คอนโดฯ4หมื่นหน่วยรอโละสต๊อก

อสังหาฯ เสี่ยงเจอ 4 ปัจจัยลบรุมกระหน่ำ บิ๊กแลนด์แอนด์เฮ้าส์ เผยลูกค้าผ่อน 4-5 ปี เริ่มมีปัญหาจ่าย ค่างวด ส่อเค้าเอ็นพีแอลพุ่ง ชี้กลุ่มราคา 1-3 ล้านบาทวิกฤติหนักสุด รอสงครามราคาปะทุ เหตุยังมีสต๊อกรอระบายกว่า 4 หมื่นหน่วย แต่กำลังซื้อวูบกว่า 50%

สถานการณ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2560 ไม่มีท่าทีโงหัว ทั้งยังเผชิญกับ 4 ปัจจัยลบจากปีที่แล้ว ซึ่งมีแนวโน้มรุนแรงขึ้นได้แก่  1. ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังไม่ฟื้นตัว ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจในประเทศ 2. ธนาคารพาณิชย์ เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ทั้งสินเชื่อโครงการ และสินเชื่อรายย่อย ทำให้ ผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริงแต่เครดิต ไม่ดีพอ อาจถูกปฏิเสธสินเชื่อ

3. ลูกค้าหรือดีมานด์ พบว่ากลุ่มที่ซื้อเพื่อเก็งกำไรและซื้อลงทุน ได้ชะลอการซื้อ ขณะที่การซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง โดยเฉพาะกลุ่มราคา 1-3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดใหญ่ เจอปัญหาหนี้ครัวเรือนพุ่ง ส่วนกลุ่มลูกค้าระดับบนจะดูผลตอบแทนที่ดีกว่าดอกเบี้ย เงินฝากเป็นหลัก และ 4. สงครามราคาที่จะเกิดขึ้นเพราะยังมีสต๊อกสินค้า ที่รอระบายอีก 3-4 หมื่นหน่วย

นายอนันต์ อัศวโภคิน ประธานกรรมการและประธานกรรมการบริหาร บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัญหาหนี้สินภาคครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ รายย่อย โดยเฉพาะสินค้าระดับราคา ต่ำกว่า 2 ล้านบาท ซึ่งผู้บริโภคกลุ่มนี้ ส่วนใหญ่ไม่มีรายได้ประจำมีอัตรา การปฏิเสธสินเชื่อสูง 30-50%

ผ่อน4-5ปียังเป็นNPL

นายอนันต์ กล่าวต่อว่า จากปัญหาที่เกิดขึ้นทำให้ผู้ประกอบการบางรายต้องยอมให้ลูกค้าผ่อนชำระกับบริษัท เพื่อนำประวัติ การผ่อนไปยื่นขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินในภายหลัง อีกทั้งปัจจุบันพบว่ายอดสินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ของสินเชื่อบ้านเพิ่มสูงขึ้นและขยายตัวมากขึ้นด้วย โดยที่ผ่านมาลูกค้าที่เป็น NPL มักจะผ่อนชำระไม่ถึง 3 ปี แต่ปัจจุบันแม้ว่าจะผ่อนชำระมาเป็นเวลา 4-5 ปี ก็กลายเป็น NPL ได้

ทั้งนี้เนื่องมาจากผู้ประกอบการเก็บเงินดาวน์น้อยแค่ 5% หรือในบางโครง การไม่เก็บเงินดาวน์เลย ทำให้เมื่อถึงเวลาผ่อนจริงจึงเกิดปัญหาเป็น NPL ในที่สุด สำหรับผู้ประกอบการที่เก็บเงินดาวน์สูง 10-15% ก็จะช่วยลดปัจจัยเสี่ยงในส่วนนี้ลง และต้องส่งประวัติของลูกค้าให้ธนาคารพิจารณาก่อนที่จะให้รับจอง เพื่อป้องกันการเกิดการปฏิเสธสินเชื่อในภายหลัง

เครดิตบูโร ชนักปักหลัง

ด้านนายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ให้ความเห็นว่า ในปีที่ผ่านมาตลาดมียอดปฏิเสธสินเชื่อมากกว่า 40% โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ประกอบอาชีพอิสระและเอสเอ็มอี ที่เป็นกลุ่ม สตาร์ตอัพ เนื่องจากผู้บริโภคกลุ่มนี้มีรายได้ไม่แน่นอน หลักทางการเดินบัญชีไม่ต่อเนื่อง ทำให้สถาบันการเงินไม่สามารถปล่อยสินเชื่อได้ ตลอดจนกลุ่มที่อดีตเคยติดเครดิตบูโร แต่ปัจจุบันได้มีการเคลียร์หมดแล้วก็ไม่สามารถยื่นกู้ได้ แม้ว่าสถาบันการเงินจะเคยกล่าวว่า ทางสถาบันการเงินจะพิจารณาผู้บริโภคในกลุ่มนี้เป็น กรณีๆ ไป แต่ในความเป็นจริงผู้บริโภคกลุ่มนี้กลับถูกปฏิเสธสินเชื่อในทุกกรณี อีกทั้งเรื่องของสถานการณ์ทางการเมืองภายในประเทศก็ยังไม่มีความชัดเจน

ยอดปฏิเสธสินเชื่อพุ่ง

สอดคล้องกับ นายเศรษฐา ทวีสิน กรรมการผู้จัดการใหญ่  บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปี 2560 เป็น ปีที่มีความท้าทาย ซึ่งภาคธุรกิจจะต้องมีความระมัดระวัง และต้องมีระเบียบวินัยทางด้านการเงิน การคลัง รวมทั้งดูความเหมาะสมในการเปิดตัวโครงการ เนื่องจากยังมีปัจจัยลบอย่างปัญหาหนี้สินภาคครัวเรือนที่สูง ส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้นตามไปด้วย ทั้งนี้คาดว่าตลาดจะมีอัตราการเติบโตไม่เกิน 5% สำหรับแสนสิริในปีนี้วางแผนเปิดตัวโครงการใหม่ 19 โครงการ มูลค่า 4.12 หมื่นล้านบาท

กลุ่มราคา 1-3 ล้านอ่วมหนัก

ขณะที่นายธงชัย ปิยสันติวงศ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ทีเนอร์จี้ จำกัด นักกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ในตลาดอสังหาฯ กลุ่มราคา 1-3 ล้านบาทถือเป็นกลุ่มใหญ่ แต่ละปีมีการซื้อขายประมาณ  6 หมื่นหน่วย ทั้งซื้อเก็งกำไร ซื้อลงทุน และซื้ออยู่จริง โดยกลุ่มหลังจะเป็นกำลังซื้อหลักมีประมาณ 60% หรือเท่ากับ 3.6 หมื่นหน่วย และแม้ว่ามาตรการรถคันแรกจะปลดล็อกไปแล้วหลังจากดูดดีมานด์ไปแล้ว 1.2 ล้านคัน แต่ผู้บริโภคกลุ่มนี้ก็มีหนี้บัตรเครดิต ส่งผลให้ความสามารถในการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยลดลง แม้ว่าจะเป็นกลุ่มเดียวกับผู้บริโภคที่ซื้ออสังหาฯในราคา 1-3 ล้านบาทก็ตาม

อย่างไรก็ดีการที่กำลังซื้อถูกแช่แข็งนาน 5 ปีเพราะรถยนต์คันแรก ส่งผลให้อสังหาฯ ราคา 1-3 ล้านบาท ถูกยกเลิกไปเป็นจำนวนมากและทำให้เกิดสต๊อกในตลาดราว 1 แสนหน่วย ซึ่งต้องใช้เวลาดูดซับนานหลายปี ไม่สามารถรับรู้รายได้ได้ โดยสต๊อกส่วนใหญ่จะอยู่ในมือผู้ประกอบการรายใหญ่ ยิ่งนานก็เป็นภาระแก่บริษัท ดังนั้นในปีที่ผ่านมาผู้ประกอบการรายใหญ่ใช้กลยุทธ์ราคาเป็นหลักในการระบายสต๊อก เกิดสงครามราคาเพื่อให้สามารถรับรู้รายได้เร็วขึ้น และเมื่อราคาลดลงมาใกล้เคียงกับผู้ประกอบการรายย่อย ส่งผลให้ลูกค้ายกเลิกการซื้อสินค้าจากรายย่อยหันมาซื้อกับรายใหญ่เพราะคุ้มกว่า ซึ่งเป็นปัญหาที่เกิดขึ้นจากปีที่แล้ว

"จากปัจจัยลบภาวะเศรษฐกิจ และธนาคารพาณิชย์เข้มงวดการปล่อยสินค้า กระทบต่อกำลังซื้อ โดยในภาวะปกติกลุ่มซื้อเพื่อเก็งกำไรมีประมาณ 20% ซื้อ เพื่อลงทุน 20% และซื้ออยู่จริง 60% โดยเฉพาะกลุ่มที่ซื้ออยู่จริงอาจจะลดปริมาณลงอีกมาก เนื่องจากความเชื่อมั่นลดลง และเครดิตลูกค้าลดลงเพราะธนาคารเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น สรุปว่าลูกค้าหรือกำลังซื้อกลุ่มนี้จะหายไปจากตลาดมากกว่า 50%" นายธงชัยกล่าว

คอนโดฯรอระบาย 4 หมื่นหน่วย

ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย สำรวจพบว่า ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมามีคอนโดมิเนียม สร้างเสร็จและจดทะเบียนอาคารชุดในกรุงเทพฯ มากกว่า 4 หมื่นหน่วยต่อปี ส่วนในปี 2560 จะมีประมาณ 4 หมื่นหน่วย ใกล้เคียงกับปีผ่านมา แต่สิ่งที่น่ากังวลเป็นเรื่องของการโอนกรรมสิทธิ์ แม้ว่าในแต่ละปีมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่มากกว่าจำนวนคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จก็ตาม แต่ในปีที่ผ่านมาเรื่องของการกู้ไม่ผ่านหรือ ว่าผู้ซื้อที่ผ่อนดาวน์ครบแล้วแต่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้นั้นมีจำนวนไม่น้อยโดยเฉพาะในกลุ่มของผู้ซื้อระดับกลางลงไป เพราะธนาคารต่างๆ มีความเข้มงวดในการ พิจารณาการปล่อยสินเชื่อค่อนข้างมาก

ผู้ประกอบการบางรายที่ขายโครงการระดับกลางลงไปมีปัญหาในเรื่องนี้ค่อนข้างมากเพราะลูกค้าของพวกเขาในบางโครงการระดับกลางลงไปกู้ธนาคารไม่ผ่านเกือบ 50% ของจำนวนที่ยื่นขอสินเชื่อกับทางธนาคารคอนโดมิเนียมที่โอนกรรมสิทธิ์ในแต่ละปีที่มากกว่าจำนวนคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จไม่ใช่เพราะว่าคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จทุกยูนิตจะมีคนโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด แต่จำนวนนี้รวมถึงคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จก่อนหน้านี้ด้วย และรวมถึงอาจจะมีบางยูนิตที่มีการเปลี่ยนมือมากกว่า 1 ครั้ง

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ