บุษกร ภู่แส

          กรุงเทพธุรกิจ

          ดันราคาที่ดินขยับ 3-7% ลุ้นแก้ผังเมืองสีแดง

          เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู (แครายมีนบุรี) ซึ่งมีระยะทางกว่า 34.5 กิโลเมตร จำนวน 30 สถานีตลอดเส้นทาง  ซึ่งคาดว่าจะเปิดให้บริการบางส่วนได้ปลายเดือน พ.ย.2566 นี้ จากนั้นเปิดให้บริการแบบเต็มรูปแบบในปี 2567 ถือเป็นเส้นทางรถไฟฟ้ารางเบาอีก 1 เส้นทางที่ทำหน้าที่เป็น "ตัวเชื่อม" จังหวัดนนทบุรี และกรุงเทพฯ ตอนเหนือ ช่วยให้คนที่ต้องการเดินทางเข้ากรุงเทพฯ ชั้นในจากพื้นที่กรุงเทพฯตอนเหนือ หรือจากจังหวัดนนทบุรีมีความสะดวกมากขึ้น  ที่สำคัญจะเป็นอีกทางเลือกของคนในจังหวัดนนทบุรีที่ต้องการเข้ากรุงเทพฯ แต่ไม่ต้องการเข้าพื้นที่เมืองชั้นใน ซึ่ง "รถไฟฟ้าสายสีชมพู" เป็นอีกหนึ่งเส้นทางรถไฟฟ้าที่ไม่มีเส้นทางเข้าเมืองชั้นในโดยตรงเช่นเดียวกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง

          สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพูตั้งแต่ถนนติวานนท์ แจ้งวัฒนะ ในจังหวัดนนทบุรี และ แจ้งวัฒนะ รามอินทรา ในกรุงเทพฯ เป็นพื้นที่ที่มีโครงการบ้านจัดสรรราคาไม่แพง เป็นจำนวนมาก! จึงเป็นตัวเลือกสำหรับคนที่สนใจซื้อที่อยู่อาศัยที่เป็น "โครงการบ้านจัดสรร" ในทำเลนี้ซึ่งมีจำนวนมากกว่าคอนโดมิเนียม ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายจึงเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพูไม่มาก เมื่อเทียบกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายอื่น ส่งผลให้จำนวนยูนิตของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในแต่ละปีมีจำนวนน้อย

          ขณะที่บ้านจัดสรรในพื้นที่ตามแนว เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพูที่มีราคาขาย ไม่เกิน 3 ล้านบาทมีจำนวนมาก! ซึ่งเป็นระดับราคาขายที่ไม่แตกต่างจากคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในพื้นที่เดียวกัน อีกทั้งได้รับความสนใจที่ค่อนข้างมาก สังเกตได้จากอัตราการขายมากกว่า 85% จึงเป็นปัจจัยที่ทำให้จำนวนโครงการคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพูไม่หวือหวา ปัจจุบันจำนวนคอนโดมิเนียมสะสมในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพูอยู่ที่ 26,270 ยูนิต ซึ่งเปิดมาตั้งแต่ปี 2561  และมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ไม่มากนัก เพราะนอกจากราคาขายระหว่างบ้านกับคอนโดมิเนียมไม่แตกต่างแล้วยังมี "ข้อจำกัด" ในการพัฒนาจากผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร  นั่นก็คือข้อจำกัดในการพัฒนาอาคารที่มีพื้นที่มากกว่า 10,000 ตารางเมตร ในบางพื้นที่ของถนนรามอินทรา มีเพียงบางพื้นที่ที่สามารถพัฒนาอาคารที่มีพื้นที่มากกว่า 10,000 ตารางเมตรขึ้นไปเท่านั้น! ทำให้ ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้อง "รอ" ให้ผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ประกาศใช้ก่อน จึงจะเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมเพราะอาจมีการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของข้อจำกัดในการพัฒนาในพื้นที่ตามแนวถนนรามอินทราออกมาใหม่

          "ราคาขายของคอนโดมิเนียมในพื้นที่ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ต่อยูนิต หรือ 60,000-80,000 บาทต่อ ตารางเมตร แต่อาจจะมีบางโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 110,000 บาทต่อตารางเมตร หรือราคาขายต่อยูนิตมากกว่า 3 ล้านบาท แต่ก็มีจำนวนไม่มากนักเพราะได้รับความสนใจน้อยกว่า"

          พื้นที่นี้ยังมี "ตัวเลือก" ของที่อยู่อาศัยทั้งบ้านในโครงการจัดสรร และคอนโดมิเนียมในระดับราคาขายน้อยกว่าจำนวนมาก คอนโดมิเนียมที่เปิดขายในระดับราคาขายมากกว่า 110,000 บาทต่อตารางเมตร อาจจะใช้เวลาในการขายนานกว่าโครงการราคาขายต่ำกว่า อัตราการขายได้เฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพูอยู่ที่ 90% บางโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 110,000 บาทต่อตารางเมตร มีอัตราการขายที่ไม่สูงมากเมื่อเทียบกับโครงการที่มีราคาขายต่ำกว่าชัดเจน สำหรับราคาที่ดินของพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพูมีการปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 3-7% ต่อปี โดยราคาที่ดินในช่วงตั้งแต่ถนนติวานนท์ต่อเนื่องไปจนถึงถนนแจ้งวัฒนะและวงเวียนหลักสี่ อยู่ที่ 250,000-380,000 บาทต่อตารางวา แต่พื้นที่ตามแนวถนนรามอินทราราคาที่ดินอยู่ที่ 250,000-300,000 บาทต่อตารางวา และต่ำกว่า 300,000 บาทต่อตารางวาไปจนถึง 200,000 บาทต่อตารางวา ในพื้นที่ใกล้กับสถานีมีนบุรี ซึ่งเป็นสถานีปลายทาง

          โดยเฉพาะในพื้นที่ตามแนวถนนรามอินทรามีความเป็นไปได้ที่จะมีการเปลี่ยนแปลงตามศักยภาพของที่ดินที่จะเปลี่ยนแปลง ไปตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครที่คาดว่า จะประกาศใช้ปี 2568 ถ้าพื้นที่ใดก็ตาม สามารถพัฒนาอาคารสูง และอาคารขนาดใหญ่ มากกว่า 10,000 ตารางเมตรได้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นแน่นอน  ปัจจุบันการเปลี่ยนแปลงของพื้นที่ตลอดแนวเส้นทางอาจจะยังไม่มากนัก เพราะผู้ประกอบการหรือเจ้าของที่ดินอาจจะต้องการรอดูการเปลี่ยนแปลงของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่ก่อน เพราะมีความเป็นไปได้ที่ศักยภาพของที่ดินจะสูงขึ้น ราคาที่ดินก็จะสูงขึ้น รวมไปถึงรูปแบบการพัฒนาโครงการในที่ดินก็อาจจะเปลี่ยนไปในทิศทางที่ดีขึ้น

          การเปลี่ยนแปลงในช่วงที่ผ่านมา อาจจะเห็นได้เพียงการเปิดขายของโครงการคอนโดมิเนียมเท่านั้น รวมไปถึง การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสในบางทำเล ทั้งพื้นที่ตามแนวถนนรามอินทรา และพื้นที่ รอบๆ สถานีรถไฟฟ้ามีนบุรี ซึ่งมีความเป็นไปได้ที่ที่ดินแนวรถไฟฟ้าสีชมพูจะเปลี่ยนสีผังเมืองเป็นสีแดงมากขึ้น จากเดิมที่เป็นสีเหลืองและสีน้ำตาล จะทำให้ข้อจำกัดในการพัฒนาโครงการดีขึ้น ผู้ประกอบการบางรายจึงเข้าไปซื้อที่ดินไว้เพื่อรอการพัฒนาหลังการประกาศใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่