ทีมข่าวอสังหาริมทรัพย์โพสต์ทูเดย์

เปิดศักราชใหม่ปีระกา 2560 อสังหาฯ ทำเลทองขอฉายภาพทำเลเด่นๆ  ของคอนโดมิเนียมในปีนี้ ซึ่งจากการรวบรวมข้อมูลจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ พบว่า ภาพรวมทำเลทองปีนี้นอกจากจะประเมินจากโครงการรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ๆ แล้ว ยังต้องอิงกับแนวโน้มกำลังซื้อในตลาดคอนโดมิเนียมด้วย เพราะทั้งสององค์ประกอบหลักๆ ดังกล่าว มีผลต่อการตัดสินใจของผู้ประกอบการในการเลือกเปิดตัวโครงการบนทำเลที่คาดการณ์แล้วว่าจะได้รับการตอบรับที่ดีในปีนี้ ทำเลเด่นๆ ปีนี้มีด้วยกัน 4 โซนหลักๆ เริ่มด้วย

1.ในเมือง อโศก-ทองหล่อยังมาแรง

ทำเลหัวเมืองชั้นในอย่างอโศกทองหล่อ ยังเป็นทำเลที่ดึงดูดได้ทั้งกลุ่มผู้ซื้ออยู่จริง นักลงทุนทั้งคนไทยและชาวต่างชาติ จึงเป็นทำเลที่มีกลุ่มเป้าหมายค่อนข้างกว้าง ทำให้โอกาสที่จะมียอดขายในช่วงเปิดตัวที่ดีจะมีสูงมาก โดยจากการสำรวจของฝ่ายวิจัยคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) ระบุว่า คอนโดมิเนียมกลางเมืองระดับราคาขายประมาณ 2.5-3 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) หรือสูงสุดไม่เกิน 3.5 แสนบาท/ตร.ม. จะยังขายได้ แต่ถ้าขายสูงกว่านั้น อาจต้องหาฐานตลาดใหม่ๆ

ในช่วงปี 2559 ที่ ผ่านมา ยังมีโครงการระดับ ไฮเอนด์เลื่อนเปิดตัวมาเป็นปีนี้อีกหลายโครงการ และไม่เพียงแต่ผู้ประกอบการรายหลักๆ ที่จับตลาดไฮเอนด์ เช่น แสนสิริ เอพี แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ฯลฯ จะยังคงเดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่ย่านนี้ แต่ผู้ประกอบการ จากตลาดระดับกลาง-ล่าง เช่น พฤกษา เรียลเอสเตท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ ก็ยังเตรียมขยับขึ้นมาจับ ตลาดบนด้วย

2.พหลโยธินตอนต้นใหญ่ชนใหญ่

เป็นอีกหนึ่งโซนที่ถือว่าบูมเงียบๆ มาต่อเนื่อง เพราะเป็นย่านชุมชนขนาดใหญ่ที่มีครอบครัวขยายค่อนข้างมาก มีแหล่งงานทั้งจากบริษัทขนาดเล็กและบริษัทขนาดใหญ่จำนวนมาก และโดยที่ตั้งของทำเลถือว่าอยู่ใกล้ใจกลางเมืองมาก เพียงไม่กี่สถานีก็ถึงสยาม ซึ่งการที่ซัพพลายเกิดใหม่ย่านนี้ค่อนข้างน้อย จากการที่หาที่ดินในการพัฒนาได้ยาก เมื่อมีโครงการใหม่เปิดขาย จึงได้รับการตอบรับที่ดี ทำให้ย่านนี้เป็นอีกหนึ่งย่านที่ราคาขายคอนโดมิเนียมขยับขึ้นไปค่อนข้างแรง เฉียดๆ 2 แสนบาท/ตร.ม.

ในปี 2559 ที่ผ่านมา พื้นที่บริเวณนี้กลับมามีความเคลื่อนไหวทั้งการเปิดตัวโครงการใหม่ และการเร่งซื้อที่ดินของผู้ประกอบการรายใหญ่หลายราย ทำให้ปี 2560 นี้ โซนอนุสาวรีย์สะพานควาย-หมอชิต จะกลับมาคึกคักรอบใหม่ จะเป็นอีกหนึ่งปีที่บริเวณนี้มีซัพพลายเข้าสู่ตลาดจำนวนมาก ไม่ว่าจะเป็นโครงการของออริจิ้นฯ อนันดาฯ  แสนสิริ พฤกษา เลยมาถึงใกล้ห้าแยกลาดพร้าวก็จะมีโครงการของเอพี เรียกว่า ทำเลยักษ์ชนยักษ์อีกเช่นกัน

3.อ่อนนุช-ปุณณวิถี  บูมรอบใหม่

สำหรับทำเลอ่อนนุชและสถานีใกล้เคียง เช่น บางจาก ปุณณวิถี หลังจากที่ชะลอตัวไปตอนก่อนรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายอ่อนนุช-แบริ่งจะเปิดให้บริการ เพราะซัพพลายจำนวนมาก แล้วก็นิ่งไปนานพอสมควร ปี 2560 โซนนี้จะกลับมาอีกครั้ง เพราะเริ่มมีอะไรใหม่ๆ ที่จะมาจุดพลุสร้างสีสัน ปลุกให้บริเวณนี้กลับมาถูกพูดถึงรอบใหม่

จากการสำรวจของฝ่ายวิจัยคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) ระบุว่า จะมีแม่เหล็กใหม่ๆ เกิดขึ้นทั้งอ่อนนุช และปุณณวิถี เช่น บริเวณอ่อนนุช จะมี เซ็นจูรี่ มูฟวี่ พลาซ่า อ่อนนุช ซึ่งเป็นแผนตั้งแต่ราวๆ 5 ปีที่แล้ว และชะลอไป แต่ขณะนี้เริ่มเห็นความเคลื่อนไหวอีกครั้ง ส่วนโครงการคอนโดมิเนียมที่เคยเปิดขายจำนวนมากก็ทยอยขายไปหมด และจะเริ่มมีซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาด

ทั้งนี้ การเปิดตัวโครงการใหม่ๆ บริเวณจะเริ่มขยับไปยังสถานีบางจาก ปุณณวิถี เพราะใกล้สถานีอ่อนนุชไม่มีที่ดินติดสถานีแล้ว และถ้ามีก็ราคาสูง 1.2-1.3 แสนบาท/ตร.ม. ซึ่งอ่อนนุชราคาไม่ควรเกิน 2 แสนบาท และแพ็กเกจราคารวมไม่เกิน 4.5 ล้านบาท ถ้าจะถูกกว่านี้ก็ต้องเข้าซอย ซัพพลายใหม่จึงขยับไปสุขุมวิท ซอย 64 แล้วก็สุขุมวิท 101 สุขุมวิท 103

4.เกาะสายสีนำเงินส่วน ต่อขยาย

ทำเลเกาะสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย จะมีด้วยกัน 2 โซน คือ โซนบางซื่อ-ท่าพระ และโซนหัวลำโพงบางแค ซึ่งตลอดทั้งสองโซนได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต่อเนื่อง โดยโซนบางซื่อ-ท่าพระ มีซัพพลายเกิดใหม่ค่อนข้างมากบริเวณถนนเพชรเกษมตอนต้นใกล้กับสถานีบีทีเอสบางหว้า ส่วนใหญ่จะเป็นผู้ประกอบการ รายกลาง แต่ปีนี้จะมีโครงการร่วมทุนระหว่างแสนสิริและ บีทีเอสเปิดตัว ถือเป็นการจุดพลุของรายใหญ่บนทำเลนี้อีกครั้ง

อย่างไรก็ตาม ย่านเพชรเกษม แม้จะมีที่ดินเปล่าอีกหลายแปลงที่พร้อมพัฒนา แต่มีข้อจำกัดเรื่องต้นทุนที่ดินที่ค่อนข้างสูง แต่กำลังซื้อย่านนี้ยังไม่ขยับตาม ต้องจับตาดูโครงการร่วมทุนของแสนสิริกับบีทีเอสว่าจะเคาะราคาขายที่เท่าไร หากเปิดราคาแตะ 1 แสนบาท/ตร.ม. ต้องดูว่าตลาดรับได้หรือไม่ เพราะปัจจุบันย่านนี้ราคายังอยู่ที่ 7-8 หมื่นบาท/ตร.ม.

ขณะที่โซนฝั่งถนนจรัญสนิทวงศ์ ก็คึกคักเช่นกันทั้งช่วงจรัญสนิทวงศ์ตอนต้น และข้ามไปทางปิ่นเกล้า บางพลัด บางอ้อ ก็มีความเคลื่อนไหวมากขึ้น โดยในปี 2559 มีผู้ประกอบการไล่ซื้อที่ดินเยอะ และทยอยเปิดตัวไปบ้างแล้ว เช่น พฤกษาฯ นารายณ์ พร็อพเพอร์ตี้ เอพี ฯลฯ ปีนี้อาจจะมี 1-2 โครงการใหม่ ซึ่งบริเวณนี้แม้จะรถไฟฟ้ายังไม่วิ่ง แต่ก็เป็นย่านชุมชน มีแหล่งงานที่เป็นโรงพยาบาลและสถานที่ราชการหลายแห่ง การเข้าเมืองด้วยรถยนต์หรือรถสาธารณะก็ค่อนข้างสะดวก

4 โซนดังกล่าวจะเป็นทำเลที่จะเห็นความเคลื่อนไหวในการโหมทำตลาดของผู้ประกอบการค่อนข้างมากในปี 2560 นี้

ทำเลเด่นคอนโด ปีระกา

1.อโศก-ทองหล่อ

ราคา : 2.5-3 แสนบาท/ตร.ม.

ปัจจัยบวก : นักลงทุนต่างชาติสนใจซื้ออสังหาฯ ในกรุงเทพฯ เพื่อลงทุนระยะยาวมากขึ้น

2.พหลโยธินตอนต้น

ราคา : แตะ 2 แสนบาท/ตร.ม.

ปัจจัยบวก : ออฟฟิศใหม่เกรดเอเกิดหลายตึก

3.อ่อนนุช-ปุณณวิถี บูมรอบใหม่

ราคา : 1.2-1.3 แสนบาท/ตร.ม.

ปัจจัยบวก : ศูนย์การค้าเกิดใหม่หลายโครงการ

4.สายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย

ราคา : 7-8 หมื่นบาท/ตร.ม. แต่มีแนวโน้มจะขยับมาแตะ 1 แสนบาท/ตร.ม.

ปัจจัยบวก : งานก่อสร้างคืบหน้าไปมาก

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์