มาตรการแจก "หมื่นดิจิทัล วอลเล็ต" ว่าสำเร็จได้ยากแล้ว กรณีจะแก้กฎหมายให้ต่างชาติเช่าที่ดินยาว 99 ปี และเพิ่มโควตาซื้อคอนโดมิเนียม จาก 49% เป็น 75% ต้องถือว่ายากยิ่งกว่าหลายเท่า เพราะไม่ได้มีแค่มิติทางเศรษฐกิจที่คิดง่ายๆ ว่าจะช่วยกระตุ้นภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อบูทเศรษฐกิจเท่านั้น แต่ยังมีมิติทางสังคมและการเมือง ยึดโยงอยู่ด้วย

         "ในเชิงการเมืองแล้วค่อนข้างทำลำบาก"

         เศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรี เคยกล่าวในฐานะประธานอำนวยการและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ที่ถูกจับวางให้เป็น "ว่าที่แคนดิเดตนายกรัฐมนตรี" จากพรรคเพื่อไทย เมื่อปี 2565 ช่วงที่รัฐบาล พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา ขะมักเขม้นเข็นร่างกฎกระทรวงให้ต่างชาติกระเป๋าตุง ถือครองที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่ ตอนนั้น พรรคเพื่อไทย ถึงกับออกแถลงการณ์คัดค้าน และประกาศลั่นว่า หากพรรคเพื่อไทยได้เป็นรัฐบาล จะเข้มงวดในเรื่องการถือครองที่ดินของคนต่างชาติ

         อาการกลับลำของพรรคเพื่อไทย คราวนี้ ที่แม้ไม่ได้บอกชัดว่าจะ "ขาย" ที่ดินให้ต่างชาติ เหมือนรัฐบาลพล.อ.ประยุทธ์ แต่การเร่งแก้กฎหมายให้ต่างชาติ เช่าที่ดินระยะยาวได้ถึง 99 ปี จากปัจจุบันที่ให้เช่าได้เต็มที่ 30 ปี ถูกสังคมมองว่านัยการถือครองที่ดินของต่างชาติ ที่รัฐบาลพล.อ.ประยุทธ์ เคยผลักดัน กับที่รัฐบาลพรรคเพื่อไทยกำลังโม่อยู่ในเวลานี้ ไม่ได้แตกต่างกันสักเท่าใด

         ทั้งนี้ เมื่อปี 2564 ยุครัฐบาล พล.อ.ประยุทธ์ เคยมีมติคณะรัฐมนตรี จะแก้กฎหมายให้ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม จากร้อยละ 49 เพิ่มเป็นร้อยละ 70 แต่ถูกกระแสสังคมคัดค้านต้องกลับไปศึกษาใหม่ ในปีถัดมา 2565 รัฐบาลเตรียมแก้กฎกระทรวงให้คนต่างชาติที่ลงทุนเกิน 40 ล้านบาท สามารถซื้อบ้านเนื้อที่ไม่เกิน 1 ไร่ ก็ถูกวิพากษ์วิจารณ์จนต้องพับฐานไปเช่นกัน

         การผลักดันเพิ่มโควตาให้ต่างชาติสามารถซื้อคอนโด- มิเนียมได้เพิ่มขึ้นในรอบนี้ จาก 49% เป็น 75% แน่นอนว่า ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องแซ่ซ้อง เพราะจะได้ปล่อยขายคอนโดฯ ในสต๊อกที่เหลืออยู่บานเบอะ และปั่นฟองสบู่กันต่อไป แต่ต้องไม่ลืมว่าเรื่องนี้มีผลกระทบที่จะตามมาเป็นลูกโซ่ ซึ่งหลายฝ่ายต่างแสดงความห่วงกังวล

         อย่างไรก็ดี เศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรี ตอบข้อ ซักถามประเด็นการถือครองที่ดินของต่างชาติ 99 ปีว่า เป็น เรื่องของการเช่าระยะยาว ไม่ได้เป็นการขายที่ดิน จึงไม่เกี่ยวอะไรกับการขายชาติ "....ไม่ได้เป็นการซื้อขายขาด ซึ่งในทุกประเทศเขาก็มีให้เช่า.." ส่วนอีกเรื่อง คือการถือครองคอนโดฯ ของชาวต่างชาติ จาก 49% เป็น 75% นั้น ส่วนที่เกินมา 26% จะไม่มีสิทธิ์ในการออกเสียง ทำได้เพียงแต่เข้าไปอยู่อาศัยได้เท่านั้นเอง

         ทั้งนี้ มติคณะรัฐมนตรี(ครม.) เมื่อวันที่ 21 มิถุนายน 2567 มอบกระทรวงมหาดไทย ศึกษาการแก้ไขกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เพื่อขยายระยะเวลาเช่าที่ดิน จาก 30 ปี เป็น 99 ปี และเปิดให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ไม่เกิน 75% จาก 49% ซึ่งรัฐบาลพรรคเพื่อไทย มีเป้าหมายเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่ทว่าภาคเอกชนที่มองภาพรวม ให้ข้อควรคำนึงถึงผลกระทบที่จะตามมาอิศเรศ รัตนดิลก ณ ภูเก็ต รองประธานสภาอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (ส.อ.ท.) ชี้ว่า รัฐบาลต้องตระหนักทั้งเรื่องการควบคุมไม่ไห้คอนโดฯ มีการค้าห้องพักแบบรายวันแข่งขันกับโรงแรม ซึ่งผิดกฎหมาย เหมือนคอนโดฯ หลายแห่งที่ทำกันอยู่ในปัจจุบัน ขณะที่โรงแรมมีขั้นตอนการอนุญาตยากกว่า ต้นทุนการบริหารจัดการสูงกว่าในทุกด้าน หากทัวร์ต่างชาติที่มาใช้บริการคอนโดฯ ที่มีเจ้าของเป็นชาติเดียวกัน สุดท้ายโรงแรมในไทยก็ไม่ได้ประโยชน์จากค่าที่พักของทัวร์ต่างชาติเหล่านั้น

         ยังมีประเด็น นอมินีต่างชาติถือหุ้นในคอนโดฯ ในเวลานี้เกิน 49% ไปแล้ว และควรต้องหาทางด้อยสิทธิในการโหวตของต่างชาติให้รัดกุม

         รองประธาน ส.อ.ท. ยังย้ำด้วยว่า "ห้ามขายที่ดินให้ต่างชาติโดยเด็ดขาด ด้วยทุนและอำนาจซื้อที่มากมายเหนือคนไทย"

         เทียนประสิทธิ์ ไชยภัทรานันท์ นายกสมาคมโรงแรมไทย (ทีเอชเอ) ประกาศชัดเจนว่า สมาคมฯ ไม่เห็นด้วยกับที่รัฐบาลจะแก้กฎหมายให้ชาวต่างชาติ ถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมได้ถึง 75% เพราะจะเอื้อให้ปล่อยห้องเช่าขายรายวันแข่งกับโรงแรมมากขึ้น จนก่อให้เกิดสงครามตัดราคาที่รุนแรงยิ่งขึ้นไปอีก

         เขาให้ภาพว่า ปัจจุบันมีโรงแรมที่พักในไทย เปิดขายห้องพักรายวันบนแพลตฟอร์มท่องเที่ยวออนไลน์ (OTA) รวมกว่า 40,000 แห่ง เฉพาะโรงแรมในระบบมีเพียง 15,000-16,000 แห่ง เท่านั้น ที่เหลือราว 25,000 แห่ง เป็นโรงแรมนอกระบบ หากการแก้กฎหมายดังกล่าวสำเร็จ จะทำให้มีคอนโดฯ มาปล่อยห้องขายรายวันแข่งกับโรงแรมมากขึ้น และยังกังวลว่าในสัดส่วน 25% ที่เหลือของคนไทย อาจมีนอมินีต่างชาติเข้ามาแทรกอีกด้วย

         โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด ทำหนังสือถึงนายกรัฐมนตรี และรัฐมนตรีที่เกี่ยวข้อง ว่า การให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี มากเกินจำเป็น กรณี จีน กัมพูชา เมียนมา เวียดนาม ให้เช่าเพียง 50 ปี ลาว และอินโดนีเซีย ให้เช่า 30 ปี สิงคโปร์ กำหนด 99 ปี แต่ในทางปฏิบัติให้เช่าไม่เกิน 60 ปี ส่วนห้องชุด เวียดนาม ให้ต่างชาติถือครอง 30% อินโดนีเซีย 49% และมาเลเซีย 50%

         ผลการสำรวจล่าสุด ณ สิ้นปี 2566 ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย พบว่าต่างชาติซื้อห้องชุดในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล 5,036 หน่วย หรือ 10.2% ของหน่วยที่ขายได้ทั้งหมด รวมมูลค่า 31,601 ล้านบาท ดังนั้น มาตรการที่จะออกมาอาจไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง และอาจก่อให้เกิดปัญหาต่างๆ ตามมา เช่น ทุนสีเทา การฟอกเงิน อาชญากรรม ปัญหาการครอบงำทางเศรษฐกิจ และปัญหาความมั่นคงของ ชาติ

         โสภณ มีข้อเสนอแนะในการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านอสังหาริมทรัพย์ ด้วยการเก็บภาษีกับคนต่างชาติ จะทำให้ประเทศมีรายได้นับแสนล้านต่อปี เช่นเดียวกับที่คนไทยไปซื้อบ้านในต่างประเทศ เช่น ยุโรป ฮ่องกง และสิงคโปร์ เก็บภาษีประมาณ 20%, 30% และ 60% ตามลำดับ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คิด 1% ตามราคาตลาด เก็บภาษีกำไรจากการขายต่อ ประมาณ 20% ของราคาตลาด และเก็บภาษีมรดก ประมาณ 10% ของกองมรดก

         นอกจากนั้น รัฐบาลควรกำหนดราคาขั้นต่ำสำหรับห้องชุดที่จะให้คนต่างชาติซื้อ เช่น ราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป

         สำหรับ มาเลเซีย กำหนดราคาขั้นต่ำสำหรับชาวต่างชาติต้องการซื้อคอนโดฯ ไว้ประมาณ 16 ล้านบาท อินโดนีเซีย ประมาณ 10 ล้านบาท เพื่อจะได้ไม่กระทบกับประชาชนผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลาง และกำหนดเวลาขายต่อได้เมื่อเวลาผ่านไปเกิน 3 ปี เพื่อป้องกันการเก็งกำไร กำหนดสัดส่วนการปล่อยกู้ให้ต่างชาติได้ไม่เกิน 50% ของราคาตลาดเพื่อกระตุ้นการเงินในประเทศ และป้องกันผลประโยชน์ของสถาบันการเงินและผู้ถือหุ้นที่ปล่อยกู้ เป็นต้น

         การแก้ไขกฎหมายให้ต่างชาติเช่าที่ดินได้ 99 ปี และเพิ่มโควตาให้ต่างชาติ ซื้อคอนโดฯได้จาก 49% เป็น 75% เป็นประเด็นร้อนแรงตลอดสัปดาห์ที่ผ่านมา สืบเนื่องจากสำนักเลขาธิการคณะรัฐมนตรี (สลน.) เวียนหนังสือถึงรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ให้ดำเนินการตามมติคณะรัฐมนตรี (ครม.) เมื่อวันที่ 9 เมษายน 2567 เรื่องมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์

         ต่อมา เมื่อวันที่ 18 มิถุนายน 2567 ภูมิธรรม เวชยชัย รองนายกรัฐมนตรี รักษาการแทนนายกรัฐมนตรี ขอให้กระทรวงมหาดไทย ไปศึกษาความเป็นไปได้ ในการพิจารณาทบทวนการกำหนดระยะเวลาของทรัพย์อิงสิทธิ ตามพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 โดยกำหนดให้ทรัพย์อิงสิทธิ มีกำหนดเวลาได้ไม่เกิน 99 ปี และการพิจารณาทบทวนหลักเกณฑ์และกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการให้สิทธิคนต่างด้าว สามารถถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุด จากเดิมไม่เกินร้อยละ 49 เป็น ไม่เกินร้อยละ 75 ภายใต้เงื่อนไขที่กำหนด

         หลังกระแสร้อนแรงขึ้น ภูมิธรรม ออกตัวว่า การกำหนดเกณฑ์สัดส่วนการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เป็นข้อเสนอของผู้ประกอบการและประชาชน กระทรวงมหาดไทย รับหน้าที่ไปศึกษาดูว่าสิ่งไหนเป็นประโยชน์หรือติดปัญหา อยู่ในขั้นตอนการศึกษา ยังไม่มีการอนุมัติแต่อย่างใด

         ขณะเดียวกัน อนุทิน ชาญวีรกูล รองนายกรัฐมนตรี และรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ยืนยันว่า ยังไม่ได้นำเรื่องดังกล่าวเข้าสู่การพิจารณาของคณะรัฐมนตรี ตอนนี้อยู่ระหว่างการศึกษารายละเอียด และวิเคราะห์ข้อดี-ข้อเสีย ยืนยันไม่มีการเอื้อผลประโยชน์ให้กลุ่มนายทุนแต่อย่างใด

         กลายเป็น "เผือกร้อน" ในมือรัฐบาลเพื่อไทย ที่ทางภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องออกมาเคลื่อนไหวซัปพอร์ตอีกครั้ง

         ล่าสุด สมาคมอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ 18 สมาคม ร่วมลงนามและออกแถลงการณ์ ยืนยันเหตุผลในข้อเสนอขอแก้ไขกฎหมายดังกล่าวข้างต้น และชี้ให้เห็นถึงกำลังซื้อชาวต่างชาติที่มีศักยภาพ จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจภาพรวมฟื้นตัวเร็วขึ้น ในช่วงที่กำลังซื้อคนไทยอ่อนแอลง

         อิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า 18 สมาคมวงการอสังหาฯ สนับสนุนรัฐบาลเศรษฐา ในข้อเสนอขยายเวลาเช่า 99 ปี กับขยายโควตาต่างชาติซื้อคอนโดฯ 75% ภายใต้ เงื่อนไข พื้นที่นำร่อง กรุงเทพฯ ภูเก็ต พัทยา กำหนดให้คอนโดฯ ที่จะเปิดให้ต่างชาติซื้อ 75% จำกัดพื้นที่โครงการไม่เกิน 5 ไร่ ป้องกันข้อกังวลต่างชาติจะถือครองที่ดินทางอ้อม จำกัดสิทธิการโหวตบริหารจัดการนิติบุคคลของต่างชาติ ไม่เกิน 49% และให้ท้องถิ่นออกกฎหมายเฉพาะ เช่น ไม่สร้างบนที่ดินเกษตรกรรม เป็นต้น

         ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย ชี้ว่า การขอขยายโควตาการซื้อคอนโดมิเนียมของลูกค้าต่างชาติ เป็น 75% ไม่ใช่เรื่องใหม่ ช่วงวิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540 เคยเปิดให้ต่างชาติถือครองได้ถึง 100% สำหรับการเพิ่มโควตาต่างชาติซื้อคอนโดฯ เป็น 75% ตามเงื่อนไขที่กำหนด เพื่อช่วยพยุงตลาดอสังหาฯ ให้เติบโตต่อได้ ท่ามกลางกำลังซื้อภายในประเทศที่อ่อนแอ สวนทางดีมานด์ต่างชาติ ดูจากยอดซื้อและโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมต่างชาติ ช่วงไตรมาสแรก ปี 2567 กลับมาสูงสุดในรอบ 6 ปี

         หากดูตัวเลขที่ต่างชาติมาถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดในประเทศไทย โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) พบว่า ก่อนโควิด มีผู้เข้ามาถือครอง 13,000 หน่วยต่อปี มูลค่า 57,000 ล้านบาท ช่วงโควิด ลดลงมาอยู่ที่ 8,000 หน่วย ต่อมาปี 2565 ขยับขึ้นมา 11,500 หน่วย และ ปี 2566 มีต่างชาติมาถือครองอสังหาฯ 14,500 หน่วย มูลค่า 73,000 ล้านบาท

         วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์  และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ยอมรับว่าปัจจัยที่ทำให้ประชาชนกังวล เพราะรัฐบาลไทยไม่เคยมีนโยบายสร้างความมั่นคงด้านที่อยู่อาศัยให้กับประชาชนเลย เมื่อเปิดต่างชาติเข้ามามากขึ้นจึงรู้สึกไม่มั่นใจ

         สำหรับชาติที่เข้ามาถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม ในไทย อันดับ 1 คือ จีน อันดับ 2 รัสเซีย และ 3 เมียนมา ซึ่งเมียนมาขยับจากอันอับที่ 25 ในปี 2564 มาอยู่อันดับที่ 4 ในปี 2566 มีมูลค่าการซื้อสูงถึง 3,707 ล้านบาท และไตรมาสแรกปี 2567 เมียนมา ซื้อรวมมูลค่า 2,200 ล้านบาท ปัจจัยหนึ่งเกิดจากปัญหาความไม่สงบภายในประเทศ

         ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. ให้ภาพรวมสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ชาวต่างชาติทั่วประเทศในไตรมาส 1 ปี 2567 ว่า มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ชาวต่างชาติ 3,938 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.3 มูลค่ารวม 18,013 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.2 พื้นที่โอนกรรมสิทธิ์ 173,007 ตารางเมตร เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.6 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

         ในไตรมาส 1/2567 สัดส่วนหน่วยและมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ชาวต่างชาติ ต่อการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ ขยับเพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 16.7 จาก 15.9 และ ร้อยละ 28.6 จาก 24.3 ตามลำดับ พื้นที่ห้องชุดที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้ชาวต่างชาติเพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 21.1 จาก 19.1 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว อาจกล่าวได้ว่าเป็นไตรมาสที่มีสัดส่วนที่สูงสุดนับตั้งแต่ปี 2561

         จังหวัดที่มีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติ มากที่สุด 5 อันดับแรก คือ ชลบุรี 1,521 หน่วย โดยมีสัดส่วนร้อยละ 38 มูลค่า 4,165 ล้านบาท, กรุงเทพมหานคร 1,498 หน่วย โดยมีสัดส่วนร้อยละ 38 มูลค่า 10,699 ล้านบาท เชียงใหม่ 249 หน่วย มูลค่า 574 ล้านบาท, ภูเก็ต 242 หน่วย มูลค่า 1,353 ล้านบาท และ สมุทรปราการ 140 หน่วย มูลค่า 392 ล้านบาท สะท้อนต่างชาติสนใจซื้อห้องชุดในเมืองหลักและเมืองท่องเที่ยวในประเทศไทยมากที่สุด