วราพงษ์ ป่านแก้ว/ ชีวารัตน์ กิจนภาธนพงศ์

สถานการณ์ของตลาดบ้านมือสองและทรัพย์สินรอการขาย หรือ Non-Performing Asset : NPA ในปี 2559 ที่ผ่านมา อยู่ในสถานะที่ไม่แตกต่างกับตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม นั่นคืออยู่ในภาวะชะลอตัว ซึ่งเป็นผลมาจากการที่เศรษฐกิจโดยรวมยังไม่ฟื้นตัว ขณะที่กำลังซื้อระดับกลาง-ล่างมีปัญหา ทำให้ในปี 2560 การแข่งขันยังคงเป็นไปอย่างเข้มข้น

สมศักดิ์ ชุติศิลป์ นายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ และกรรมการผู้จัดการ บริษัท บี.ซี.พี. เฮ้าส์ซิ่ง และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เซ็นจูรี่ 21 สยามคอร์ป กล่าวว่า ตลาดบ้านมือสองในปีที่ผ่านมาดูจากยอดขายของบริษัทจะพบว่าจำนวนยูนิตลดลงไปประมาณ 20% แต่มีมูลค่าการซื้อขายที่เพิ่มขึ้นประมาณ 15% เนื่องจากบ้านที่ขายได้อยู่ในระดับราคาตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-บน ที่ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ส่วนลูกค้ากลาง-ล่าง น้อยลงมาก เพราะขอสินเชื่อไม่ผ่าน

เช่นเดียวกับคอนโดมิเนียมมือสองที่อยู่ในสภาพเดียวกัน เนื่องจากการซื้อเพื่อการลงทุนในกลุ่มคนไทยลดน้อยลง อย่างไรก็ตาม ในช่วงที่ผ่านมา มีความเคลื่อนไหวจากนักลงทุนต่างชาติเข้ามาลงทุนซื้อเพื่อปล่อยเช่ามากขึ้น แม้ผลตอบแทนจะอยู่ในระดับ 4-5% แต่ก็สามารถต่อรองราคาได้มากขึ้น โดยปัจจุบันสัดส่วนการซื้อเพื่อลงทุนได้เปลี่ยนไปจากเดิมเป็นกลุ่มคนไทย 70% ต่างชาติ 30% ปัจจุบันคนไทย 60% และเป็นต่างชาติ 40% โดยส่วนใหญ่หรือ 80% ของต่างชาติที่เข้ามาลงทุนเป็นคนจีน

สำหรับแนวโน้มในปี 2560 ตลาดบ้านมือสองคงยังต้องพึ่งพิงกำลังซื้อจากต่างชาติเป็นหลัก เพราะกำลังซื้อในประเทศยังไม่ฟื้นตัว ขณะที่การเก็บภาษีเงินได้ที่จะเปลี่ยนมาเก็บจากราคาซื้อขายจากเดิมที่เก็บจากราคาประเมินจะทำให้ต้นทุนในการซื้อเพื่อลงทุนเพิ่มสูงขึ้น ตลาดโดยรวมยังคงเป็นตลาดของผู้ซื้อที่จะสามารถต่อรองราคาได้ โดยมีทำเลที่น่าสนใจ ถ้าเป็นคอนโดมิเนียม คือแนวรถไฟฟ้า หากเป็นทำเลต่างชาติจะเป็นย่านพระโขนง ส่วนคนไทยจะเป็นทำเลพหลโยธิน ซอยอารีย์ สะพานควาย เป็นต้น ส่วนทำเลบ้านมือสอง ศรีนครินทร์ เป็นทำเลที่มีการซื้อขายเปลี่ยนมืออย่างต่อเนื่อง และทำเลตอนเหนือของ กทม. เริ่มจะกลับมาดีขึ้นอีกครั้ง    ในส่วนของทรัพย์สินรอการขาย หรือ NPA ชัยชาญ พลานนท์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารกลุ่ม กลุ่มบริหารทรัพย์สินพร้อมขาย ธนาคารกรุงไทย ให้ความเห็นว่า ในปี 2560 แนวโน้มสินทรัพย์รอการขาย หรือ NPA ของธนาคารพาณิชย์จะเพิ่มขึ้น สอดคล้องกับอัตราการเพิ่มของหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (Non-Performing Loan : NPL)

สำหรับภาวะการแข่งขันของ NPA แต่ละธนาคารนั้นจะมีการแข่งขันไม่รุนแรง แต่ละธนาคารจะมีการแข่งขันกับตัวเองมากกว่า อีกทั้งปริมาณความต้องการซื้อ (ดีมานด์) NPA ไม่ได้มีมากเหมือนบ้านใหม่ ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านมือสองก็ไม่ได้จะต้องรีบเร่งจะต้องตัดสินใจซื้อทันที ตลาดจะเป็นของผู้ซื้อมากว่าที่จะคัดเลือกสินทรัพย์ได้ตามความพอใจ

ในปี 2560 ธนาคารตั้งเป้าขาย NPA จำนวน 8,500 ล้านบาท หรือเติบโตประมาณ 18% จากสิ้นปีนี้ที่คาดว่าจะขาย NPA ได้ประมาณ 7,200 ล้านบาท โดยปัจจุบันธนาคารมีพอร์ต NPA ประมาณ 3.5 หมื่นล้านบาท สำหรับกลยุทธ์การขาย จะมีกิจการสนับสนุนการขายมากขึ้น เช่น การคัดสินทรัพย์ที่น่าสนใจเปิดประมูล  ร่วมงานมหกรรมกิจกรรมการตลาดต่างๆ (อีเวนต์) ประมาณ 30 ครั้ง/ปี จัดมหกรรมแกรนด์เซล NPA ของธนาคารไตรมาสละครั้ง โดยจะลดราคาตั้งแต่ 5-45%

ทั้งนี้ การแข่งขันด้านการขาย NPA ของธนาคารพาณิชย์ยังคงให้สิทธิพิเศษการปล่อยเงินกู้ 100% ของราคาประเมิน และให้เงินกู้พิเศษเพื่อซ่อมแซมบ้านมือสอง รวมถึงมีการเสนออัตราดอกเบี้ยต่ำพิเศษ รวมไปถึงการยกเว้นค่าธรรมเนียมการโอน ประเมินสินทรัพย์ เช่น ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ให้ผ่อนดาวน์ 12-24 เดือน และยังมีแคมเปญอัตราดอกเบี้ย 0% นานถึง 24 เดือน เป็นต้น

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์