เพิ่มความเสี่ยงพับโครงการใหม่

         ภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ ของไทยค่อยๆ ลดแรงเติบโตลงไปเรื่อยๆ สะท้อนจากตัวเลขจีดีพีของไทยไตรมาส 1 ปี 2567 ที่ 1.5% โตน้อยที่สุดในภูมิภาคอาเซียน บวกกับปัญหาหนี้เกินตัวของคนในประเทศที่เพิ่มสูงขึ้นจนกลายเป็นประเด็นทำให้นโยบายการเงินที่ไม่สามารถผ่อนคลายมาตรการ LTV ได้ซักที

         มาตรการดังกล่าว ควบคุมสินเชื่อ ที่กำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio) เป็น 100% ปัจจุบันเปิดทางให้สถาบันการเงินจะให้กู้ ได้ 100% เฉพาะบ้านหลักแรก และมีการ ดำเนินมาตรการมาแล้วไม่ต่ำกว่า 2 ปี ท่ามกลางดอกเบี้ยทรงตัวระดับสูง การปฏิเสธ สินเชื่อเพิ่มขึ้นทำให้เริ่มมีเสียงเรียกร้อง ให้ผ่อนปรนมากขึ้นแต่ยังไม่เป็นผล

         ภาครัฐเริ่มมีแนวคิดปรับแก้ไขกฎหมายให้ต่างชาติเช่าที่ดินได้นานขึ้นจาก 50 ปี เป็น 99 ปี และการถือกรรมสิทธิ์ห้องชุด เพิ่มสัดส่วนจาก 49% เป็น 75% ซึ่งแนวทางมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจให้มีการหมุนเวียนมากขึ้นโดยไม่กระทบเรื่องอาณาเขต สิทธิสภาพบนพื้นดินของคนไทย และ ไม่ได้เป็นนโยบายขายชาติ เพราะพื้นที่ สิทธิสภาพ สิทธิอาณาเขตบนพื้นดิน ของไทยไม่ได้หายไป

         แนวคิดดังกล่าวไม่ได้เป็นการให้ สิทธิขาดกับต่างชาติ เพียงแต่เป็นการเปิดช่อง ให้มีกลไกในการที่จะจูงใจให้มีการเข้ามา ถือครองมากขึ้น แต่ไม่ได้มอบสิทธิ ในการออกเสียงของนิติบุคคล ไม่ใช่ว่าต่างชาติ เข้ามาถือครองแล้ว จะเปลี่ยนสภาพจากห้องชุด เป็นโรงแรม หรือเป็นอาคารประเภทอื่นได้จากปัจจุบันให้สิทธิการเช่ากับคนต่างชาติ เป็นปกติ ที่ 30 ปี บางพื้นที่ที่มีกฎหมายพิเศษก็อยู่ที่ 50 ปี และต่อได้อีก 50 ปี

         อย่างไรก็ตามสถานการณ์ ธุรกิจอสังหาฯ เข้าโหมดอ่อนแอจากตัวเลขยอดขาย (Presale) บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) ฟิลลิป (ประเทศไทย) ประเมินดีมานด์ต่างชาติเติบโตแต่ไม่สามารถชดเชยดีมานด์ ในประเทศที่อ่อนตัว ไตรมาส 1 ปี 2567 ถูกกดดันจากภาวะดอกเบี้ยและหนี้ครัวเรือน ที่อยู่ในระดับสูง การขยายตัวของจีดีพี1.5% ลดลงจากไตรมาส 4 ปี 2566 ที่ 1.7% มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ทั่วประเทศลดลง y-y จากทั้งแนวราบและแนวสูง

         โดยลดลงทุกภูมิภาคแต่มีภูเก็ตที่มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นทั้งแนวราบ และอาคารชุดหากแยกมาดูในส่วนของ แนวราบระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 23.4% ของแนวราบ ทั้งหมด ยังมีการเติบโต +9.9%y-y ขณะที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท อ่อนตัว y-y ทุกระดับราคา ส่วนคอนโดในช่วงระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เติบโต y-y

         ปีนี้ยังมีปัจจัยบวกต่างชาติเพิ่มขึ้นโดยเฉพาะพม่า จากความไม่สงบในประเทศเป็นชาติที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 สัดส่วน 12.3% รองจากจีนที่สัดส่วน 42.0% ของมูลค่า เฉพาะชาวต่างชาติที่โอนกรรมสิทธิ์ แต่เป็นชาติที่มีอัตราเติบโตมากสุด ที่ 344.1%y-y แต่สัดส่วนของชาวต่างชาติรวมที่โอนห้องชุดคิดเป็น 30% ของมูลค่า โอนห้องชุด ถือว่ายังน้อยอยู่ ไม่สามารถชดเชยกับดีมานด์ส่วนใหญ่จากในประเทศที่อ่อนตัว

         การลดลงของอุปสงค์โดยรวมจะส่งผลต่อการชะลอตัวของอุปทาน เนื่องจากตลาดมี Absorption rate ที่สูงขึ้นการขอใบขออนุญาตจัดสรรที่ดิน (โครงการใหม่ๆ) มีการชะลอตัวมาจากจังหวัดหลักๆ เช่น กรุงเทพฯ นนทบุรี ชลบุรี ระยอง เป็นต้น

         ผลประกอบการ ไตรมาส 1 ปี 2567 อ่อนตัว กังวัลต่อแผนเปิดโครงการใหม่บริษัทอสังหาฯ ส่วนใหญ่ในไตรมาสแรกผลประกอบการอ่อนตัว y-y และ q-q ทำให้ "กังวลต่อแผน เปิดโครงการในปีนี้อาจไม่เป็นไปตามเป้า และงบซื้อที่ดินที่อาจลดลงจะกระทบ ต่อแผนเปิดโครงการในปีถัดๆ ไป"

         หุ้นในกลุ่มอสังหาฯปรับตัวลงมา อย่างต่อเนื่อง มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจำนองยังไม่เพียงพอในการกระตุ้น ภาคอสังหาฯ ขณะที่บริษัทที่มีธุรกิจโรงแรมอย่าง LH ได้ประโยชน์จาก high season มีนักท่องเที่ยวเข้ามามากขึ้น ธุรกิจโรงแรมช่วยพยุงธุรกิจอสังหาฯที่อ่อนตัวทำให้ กำไรสุทธิไตรมาส1 ปี 2567 อ่อนตัว น้อยกว่าอุตสาหกรรม ไตรมาส 2 ปี 2567 ตลาดอสังหาฯยังคงอ่อนตัวต้องพึ่งปัจจัยเฉพาะตัวของบริษัท

         ไตรมาส 2 ปี 2567 ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ยังคงซบเซาและไร้มาตรการกระตุ้น อย่างเพียงพอ แต่บางบริษัทจะมีแนวโน้ม ยอดขายและยอดโอนฟื้นตัวขึ้น q-q จากปัจจัย เฉพาะตัวได้จากมูลค่าเปิดโครงการ เพิ่มมากขึ้นและเริ่มมีคอนโดฯครบกำหนดโอนเข้ามาเพิ่มอย่าง AP, SPALI, ORI ทางฝ่ายชอบ AP มากสุดในช่วงไตรมาส 2 ปี 2567 เปิดโครงการมูลค่าสูงที่สุดในปีสูงขึ้น y-y และ q-q และมีคอนโดฯครบกำหนดโอนเข้ามาเพิ่ม 2 โครงการ ทำให้แนวโน้มยอดขายยอดโอนฟื้นตัว q-q ได้ชัดเจนกว่าผู้ประกอบการรายอื่นและยังเป็นหนึ่งในบริษัทที่ได้ประโยชน์จากข่าวในช่วงนี้

         หากมีการกระตุ้นอสังหาฯแก้ไขกฎหมายต่างชาติถือครองอาคารชุดเป็น 75% (เดิม 49%) เนื่องจากมีคอนโดฯที่อยู่ในพื้นที่ ความต้องการของชาวต่างชาติแต่ด้วยภาพรวมของกลุ่มอสังหาฯที่อ่อนตัวในปีนี้คาดการณ์กำไรปี 2567 ของอุตสาหกรรม -6.8% y-y ปรับลดคำแนะนำเป็น "ลงทุนเท่าตลาด"