ร่วมทุนญี่ปุ่นทางรอดรายกลาง-เล็ก

          แบงก์เข้มสินเชื่อโปรเจกต์ อสังหาฯสภาพคล่องต่ำไปต่อลำบาก ร่วมทุนญี่ปุ่นทางรอดรายกลาง-เล็ก

          ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาหลังจากเกิดภาวะสงครามรัสเซีย-ยูเครน ซึ่งสร้างผลกระทบต่อเศรษฐกิจไปทั่วโลกจากภาวะเงินเฟ้อที่ได้รับผลพวงจากต้นทุนพลังงานที่พุ่งสูงขึ้น ประกอบกับการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลกที่มีผลต่อความเชื่อมั่น และการลงทุนของกลุ่มทุนธุรกิจต่างๆ โดยเฉพาะภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยที่ได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบต้นทุนพลังงาน การปรับตัวของอัตราดอกเบี้ย และภาวะเงินเฟ้อ ซึ่งส่งผลต่อตลาดอสังหาฯ ภายในประเทศให้ชะลอตัวลง จากเดิมที่ คาดการณ์ว่าตลาดอสังหาฯ จะทยอยฟื้นตัวตามภาวะเศรษฐกิจของประเทศหลังสิ้นสุดภาวะการ แพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19

          อสังหาริมทรัพย์

          ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาหลังจากเกิดภาวะสงครามรัสเซีย-ยูเครน ซึ่งสร้างผลกระทบต่อเศรษฐกิจ ไปทั่วโลกจากภาวะเงินเฟ้อที่ได้รับผลพวงจากต้นทุนพลังงานที่พุ่งสูงขึ้นประกอบกับการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก ที่มีผลต่อความเชื่อมั่น และการลงทุนของ กลุ่มทุนธุรกิจต่างๆ โดยเฉพาะภาคธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยที่ได้รับผล กระทบจากปัจจัยลบต้นทุนพลังงาน  การปรับตัวของอัตราดอกเบี้ย และภาวะเงิน เฟ้อ ซึ่ง ส่งผลต่อตลาดอสังหาฯ ภายในประเทศให้ ชะลอตัวลงจากเดิมที่คาดการณ์ว่าตลาด อสังหาฯ จะทยอยฟื้นตัวตามภาวะเศรษฐกิจของประเทศหลังสิ้นสุดภาวะการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส โควิด-19

          ปัญหาการปรับตัวขึ้นของอัตราดอกเบี้ยและภาวะเงินเฟ้อที่ปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในประเทศโดยเฉพาะในภาวะที่เศรษฐกิจยังชะลอตัวในปัจจุบัน ปัจจัยดังกล่าวทำให้ในช่วง 1-2 ที่ผ่านมา ตลาดอสังหาฯ ยังไม่สามารถกลับมาฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ ตามที่หลายฝ่ายคาดการณ์ไว้ เนื่องจากผลกระทบจากปัญหาเงินเฟ้อส่งผลโดยตรงกับกำลังซื้อของผู้บริโภคในตลาดกลาง-ล่าง ทำให้ตลอดปีที่ผ่านมา กลุ่มที่อยู่อาศัยในตลาด 1-3 ล้านบาท ยังคงชะลอตัวทั้งด้าน ยอดขาย และซัปพลายที่เข้าสู่ตลาด

          โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมระดับราคา 1-2 ล้านบาท และกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮาส์ระดับราคา 1-3 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม สาเหตุที่ตลาดอสังหาฯ ในปี 2566 นี้ยังสามารถรักษาระดับอัตราการเติบโตไว้ได้ใกล้เคียงกับปี 2565 เนื่องจากมีกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูงยังตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยอย่าง ต่อเนื่อง โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวในตลาดระดับบนและตลาดลักชัวรี ซึ่งเป็นกลุ่มบ้านราคาแพงโดยสังเกตได้จากยอดการเปิดตัวโครงการใหม่และยอดขายของสินค้าในกลุ่มนี้ที่ขยายตัวดีต่อเนื่องในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา เนื่องจากกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูงเหล่านี้เป็นกลุ่มที่ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ

          แต่อย่างไรก็ตาม ล่าสุดผลวิจัย The most powerful of real estate brand 2023  ของ บริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์ คอนซัลติ้ง จำกัด หรือ TERRA BKK โดย นางสาวสุมิตรา วงภักดี กรรมการผู้จัดการ เปิดเผยว่า แนวโน้มการตัดสินใจซื้อ ที่อยู่อาศัยของกลุ่มกำลังซื้อสูงโดยเฉพาะกลุ่มผู้ประกอบอาชีพ ผู้เชี่ยวชาญทางด้านวิชาชีพ เช่น กลุ่มแพทย์ กลุ่มวิศวกร ฯลฯ ซึ่งเคยเป็นกลุ่มขับเคลื่อนตลาดที่อยู่อาศัยในช่วง 1-2 ปี ที่ผ่านมา เริ่มชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยลง เนื่องจากกังวลเกี่ยวกับรายได้ในอนาคต หลังจากที่ทิศทางเศรษฐกิจไทย และเศรษฐกิจโลกมีแนวโน้มจะเข้าสู่ภาวะถดถอย จึงส่งผลให้กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงกลุ่มนี้เริ่มระมัดระวังในการใช้จ่ายมากขึ้น

          การชะลอตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง ส่งผลให้แนวโน้มในปี 2567 ตลาดอสังหาฯจะยังทรงตัวต่อเนื่องจากปี 2566 และมีโอกาสหดตัวลงได้อีก เนื่องจากกลุ่มกำลังซื้อสูงที่เคยขับเคลื่อนตลาดเริ่มชะลอตัว ขณะเดียวกัน กลุ่มกำลังซื้อตลาดล่างก็ยังมีแนวโน้มว่าจะฟื้นตัว ทำให้ในปี 2567 นี้จะมีเพียงกลุ่มลูกค้าในตลาดกลางเพียงกลุ่มเดียวที่เป็นตัวขับเคลื่อนตลาด ทั้งนี้จากแนวโน้มดังกล่าวทำให้คาดการณ์ได้ว่าในปีหน้ากลุ่มตลาดบ้านหรูจะเริ่มชะลอตัวลงทั้งด้านยอดขายและซัปพลายเปิดใหม่ ขณะที่ตลาดระดับล่างจะยังคงชะลอตัวต่อเนื่องโดยเฉพาะคอนโดฯส่วนตลาดที่ยังสามารถขยายตัวได้คือกลุ่มทาวน์เฮาส์ราคา 5-7 ล้านบาท และคอนโดฯ 2-3 ล้านบาท ส่วนกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภท บ้านเดี่ยวที่ยังขยายตัวได้ดีคือกลุ่มระดับราคา 5-10 ล้านบาท

          "แนวโน้มดังกล่าว ทำให้ในปี 2567 กลุ่มสถาบันการเงินแต่ยังคงเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายย่อย ส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยโครงการจะยังมีความเข้มงวดเช่นเดียวกับปี 2566 นี้ สถานการณ์ดังกล่าวทำให้ในปีหน้าบริษัทอสังหาฯ ที่มีสภาพคล่องต่ำหรือมีปัญหาสภาพคล่องทางการเงิน ต้องระมัดระวังในการเปิดตัวโครงการใหม่และขอสินเชื่อพัฒนาโครงการได้ยากขึ้น ซึ่งสถานการณ์ดังกล่าวจะทำให้ผู้ประกอบการ อสังหาฯ ขนาดกลางและขนาดเล็กประสบปัญหาด้านเงินทุนในการพัฒนาโครงการ เพิ่มมากขึ้น" นางสาวสุมิตรา กล่าว

          อนึ่งก่อนหน้านี้ นายชัยยศ ตันพิสุทธิ์ ผู้ช่วยกรรมการ ผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย ระบุว่าการปล่อยสินเชื่อโครงการ อสังหาฯปีนี้ยังคงต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ และระมัดระวังใน การพิจรณาอนุมัติสินเชื่อให้มากขึ้น เนื่องจากสินเชื่อโครงการอสังหาฯมีวงเงินที่ค่อนข้างสูง จากเดิมอาจจะดูพิจารณาในเรื่องของใบอนุญาต หรือการพิจารณาว่าโครงการผ่านการประเมินผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม (EIA) ก่อน แต่ปัจจุบันการพิจารณาสินเชื่อมีรายละเอียดเพิ่มเติมมากขึ้น เช่น การปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้อที่ดิน หากเป็นที่ดินอยู่ในซอยไม่ได้ติดถนน พิจารณาว่ามีทางเข้า-ทางออกที่ดีหรือไม่ เพื่อลดความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นภายหลังสร้างโครงการแล้วเสร็จ

          สำหรับกรณีการขอวงเงินสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาฯโดยปกติธนาคารจะพิจารณาจากยอดการจองหรือยอดขายต้องไม่ต่ำกว่า 30% ของโครงการ รวมถึงดูกระแสเงินสด และอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนจะต้องไม่สูงเกินไป ซึ่งวงเงินการปล่อยสินเชื่อต่อโครงการจะมีตั้งแต่หลัก 100-1,000 ล้านบาทต่อโครงการอย่างไรก็ดี หากดูทิศทางความต้องการสินเชื่อโครงการในปัจจุบันค่อนข้างนิ่ง เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะวางแผนในการระดมทุนผ่านหุ้นกู้ และหากขาดเหลือจึงจะมาขอวงเงินสินเชื่อกับธนาคารเพิ่มเติม

          ขณะที่แหล่งข่าวจากธนาคารแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH Bank ระบุว่า การพิจารณาปล่อยสินเชื่อโครงการอสังหาฯ ของธนาคารมีความเข้มงวดมากขึ้น สอดคล้องกันทั้งระบบธนาคารพาณิชย์ เป็นไปตามความเสี่ยงตามภาวะตลาด ทำให้ในการปล่อยสินเชื่อโครงการจะดูรายละเอียดมากขึ้น ซึ่งเดิมจะดูเรื่องงบการเงิน แผนธุรกิจ และโครงการ ความสามารถในการชำระเงิน รวมถึงยอดขายที่อย่างน้อยจะต้องมีประมาณ 40% เป็นต้นแต่ปัจจุบันจะดูโครงการที่ความเหมาะสม ใบอนุญาตต่างๆ สัดส่วนอัตราหนี้สินต่อผู้ถือหุ้นและข้อมูลจากตลาดให้รอบด้านมากขึ้น

          นางสาวสุมิตรา กล่าวว่า อย่างไรก็ตามแม้ว่าสถาบันการเงินจะเข้มงวดการอนุมัติสินเชื่อพัฒนาโครงการแต่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ยังมีทางเลือกที่น่าสนใจน่าสนใจคือการร่วมทุนพัฒนาโครงการกับกลุ่มทุนสัญชาติญี่ปุ่น ซึ่งสนใจเข้ามาลงร่วมทุนพัฒนาโครงการอสังหาฯในประเทศไทยเพิ่มมากขึ้น เนื่องจากตลาดอสังหาฯ ในญี่ปุ่นมีอัตราการขยายตัวที่ต่ำมาก เพราะประเทศญี่ปุ่นเข้าสู่ภาวะสังคมผู้สูงอายุเต็มตัวและมีอัตราการขยายตัวของครอบครัวและที่อยู่อาศัยใหม่ต่ำมากเมื่อเทียบกับประเทศไทย

          "ในมุมมองของกลุ่มทุนอสังหาริมทรัพย์จากญี่ปุ่น มองว่าตลาดประเทศไทยยังมีโอกาสในการขยายตัวอีกมาก ทำให้ในช่วงที่ผ่านมามีบริษัทอสังหาฯ สัญชาติญี่ปุ่นมองหาบริษัทอสังหาฯ ขนาดกลางและขนาดเล็กที่มีประสบการณ์ในการพัฒนาโครงการแนวราบไม่ต่ำกว่า 10 ปี เพื่อร่วมทุนพัฒนาโครงการแบบโครงการต่อโครงการเพิ่มมากขึ้น"

          โดยกลุ่มบริษัทเป้าหมายที่ทุนญี่ปุ่นให้ความสนใจจะเข้ามาร่วมทุนด้วย จะต้องเป็นบริษัทอสังหาฯ ที่มีความเชี่ยวชาญในแนวราบ มีการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่อย่าง ต่อเนื่องในทุกปีมีอัตราการเติบโตที่ไม่สูงมาก และที่สำคัญไม่จำเป็นต้องจดทะเบียนอยู่ในตลาดหลัก ทรัพย์แห่งประเทศไทย โดยรูปแบบของการร่วมทุนนั้น กลุ่มทุนจากประเทศญี่ปุ่นพร้อมที่จะลงทุนในรูปแบบทางการเงินเพียงอย่างเดียว หรือ เข้ามาร่วมลงทุน ทั้งด้านการสนับสนุนทางการเงินและให้ความรู้ทางด้านเทคโนโลยี แนวโน้มดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ขนาดกลางและขนาดเล็กที่ต้องการขยายการลงทุนในปีหน้า มีโอกาสและมีทางเลือกในการขยายการลงทุนมากขึ้น

          "ทิศทางดังกล่าวทำให้ บริษัทฯ ได้เปิดตัว บริษัทที่ปรึกษาการลงทุนและพัฒนาโครงการ เพื่อรับให้คำปรึกษาสำหรับบริษัทหรือนักลงทุน หรือกลุ่มทุนจากประเทศญี่ปุ่นที่ต้องการเข้ามาลง ทุนในลักษณ์ การร่วมทุนพัฒนาโครงการกับบริษัทอสังหาฯไทย และได้เปิดบริษัท TerraAgent เพื่อรับบริหารปล่อยเช่าพื้นที่" นางสาวสุมิตรา กล่าว

          ด้าน นางสาวศศิธร ชุติพงษ์เลิศรังษี รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์ คอนซัลติ้ง จำกัด กล่าวว่า TerraAgent เป็นบริการใหม่ล่าสุด ที่จะเข้ามาให้บริการบริหารงานปล่อยเช่าอาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก และคอมมูนิตี้มอลล์จากทีมงานที่มีประสบ การณ์สูง พร้อมรองรับลูกค้าทุกกลุ่ม ปัจจุบัน TerraAgent ได้ดูแลบริหารงานปล่อยเช่าอาคาร Enter Terminal อาคารสำนักงานเกรดเอแห่งใหม่ล่าสุดของ บริษัท เอนเนอร์ยี่ คอมเพล็กซ์ จำกัด (EnCo) ซึ่งเป็นบริษัทในกลุ่ม ปตท. บนพื้นที่กว่า 15,000 ตร.ม. ใจกลางทำเลศักยภาพสูง ติดถนนวิภาวดี-รังสิต ตรงข้ามกับสนามบินดอนเมืองซึ่งมีอัตราการเช่าไปแล้วมากกว่า 30% ภายในระยะเวลา 4 เดือน

          "ทุนญี่ปุ่น" บุกอสังหาฯไทย

          สำหรับ สถานการณ์การลงทุนของทุนญี่ปุ่นในตลาดอสังหาฯไทยในช่วงก่อนหน้านี้ นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า การร่วมทุนระหว่างผู้ประกอบการไทย และต่างชาติในธุรกิจอสังหาฯ เพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในปี2566 มีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะผู้ประกอบการจากประเทศญี่ปุ่นที่เข้ามาลงทุนร่วมกับผู้ประกอบการไทย โดยช่วง7-8 เดือนที่ผ่านมามีหลายบริษัทที่ร่วมทุนกับ ญี่ปุ่นคิดเป็นมูลค่าโครงการ 24,685 ล้านบาท ได้แก่ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด(มหาชน) กับโนมูระ เรียลเอสเตท มีการร่วมทุนกันอีก 2 โครงการคอนโดมิเนียม มูลค่ารวมประมาณ 3,600 ล้านบาท ยังมีธุรกิจโรงแรมที่ออริจิ้นร่วมทุนกับทางโตคิว แลนด์ เอเชีย โดยการตั้งบริษัท วัน ออริจิ้น ฮอสพิทัลลิตี้ จำกัด ในการบริหารโรงแรมไอบิส 3 แห่งที่ภูเก็ต อ่าวนาง และหัวหิน

          นอกจากนี้ยังมี บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ที่มีการร่วมทุนกับทางซูมิโตโม ฟอเรสทรี อีก 1 โครงการ มูลค่า 2,200 ล้านบาท ,บริษัท เดอะเนสท์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ร่วมทุนกับบริษัท คันเดน เรียลตี้ แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด วงเงิน 3,900 ล้านบาท พัฒนาโครงการบ้านจัดสรร 2 โครงการบนถนนศรีนครินทร์-กรุงเทพกรีฑา,บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ร่วมทุนกับทางโตเกียว ทาเทโมโนะ ในโครงการเรฟเฟอเรนซ์ สาทร-วงเวียนใหญ่ มูลค่าโครงการ 4,000 ล้านบาท

          ขณะที่ บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) ได้ร่วมทุนกับทาคาระเลเบ็นในการพัฒนาโครงการแอทโมซโฟล์ว มีนบุรี มูลค่า 1,350 ล้านบาท เป็นโครงการที่ 3 และยังร่วมทุนกับโตเกียว ทาเทโมโนะ ในการพัฒนาโครงการเคฟ โคโค่ บางแสน มูลค่ากว่า 2,000 ล้านบาท, บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) ร่วมทุนกับมิตซูบิชิ เอสเตท ซึ่งร่วมกันพัฒนาโครงการมายาวนานร่วม 10 ปี 24 โครงการ มูลค่า 116,300 ล้านบาท ในปีนี้มี 1 โครงการ จะเปิดในช่วงครึ่งหลัง มูลค่ากว่า 4,500 ล้านบาท, บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ประกาศเมื่อต้นปี2566 จะร่วมทุนกับ ฮันคิว ฮันชิน พร็อพเพอร์ตี้ส์ คอร์ป อีก 22 โครงการ มูลค่าที่ลงทุนร่วมกันประมาณ 21,210 ล้านบาท

          "กลุ่มเอ็นริชประกาศความร่วมมือกับทางไซบุ แก๊ส ในการพัฒนาโครงการอาร์ค สุขุมวิท 39 ร่วมกันโดยมูลค่าโครงการอยู่ที่ 835 ล้านบาท ซึ่งเป็นโครงการที่ 2 ที่ร่วมทุนกัน, บริษัท เรียลแอส เสท ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ร่วมทุนกับโซเทสสึ เรียลเอสเตท พัฒนาโครงการวีวัลดีบางนา มูลค่าประมาณ 1,300 ล้านบาท ต่อจากการร่วมทุนกัน 2 โครงการก่อนหน้านี้ คือ เดอะ สเตจ มายด์สเคป รัชดา-ห้วยขวางและเอสเปช เมกาบางนา, บริษัท ดับบลิว เอชเอ เคดับบลิว อัลไลแอนซ์ จำกัดในเครือดับบลิวเอชเอร่วมทุน กับโตเกียว ทาเทโมโนะ ในการพัฒนาอาคารสำนักงานในทำเล สุขุมวิท 25 มูลค่า 1,000 ล้านบาท" นายสุรเชษฐกล่าว

          การร่วมทุนที่เกิดขึ้นในช่วง 7-8 เดือนที่ผ่านมา เห็นได้ชัดเจนเป็นการร่วมทุนกันของผู้ประกอบการไทย และต่างชาติที่เคยมีการร่วมทุนกันมาก่อนหน้านี้ หรือเป็นผู้ประกอบการต่างชาติที่อยู่ในประเทศไทยมาก่อนหน้านี้ หรือมีการร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทยมาบ้างแล้ว และผู้ประกอบการไทยส่วนใหญ่ที่มีการร่วมทุนกับ ทางต่างชาติจะเป็นผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ แต่ก็มีบางบริษัทที่ไม่ได้เป็นบริษัทขนาดใหญ่ แต่มีการเจรจา และร่วมทุนกับผู้ประกอบการต่างชาติเช่นกัน

          นายสุรเชษฐกล่าวว่าสำหรับการร่วมทุนของผู้ประกอบการไทยและต่างชาติเป็น 1 ในรูปแบบของการลงทุนเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความสนใจมานาน ผู้ประกอบการไทยที่มีความพร้อมหลายรายพยายามหาพันธมิตรต่างชาติเพื่อร่วมกันพัฒนาโครงการในประเทศไทย เพราะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยยังพอมีช่องว่างให้หารายได้ต่อเนื่อง และไม่เพียงจำกัดอยู่แค่ในเรื่องของการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังหาช่องทางในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่นๆ อีกหลายหลายรูปแบบ