แนะดึงกำลังซื้อต่างชาติตัวช่วยฟื้น ศก.

          21 มกราคม 2565 "ศบศ." แตะเบรกข้อเสนอขยายโควตาให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยความสำคัญ คือ "ศบศ.-คณะกรรมการบริหารสถานการณ์เศรษฐกิจจากผลกระทบของโควิด-19" มีสถานะเทียบเท่าคณะรัฐมนตรีเศรษฐกิจหรือ ครม.เศรษฐกิจ การออกมาแตะเบรกครั้งนี้ส่งสัญญาณทางการเมืองว่า "ไม่อยาก แตะของร้อน" เพราะข้อเสนอให้ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะบ้านจัดสรร ถูกคัดค้านอย่างรุนแรงด้วยวาทกรรม "ขายชาติ"

          จุดโฟกัสอยู่ที่แพ็กเกจข้อเสนอดึงกำลังซื้อต่างชาติที่มีศักยภาพสูง หรือต่างชาติมั่งคั่ง 4 กลุ่มเข้ามาพักอาศัยระยะยาวในประเทศไทย ยังมีอีกประเด็นที่ผลักดันกันมาอย่างยาวนาน คือ ขอขยายสิทธิการเช่าระยะยาวพ่วงอยู่ด้วย ทำให้ข้อเสนอเรื่องนี้ถูกตีตกไปแบบเหมาเข่ง

          คำถาม คือ ภาคเอกชนยังอยากจะไปต่อหรือไม่ ในประเด็นขยายสิทธิการเช่าระยะยาว

          กฎหมายแพ่งให้เช่าสูงสุด 30 ปี

          "ประชาชาติธุรกิจ" สัมภาษณ์พิเศษ 2 ผู้บริหารในวงการอสังหาริมทรัพย์และวงการธุรกิจเมืองไทย เริ่มจาก "อิสระ บุญยัง" ประธานกานดา พร็อพเพอร์ตี้ กรุ๊ป ในฐานะประธานคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ระบุว่า ในภาวะวิกฤตเศรษฐกิจรัฐบาลในอดีตล้วนมีนโยบายดึงกำลังซื้อต่างชาติที่มีศักยภาพสูงเข้ามาเป็นตัวช่วยฟ้นเศรษฐกิจ

          ทั้งนี้ กฎหมายไทยมีบทบัญญัติเปิดทางให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองที่ดินทั้งวัตถุประสงค์เพื่ออยู่อาศัย ทำการค้าและอุตสาหกรรมได้อยู่แล้ว โดยวันที่ 1 มกราคม 2545 กฎหมายส่งเสริมการลงทุน (BOI) เปิดให้ชาวต่างชาติที่นำเงินมาลงทุนขั้นต่ำ 40 ล้านบาท ดำรงการลงทุนไม่น้อยกว่า 5 ปี ถือครองที่ดินไม่เกิน 1 ไร่ เพื่ออยู่อาศัยและพาณิชยกรรม, ไม่เกิน 10 ไร่ สำหรับทำเกษตรกรรมและอุตสาหกรรม

          ในขณะที่ชาวต่างชาติสามารถเช่าที่ดินในประเทศไทยได้ตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยเช่าสูงสุด 30 ปี

          ต่อมาวันที่ 19 พฤษภาคม 2542 (หลังวิกฤตต้มยำกุ้ง) รัฐบาลขณะนั้นได้ตรากฎหมายขึ้นมา 1 ฉบับ คือ "พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542" กำหนดหลักเกณฑ์การเช่าระยะยาวให้แตกต่างจากการเช่าทั่วไปภายใต้กฎหมายแพ่งฯ สาระสำคัญคือสิทธิการเช่าทำได้ยาวถึง 50 ปี

          แนะทางลัด "เพิ่มเติมนิยามที่อยู่อาศัย"

          คำถามคือ ทำไมสิทธิการเช่าตามกฎหมายต้องยาวกว่า 30 ปี

          "การให้เช่าระยะยาวหลายประเทศในโลกทำเป็นนโยบายรัฐ ถือเป็นเงื่อนไขสำคัญข้อหนึ่งที่นักลงทุนต่างชาติให้ความสนใจ เพราะการเชิญชวนให้ต่างชาตินำเงินเข้ามาลงทุนแต่หลักประกันการเช่า 30 ปีถือว่าสั้นมากเมื่อเทียบกับประเทศอื่น ในขณะที่การเช่าระยะยาว 60-90 ปีขึ้นไปมีความหมายเทียบเท่าการถือกรรมสิทธิ์ ซึ่งจะดึงดูดการลงทุนมากกว่าอย่างเห็นได้ชัด"

          พร้อมกันนี้ "อิสระ" นำเสนอตัวแบบนโยบายประเทศจีนซึ่งเปิดต้อนรับนักลงทุนต่างชาติ โดยอำนวยความสะดวกในการเช่าที่ดินระยะยาวมี 5 เงื่อนไขด้วยกัน (ดูกราฟิกประกอบ) แบ่งตามการเช่าที่ดินโดยให้อายุการเช่า 40-70 ปี

          สำหรับประเทศไทยการขยายสิทธิการเช่าให้มากกว่า 30 ปี มีอย่างน้อย 2 ออปชั่นที่ทำได้ช้าหรือเร็ว ออปชั่นแรกต้องไปแก้ไขประมวลกฎหมายแพ่งฯ ซึ่งตามขั้นตอนต้องใช้เวลานาน ขณะที่มีอีกออปชั่นสามารถทำได้รวดเร็วกว่าด้วยการหยิบกฎหมายเช่าอสังหาฯปี 2542 นำมาปรับปรุงใหม่

          จากเดิม "ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม" ข้อเสนอคือให้เพิ่มเติมนิยาม "เช่าเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย" ซึ่งตามกระบวนการปรับปรุงกฎหมายน่าจะสามารถทำได้รวดเร็ว

          อย่างไรก็ตาม มติ ศบศ.วันที่ 21 มกราคม 2565 ชี้แจงสั้น ๆ "การขยายระยะเวลาในการให้สิทธิชาวต่างชาติเช่าจากเดิม 30 ปี เป็น 50 ปี โดยพิจารณาจาก พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 นั้น ไม่สามารถดำเนินการได้เนื่องจาก พ.ร.บ.ดังกล่าวไม่มีบทบัญญัติในเรื่องการเช่าที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย"

          เสนอตั้งคณะทำงานร่วมรัฐ-เอกชน

          ถัดมา "อธิป พีชานนท์" กรรมการ บมจ.ศุภาลัย ในฐานะรองประธานคณะกรรมการสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า ข้อเสนอขยายอายุการเช่าระยะยาวเพื่อดึงดูดกำลังซื้อต่างชาติ เป็นความจำเป็นในภาวะที่กำลังซื้อในประเทศอ่อนแอ สิ่งที่อยากเห็น คือ หากรัฐบาลปฏิเสธข้อเสนอควรอยู่บนหลักการ เหตุผลที่ชัดเจนว่าให้เพราะอะไร ไม่ให้เพราะอะไร

          แต่คำอธิบายของรัฐบาลที่ระบุว่า ตีตกเรื่องนี้เพราะไม่อยากให้เป็นประเด็นนำมาโจมตีรัฐบาลว่าเป็นนโยบายขายชาติ ซึ่งกลายเป็นเรื่องทางการเมือง ทั้ง ๆ ที่ข้อเสนอนี้มองจากข้อเท็จจริง ว่าชาวต่างชาติยังมีความสนใจอสังหาริมทรัพย์เมืองไทย แต่สิทธิ การเช่าระยะยาวไม่ดึงดูดใจเมื่อเทียบกับประเทศเพื่อนบ้าน

          โดยองค์ประกอบ 4 ข้อที่ดึงดูดนักลงทุนต่างชาติ ได้แก่ 1.ต้นทุนประกอบการถูก 2.ผลิตสินค้าส่งออกไปประเทศปลายทาง รัฐบาลไทยต้องมีข้อตกลง FTA-เขตการค้าเสรีเพื่อสิทธิ ประโยชน์ทางการค้าและภาษี 3.บุคลากรและเทคโนโลยีต้องพร้อม และ 4.ค่าครองชีพไม่สูงและสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้

          "ในอนาคตยาว ๆ กฎหมายบางตัวที่เป็นอุปสรรคดึงดูดนักลงทุนต่างชาติผมคิดว่าถึงยังไงก็ต้องแก้ไข อย่างเรื่องสิทธิการเช่ารอบบ้านเราให้เช่าเกิน 30 ปี ถ้ารัฐบาลศึกษาจริงจังจะพบว่าประเทศไทยน่าจะให้อายุเช่าน้อยที่สุดในภูมิภาคอาเซียนแล้ว ค่าแรงขั้นต่ำก็แพงที่สุด ตอนนี้ภาพการย้ายฐานผลิตจึงมีอยู่ตลอดเวลา ไทยแทบจะไม่เหลืออะไรดึงดูดต่างชาติแล้ว เรื่องขยายอายุเช่าควรเริ่มทำตั้งแต่วันนี้ ถึงแม้ใช้เวลานานแต่ต้องเริ่มคิดเริ่มทำ"

          "อธิป" มีข้อเสนอด้วยว่า ทางออกของการขยายสิทธิการเช่าระยะยาวรัฐบาลควรตั้งคณะทำงานร่วมภาครัฐและเอกชนขึ้นมา 1 ชุด ทำการศึกษาวิเคราะห์วิจัยเพื่อหาข้อสรุปและข้อเสนอแนะที่เป็นทางออกที่จะรักษาสมดุลระหว่างความต้องการลงทุนจากต่างชาติ กับความมั่นคงของเศรษฐกิจและสังคมไทยในระยะยาว