ขายต่อทำกำไรรับตลาดบ้านมือ 2 คึกคัก

          พุ่ง 50% ก่อนโควิด

          ธนาคารไล่ยึดทรัพย์ หลังลูกหนี้ไปต่อไม่ไหวยอมตีโอนทรัพย์ชำระหนี้ สะท้อน 9 เดือนปีนี้ ยอดสินทรัพย์รอการขาย (NPA) พุ่งขึ้นกว่า 50 % มูลค่าสูงถึง 2 แสนล้านบาท สร้างโอกาสสถาบันการเงินขายเพื่อทำกำไรต่อ รับอานิสงส์ ธปท.ไม่ต่ออายุ LTV-ค่าธรรมเนียมการโอน

          แม้ว่าภาวะและแนวโน้มเศรษฐกิจไทยเริ่มมีสัญญาบวกตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ของปี 2565 ไม่ว่ากิจกรรมการบริโภคภายในประเทศ หรือจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในไทย ประกอบกับทางการได้ผ่อนคลายมาตรการช่วยเหลือลูกหนี้ ภายหลังสถานการณ์การระบาดของโควิด-19 คลี่คลาย แต่ผลกระทบในวงกว้างอย่างรุนแรงต่อระบบเศรษฐกิจไทยในช่วง 3 ปีที่ผ่านมายังคงทิ้งร่องรอยในระบบเศรษฐกิจไทย โดยเฉพาะภาคการเงินผู้ให้บริการเงินทุน และสภาพคล่องเพื่อให้ภาคธุรกิจและประชาชนเดินหน้าได้ แต่ผลพวงจากผลกระทบของโควิด-19 นอกจากฉุดภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวแล้วยังส่งผลกระทบต่อกิจกรรม และการดำเนินชีวิตของประชาชนไปทั่ว ทั้งการตกงาน และรายได้ที่หายไป ส่วนทางกับภาระค่าครองชีพที่สูงขึ้น จนรายได้ไม่พอใช้จ่ายหรือมีเงินเหลือไปใช้หนี้กันเป็นวงกว้าง

          NPAโต 2 แสนล้าน

          สิ่งที่เกิดขึ้นสะท้อนจากบรรดาผู้อยากมีที่อยู่อาศัยของตัวเอง ต้องประสบกับปัญหารายได้ที่ไม่พอใช้จ่ายหรือไปชำระหนี้ จนในที่สุดต้องยอมให้สถาบันการเงินยึดทรัพย์สินเหล่านั้นไป เห็นได้จากภาพรวมสินทรัพย์รอการขาย(NPA) ของธนาคารพาณิชย์ 10 แห่ง ช่วง 9 เดือน ปี 2565 ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นเป็นจำนวนมาก โดยมีจำนวนรวม 140,535 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 50.35% จาก 93,475 ล้านบาทช่วงเดียวกันปี 2562 โดย 6 ธนาคารที่ปริมาณ NPA เพิ่มขึ้น และในส่วนของบริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) 62 บริษัท ยอดคงค้างเอ็นพีเอสุทธิรวม 56,630 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 14.09% จากช่วงเดียวกันปีก่อนอยู่ที่ 49,634ล้านบาท (จำนวน 61บริษัท)

          ขณะที่ผลกระทบจากโควิคสูงสุดในช่วงกลางปี 2563 ลูกหนี้ต้องเข้ามาตรการช่วยเหลือของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) 4.56 ล้านล้านบาท คิดเป็น 32.5 % ของมูลหนี้รวม ล่าสุด 8 สิงหาคม 2565 คงเหลือลูกหนี้อยู่ภายใต้มาตรการช่วยเหลือภาระหนี้รวม 2.9 ล้านล้านบาท จำนวนบัญชีที่ได้รับความช่วยเหลือ 3.84 ล้านบัญชี

          ผ่อนไม่ไหวบีบลูกหนี้โอนทรัพย์

          แหล่งข่าวจากสถาบันการเงินกล่าวว่า เอ็นพีเอที่ปรับเพิ่มขึ้นในแต่ละธนาคารนั้น ส่วนหนึ่งมาจากโครงการพักทรัพย์ พักหนี้ (Asset Warehousing) ที่ลูกหนี้โอนหลักประกันให้ธนาคารเจ้าหนี้ภายใต้เงื่อนไขในการใช้สิทธิซื้อทรัพย์คืนภายในระยะเวลาที่กำหนดเช่น 5 ปี ขณะเดียวกันบางธนาคารหากลูกหนี้ไปต่อไม่ไหวก็ใช้วิธีบีบลูกหนี้ให้โอนทรัพย์ชำระหนี้เพื่อปิดหนี้ หรือหากมีหนี้ส่วนขาดสามารถเรียกเก็บภายหลัง เช่น ขายหนี้ที่ไม่มีหลักประกันให้กับบริษัทเอเอ็มซี

          " NPA แบงก์เพิ่มขึ้น แบงก์คงจะเก็บไว้ขายเองก่อน จากนั้นค่อยขายออกให้เอเอ็มซี เพราะเงื่อนไขแบงก์ชาติยืดหยุ่นให้ขยายเวลาถือครอง 1 ปี กรณีทรัพย์มีอายุครบ 10 ปี แล้วและสามารถขอยืดเวลาได้อีก 1 ปี รวมเป็น 12 ปี บวกกับมาตรการยกเว้นค่าธรรมเนียมการโอน จำนองก็มีส่วนกระตุ้นให้แบงก์เกลี่ยหนี้โดยไม่ชาร์จลูกหนี้"

          นายสุทธิรักษ์ ตรัยชิรอาภรณ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เจ เอ็ม ที เน็ทเวอร์ค เซอร์วิสเซ็ส จำกัด (มหาชน) หรือ JMT เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า ปีนี้งวด 9 เดือนกลุ่มเจเอ็มทีรับซื้อหนี้เข้ามาแล้ว 60,000 ล้านบาท (มาจาก 2 ส่วนคือ บริษัทเจเอ็มที 10,000 ล้านบาทและบริษัท บริหารสินทรัพย์ เจเค จำกัด หรือ JK AMC ที่รับโอนหนี้จากธนาคารกสิกรไทยอีก 50,000 ล้านบาท) ที่เหลืออยู่ระหว่างเจรจาคาดว่าจะเข้ามาแน่ไตรมาส 4 ตอนนี้ยังมาไม่ครบและมีเข้าประมูลด้วย

          " 9 เดือนใช้เงินซื้อหนี้ประมาณ 1,600 ล้านบาท จากงบประมาณที่ตั้งไว้ 10,000 ล้านบาท ปีนี้แบงก์นำทรัพย์ออกขายไม่มาก แต่เชื่อว่าไตรมาส 4 จะนำออกมา โดยบางแห่งเตรียมตัวไม่ทัน ก็จะนำทรัพย์ออกมาขายปีหน้าแทน ส่วนหนึ่งเพราะมาตรการช่วยเหลือลูกหนี้ครบกำหนเดือนมิถุนายนทางแบงก์รอเวลา 3-6 เดือนกว่าจะรู้ว่าลูกค้าคนไหนเป็นเอ็นพีแอลและอาจจะแก้ไขกับลูกหนี้ก่อนจะนำออกขายในปีหน้า"

          บ้าน-ทาวน์เฮ้าส์มือ2ขายดี

          นายบัณฑิต อนันตมงคล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ BAM เปิดเผยว่า ปีนี้ยอดขายเอ็นพีเอน่าจะทำได้ตามเป้าที่ตั้งไว้ ซึ่งประเภททรัพย์ที่ขายดี ได้แก่บ้านเดี่ยวชั้นเดียว มูลค่าไม่เกิน 2 ล้านบาท หรือทาวน์เฮ้าส์ชั้นเดียว ราคาราว 7-8 แสนบาท รวมถึงคอนโดมิเนียมที่พบว่ายังมีการซื้อเหมาชั้นเพื่อปล่อยเช่า (คนงาน/เมียนมา)

          ปัจจุบันเอ็นพีเอของ BAM เหลืออีกประมาณ 6 หมื่นราย คิดเป็นราคาตลาดประมาณ 8-9 หมื่นล้านบาทไม่ถึงหนึ่งแสนล้านบาท ส่วนปริมาณรับซื้อเอ็นพีเอนั้นบริษัทปรับเปลี่ยนนโยบายในการซื้อทรัพย์จากกรมบังคับคดี โดยจะเข้าประมูลทรัพย์ที่มีมูลค่าตลาดสูง ขณะเดียวกันจะมีเจ้าหน้าที่คอยระวังประโยชน์ในการนำทรัพย์ประมูลขายทอดตลาด อย่างไรก็ดี ในแง่ของค่าเสื่อมของทรัพย์นั้น ค่าเสื่อมสิ่งปลูกสร้างตามระยะเวลา แต่บางครั้งค่าเสื่อมราคาปรับลดลงน้อยกว่าราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้น

          สำหรับผู้ลงทุนรายย่อยนั้น ถ้าเป็นรายเก่าจะซื้อทรัพย์จาก BAM ครั้งละ 5-10 ยูนิต ส่วนรายใหม่จะทดลองซื้อตั้งแต่ 1 ยูนิตก่อน จากนั้นอาจจะเพิ่มเป็น 3 ยูนิตบางรายขายดีก็จะมาซื้อทรัพย์ 4 รอบ กรณีที่ผู้ลงทุนรายย่อยซื้อจำนวนน้อยยูนิต เพราะไม่อยากให้เกินวงเงินซึ่งจะเกี่ยวข้องกับกฎหมายอื่น

          ซื้อไปพัฒนาขาย-ปล่อยเช่า

          นายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า ไตรมาส 4 ของปีนี้ แนวโน้มการขายเอ็นพีเอยังคงเป็นอีกทางเลือกหนึ่งสำหรับลูกค้าที่ต้องการซื้อบ้าน เนื่องจากทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น ซึ่งแนวโน้มของอัตราการปรับขึ้นดอกเบี้ยยังไม่ชัดเจน จึงเป็นปัจจัยที่จะมีผลต่อการตัดสินใจเลือกซื้อเอ็นพีเอหรือบ้านมือสองแทนบ้านหลังใหม่ โดยในส่วนของธอส.ปัจจุบันมีทรัพย์เอ็นพีเอ จำนวน 18,406 รายการโดยปีนี้ตั้งเป้าขาย 4,400 ล้านบาท

          แหล่งข่าวจากธนาคารกสิกรไทย กล่าวว่า ปีนี้เอ็นพีเอลดลงจากต้นทุน เพราะที่ผ่านมาธนาคารเน้นให้ลูกค้าเข้ามาตรการพักทรัพย์พักหนี้มูลค่าเกือบ 2 หมื่นล้านบาท จากยอดคงค้างเอ็นพีเอ 4.55 หมื่นล้านบาท ส่วนการขายทั้งปีน่าจะปิดได้ตามเป้า 1 หมื่นล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นจากปีที่แล้ว 2 เท่าโดยให้ทีมขายเครดิตช่วยขายเอ็นพีเอ หากผู้ซื้อรายใหม่ต้องการวงเงินก็สามารถดำเนินการทำให้ได้เลย

          เช่นเดียวกับธนาคารออมสินระบุว่า ธนาคารมียอดขายเอ็นพีเอแล้ว 1500 ล้านบาท จากเป้าทั้งปี 1,700 ล้านบาท ซึ่งปีนี้สามารถขายเอ็นพีเอเพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัวจากปีก่อนตั้งเป้า 1,200 ล้านบาท ที่ขายได้เพียง 900 ล้านบาท ปีนี้ผู้มีกำลังซื้อใช้เงินสดซื้อกว่า 50% ที่เหลือใช้เงินกู้จากธนาคาร โดยเป็นการซื้อพัฒนาทรัพย์เพื่อขายต่อถ้าอายุไม่เกิน 5 ปีจะขายออกได้เร็ว เพราะยังสดอยู่ และมีโอกาสปรับราคาขายได้เพิ่ม บางรายปรับปรุงทรัพย์รอจังหวะขายต่อหรือปล่อยเช่า

          ปัจจุบันพอร์ตคงค้างเอ็นพีเอของธนาคารมีอยู่ประมาณ 8,000 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยว รวมบ้านสร้างเองในต่างจังหวัดด้วย (ทั้งในและนอกโครงการ) และทาวน์เฮ้าส์

          "ทรัพย์ของออมสินส่วนใหญ่ในต่างจังหวัด ทราบว่าแถวพัทยาบ้านเดี่ยวขายดีมีกลุ่มต่างชาติมาเช่า รีเทิร์นสูงกว่าดอกเบี้ย สมัยก่อนต่างชาติเช่าคอนโดหรูแต่ตอนนี้คอนโดปล่อยยากหากทำเลต้องเห็นทะเล จึงซื้อง่ายขายคล่อง"

          สำหรับไตรมาส 4 ยังมองเป็นโอกาสของผู้ซื้อและผู้ขาย เพราะลูกค้าได้รับอานิสงส์ไปมากจากมาตรการรัฐ ยกเว้นค่าธรรมเนียมการโอน, จำนอง สำหรับที่อยู่อาศัยราคาบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาท และต้นปีหน้าธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) จะกลับไปใช้มาตรการ LTV เดิม แต่ค่าธรรมเนียมการโอนขายบ้านนอกโครงการที่จะครบกำหนดปีนี้ เบื้องต้นคาดว่ากระทรวงการคลังมีแนวโน้มจะขยายเวลาออกไปอย่างน้อย อีก 1 ปี เพื่อรอให้ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวได้ชัดเจน