้อที่เอกชนต้องนำเสนอให้พิจารณา EIA พบว่ามีรายละเอียดปลีกย่อยจำนวนมาก ข้อเสนอให้จัดระเบียบ 14 หัวข้อ ดังนี้

         2.1 สภาพภูมิอากาศ สภาพภูมิประเทศ 2.2 ธรณีวิทยา ทรัพยากรดินและน้ำ 2.3 ทรัพยากรชีวภาพ บนบกและในน้ำ 2.4 การใช้น้ำ การจัดการน้ำเสีย การป้องกันน้ำท่วม 2.5 การจัดการขยะมูลฝอย 2.6 การใช้พลังงานและไฟฟ้า 2.7 เสียง ความสั่นสะเทือน และสภาพภูมิอากาศ

         2.8 การจราจร 2.9 การใช้ประโยชน์ที่ดิน 2.10 การป้องกันอัคคีภัย และภัยธรรมชาติ 2.11 สังคมและเศรษฐกิจ 2.12 การมีส่วนร่วมของประชาชน 2.13 สุนทรียภาพ ทัศนียภาพ 2.14 ผลกระทบ การบดบังแดดและทิศทางลม

         เคลียร์ปมโลกแตก กม.ขัดแย้งกัน

         3.ในกรณีที่กฎหมายมีข้อขัดแย้งกัน ควรกำหนดเกณฑ์พิจารณาว่า กฎหมายหรือกฎระเบียบข้อใดเหนือกว่ากัน ยกตัวอย่าง 3.1 ในระหว่างการยื่นขออนุมัติ EIA มีการขออนุญาตก่อสร้างสำนักงานขาย (Sales Office) ควบคู่กันไปด้วย ซึ่งการพิจารณาตามกฎหมายควบคุมอาคารได้รับอนุมัติให้สร้างสำนักงานขายได้ แต่ปรากฏว่าข้อพิจารณาของ EIA ไม่เปิดให้สร้างสำนักงานขายในระหว่างที่ยังไม่ได้รับอนุมัติ EIA

         3.2 ที่จอดรถกระเช้าดับเพลิงในโครงการ ขนาด 8x16 เมตร ซึ่งไม่มีข้อกำหนดในกฎหมายควบคุมอาคาร (กฎหมายก่อสร้าง) แต่หลักเกณฑ์พิจารณา EIA บังคับให้จัดเตรียมไว้ โดยไม่ได้กำหนดการจัดพื้นที่ที่ชัดเจน

         3.3 ที่จอดรถ EV ซึ่งเป็นจุดชาร์จรถยนต์ไฟฟ้า หรือ EV Charger กฎหมายควบคุมอาคารอนุญาตให้นับรวมกับที่จอดรถของโครงการได้ แต่เกณฑ์พิจารณา EIA ไม่ให้นับรวม เป็นต้น

         7 ข้อปฏิบัติลดการใช้ดุลพินิจ

         นายประเสริฐกล่าวว่า สำหรับ "ปัญหาในขั้นตอนปฏิบัติ" ทาง 3 สมาคม อสังหาฯเสนอ 7 ข้อ ดังนี้

         1.การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมแต่ละหัวข้อ ควรมีมาตรการระบุที่ชัดเจนเป็นมาตรฐานเดียวกัน

         2.คณะกรรมการ คชก. ควรพิจารณาเฉพาะด้านที่ตนเองเชี่ยวชาญ เพื่อประสิทธิผลสูงสุดในประเด็นนั้น ๆ

         3.การปรับปรุงแบบสอบถามทางด้านสังคมให้กระชับแต่ครอบคลุม เพื่อให้ผู้เกี่ยวข้องและผู้อาจได้รับผลกระทบ สามารถแสดงความคิดเห็นผ่านแบบสอบถามได้โดยสะดวก และมีประสิทธิภาพเป็นวงกว้าง

         4.การลดจำนวนเอกสารนำส่งฉบับจริง เสนอให้เพิ่มการส่งไฟล์อิเล็กทรอนิกส์ เพื่อความสะดวกของ คชก.ในการจัดเก็บ ที่สำคัญ เป็นการร่วมกันอนุรักษ์ สิ่งแวดล้อมอีกด้วย

         5.เสนอให้มี "ระเบียบการ" ที่ชัดเจน กรณีเจ้าของที่ดินข้างเคียงไม่ให้ความร่วมมือ เพื่อรักษาสิทธิประชาชนทุกคนโดยเสมอภาค ในการใช้ประโยชน์ที่ดินของตนเองตามกฎหมาย ไม่เกิดการรอนสิทธิของประชาชน

         6.เสนอให้การพิจารณา EIA ต้องกำหนดมาตรการที่สามารถปฏิบัติได้จริง และมีประสิทธิภาพเป็นปัจจุบัน เพื่อสอดคล้องกับสภาพสังคม และ สิ่งแวดล้อมในปัจจุบัน

         และ 7.เสนอให้มีเกณฑ์การพิจารณาพื้นที่สีเขียวภายในอาคาร นอกเหนือจากพื้นที่ภายนอก เพื่อให้สอดคล้องกับการดำรงชีวิตจริงในปัจจุบันของประชาชนผู้ใช้อาคาร

         กทม.ขานรับทำคู่มือใช้ปี'68

         นายต่อศักดิ์ โชติมงคล ประธาน ที่ปรึกษาผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร (นายชัชชาติ สิทธิพันธุ์) กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า กทม.รับมอบภารกิจพิจารณา EIA ตั้งแต่ปี 2549 อย่างไรก็ตาม กระบวนการทำงานยังต้องประสานงานกับทุกหน่วยราชการที่เกี่ยวข้องซึ่งมีจำนวนมาก ทำให้ยังมีประเด็นการทำงานที่ใช้ดุลพินิจ แตกต่างกัน การสัมมนาครั้งนี้จะทำให้การต่อจิ๊กซอว์เพื่อแก้ปัญหาพิจารณา EIA ล่าช้าในอดีต มีความสมบูรณ์มากยิ่งขึ้น

         เป้าหมายของ กทม. ต้องการผลักดัน ให้มี Code of Conduct ที่ใช้เป็นฟอร์แมตเดียวกันในการทำงานร่วมกับทั้งรัฐและเอกชน หลังจากนี้จะนำ ข้อมูลที่เป็นการระดมข้อคิดเห็นจากผู้ประกอบการเอกชนทุกภาคส่วน ทั้งเจ้าของโครงการ บริษัทที่ปรึกษา ภาคประชาชน นำมารวบรวมบูรณาการข้อมูลกับภาครัฐ แล้วจัดทำแนวปฏิบัติที่ดี หรือ Code of Conduct ฉบับสมบูรณ์ สำหรับเป็นคู่มือในการขออนุมัติและการพิจารณา EIA โดยตั้งเป้า จะสามารถนำมาใช้ได้จริงอย่างเป็น รูปธรรมภายในปี 2568 นี้

         "ประเด็น EIA อยู่ในความสนใจของเราตั้งแต่ก่อนเลือกตั้งผู้ว่าราชการ กทม.แล้ว ในตอนนั้นทีมชัชชาติมีการทำสำรวจข้อร้องเรียนทุกด้าน ซึ่ง EIA เป็นหัวข้อที่คนร้องเรียนจำนวนมาก วันนี้มีโอกาสได้ทำ ซึ่งผมดีใจมากเพราะได้เข้ามาคลุกวงใน และดีใจที่เรามีเทคโนโลยีดิจิทัล มี Chat GPT ที่จะเข้ามาช่วย ทำให้กระบวนการสื่อสารในการขอ EIA ทำได้รวดเร็ว และโปร่งใสมากขึ้น จากเดิมต้องทำสำเนา 15 ชุด ชุดละ 1 กก. เร็ว ๆ นี้คาดหวังว่าจะเหลือเพียง 1 ไฟล์" นายต่อศักดิ์กล่าว

         ป่วนลงทุนคอนโดปีละ 3 แสน ล.

         แหล่งข่าวผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายหนึ่งกล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ความสำคัญของ EIA ในการระบบเศรษฐกิจ คำนวณเป็นตัวเลขการลงทุนพบว่า เฉพาะพื้นที่ กทม.มีการลงทุนพัฒนาโครงการบ้านและคอนโดมิเนียมเฉลี่ยปีละ 6 แสนล้านบาท ในกรณีนี้บ้านจัดสรรมีการขอ EIA จำนวนน้อยมาก

         จุดโฟกัสจึงมาตกอยู่กับโครงการคอนโดฯที่มีการลงทุนเฉลี่ยปีละ 2.5-3 แสนล้านบาท ในขณะที่กระบวนการพิจารณาที่ล่าช้า บางโครงการใช้เวลาขออนุมัตินานถึง 5 ปี แต่ซื้อที่ดินมาเก็บไว้ในมือแล้ว ทุกอย่างจึงเป็นต้นทุนของ ผู้ประกอบการ และสุดท้ายก็ต้องมา บวกเพิ่มในราคาขายที่ผู้บริโภค หรือ ผู้ซื้ออสังหาฯเป็นคนรับภาระ

         นอกจากนี้ ต้นทุนการขออนุมัติ EIA ก็แพงขึ้นทุกวัน จากเดิมฉบับละ 8-9 แสนบาท ปัจจุบันเนื่องจากมีข้อกำหนดใหม่ ๆ งอกเพิ่มเติมมาเรื่อย ๆ โดยมีรายละเอียดที่ต้องศึกษาเพิ่มเติม 14 รายการ ทำให้ต้นทุนค่าจ้างที่ปรึกษาเพิ่มเป็น 4-5 ล้านบาทต่อ 1 โครงการ ดังนั้นถ้าสามารถลดภาระการศึกษาลงไปได้ โดยจัดทำคู่มือปฏิบัติที่เป็นมาตรฐานเดียวกันก็จะดีมาก

         รวมทั้งในด้านเวลา เพราะการขออนุมัติ EIA ในพื้นที่กรุงเทพฯ มีการพิจารณาโดยคณะผู้ชำนาญการ กรุงเทพมหานคร ชื่อย่อ "คชก.กทม." ในขณะที่พื้นที่กรุงเทพฯกว้างใหญ่ การพิจารณาของ คชก.กทม. แต่ละชุดก็ไม่เหมือนกัน เฉลี่ยส่วนใหญ่ใช้เวลารอนานหลัก 1-2 ปี บางโครงการใช้เวลาถึง 5 ปี โดยความต้องการที่ภาคเอกชนอยากเห็นคือใช้เวลาพิจารณาและอนุมัติไม่เกิน 1 ปี ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพสำหรับเอกชน