ในปี 2560 แม้ว่าทิศทางเศรษฐกิจในประเทศ การเมือง มีแนวโน้มดีขึ้น ราคาสินค้าเกษตรบางรายการเริ่มขยับ เป็นโอกาสของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่จะเงยหัวขึ้น อย่างไรก็ตาม ก็ยังมีปัจจัยเสี่ยงจากปัจจัยภายนอกปัญหาเศรษฐกิจโลก วิกฤติฟองสบู่อสังหาฯในจีน วิกฤติดอยช์แบงก์ ปัญหาทางการเมืองในอเมริกา ที่ยังต้องติดตามกันอยู่

นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด ให้บริการด้านประเมินทรัพย์สิน เปิดเผยว่า ราคาที่ดินในประเทศเรา นักลงทุนซื้อที่ดิน ผู้ประกอบการซื้อที่ดินตามแนวเส้นทางโครงการเมกะโปรเจ็กต์ รถไฟฟ้าสายใหม่ในเมืองหลวงที่จะเริ่มก่อสร้าง เช่น สายสีส้ม สายสีชมพู สายสีเหลือง เป็นต้น ที่คงจะมีการซื้อที่ดินกันคึกคัก

ทำเลสำคัญจะขยับออกจากในเขตชั้นใน (inner area) ในย่านธุรกิจ CBD ที่ราคาที่ดินสูงถึงตารางวาละ 2.0 ล้านบาทแล้ว พัฒนาคอนโดฯ ราคาสูงถึงตารางเมตรละ 3-4 แสนบาท กำลังซื้อส่วนใหญ่ซื้อไม่ไหว จำเป็นต้องขยับออกไปยังทำเลในเขตต่อเมือง (IntermediateArea) เช่น ย่านรัชดาฯ ลาดพร้าว พหลโยธิน บางซื่อ บางกะปิ บางนา จรัญสนิทวงศ์ รัชดาฯ-ท่าพระ เป็นต้น ที่เดินทางเข้าเมืองไม่ไกลมาก ส่วนทำเลที่เขตชั้นนอก คนคงเริ่มเห็นความจริงจากสายสีม่วงที่ค่ารถแพง การพัฒนาอาจไม่มากดังคิด แต่ราคาที่ดินก็คงเพิ่มได้ระดับหนึ่ง เนื่องจากฐานราคาที่ดินที่ต่ำ เช่น แถวสถานีคูคต ก่อนมีรถไฟฟ้าตารางวาละ 5  หมื่นบาท ตอนนี้ขยับเป็น 1 แสนบาท แล้ว แต่จะไปถึงไหนต้องระวังอาจไม่เป็นดังคิด

นอกจากรถไฟฟ้าแล้ว เมกะโปรเจ็กต์อื่นๆ ที่มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงตลาดอสังหาฯ และราคาที่ดิน เช่น แผนการขยายสนามบินสุวรรณภูมิ เฟส 2 การขยายสนามบินต่างๆ ในหัวเมืองท่องเที่ยว พัทยา ภูเก็ต เชียงใหม่ ฯลฯ การพัฒนาของเมืองชายแดนสำคัญ แม่สอด สระแก้ว เชียงของ หนองคาย สะเดา ด่านนอก ฯลฯ ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญต่อการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในหัวเมืองดังกล่าว บางเมืองในอีก 2-3 ปีข้างหน้า โรงแรมอาจจะไม่พอรองรับนักท่องเที่ยว เนื่องจากการขยายตัวของสนามบิน การขยายตัวของการท่องเที่ยว เช่น พัทยา ทำเลโซนนาจอมเทียน สัตหีบ ที่มีโครงการใหญ่ๆ เกิดขึ้น

เช่น สนามบินอู่ตะเภา (พัฒนาเป็นสนามบินพาณิชย์) รถไฟความเร็วสูง สถานีพัทยา ย่านนาจอมเทียน ราคาที่ดินย่านนี้ฝั่งติดทะเลจากตารางวาละ 5-6 หมื่นบาทปรับเป็นเกือบๆ แสนบาทต่อ ตารางวา และน่าจะเพิ่มได้อีกมาก ส่วนที่ดินฝั่งตรงข้ามโซนพัฒนาบ้านจัดสรร ปรับจากตารางวาละ 1 หมื่นบาทเพิ่มเป็น 2-3  หมื่นบาทแล้ว

โครงการรถไฟความเร็วสูงสาย พัทยา หัวหิน โคราช (เขาใหญ่) พิษณุโลก เชียงใหม่ หากเกิดขึ้นได้จริง ย่อมส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในทำเลดังกล่าวมาก เนื่องจากการเดินทางที่รวดเร็ว คนอาจไปซื้อบ้าน พัทยา เขาใหญ่ ซึ่งแต่เดิมเป็นบ้านพักตากอากาศอาจเปลี่ยนมาเป็นบ้านอยู่อาศัยได้เลย เนื่องจากเดินทางมาทำงานกรุงเทพฯ ได้แค่ชั่วโมงเดียว (ถึงบางซื่อ) อันจะส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ คึกคักอย่างมาก อีกทั้งถ้าวันหน้าอุปทานในตลาดถูกแช่แข็งไว้ด้วยกฎหมายผังเมือง เช่น เขาใหญ่ แต่อุปสงค์อาจเพิ่มเป็นเท่า จึงน่าสนใจมาก

อย่างไรก็ดี ขึ้นอยู่กับค่ารถ หากเก็บตามต้นทุนจริงตามระยะทางกิโลเมตรละ 2-3 บาท เที่ยวหนึ่ง 300-400 บาท ตลาดอาจคึกคักได้ระดับหนึ่งแค่ตลาดวันหยุดแต่คึกคักมากขึ้น ถ้าหากเก็บค่ารถถูกๆ เช่น 20-50 บาท โดยใช้วิธีการหารายได้จากการพัฒนาอสังหาฯ รอบสถานีมาทดแทน (แก้กฎหมายเวนคืน ให้สามารถนำที่ดินมาพัฒนาเชิงพาณิชย์ได้) กำลังซื้อจะเพิ่มแบบมืดฟ้ามัวดินแน่ๆ กลายเป็นตลาดที่อยู่อาศัยสำคัญของคนกรุงเทพฯ ที่ไปอยู่อาศัยได้ทุกวัน อสังหาฯ ที่พัฒนาแล้ว ก่อสร้างได้แล้ว หรือมีใบอนุญาตแล้ว จะได้ประโยชน์มาก เพราะก่อสร้างก่อนกฎหมายห้าม

ข้อควรระวังในการลงทุนที่ดิน ซื้อที่ดิน หรือแม้แต่การมีที่ดินอยู่แล้วจะอยู่เฉยนิ่งนอนใจ ไม่ได้ กล่าวคือ ต้องจับตาดูการเปลี่ยนแปลงสำคัญของข้อกฎหมาย (ผังเมือง กฎหมายควบคุมอาคาร กฎหมายเฉพาะบริเวณ ฯลฯ) ที่จะมีผลต่อราคาที่ดินในอนาคต เช่น บางแห่งจะมีผังเมืองใหม่ประกาศ จำกัดการพัฒนา หรือการก่อสร้างไว้อย่างมาก เช่น เขาใหญ่ นนทบุรี จะมีผังเมืองใหม่ที่ควบคุมการใช้ที่ดินอย่างมากในบางบริเวณ ทำให้ที่ดินก่อสร้างได้น้อยลง มาก อันจะส่งผลให้ลดทอนศักยภาพ ของที่ดินลงในอนาคต แต่ในทางกลับกัน หากที่ดินบางแปลงมีใบอนุญาตก่อสร้าง มีโครงการไว้อาจมีราคาสูงกว่าปกติเป็นเท่าตัวได้

นอกจากนี้นักลงทุนอสังหาฯ ยังต้องจับตาการไหลบ่าของเงินลงทุนจากจีน โอกาส อุปสรรคที่ไม่อาจเพิกเฉยได้ เตรียมรับมืออย่างไร ช่องทางการค้าขาย การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ กับคนจีนต้องทำอย่างไร ความนิยม ของชาวจีนในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เมืองที่นิยมลงทุน ทำเลที่นิยมลงทุน ประเภทอสังหาฯ ที่ชาวจีนนิยม รูปแบบการลงทุนใหม่ๆ จากภายนอก

เราต้องเตรียมตัว ปรับตัว รับมืออย่างไร พูดภาษาจีนได้หรือยัง ใช้ WeChat กันหรือยัง รู้จักช่องทาง ในการติดต่อซื้อขายของคนจีนหรือ ยัง อีกทั้งประเทศเพื่อนบ้านกลุ่ม AEC ล้วนเป็นโอกาส อสังหาริมทรัพย์ยุค หน้า ต้องมองไปยังข้างนอก

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ