เตือนให้ต่างชาติถือคอนโดฯ75%ต้องรอบคอบ

         หลังจากสำนักเลขาธิการคณะรัฐมนตรี (สลค.) มีประกาศสำเนาด่วนที่สุด เรื่องมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ ถึงนายอนุทิน ชาญวีรกูล รมว.มหาดไทย โดยมีเป้าหมายที่การยกระดับประเทศไทยไปสู่ศูนย์กลางเมืองแห่งอุตสาหกรรมระดับโลก (Thailand Vision) ซึ่งเป็นหนึ่งในมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจระดับมหภาค เพื่อดึงดูดนักลงทุนเข้ามาลงทุนในประเทศ และส่งเสริมการเข้ามาทำงานของชาวต่างชาติที่มีศักยภาพ

         โดยให้กระทรวงมหาดไทยศึกษาความเป็นไปได้ และทบทวนการกำหนดระยะเวลาของทรัพย์อิงสิทธิตามพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 โดยกำหนดให้ทรัพย์อิงสิทธิมีกำหนดเวลาได้ไม่เกิน 99 ปี การพิจารณาทบทวนหลักเกณฑ์กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการให้สิทธิคนต่างด้าวสามารถถือ กรรมสิทธิ์ในห้องชุด จากเดิมไม่เกิน 49% เป็นไม่เกิน 75% ซึ่งอาจมีการกำหนดเงื่อนไขอื่น ที่เกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการของนิติบุคคลอาคารชุด เช่น การจำกัดสิทธิการออกเสียงของคนต่างด้าว และนิติบุคคลต่างด้าวที่ได้เข้ามาถือกรรมสิทธิ์ในภายหลังจากที่เกินอัตราส่วน 49%

         ซึ่งหากมีความจำเป็นต้องตราหรือแก้ไขปรับปรุงกฎหมายเพื่อรองรับการดำเนินมาตรการดังกล่าว ให้กระทรวงมหาดไทยเร่งดำเนินการตามขั้นตอนให้แล้วเสร็จโดยเร็ว โดยจะต้องปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมาย ระเบียบ และหลักเกณฑ์ที่เกี่ยวข้องอย่างเคร่งครัดก่อนเสนอ ครม.โดยเร็ว

         เชื่อแก้ กม.เช่าที่ดินดึงดูดทุนอสังหาฯต่างชาติ

         นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า การที่คณะรัฐมนตรีมีมติให้กระทรวงมหาดไทยไปศึกษาความเป็นไปได้ เพื่อหาทางปรับแก้กฎหมาย 2 ฉบับเพื่อให้ออกมาช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ที่กำลังประสบปัญหาชะลอตัวรุนแรงในตอนนี้ ซึ่งมาตรการนี้เป็นมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจทางอ้อมที่รัฐบาลมองไว้ แบบนั้น โดยการปรับแก้กฎหมายที่กล่าวไปแล้วนั้นเกี่ยวข้องกับ 2 เรื่องดังนี้

         1. การพิจารณาทบทวนการกำหนดระยะเวลาของทรัพย์อิงสิทธิตามพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 โดยกำหนดให้ทรัพย์อิงสิทธิมีกำหนดเวลาได้ไม่เกิน 99 ปี

         2. การพิจารณาทบทวนหลักเกณฑ์ กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการให้สิทธิคนต่างด้าวสามารถถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุด จากเดิมไม่เกิน 49% เป็นไม่เกิน 75%

         เรื่องการขยายระยะเวลาของทรัพย์อิงสิทธิจากเดิม ตามที่ระบุในมาตรา 4 ของพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 ว่า "ทรัพย์อิงสิทธิมีกำหนดเวลาได้ไม่เกินสามสิบปี" เปลี่ยนเป็นขยายเวลาออกไปถึง 99 ปี ซึ่งเท่ากับว่าการเช่าอสังหาริมทรัพย์ใดก็ตามจะสามารถเช่าเป็นระยะเวลา 99 ปี แต่ต้องมีการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิโดยต้องยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ซึ่งก็คือ พนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายที่ดินและพนักงานเจ้าหน้าที่ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดพร้อมกับแสดงโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ณ สำนักงานที่ดินท้องที่ที่ที่ดินหรือห้องชุดนั้นตั้งอยู่ ซึ่งเมื่อมีการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิแล้ว ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิมีสิทธิ หน้าที่ และความรับผิดในอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิเสมือนหนึ่งเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ยกเว้นแต่ไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่แท้จรง ซึ่งสิทธิที่เกิดจากการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธินี้จะสามารถนำไปขอสินเชื่อโครงการหรือการขอสินเชื่อเพื่อ ซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ได้เสมือนกับการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ โดยอสังหาริมทรัพย์ซึ่งสามารถก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิได้ คือ

         1. ที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน

         2. ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างในที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน3. ห้องชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

         ซึ่งเรื่องนี้น่าจะสร้างแรงจูงใจให้กับชาวต่างชาติหรือนักลงทุนที่ต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น เพราะมั่นใจได้เลยที่ดินที่พวกเขาเช่าระยะยาวจากเจ้าของที่ดินนั้น พวกเขาจะมีสิทธิบนที่ดินนั้นเป็นรองจากเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์เท่านั้น และยังสามารถนำอสังหาริมทรัพย์ไปทำเรื่องขอสินเชื่อเพื่อนำมาพัฒนาโครงการได้ รวมไปถึง การขอสินเชื่อเพื่อเช่าระยะยาวในกรณีที่ไม่ได้เป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ซึ่งเรื่องการขอสินเชื่อจาก สถาบันการเงินของชาวต่างชาติไม่ว่าจะเป็นรูปแบบใดก็ตาม มีปัญหามานาน เพราะไม่ค่อยมีสถาบันการเงินในประเทศไทยให้สินเชื่อกับชาวต่างชาติ

         ส่วนเรื่องของการเพิ่มสัดส่วนของชาวต่างชาติในการถือครองคอนโดมิเนียมจากเดิมไม่เกิน 49% ให้เปลี่ยนเป็นไม่เกิน 75% นั้น อาจจะไม่ใช่เรื่องใหม่ เพราะตอนปี พ.ศ. 2542 มีการออกพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2542 ซึ่งมีแก้ไขมาตร 19 ทวิ โดยเนื้อหาใจความว่า "อาคารชุดใดที่จะมีคนต่างด้าวและหรือนิติบุคคลต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดเกินกว่าอัตราที่กำหนดไว้ในวรรคหนึ่ง (อัตราร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น) อาคารชุดนั้นจะต้องตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเทศบาล หรือเขตราชการส่วนท้องถิ่นอื่นที่กำหนดในกฎกระทรวง และมีที่ดิน ที่ตั้งอาคารชุดรวมกับที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ ร่วมกัน สำหรับเจ้าของร่วมทั้งหมดไม่เกินห้าไร่"

         โดยในพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2542 มีการระบุชัดเจนในเรื่องของระยะเวลาที่อนุโลมให้ชาว ต่างชาติถือครองห้องชุดหรือคอนโดมิเนียมได้เกิน 49% ว่า "เมื่อครบกำหนดเวลาห้าปีนับแต่วันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้ บังคับ ให้ยกเลิกความในวรรคสองของมาตรา 19 ทวิ วรรคสอง" แล้วกลับไปใช้ตามที่ระบุในพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 เรื่องที่ชาวต่างชาติสามารถถือครองคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร เขตเทศบาลได้มากกว่า 49% จึงมีช่วง เวลาระหว่าง พ.ศ. 2542-2547 ซึ่งจากการที่มีการสอบถาม และข้อมูลต่างๆ นั้น ไม่มีโครงการใดที่มีต่างชาติถือครอง หมด 100% ในช่วงเวลานั้น

         ปัจจุบัน ตลาดคอนโดมิเนียมของประเทศไทยแตกต่างจากช่วงเวลา พ.ศ. 2542-2547 มาก ชาวต่างชาติเข้ามาเป็น กลุ่มผู้ซื้อสำคัญของตลาดคอนโดมิเนียม การจะปล่อยให้ชาวต่างชาติเข้ามาถือครองคอนโดมิเนียมได้มากขึ้นแต่ไม่เกิน 75% อาจจะต้องมีข้อบังคับหรือระเบียบอะไรเพิ่มเติม ไม่ใช่สามารถเข้ามาซื้อได้ในทุกพื้นที่ของประเทศไทยอย่างน้อยก็ควรระบุแบบที่เคยประกาศในพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2542 คือ เฉพาะในกรุงเทพมหานคร เขตเทศบาล หรือเขตราชการส่วนท้องถิ่นอื่นที่กำหนด หรือมีข้อกำหนดในเรื่องของราคาขายที่ควรให้อยู่ในระดับที่มากกว่าราคาขายคนไทย เพื่อที่จะได้ไม่เข้ามาเป็นคู่แข่งของกลุ่มผู้ซื้อคนไทย

         โดยผู้ประกอบการที่ต้องการขายชาวต่างชาติก็ไปพัฒนาโครงการระดับราคาแพงขายไปเลย รวมไปถึงต้องมีการกำหนดอัตราค่าโอนกรรมสิทธิ์ ค่าจดจำนอง หรือภาษีที่เกี่ยวข้องในอัตราที่สูงกว่าคนไทย อีกทั้งอาจจะมีการกำหนดให้สัดส่วนการถือครองที่มากกว่า 49% ไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมของโครงการเพื่อที่จะได้ไม่มีสิทธิหรือออกกฎระเบียบเอื้อชาว ต่างชาติเกินไป อีกเรื่องที่สำคัญที่สุด คือ การบังคับใช้เรื่องนี้ควรมีระยะเวลาที่ชัดเจนแบบตอนปี พ.ศ. 2542 เพราะตอนนั้นต้องการกำลังซื้อต่างชาติเพื่อเข้ามากระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์หลังจากวิกฤตเศรษฐกิจปี พ.ศ. 2540

         การจะปล่อยหรือขยับสัดส่วนการถือครองคอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติให้ถึงไม่เกิน 75% ควรมีอะไรออกมาควบคู่ไปด้วย เพราะปัจจุบัน ผู้ประกอบการหลายรายอาจจะมีการพัฒนาโครงการโดยหวังกำลังซื้อต่างชาติมากกว่าคนไทย มองกำลังซื้อต่างชาติในสัดส่วน 49% โดยพยายามขายในส่วนนี้ให้หมดโดยเร็ว แล้วทยอยขายส่วนที่เป็นสัดส่วนของคนไทย และอาจจะมีการตั้งนอมินีในรูปแบบของนิติบุคคลเกิดขึ้นเพื่อเข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมในส่วนของโควตาคนไทย การเปลี่ยนโควตาเป็นไม่เกิน 75% อาจจะช่วยแก้ปัญหาคอนโดมิเนียมเหลือขายในตลาดได้ ผู้ประกอบการได้ประโยชน์แน่นอน

         แต่ถ้าเป็นการแก้ไขแบบถาวรไม่มีระยะเวลาแบบครั้งที่แล้ว อาจจะมีผลกระทบในระยะยาวที่อาจจะมีแต่โครงการที่เปิดขายโดยหวังกำลังซื้อชาวต่างชาติมากกว่าคนไทย อาจจะมีผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมมีการขยายตัวตามความต้องการของชาวต่างชาติ ไม่ได้เกิดจากกำลังซื้อของคนในประเทศเป็นหลักและอาจจะเห็นผู้ประกอบการต่างชาติเข้ามาในประเทศไทยมากขึ้น โดยเข้ามาด้วยตัวของพวกเขาเองไม่ใช่การร่วมทุน แล้วนำกลุ่มผู้ซื้อของชาติตนเองเข้ามาด้วย ซึ่งแน่นอนว่าในระยะยาวอาจจะมีปัญหาในเรื่องของการทำงาน การใช้ชีวิตหรือสวัสดิการต่างๆ ที่อาจจะมีผลกระทบกับคนไทยได้

         7 สมาคมอสังหาฯจี้แก้กม.ขยายเวลาเช่าที่ดิน 99 ปี

         อย่างไรก็ตาม ก่อนหน้านี้ตัวแทน 7 สมาคมวงการอสังหาฯประกอบด้วย สภาหอการค้าฯ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน สมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ และสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ร่วมลงนามและส่งหนังสือถึงอธิบดีกรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย และนำเสนอนายกรัฐมนตรี เพื่อติดตามความคืบหน้าเกี่ยวกับข้อเสนอขอให้แก้ไขปรับปรุงกฎหมายอสังหาฯ 2 ฉบับ คือ พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ กับ พ.ร.บ.อาคารชุด ตามที่คณะรัฐมนตรีเคยมีมติ เมื่อวันที่ 9 เม.ย. 67 ซึ่งได้สั่งการให้ส่วนราชการที่เกี่ยวข้องกลับไปพิจารณาศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม

         โดย ข้อเสนอขอแก้ไขกฎหมายอสังหาฯ 2 ฉบับ ประกอบด้วย

         1. แก้ไข พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ เพื่อให้ขยายสัญญาการเช่าจาก 30 ปี เป็น 99 ปี ด้วยวิธีการกำหนดให้การเช่าเป็นทรัพยสิทธิหรือ Real Right แบ่งเป็น

         * การแก้ไขระยะเวลาการเช่าของผู้ให้เช่ากับผู้เช่า ซึ่งภาษากฎหมายเรียกว่า "การก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ" จากที่กำหนดเวลาสัญญาเช่าไม่เกิน 30 ปี ขยายเวลาเป็นไม่เกิน 50 ปี ตามมาตรา 4 วรรค 2

         * เมื่อครบกำหนดเช่า 50 ปีแรกแล้ว ผู้เช่ากับผู้ให้เช่า สามารถต่อสัญญาเช่าได้อีก 1 ครั้ง ไม่เกิน 50 ปี เมื่อรวมกันทั้งสัญญาเช่าครั้งที่ 1+2 เท่ากับเช่าไม่เกิน 99 ปี โดยมีเงื่อนไขการจะผูกพันต่อสัญญาเช่าครั้งที่ 2 ต้องทำเป็นหนังสือจดทะเบียนไว้กับเจ้าพนักงานกรมที่ดิน ถ้าไม่ได้ทำไว้แต่แรกก็ให้ถือเป็นโมฆะ
 
         2. แก้ไข พ.ร.บ.อาคารชุด สาระสำคัญ การถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ของชาวต่างชาติในปัจจุบันกำหนดไม่ เกิน 49% หรือที่เรียกว่าโควตา 49% เสนอขยายเพิ่มโควตา เป็น 75% โดยมี 4 เงื่อนไขเป็นองค์ประกอบแบ่งเป็น

         * จำกัดพื้นที่การซื้อคอนโดฯ ไม่ใช่ทำได้ทั่วประเทศ แต่ให้นำร่อง 3 จังหวัดแรกที่ต่างชาตินิยมซื้อ ได้แก่ "กรุงเทพฯ ภูเก็ต พัทยา" กรณีต้องการขยายไปจังหวัดอื่นๆ สามารถทำได้ในภายหลัง

         * กำหนดให้คอนโดฯ ที่จะเปิดโควตาต่างชาติซื้อ 75% ให้จำกัดพื้นที่โครงการไม่เกิน 5 ไร่ เพื่อป้องกันข้อครหาว่า ต่างชาติจะถือครองที่ดินทางอ้อม

         * จำกัดสิทธิการโหวตบริหารจัดการนิติบุคคลของ ต่างชาติ แม้จะซื้อได้ถึง 75% แต่สิทธิโหวตมีไม่เกิน 49% โดยต่างชาติต้องสละสิทธิ์โหวตเพื่อป้องกันการครอบงำกฎระเบียบในนิติบุคคลโครงการนั้นๆ

         * เปิดเงื่อนไขให้สามารถออกกฎหมายแต่ละท้องถิ่นเพิ่มเติมโดยอิสระ เช่น คอนโดฯ ที่จะขายต่างชาติ 75% อาจไปอยู่นอกเขตเทศบาล ไม่สร้างบนที่ดินเกษตรกรรม ไม่อยู่ในเขตมั่นคงทางทหาร เป็นต้น

         เอกชน เตือนโมเดลต่างชาติครอบคอนโดฯ

         นายอิศเรศ รัตนดิลก ณ ภูเก็ต รองประธานสภาอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย กล่าวว่า ส่วนตัวแล้วเห็นว่า เจตนาของภาครัฐ คือ ต้องการกระตุ้นเศรษฐกิจ ผ่านอสังหาฯแต่ควรมีข้อที่ควรคำนึงถึง คือ

         1. คอนโดฯ ตอนนี้ (ถือหุ้น ไม่เกิน 49%) ก็ มีต่างชาติถือหุ้น มากกว่าคนไทย ใน Condo หลายที่แล้ว โดยการผ่าน nominees

         2. ภาครัฐ ต้อง มีการบังคับใช้กฏหมายให้เข้มงวด โปร่งใสเพื่อควบคุม ไม่ให้ คอนโดฯที่ควรจะเพื่ออยู่อาศัย ระยะยาว ไม่ให้มีการค้า แบบ รายวัน แข่งกับโรงแรม ไม่ใช่ ช่วยกันซื้อ แล้วมาปล่อยเช่า ผิด กฎหมายรายวัน เหมือนคอนโดฯหลายๆแห่ง ที่ทำกันในปัจจุบัน โรงแรม มีขั้นตอนการขออนุญาตยากกว่า, ค่าไฟฟ้า แพงกว่าคอนโดฯ เพราะคอนโดฯแยกมิเตอร์ ในแต่ละ ห้อง ขณะที่โรงแรมเป็น มิเตอร์รวม เจอค่าไฟฟ้าอัตราก้าวหน้า จึง แพงกว่ามาเจอ โมเดลต่างชาติครอบ คอนโดฯแบบนี้โรงแรมจะฟุบยาว ภาษีก็ไม่จ่ายแบบ โรงแรม, ความปลอดภัย หรือ Security ก็น้อย ฯลฯ ต้นทุนต่อห้อง ต่อวัน โรงแรมจึงสูงกว่า

         3. ยังต้องคำนึงถึงทัวร์ต่างชาติที่มาใช้บริการจากคอนโดที่มีเจ้าของเป็นชาติเดียวกัน สุดท้ายโรงแรมในไทยก็ไม่ได้ประโยชน์จากค่าที่พักของทัวร์ต่างชาติเหล่านี้

         4. การกำหนดสิทธิ์ ในการโหวตยังไง 49% ก็ชนะ รายย่อยที่ถือได้เต็มที่ 25% เพราะ อีก 26% ของต่างชาติ ต่อให้งดออกเสียงก็ไม่มีความหมาย ควรต้องหาทางด้อยสิทธิในการโหวต ของต่างชาติ ให้รัดกุม

         5. ห้ามขายที่ดิน ให้ต่างชาติโดยเด็ดขาดด้วยทุน และ อำนาจซื้อ ที่มากมาย เหนือ คนไทย