"REIC เผย บ้านมือสองไตรมาส 3 ประกาศขายเฉลี่ยต่อเดือนร่วม 8.62 แสนล้านบาท พีคสุด ล็อกดาวน์ ก.ย. ทะลุ 1 ล้านล้านบาท เหตุเศรษฐกิจพ่นพิษ ขณะหน่วยโอนฯร่วงแรงติดลบกว่า 30% แนะรัฐเร่งออกมาตรการกระตุ้น อุ้มขายเก่า-ซื้อใหม่ บูมอสังหาฯ ปี 65"

          ท่ามกลางการหดตัวของตลาดบ้านใหม่ จากพิษเศรษฐกิจ และการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด 19 ทำให้ผู้ประกอบการและผู้ซื้อชะลอตัว โดยปี 2564 มีจำนวน "ที่อยู่อาศัย" เปิดใหม่น้อยสุด ราว 47,000 หน่วย น้อยสุดในรอบ 10 ปี

          อย่างไรก็ตาม พบ "ตลาดบ้านมือสอง" ในไทย กลับมีความเคลื่อนไหวมากขึ้น โดยการเร่งตัวของทรัพย์ประเภท NPL ของสถาบันการเงินต่างๆ และบุคคลทั่วไปถูกประกาศขายเพิ่มขึ้น อีกด้าน การเข้ามาลงทุน หยิบฉวยจังหวะ อัตราดอกเบี้ยต่ำ - ราคาทรัพย์ถูกลง ของกลุ่มนักลงทุนมีความคึกคัก

          Q3 ประกาศขายทะลุ 1 ล้านล.

          ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เผย ณ ไตรมาส 3 ปี 2564 (ก.ค - ก.ย.) มีที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศ ประกาศขายเฉลี่ยถึง 129,732 หน่วยต่อเดือน ส่วนมูลค่าสูงเฉลี่ย 8.62 แสนล้านบาทต่อเดือน ซึ่งขยายตัวเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ที่ 114,668 หน่วย ต่อเดือน และมูลค่าเฉลี่ย 8.18 แสนล้านบาทต่อเดือน ขณะเดือนกันยายน มีมูลค่าบ้านมือสองที่ประกาศขายทะลุ  1 ล้านล้านบาท

          นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการ REIC ระบุ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า ข้อมูลข้างต้น สะท้อนคนไทยเทขายที่อยู่อาศัยมากขึ้น อาจมาจาก 2 ปัจจัย คือ 1. เหตุผลทางการเงิน หรือ 2. ต้องการเปลี่ยนที่อยู่อาศัยใหม่ จากวิถี New Normal ยุคโควิด อย่างไรก็ตาม ที่น่าสังเกต ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าที่เพิ่มขึ้นในช่วงไตรมาส 3 นั้น ยังมาจากการเร่งตัวของบางจังหวัด โดยเฉพาะกลุ่มจังหวัดการท่องเที่ยว เช่น ชลบุรี เชียงใหม่ และภูเก็ต ประกาศขายบ้านมากขึ้น เนื่องจากผู้คนไม่มีงานทำ ตัดสินใจขายบ้านที่ซื้อไว้ ก่อนกลับไปยังภูมิลำเนาเดิม

          "ที่อยู่อาศัยมือสอง ประกาศขายมากที่สุด ได้แก่ บ้านเดี่ยว รองลงมา คือ ห้องชุด ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ และ บ้านแฝด โดย กทม. เป็นจังหวัดที่มีจำนวนหน่วยและมูลค่าเฉลี่ยต่อเดือนประกาศขายมากที่สุด ที่ 39.3% และ 57.9%"

          ขายมากแต่โอนต่ำ

          เมื่อพิจารณาในแง่การขาย และโอนกรรมสิทธิ์ กลับสวนทางกับจำนวนซัพพลายอย่างสิ้นเชิง เจาะการโอนฯ ณ สิ้นไตรมาส 3 ของตลาดที่อยู่อาศัยรวม (บ้านใหม่ - บ้านมือสอง) หดตัวอยู่ที่ 30% จำนวน 1.85 แสนหน่วย โดยนับการหดตัวบ้านมือสอง ถึง 33.4% จาก 1.35 แสนหน่วย ในปี 2563 เหลือ 9.03 แสนหน่วยเท่านั้น ขณะมูลค่า ลดลงมาอยู่ที่ 2.05 แสนล้านบาท ติดลบ 18.6% จาก 2.52 แสนล้านบาท ของปี 2563 และลดลงแรง จากที่เคยมีมูลค่าการโอนฯสูงสุดที่ 3.34 แสนล้านบาท ของทั้งปี 2561 อีกด้วย ทั้งนี้ มาจาก ราคาบ้านมือ 1 ถูกลง ขณะมาตรการกระตุ้นของรัฐ ไม่ครอบคลุมตลาดดังกล่าว

          "ตลาดบ้านมือสองสัดส่วนเทียบเท่าบ้านมือ 1 โดยที่ผ่านมาเคยรุ่งเรืองมาตลอด ยิ่งเฉพาะช่วงปี 2561 และ ปี 2562 เคยมีการโอนฯสูงถึง 3.34 แสนล้านบาท ก่อนมาติดกับดัก 2 ปีโควิด เกิดภาพหดตัวแรง ซึ่งปี 2563 ลดลง 13.6% ขณะ 9 เดือน ปี 64 มีภาพจำนวนหน่วยติดลบแล้ว 33.4% คาดมาจาก 2 สาเหตุ คือ 1. คนหันไปซื้อบ้านมือ 1 ที่มีราคาถูกลดลงแทน และ 2. เนื่องจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน 0.01% ครอบคลุมแต่บ้านใหม่ต่ำกว่า 3 ล้านบาทเท่านั้น"

          เตือนต้นทุนสูง

          ระดับราคาบ้านมือสอง ไหลเข้าตลาดต่อเดือน ซึ่งมากสุดกระจุกตัวอยู่ใน กลุ่ม 3-5 ล้านบาท จำนวน 23,999 หน่วย รองลงมา 2-3 ล้านบาท ที่ 21,556 หน่วย ส่วนกลุ่มราคามากกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งคิดมูลค่า เป็นสัดส่วน ถึง 62.2% ของ 8.62 แสนล้านบาทนั้น เป็นอีกข้อควรระวังของการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ๆ ที่จะเข้ามาในตลาดช่วงปี 2565

          นายวิชัย วิเคราะห์ว่า ตลาดบ้านมือสอง ซึ่งเปรียบเป็นสินค้าทดแทน มีจำนวนเร่งตัวขึ้นมาก ฉะนั้น ผู้ประกอบการที่สร้างบ้านเพื่อขาย ต้องระมัดระวัง แม้ขณะนี้ บ้านใหม่อาจยังได้เปรียบจากมาตรการกระตุ้นของกระทรวงมหาดไทย เรื่อง การลดค่าธรรมเนียมการโอนฯและจดจำนอง แต่ทั้งนี้ อยากให้พิจารณาถึงทำเลที่ตั้งคู่แข่งในกลุ่มบ้านมือสองในโซนดังกล่าวด้วย เพราะสิ่งที่ละเลยไม่ได้ในช่วงปีหน้า คือ ค่าที่ดิน และค่าปลูกสร้าง ซึ่งจะเป็นต้นทุนที่สูงขึ้น เสียเปรียบบ้านมือสองสภาพดี แต่ราคาถูกกว่า

          แนะรัฐอุ้มบ้านมือสอง

          บ้านมือสองนับเป็นเรียลดีมานด์ (ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง) ที่มีนัยต่อเศรษฐกิจ จากกลไกขายเก่า - ซื้อใหม่ โดยนายวิชัย ยังระบุทิ้งท้ายว่า ถึงเวลาที่รัฐบาลต้องให้ความสำคัญ เนื่องจากที่ผ่านมา มาตรการรัฐที่ใช้กระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ มักไม่ครอบคลุม ขณะการขายบ้านแต่หน่วย นำมาซึ่งการกระตุ้นเม็ดเงินใหม่ในระบบเศรษฐกิจ เช่น การปรับปรุงต่อเติม, การซื้อวัสดุ-อุปกรณ์ซ่อมแซม และ การซื้อเฟอร์นิเจอร์เข้าบ้านใหม่ อีกแง่ ยังมีผลดีต่อคุณภาพสินเชื่อในระบบด้วย เพราะคนกลุ่มนี้ มีเงินก้อนจากการขายบ้านเก่า เพื่อใช้สำหรับวางเงินดาวน์บ้านใหม่  โดยไม่จำเป็นต้องขอวงเงินสินเชื่อเต็มจำนวน จากเศรษฐกิจ และรายได้ที่เคลื่อนตัวได้ช้าในยุคนี้ ต่างจากผู้ซื้อใหม่ๆ

          "ตลาดอสังหาฯจะฟื้นตัวได้เร็ว ต้องอาศัยการเติบโตของทั้งตลาดบ้านใหม่ และบ้านเก่า ควบคู่กัน พบหลายคนประกาศขายคอนโดมิเนียมห้องเก่า เพื่อขยับขยายไปซื้อทาวน์เฮ้าส์หลังเล็ก รัฐเองควรมีสิทธิประโยชน์ หรือ มีมาตรการออกมากระตุ้นช่วยสนับสนุน ให้การขายเก่าได้เร็วขึ้น และเพิ่มการซื้อใหม่ในระบบ"