ยามนี้จ่อไมค์ถามที่ดีเวลอปเปอร์รายใด คำตอบถึงปัจจัยลบสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2560 พูดเป็นเสียงเดียวกันว่าคือ "รีเจ็กต์เรต" หรืออัตราปฏิเสธสินเชื่อที่เส้นกราฟพุ่งสูงขึ้นในปีที่แล้ว คาดกันว่า ยังแก้ไม่ตกในปีนี้ ตราบใดที่หนี้ครัวเรือน ยังท่วมตัวลูกค้า

ตะลึงรีเจ็กต์เรต 50%

ล่าสุด "เฮียตึ๋ง-อนันต์ อัศวโภคิน" ประธานกรรมการบริหาร บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) พี่ใหญ่ของวงการขึ้นเวทีเสวนาทิศทางธุรกิจอสังหาฯปีระกา ในงานเปิดหลักสูตรอบรมนักพัฒนาจัดสรร The NEXT Real รุ่นที่ 3 ประเด็นแรกที่หยิบมาพูดก็คือปัญหารีเจ็กต์เรตนี่เอง

"กลุ่มกระทบหนักที่สุดคือตลาดล่าง ราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท อัตราลูกค้ากู้ไม่ผ่านสูงถึง 30-50% จนบางบริษัทยอมให้ลูกค้าผ่อนโดยตรงนานเป็นปี เพื่อเตรียมประวัติการผ่อนชำระไปให้แบงก์ดู ซึ่งก็ต้องเห็นใจแบงก์เพราะหนี้เสีย เยอะมากจริง ๆ และเป็นหนี้เสียกัน ได้ง่ายขึ้น"

"อนันต์" กล่าวว่า ปัญหารีเจ็กต์เรตเป็นประเด็นสำคัญในปีนี้ยิ่งกว่าประเด็นยอดขายต่ำ แนวทางการรับมือต้องเริ่มตั้งแต่ต้นทาง ด้วยการเรียกเก็บเงินดาวน์สูงอย่างน้อย 15% หากเป็นตลาดบนควรเก็บดาวน์ 40% เพื่อกลั่นกรองลูกค้าที่มีวินัย ผ่อนชำระได้เข้ามา และควรทำพรีแอปพรูฟ ให้ธนาคารตรวจสอบประวัติตั้งแต่ก่อนรับจองซื้อ

"การซื้อบ้านไม่เหมือนซื้อตู้เย็น ซื้อบ้านต้องมีวินัยการเงินจึงต้องเรียกเก็บดาวน์สูงเพื่อคัดลูกค้าที่พร้อมจริง ๆ รวมทั้งการรับจองทั้ง ๆ ที่รู้ว่าลูกค้าผ่อนไม่ไหว เป็นการทำงานซ้ำซ้อน เสียเวลาและค่าเอกสารเวลาคืนเงินจอง แถมบางทีเสียโอกาสในการนำยูนิตนั้นมารีเซล เพราะลูกค้า บางรายพยายามยื่นกู้จนกว่าจะได้รับอนุมัติ ทำให้ยูนิตที่ควรจะปิดการโอนได้ยังคงค้างคาอยู่แบบนั้น"

ปีนี้แลนด์ฯเน้นบ้าน 7 ล้าน

เทรนด์อสังหาฯปี'60 "อนันต์" มองว่าไม่น่าจะตกต่ำลงจากปีที่แล้ว แต่อาจไม่ดีขึ้นมากนักเมื่อพิจารณาสภาพเศรษฐกิจโดยรวม การส่งออกของไทยยังซบเซา เฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมยอมรับมีภาวะโอเวอร์ซัพพลาย แต่ในปีนี้การมองตลาดต้องดูเป็นทำเลและเซ็กเมนต์ บางจุด บางระดับราคา ก็ยังมีโอกาส

"เศรษฐกิจซบเซารอบนี้ไม่เหมือนปี 2540 ครั้งนั้นธนาคารไม่มีเงินเหลือเลย แต่คราวนี้ ธนาคารมีเงินฝากเยอะมาก แต่ปล่อยกู้ไม่ได้ เพราะหนี้เสียก็สูง แสดงว่าคนที่มีเงินก็มีมาก แต่คนที่ไม่มีก็ไม่มีเลยจริง ๆ เราก็ต้องปรับตัวไปตามตลาด อย่างของ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ปรับตัวมาทำบ้านราคาเฉลี่ย 7 ล้านเป็นหลัก กลุ่มต่ำกว่า 3-4 ล้าน ดูแล้วยังไม่ฟื้นก็หยุดพัฒนาไปก่อน ปลาตัวเล็กจับไม่ได้ เราก็หันมา จับปลาตัวใหญ่"

กรณีรายกลางรายเล็กมองว่ายังมีโอกาสที่ดี หากไม่พัฒนาโครงการใหญ่เกินไป ก็ยังสามารถพัฒนาโครงการไซซ์เล็กเติมช่องว่างตลาดที่รายใหญ่เข้าไม่ถึง เช่น โครงการขนาดเล็กในซอย

"อนันต์" ยังชี้ว่าโอกาสในต่างจังหวัดน่าสนใจเช่นกัน จากการเปิดศูนย์การค้า เทอร์มินอล 21 โคราช เมื่อต้นปีที่ผ่านมา มีทราฟฟิกลูกค้าวันแรกกว่า 1 แสนคน เฉพาะฟู้ดคอร์ตมียอดขายรวมวันละ 1 ล้านบาท แสดงให้เห็นกำลังซื้อในจังหวัด รวมถึงการดึงกำลังซื้อใหม่ ๆ เช่น ชาวต่างชาติ ขณะนี้ชาวจีน ฮ่องกง ถือเป็นกลุ่มที่น่าสนใจ มีความต้องการซื้อห้องชุดในกรุงเทพฯเพื่อลงทุน คล้ายกับ ในยุคหนึ่งชาวรัสเซียเคยเป็นลูกค้าหลักตลาดคอนโดฯพัทยา

เป็นการฉายภาพอสังหาฯปีระกาทั้งสั้นและกระชับว่า ในวิกฤตมักจะมีโอกาสเสมอ

ที่มา : หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ