อสังหาริมทรัพย์

          จับสัญญาณ 'หน่วยเหลือขาย' ในตลาดที่อยู่อาศัย ทั้งประเภทโครงการแนวราบ และโครงการคอนโดมิเนียมเริ่มบ่งชี้ ถึงภาวะ 'กำลังซื้อ' ที่ชะลอตัวลง ซึ่งมีหลายปัจจัยที่เข้ามาลดทอนความเชื่อมั่นของกลุ่มผู้ซื้อ ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจที่แม้จะมีการเติบโต แต่อยู่ภาวะซึมๆ และยิ่งมีปัจจัยในเรื่องการเมือง รัฐบาลชุดใหมี่ ยังไม่มีความชัดเจนในเรื่องการแต่งตั้งนายกรัฐมนตรี (คนที่ 30) (ลากยาว) ทำให้บรรยากาศโดยรวมไม่ส่งเสริมให้ ภาคธุรกิจ เร่งลงทุนมาก การบริโภคของภาคครัวเรือนมีความระมัดระวังในการจับจ่ายใช้สอย ซึ่งทั้งหมดล้วนแล้วแต่ มีประเด็นของ เศรษฐกิจและการเมือง เข้ามาเกี่ยวโยงทั้งหมด

          เสียงสะท้อน บิ๊กอสังหาฯ 'รบ.ใหม่สะดุด'

          นายอภิชาติ จูตระกูล ประธานกรรมการ บริษัท แสนสิริ จำกัด(มหาชน) หนึ่งในผู้สร้างความสำเร็จให้กับ แสนสิริ และเป็นหนึ่งในผู้ถือหุ้นบริษัท ผ่านประสบการณ์ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มายาว นาน กล่าวออกตัวว่า "ในฐานะนักธุรกิจ ไม่มีใครอยากพูดถึงการเมืองแต่ก็ต้องยอมรับ ความล่าช้าของการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ ที่ยังหาทางจบไม่ได้ อาจมีผลกระทบต่อเป้าหมาย จีพีดี ไทย และมีผลต่อการขึ้นและลงของอุตสาหกรรมอสังหาฯด้วย"

          แต่ตนก็ยังเชื่อมั่น จีดีพี ไทย ยังจะเติบโตได้ตามเป้าหมาย ที่ 3-4% เพราะหากจีดีพี ไทยดี อสังหาฯ ก็จะมีทิศทางดีไปด้วย คนมีรายได้เพิ่ม ก็มีกำลังซื้อบ้านและคอนโดฯ ผมก็ขาย และโอนบ้าน และคอนโดมิเนียมได้ แต่ถ้าจีดีพี แย่ ก็ปฏิเสธไม่ได้ ที่ภาค อสังหาฯจะแย่ไปด้วย ดังนั้น ตนมองว่า รัฐบาลใหม่ยิ่งเร็วเท่าไร ยิ่งดีต่อภาคธุรกิจ และต่อเศรษฐกิจไทย

          โดยในมุมมองของผมแล้ว เมื่อมีรัฐบาลใหม่มา อยากเห็นในเรื่อง การแก้ปัญหาปากท้องประชาชนระดับรากหญ้าอย่างจริง ไม่ใช่"รากเทียม" และเห็นด้วยที่จะมีมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์แต่ก็ยังเป็นห่วงเรื่อง อัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นมา

          นายไตรเตชะ ตังมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI กล่าวว่าตลาดอสังหาฯในครึ่งปีหลัง 2566 ว่า ภาพรวมยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ส่วนการปรับขั้นของอัตราดอกเบี้ยนโยบาย เมื่อต้นปีที่ผ่านมาก็ไม่มีผลกระทบต่อภาระการผ่อนชำระของลูกค้ามากนัก แต่ที่จะมีผลต่อเนื่องสำหรับกำลังซื้อคือการที่ภาครัฐไม่ต่อมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) และสถานการณ์ทางการเมือง ซึ่งก่อนและหลังการเลือกตั้ง ปี 2566 พบว่าพฤติกรรมการเข้าเยี่ยมชมโครงการลดลง 5% ซึ่งก็ไม่สามารถหาคำตอบที่ชัดเจนได้ แต่มีความเป็นไปได้ที่กำลังซื้ออาจจะรอการจัดตั้งรัฐบาลใหม่

          อย่างไรก็ตาม บริษัทฯก็ยังต้องเดินหน้าเตรียมพร้อมรุกพัฒนาโครงการแนวราบอย่างต่อเนื่อง  โดยแผนการดำเนินงานของบริษัทฯในไตรมาส 3/2566 จะเปิดตัวใหม่จำนวน 10 โครงการ รวมมูลค่าโครงการประมาณ 9,650 ล้านบาท

          สำหรับโครงการประเภทคอนโดมิเนียม คงต้องรอดูบรรยากาศของกำลังซื้อ และสถานการณ์ในช่วงนั้นๆก่อน เพราะช่วงที่เคยเกิดปัญหาทางการเมือง บริษัทฯได้รับประสบการณ์จากการเปิดตัวโครงการคอนโดฯ ในช่วงที่สถานการณ์ทางการเมืองร้อนแรง ส่งผลให้ยอดขายไม่เป็นไปตามเป้า 20-30% แต่ก็มองว่าปัญหาที่เกิดขึ้นเป็นเพียงระยะสั้น เพราะยังมีดีมานด์บางส่วนที่มีความต้องการที่ จะซื้อที่อยู่อาศัยภายในระยะเวลา 3-4 เดือน ก็จะตัดสินใจซื้อทันทีในช่วงนั้นๆ ส่วนบางรายที่รอได้ 7-10 เดือน ก็อาจใช้เวลาตัดสินใจนานขึ้น

          อย่างไรก็ตาม ในเรื่องของผลการดำเนินงานในปีนี้ ยังคงเป็นไปตามเป้าหมายที่วางไว้ เนื่องจากบริษัทมียอดขายรอโอน (Backlog) ในมือมูลค่า 20,000 ล้านบาท ซึ่งจะทยอยรับรู้ต่อเนื่อง นอกจากนี้ บริษัทยังมีสินค้าพร้อมโอน (สต๊อก) ในมือรวมมูลค่าประมาณ 19,000 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดฯ ประมาณ 15,000 ล้านบาท และแนวราบประมาณ 4,000 ล้านบาท ซึ่งจะเป็นส่วนในการสนับสนุนการรับรู้รายได้ในช่วงครึ่งปีหลัง ดังนั้น ยังเป้ารายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ในปีนี้ไว้ที่ 36,000 ล้านบาท

          ตระกูล "ลิปตพัลลภ" พร้อมขับเคลื่อนลงทุนอสังหาฯ

          นายพสุ ลิปตพัลลภ กรรมการบริหาร บริษัท พราว เรียล เอสเตท  จำกัด (มหาชน) (PROUD) กล่าวกับผู้สื่อข่าวว่า เราอยากเห็นตั้งรัฐบาลโดยเร็ว และให้เร่งผลักดันงบประมาณออกมาโดยเร็วไม่งั้นจะไปยึดตามกรอบงบประมาณเดิมมาใช้ ทุกคนอยากเห็นว่า แผนลงทุนในระยะสั้น กลาง และยาว ของรัฐบาลใหม่จะมีทิศทางอย่างไรบ้าง ซึ่งที่ผ่านมา มีการลงทุนในเรื่องโครงสร้างพื้นฐาน และจะทำอย่างไรให้โครงสร้างพื้นฐานเหล่านั้นถูกใช้

          "ถ้ารัฐบาลชัดเจน เรา (บมจ.พราวฯ) ก็พร้อมขยาย แต่จริงๆแล้ว เราก็ขยายมาเยอะ ถ้านับยอดขายในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา เรามีการเจริญเติบโตถึงร้อยละ 65 (รวมถึงการเข้าไปซื้อ 2 คอนโดฯ จาก บมจ.โนเบิลฯ)"

          นายกรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) หรือ ASW กล่าวว่า เราห่วงเรื่องความขัดแย้ง ขออย่างเดียว อย่าให้มีเหตุการณ์เหมือนเกิดการชุมนุม ที่ผ่านมา

          ประเมินดัชนีความเชื่อมั่นฯ Q3 ปรับลดลง

          ทั้งนี้ หากมามองเรื่องของ "ดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล" ซึ่งภาพรวมในไตรมาส 2 ปี 2566 (เม.ย.-มิ.ย.2566)(ช่วงรอยต่อที่มีการเลือกตั้งครั้งสุดในเดือน พ.ค. 2566) ในภาวะปัจจุบัน (Current Situation Index) มีค่าดัชนีเท่ากับ 47.5 เพิ่มขึ้นเล็กน้อย เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2566 (QoQ) ที่มีค่าดัชนีเท่ากับ 46.7 แต่เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 49.8 มีความเชื่อมั่นลดลง และยังคงต่ำกว่าค่ากลางที่ระดับ 50.0

          แต่หากพิจารณาในแต่ละด้าน พบว่า ค่าดัชนีมีความเชื่อมั่นที่มีค่าสูงกว่าค่ากลางในระดับ 50 จุด มี 2 ด้าน คือ ด้านการลงทุนแต่ด้านการจ้างงานอยู่ที่ระดับต่ำลงจากไตรมาสก่อนหน้าเล็กน้อย ที่ -3.2 จุด ซึ่งแสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการมีความเชื่อมั่นใน 2 ด้านนี้มาต่อเนื่องมาตั้งแต่ปีที่แล้ว

          ขณะที่ความเชื่อมั่นที่มีระดับความเชื่อมั่นต่ำกว่าระดับ 50 จุดหรือเริ่มเกิดภาวะขาดความเชื่อมั่น ประกอบด้วย ด้านผลประกอบการต่อเนื่องมา 2 ไตรมาส ด้านยอดขายและด้านการเปิดโครงการใหม่และ/หรือเฟสใหม่ต่ำกว่าค่ากลาง 50 จุดเล็กน้อย

          อย่างไรก็ตาม ผู้สื่อข่าวประเมินว่า ดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในไตรมาส 3 น่าจะมีดัชนีที่ปรับลดลง ซึ่ง ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ให้ความเห็นกับผู้สื่อข่าวว่า

          "เรามองว่า ดัชนีความเชื่อมั่นในไตรมาส 3 มี 2 ฉากทัศน์ที่เราคาดไว้ คือ ภายใต้สมมติฐาน ถ้ารัฐบาลมาเร็ว และมีมาตรการอสังหา ริมทรัพย์ออกมา จะทำให้ดัชนีปรับตัวดีขึ้นบ้าง แต่ดูแนวโน้มแล้ว ไม่ทัน เนื่องจากกว่าที่การพิจารณาจัดทำงบประมาณประจำปี 2567 ออกมาก็คงไม่ทัน ดังนั้น ดัชนีความเชื่อมั่นฯไตรมาส 3 น่าจะลดลงประเด็นเรื่องของยอดขายก็มีส่วนสำคัญต่างกับช่วง 2 ไตรมาสที่ผ่านมาที่ได้แรงขับจากตลาดอสังหาฯในปีที่ผ่านมา" ดร.วิชัยกล่าว

          อย่างไรก็ดี ประเด็นของยอดขาย ก็เป็นหนึ่งในดัชนีฯที่สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการฯมีความเชื่อมั่นลดลง โดยเฉพาะกลุ่ม Nonlisted Companies ขณะที่ ผู้ประกอบการกลุ่ม Listed Companies ยังคงมีความเชื่อมั่นต่อธุรกิจ เนื่องจากในช่วงที่ผ่านมาจนถึงขณะนี้สามารถสร้างยอดขายและเข้าไปมีแชร์ส่วนแบ่งตลาดจากกลุ่ม Nonlisted Companies ได้เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง

          ส่องทำเล บ้ำน-คอนโดฯ ซัปพลายเหลือขายอื้อ!

          แต่เรื่องของ "หน่วยเหลือขาย" ทางศูนย์ข้อมูลฯได้สะท้อนให้เห็นถึงทำเลที่ผู้ประกอบการ ต้องระมัดระวังในการเข้าไปลงทุน หรือเติมซัปพลายใหม่เข้าไป จนทำให้การแข่งขันรุนแรง โดยตัวเลขที่ออกมาในไตรมาส 1 ปี 2566 ก็น่าจะพอบ่งชี้ถึง 3 ไตรมาสที่เหลือของปีนี้ได้ เนื่องจาก ภาวะการขาย ไม่ได้เติบโตจนทำให้อัตราดูดซับในสินค้าเหลือขายลดลง

          ทั้งนี้ ฉากทัศน์อสังหาฯในไตรมาส 1 เห็นว่ากลุ่มบ้านแนวราบต้องระมัดระวัง เนื่องจากยังคงมีหน่วยเหลือขายที่มากติดอันดับต้นๆ แม้ว่าบางพื้นที่จะมียอดขายและอัตราการดูดซับที่ดี ได้แก่

          (1) บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย เหลือขาย 16,803 หน่วย มูลค่า 80,150 ล้านบาท
          (2) บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง เหลือขาย 15,221 หน่วย มูลค่า 84,580 ล้านบาท
          (3) ทำเลลำลูกกา-ธัญบุรี เหลือขาย 13,726 หน่วย มูลค่า 54,287 ล้านบาท
          (4) ทำเลคลองหลวง-หนองเสือ เหลือขาย 12,146 หน่วย มูลค่า 43,574 ล้านบาท
          และ (5) ทำเลเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก เหลือขาย 10,021 หน่วย มูลค่า 40,796 ล้านบาท

          โดยเฉพาะ 5 ทำเลดังกล่าว มีหน่วยเหลือขายของกลุ่มบ้านแนวราบประมาณ 67,917 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ  303,387 ล้านบาท

          สำหรับ ทำเล ที่มีหน่วยเหลือขายของอาคารชุดมาก ที่ควรจะต้องระมัดระวัง ได้แก่

          (1) ทำเลธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่บางพลัด เหลือขาย 8,544 หน่วย มูลค่า 27,045 ล้านบาท
          (2) ทำเลห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง เหลือขาย 7,951 หน่วย มูลค่า 31,786 ล้านบาท
          (3) ทำเลเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด เหลือขาย 6,432 หน่วย มูลค่า 14,774 ล้านบาท
          (4) ทำเลพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ เหลือขาย 6,204 หน่วย มูลค่า 18,007 ล้านบาท
          และ (5) ทำเลสุขุมวิท เหลือขาย 5,348 หน่วย มูลค่า 47,222 ล้านบาท

          "ผลสำรวจข้อมูลแสดงให้เห็นว่า ภาพรวมไตรมาส 1 ปี 2566 ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลยังขับเคลื่อนตัวด้วยโครงการบ้านแนวราบเป็นหลัก โดยมีสัดส่วนในเชิงมูลค่ายอดขายของตลาดถึง 69,599 ล้านบาท หรือเท่ากับร้อยละ 65.8 แต่อาคารชุดมีมูลค่าตลาดรวม 36,169 ล้านบาท หรือเท่ากับร้อยละ 34.2 ของมูลค่าตลาดโดยรวม

          แต่สิ่งที่มีน่าจะเป็นข้อสังเกตที่สำคัญ คือ จังหวัดที่มียอดขายใหม่ของบ้านจัดสรรมากที่สุดคือ จังหวัดสมุทรปราการ มีจำนวน ถึง 4,151 หน่วย มูลค่า 21,974 ล้านบาท รองลงมาที่กรุงเทพมหา นคร มีจำนวน 2,734 หน่วย มูลค่า 27,105 ล้านบาท แต่หน่วยเหลือขาย ณ สิ้นไตรมาส 1 ปี 2566 อยู่ที่จังหวัดปทุมธานีมากสุดถึง 35,893 หน่วย มูลค่า 138,658 ล้านบาท ทั้งที่จังหวัดปทุมธานีที่มียอดขายเป็นอันดับ 3 เท่านั้น ทำให้ปทุมธานีมีอัตราการดูดซับ เพียง 1.3%/เดือนเท่านั้น ซึ่งคำนวณได้ว่าต้องใช้เวลาถึง 74 เดือนจึงจะขายได้หมด ทั้งที่ภาพรวมของกรุงเทพฯและปริมณฑลอยู่ที่ 3.1%/เดือน ซึ่งสะท้อนภาวะตลาดบ้านแนวราบในจังหวัดปทุมธานีเริ่มมีภาวะ Oversupply แล้ว ผู้ประกอบการต้องให้ความสนใจในการลงทุนเป็นพิเศษ

          ทำเล กรุงเทพฯ แบกรับ อุปทานหนักสุด

          ขณะที่ตลาดอาคารชุดยังคงอยู่ในพื้นที่เป็นหลัก โดยจังหวัดที่มียอดขายสูงสุดอยู่ที่กรุงเทพมหานคร มีจำนวนถึง 5,221 หน่วย มูลค่า 24,686 ล้านบาท ซึ่งเป็นยอดขายกว่าร้อยละ 60 ของการขายห้องชุดในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล รองลงมาที่จังหวัดปทุมธานีมีจำนวน 2,205 หน่วย มูลค่า 4,664 ล้านบาท แต่หน่วยเหลือขาย ณ สิ้นไตรมาส 1 ปี 2566 และ จังหวัดสมุทรปราการ มีจำนวน 1,227 หน่วย มูลค่า 4,732 ล้านบาท แต่อย่างไรก็ตาม กรุงเทพมหานครก็ยังมีหน่วยเหลือขายสูงสุดถึง 47,225 หน่วย มูลค่า 225,596 ล้านบาท ทำให้มีอัตราการดูดซับเพียง 3.3%/เดือนเท่านั้น ซึ่งคำนวณ ได้ว่าต้องใช้เวลาถึง 27 เดือนจึงจะขายได้หมด ทั้งที่ภาพรวม ของกรุงเทพฯและปริมณฑลอยู่ที่ 4.1%/เดือน ขณะที่จังหวัด ปทุมธานีและสมุทรปราการมีอัตราการดูดซับถึง 7.3% และ 5.3%/เดือน ซึ่งสะท้อนว่า

          "ตลาดอาคารชุดของกรุงเทพฯยังคงมีการแบกอุปทานที่หนักอยู่ ไตรมาส 1 หน่วยเหลือขายสูงสุดถึง 47,225 หน่วย มูลค่า 225,596 ล้านบาท มีอัตราดูดซับเพียง 3.3% เท่านั้น ต้องใช้เวลาถึง 27 เดือนถึงจะขายได้หมด และหากผู้ประกอบการต้องการลงทุน ต้องพิจารณาถึงอุปทานในแต่ละ Segment ของราคาและรูปแบบของแต่ละทำเลอย่างละเอียดเพิ่มขึ้น และต้องติดตามดูทิศทางทางการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ และผลกระทบจากปัจจัยลบของภาคอสังหาฯอย่างใกล้ชิดในครึ่งหลังของปีนี้" ดร.วิชัยกล่าว 

          อภิชาติ จูตระกูล โดยในมุมมองของผมแล้วเมื่อมีรัฐบาลใหม่มา อยากเห็นในเรื่อง การแก้ปัญหาปากท้องประชาชนระดับรากหญ้าอย่างจริง ไม่ใช่ "รากเทียม"

          ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม ก่อนและหลังการเลือกตั้งปี 2566 พบว่าพฤติกรรมการเข้าเยี่ยมชมโครงการลดลง 5%ซึ่งก็ไม่สามารถหาคำตอบที่ชัดเจนได้

          พสุ ลิปตพัลลภ  เราอยากเห็นตั้งรัฐบาลโดยเร็ว และให้เร่งผลักดันงบประมาณออกมาโดยเร็ว ไม่งั้นจะไปยึดตามกรอบงบประมาณเดิมมาใช้

          ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ดัชนีความเชื่อมั่นฯไตรมาส 3 น่าจะลดลงประเด็นเรื่องของยอดขายก็มีส่วนสำคัญต่างกับช่วง 2 ไตรมาสที่ผ่านมา