ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยในปีนี้ ช่วงไตรมาสแรกปี2566 ที่ผ่านมายังไม่ได้อยู่ในช่วงที่ดี เพราะการขยายตัวในภาพรวมดูแล้วต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ค่อนข้างมาก พิจารณาจากการที่ผู้ประกอบการเปิดขายโครงการใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 1 ปี2566 ลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 4 ปี2565 ทั้งในส่วนของคอนโดมิเนียม และบ้านจัดสรร หรือสะท้อนได้จากตัวเลขของ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ พบว่าที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดตัวอยู่ ที่12,026 หน่วย หรือลบ 59% มูลค่า65,092 ล้านบาท หรือ ลบ38.7% เทียบไตรมาสแรกปี65 เปิดโครงการใหม่ 29,299หน่วย บวก 204.8 % มูลค่า106,110ล้านบาท บวก 136.6% ทั้งที่เป็นตลาดที่ได้รับความสนใจมากกว่าคอนโดมิเนียมในช่วงสถานการณ์โควิด

          ขณะการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งปี 2566 คาดการณ์ว่าจะชะลอตัวลงจากปีที่ผ่านมา เหลือ แค่ 98,132 หน่วย ลดลงถึง 10.5% หรือ อาจหายไปมากกว่า 19% หากมีปัจจัยเสี่ยงเข้ามาสมทบ และตัวแปรที่ทำให้ผู้ประกอบการชะลอการเปิดตัวโครงการเกิดจากตัวช่วยกระตุ้นกำลังซื้ออย่าง LTV (อัตราส่วนการให้สินเชื่อโดยเทียบกับมูลค่าหลักประกัน) ถูกยกเลิกไป หลังสถานการณ์โควิด-19 คลี่คลายลง

          จริงอยู่ที่เพิ่งจะผ่านไปไม่กี่เดือนยังมีเวลาอีกหลายเดือนสำหรับปี 2566 แต่เมื่อเริ่มต้นมาแบบนี้การจะเร่งเปิดขายโครงการใหม่ในช่วงที่เหลือก็ดูแล้วเหนื่อย ช่วงไตรมาสที่ 2 ปีนี้ดูเหมือนผู้ประกอบการไม่ได้เร่งเปิดขายโครงการใหม่อะไรเลย

          การที่ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายรายเลือกที่จะชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ออกไปในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมาของปี2566 เพราะปัจจัยหลายอย่างที่กล่าวไปแล้ว แต่ยังมีปัจจัยบางอย่างที่มีผลโดยตรงต่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ คือเรื่องของผังเมืองกรุงเทพมหานครที่ชะลอการประกาศใช้ออกไปจากปีที่ผ่านมาเพราะทางกรุงเทพ มหานครต้องการพิจารณาและอาจจะมีการปรับแก้บางพื้นที่ใหม่ เพื่อให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงที่กำลังเกิดขึ้น และกำลังจะเปลี่ยนแปลงไปในอนาคต ซึ่งเรื่องนี้อาจจะมีผลต่อศักยภาพในการพัฒนาที่ดินของหลาย พื้นที่ในกรุงเทพมหานครรวมไปถึงการที่ผู้ประกอบการหลายรายเลือกที่จะชะลอโครงการของตนเองออกไป หลังจากที่มีการประกาศแผนการพัฒนามาแล้วช่วงก่อนหน้านี้ เพราะไม่แน่ใจในเรื่องของผังเมืองกรุงเทพมหานคร คงต้องรออีกสักระยะจึงจะเห็นทิศทาง เพราะอย่างไรก็ตามเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของผังเมืองต้องมีการสอบถามความคิดเห็นจากหลายภาคส่วนถึงความเหมาะสม และผู้ที่ได้รับผลกระทบสามารถที่จะโต้แย้งได้

          เรื่องรัฐบาลก็อาจจะมีส่วนในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทยด้วย เพราะในเมื่อต้องใช้เวลาในการตัดสินใจที่นานขึ้น การที่จะรอจนกว่าจะมีรัฐบาลใหม่อาจจะเป็นอีก หนึ่ง ทางเลือกที่หลายคนรอคอย เพราะเกือบทุกรัฐบาลที่ผ่านมาตั้งแต่ปี.2540 ล้วนมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านการกระตุ้นตลาดอสังหา ริมทรัพย์ ซึ่งแน่นอนว่ามาตรการที่นำมาใช้เสมอ คือ เรื่องของการลดค่าจำจำนอง และค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย แม้ว่าอาจจะมีการกำหนดเพดาน และเฉพาะที่อยู่อาศัยหลังแรกเท่านั้น แต่ก็มีส่วนช่วยให้คนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเกิดการตัดสินใจที่ง่ายขึ้น เพราะภาระที่เกิดจากการซื้อที่อยู่อาศัยลดลงไปส่วนหนึ่ง

          ในส่วนของสต็อกที่เหลือขายอยู่ผู้ประกอบการทุกรายอาจจะมีที่อยู่อาศัยเหลือขายในตลาดรวมกันแล้วดูเหมือนว่ามาก แต่ก็ไม่ได้กระทบกับผู้ประกอบการมากมายนัก โดยผู้ประกอบการทุกรายมีช่องทางในการระบายสต็อกสินค้าที่อยู่ในมือทั้งในรูปแบบของการลดราคาหรือจัดโปรโมชั่นต่างๆ ซึ่งทยอยลดลงต่อเนื่องมาโดยตลอด ปัจจัยลบโดยตรงในเรื่องของตลาดที่อยู่อาศัยมีเรื่องของกำลังซื้อของคนไทยที่เป็นตัวแปรสำคัญ ฝั่งของผู้ประกอบการเองยังคงเดินหน้าลงทุนต่อเนื่อง เพียงแต่เป็นไปตามภาวะตลาด ไม่ได้ลงทุนมากเกินกว่าการขยายตัวของกำลังซื้อ การออกหุ้นกู้ก็อยู่ในวิสัยที่พวกเขาจะชำระได้ ไม่ได้เกินตัวแบบที่กังวล ถ้าจะมีปัญหาก็เป็นรายๆ ไปไม่ใช่ทุกราย และถ้ามีปัญหาเกิดขึ้นกับรายใดรายหนึ่งก็ไม่กระทบทั้งตลาดอสังหาริมทรัพย์ แบบที่เป็นอยู่ตอนนี้ก็ไม่ได้กระทบกับรายใดเลย