ไตรมาส 1/67 รายงานผลสำรวจโซน EEC ไม่มีอะไรเซอร์ไพรส์กล่าวคือ สถานการณ์ตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมใน 3 จังหวัด "ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา" ออกมาในแนวทรงกับทรุด สอดคล้องกับภาพใหญ่ของภาพรวมในโซนกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ที่มียอดขายและยอดสินเชื่อปล่อยใหม่ต่ำสุดในรอบ 25 ไตรมาส

     EEC เสนอขาย 5 หมื่นหน่วย

    โดย "ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์" ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ระบุว่า ภาพรวมในพื้นที่ EEC 3 จังหวัด มีบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียมเสนอขาย 50,401 หน่วย เพิ่มขึ้น 0.2% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1/66

    แบ่งเป็นคอนโดฯ 22,657 หน่วย เพิ่มขึ้น 25.1% มูลค่า 80,972 ล้านบาท บ้านแนวราบ 27,744 หน่วย ลดลง -13.8% มูลค่า 92,448 ล้านบาท

    เหลือขายจุกอก 232,125 ล้าน

    REIC ชี้ให้เห็นว่า ผลจากจำนวนหน่วยคอนโดฯ เปิดใหม่ มีมากกว่าหน่วยที่ขายได้ใหม่ ส่งผลทำให้เกิดการสะสมของหน่วยเหลือขาย ณ สิ้นไตรมาส 1/67 มีหน่วยเหลือขายในพื้นที่ EEC จำนวน 43,844 หน่วย ลดลง -1.6% มีมูลค่ารวมกัน 151,674 ล้านบาท

    แบ่งเป็นคอนโดฯ เหลือขาย 19,545 หน่วย เพิ่มขึ้น 18.0% มูลค่ารวม 71,223 ล้านบาท โดยทำเลเหลือขายส่วนใหญ่กระจุกอยู่ในชลบุรี 88.5%

    ขณะที่บ้านจัดสรร ถึงแม้ว่ามียอดขาย ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน แต่ยังมีหน่วยเปิดตัวใหม่น้อยกว่าหน่วยที่ขายได้ใหม่มากพอสมควร ส่งผลให้มีหน่วยเหลือขายสะสม 24,299 หน่วย ลดลง -13.2% มูลค่ารวม 80,451 ล้านบาท

     โดยพบว่าหน่วยเหลือขายที่เป็น คอนโดฯ กระจุกตัวอยู่ในชลบุรี สัดส่วน 88.5%

     ส่วนหน่วยเหลือขายสะสมประเภทบ้านจัดสรร อยู่ในชลบุรี 49.2% ระยอง 34.2% และฉะเชิงเทรา 16.7% ตามลำดับ

     "ชลบุรี" คอนโดฯเปิดใหม่พุ่ง

       REIC สำรวจลงรายละเอียด 3 จังหวัด ในไตรมาส 1/67 ดังนี้

       "จังหวัดชลบุรี" สถิติบ้านและ คอนโดฯ สะสมมีจำนวน 33,769 หน่วย เพิ่มขึ้น 15.1% มูลค่า 126,468 ล้านบาท โดยคอนโดฯ มีสัดส่วน 59.5% จำนวน 20,087 หน่วย เพิ่มขึ้น 36.7% มูลค่ารวม 75,523 ล้านบาท เป็นผลจากมีการเปิดตัวใหม่ในไตรมาสนี้จำนวนมาก

       บ้านจัดสรรมีสัดส่วน 40.5% จำนวน 13,682 หน่วย ลดลง -6.5% มูลค่ารวม 50,946 ล้านบาท เนื่องจากเปิดตัวใหม่ น้อยลง

       โดยมีโครงการเปิดขายใหม่ 7,106 หน่วย เพิ่มขึ้น 448.3% มูลค่า 27,880 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดฯ สัดส่วน 78.0% จำนวน 5,542 หน่วย มูลค่ารวม 21,505 ล้านบาท และบ้านจัดสรรสัดส่วน 22.0% จำนวน 1,564 หน่วย เพิ่มขึ้น 28.5% มูลค่ารวม 6,376 ล้านบาท

       ภาพรวมยอดขายได้ใหม่อยู่ที่ 4,545 หน่วย เพิ่มขึ้น 54.0% มูลค่า 16,307 ล้านบาท อัตราดูดซับ 4.5% ต่อเดือน แบ่งเป็นคอนโดฯ สัดส่วน 61.3% จำนวน 2,787 หน่วย เพิ่มขึ้น 182.9% มูลค่ารวม 9,139 ล้านบาท อัตราดูดซับ 4.6% ต่อเดือน และบ้านจัดสรรสัดส่วน 38.7% จำนวน 1,758 หน่วย ลดลง -10.6% มูลค่ารวม 7,167 ล้านบาท อัตราดูดซับ 4.3% ต่อเดือน

       ภาพรวมโครงการเหลือขาย มีจำนวน 29,224 หน่วย เพิ่มขึ้น 10.8% มูลค่า 110,161 ล้านบาท โดยคอนโดฯ มีสัดส่วน 59.2% จำนวน 17,300 หน่วย เพิ่มขึ้น 26.2% มูลค่ารวม 66,383 ล้านบาท และบ้านจัดสรร สัดส่วน 40.8% จำนวน 11,924 หน่วย ลดลง -5.9% มูลค่ารวม 43,778 ล้านบาท

       ระวัง "โอเวอร์ซัพพลาย"

       ท็อป 3 ทำเลบ้านจัดสรรขายได้ใหม่ ได้แก่ 1.นิคมฯพานทอง-พนัสนิคม มียอดขาย 285 หน่วย มูลค่า 723 ล้านบาท อัตราดูดซับ 3.9% ต่อเดือน 2.บางแสน-หนองมน-บางพระ ยอดขาย 247 หน่วย มูลค่า 1,262 ล้านบาท อัตราดูดซับ 4.3% ต่อเดือน และ 3.นิคมฯ อมตะนคร-บายพาส ยอดขาย 221 หน่วย มูลค่า 596 ล้านบาท อัตราดูดซับ 3.7% ต่อเดือน

        ท็อป 3 ทำเลบ้านจัดสรรเหลือขายมากที่สุด คือ 1.นิคมฯพานทอง-พนัสนิคม เหลือขาย 2,127 หน่วย มูลค่า 5,283 ล้านบาท 2.นิคมฯอมตะนคร-บายพาส เหลือขาย 1,770 หน่วย มูลค่า 4,983 ล้านบาท และ 3.บางแสน-หนองมน- บางพระ เหลือขาย 1,685 หน่วย มูลค่า 8,668 ล้านบาท

       "ดร.วิชัย" สรุปภาพรวมชลบุรี เป็นตลาดที่ถูกขับเคลื่อนโดยคอนโดฯ เป็นสำคัญ มียอดขายเพิ่มขึ้นและมีการเปิดขายใหม่จำนวนมากต่อเนื่องกัน 4 ไตรมาส เฉลี่ยเปิดตัวไตรมาสละ 3,000 หน่วย ระหว่างปี 2566-ไตรมาส 1/67 โดยพบว่ายอดขายใหม่เฉลี่ยไตรมาสละ 2,100 หน่วย

       ขณะที่บ้านจัดสรรเปิดตัวใหม่น้อยกว่า เฉลี่ยไตรมาสละ 1,200 หน่วย มียอดขายใหม่เฉลี่ยไตรมาสละ 1,800 หน่วย ซึ่งยอดขายมากกว่าหน่วยเปิดตัวใหม่มาก ชี้ให้เห็นว่า แม้ดีมานด์คอนโดฯ เพิ่มขึ้นต่อเนื่องนับตั้งแต่หลังยุคโควิด แต่ซัพพลายคอนโดฯ กลับมีมากเกินกว่าดีมานด์ในตลาด หน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้น 26%

       ภาพรวมมียอดขายลดลงจาก ทาวน์เฮาส์และบ้านแฝด มีเพียงบ้านเดี่ยวที่ยอดขายเพิ่มขึ้น ทางดีเวลอปเปอร์เติมซัพพลายน้อยกว่ายอดขาย ส่งผลให้บ้านจัดสรรมีหน่วยเหลือขายลดลง -6%

       "ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยชลบุรีในภาพรวมยังมีโอกาสขยายตัวได้ แต่ต้องระวังซัพพลายส่วนเกินของคอนโดฯ ที่เป็นอยู่ขณะนี้ และทาวน์เฮาส์ที่ทิศทางยอดขายลดลง 5 ไตรมาสติดต่อกัน สินค้าบ้านเดี่ยวยังมีทิศทางการขยายตัวที่ดี บ้านแฝดคาดว่าทรงตัวและพอไปได้"

        "ระยอง" ไม่มีคอนโดฯเปิดใหม่

         "จังหวัดระยอง" มีบ้าน-คอนโดฯ สะสม 10,549 หน่วย ลดลง -20.8% มูลค่า 29,105 ล้านบาท โดยคอนโดฯ มีสัดส่วน 10.0% จำนวน 1,050 หน่วย ลดลง -18.0% มูลค่ารวม 3,606 ล้านบาท บ้านจัดสรรมีสัดส่วน 90.0% จำนวน 9,499 หน่วย ลดลง -21.1% มูลค่ารวม 25,499 ล้านบาท

         ข้อสังเกตตลาดระยอง โครงการเปิดขายใหม่เป็นบ้านจัดสรรทั้งหมด จำนวน 879 หน่วย ลดลง -36.9% มูลค่า 2,296 ล้านบาท สินค้าบ้านแฝดมีสัดส่วน 28.7% บ้านเดี่ยว 51.1% และทาวน์เฮาส์ 20.3%

         โครงการขายได้ใหม่ มีจำนวน 1,314 หน่วย ลดลง -27.2% มูลค่า 3,486 ล้านบาท อัตราดูดซับ 4.2% ต่อเดือน โดยคอนโดฯ มีสัดส่วน 10.0% จำนวน 130 หน่วย ลดลง -37.5% มูลค่ารวม 367 ล้านบาท อัตราดูดซับ 4.1% ต่อเดือน และบ้านจัดสรรสัดส่วน 90.0% จำนวน 1,184 หน่วย ลดลง -25.9% มูลค่ารวม 3,119 ล้านบาท อัตราดูดซับ 4.2% ต่อเดือน

        โครงการเหลือขายมีจำนวน 9,235 หน่วย ลดลง -19.8% มูลค่า 25,619 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดฯ สัดส่วน 10.0% จำนวน 920 หน่วย ลดลง -14.2% มูลค่ารวม 3,239 ล้านบาท และบ้านจัดสรรสัดส่วน 90.0% จำนวน 8,315 หน่วย ลดลง -20.3% มูลค่า 22,381 ล้านบาท

        "ยอดขายดี-เหลือขาย" คละกัน

        ท็อป 2 ทำเลคอนโดฯ ขายดี ได้แก่ 1.ทำเลเมืองระยอง มียอดขาย 71 หน่วย มูลค่า 148 ล้านบาท อัตราดูดซับ 4.7% ต่อเดือน 2.นิคมฯมาบตาพุด ยอดขาย 57 หน่วย มูลค่า 185 ล้านบาท อัตราดูดซับ 3.6% ต่อเดือน

        ท็อป 2 ทำเลคอนโดฯ เหลือขายมากที่สุด คือ 1.นิคมฯมาบตาพุด เหลือขาย 469 หน่วย มูลค่า 1,666 ล้านบาท 2.เมืองระยอง เหลือขาย 428 หน่วย มูลค่า 904 ล้านบาท

        ท็อป 3 ทำเลบ้านจัดสรรขายดี คือ 1.นิคมฯอมตะซิตี้-อีสเทิร์น มียอดขาย 443 หน่วย มูลค่า 919 ล้านบาท อัตราดูดซับ 3.9% ต่อเดือน 2.นิคมฯ เหมราช ยอดขาย 352 หน่วย มูลค่า 829 ล้านบาท อัตราดูดซับ 5.0% ต่อเดือน และ 3.นิคมฯมาบตาพุด มียอดขาย 216 หน่วย มูลค่า 752 ล้านบาท อัตราดูดซับ 3.4% ต่อเดือน

        ท็อป 3 ทำเลบ้านจัดสรรเหลือขายมากที่สุด คือ 1.นิคมฯอมตะซิตี้- อีสเทิร์น เหลือขาย 3,354 หน่วย มูลค่า 6,938 ล้านบาท 2.นิคมฯเหมราช 1,998 หน่วย มูลค่า 4,540 ล้านบาท และ 3.นิคมฯมาบตาพุด 1,885 หน่วย มูลค่า 6,369 ล้านบาท

        "ตลาดระยองในภาพรวมยังเป็นตลาดบ้านจัดสรร มีทิศทางของยอดขาย ที่ปรับตัวลงในปี 2567 แต่ไม่มีแนวโน้ม ที่จะเกิดโอเวอร์ซัพพลายมากเกินไป เนื่องจากผู้ประกอบการลดการเติมซัพพลายใหม่เข้าตลาด สำหรับคอนโดฯ ยังคงมีการตอบรับของดีมานด์ได้ในระดับหนึ่ง ประเด็นอยู่ที่ปัจจุบัน มีซัพพลายเกินดีมานด์ ดังนั้นจึงควรเว้นช่วงในการเติมคอนโดฯ ซัพพลายใหม่ออกไปก่อน"

        ฉะเชิงเทรา ไซซ์มินิ 1.6 หมื่น ล.

        น้องเล็กที่สุดในโซน EEC "จังหวัดฉะเชิงเทรา" มีบ้าน-คอนโดฯ สะสม 6,083 หน่วย ลดลง -20.4% มูลค่า 17,846 ล้านบาท โดยคอนโดฯ มีสัดส่วน 25.0% จำนวน 1,520 หน่วย ลดลง -29.1% บ้านจัดสรรสัดส่วน 75.0% จำนวน 4,563 หน่วย ลดลง -17.1% มูลค่ารวม 16,003 ล้านบาท

        Q1/67 แปดริ้วร่วงแรง

       ท็อป 2 ทำเลคอนโดฯ ขายดี ได้แก่ 1.บ้านโพธิ์ มียอดขาย 99 หน่วย มูลค่า 124 ล้านบาท อัตราดูดซับ 20.9% ต่อเดือน 2.บางปะกง ยอดขาย 85 หน่วย มูลค่า 103 ล้านบาท อัตราดูดซับ 2.2% ต่อเดือน

       ท็อป 2 ทำเลคอนโดฯ เหลือขาย คือ 1.บางปะกง เหลือขาย 1,206 หน่วย มูลค่า 1,427 ล้านบาท 2.ทำเลในเมืองฉะเชิงเทรา เหลือขาย 60 หน่วย มูลค่า 100 ล้านบาท

       ท็อป 3 ทำเลบ้านจัดสรรขายดี ได้แก่ 1.บางปะกง มียอดขาย 139 หน่วย มูลค่า 493 ล้านบาท อัตราดูดซับ 3.1% ต่อเดือน 2.ทำเลในเมืองฉะเชิงเทรา ยอดขาย 134 หน่วย มูลค่า 440 ล้านบาท อัตราดูดซับ ร้อยละ 3.7% ต่อเดือน และ 3.บ้านโพธิ์ 128 หน่วย มูลค่า 535 ล้านบาท อัตราดูดซับ 4.7% ต่อเดือน

       ท็อป 3 ทำเลบ้านจัดสรรเหลือขายมากที่สุด คือ 1.บางปะกง เหลือขาย 1,349 หน่วย มูลค่า 5,359 ล้านบาท 2.ในเมืองฉะเชิงเทรา 1,064 หน่วย มูลค่า 3,523 ล้านบาท และ 3.บ้านโพธิ์ เหลือขาย 787 หน่วย มูลค่า 3,447 ล้านบาท

        REIC สรุปว่า ฉะเชิงเทราเป็นตลาดที่มีขนาดเล็ก สินค้ายอดนิยมคือบ้านจัดสรร และบ้านเดี่ยวขายดีสุด

        อย่างไรก็ตาม ยอดขายบ้านจัดสรรทุกประเภทปรับตัวลดลงในไตรมาส 1/67 ค่อนข้างแรง ในขณะที่โครงการเปิดใหม่มีน้อย เป็นตัวช่วยให้ซัพพลายส่วนเกินลดลงอย่างต่อเนื่อง

        ส่วนคอนโดฯ ภาพรวมฉะเชิงเทรามีการชะลอตัวในด้านการขาย ถึงแม้ในไตรมาส 1/67 มีโครงการเปิดขายใหม่และได้รับความสนใจซื้อในระดับหนึ่ง แต่ก็ยังไม่สามารถกระตุกยอดขายในภาพรวมได้ ต้องใช้เวลาในการดูดซับสต๊อกเปิดขายอย่างช้า ๆ