คอนโดฯ เมืองท่องเที่ยวปีระกา ยังไม่สดใส กำลังซื้อชาวไทย-ต่างชาติยังไม่ฟื้นตัว คาดใช้เวลาสักระยะตลาดดูดซับสต๊อกเหลือขาย ขณะที่ตลาดหัวเมืองหลักทรงตัว ด้านผู้ประกอบการขนคอนโดฯอัดแคมเปญหนักลดราคา 30-40% บางรายจัดโปรซื้อ 1 แถม 1 หวังโละสต๊อกในมือ เตือนระวังลูกค้าทิ้งดาวน์ ไม่ยอมโอนห้อง

นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและพัฒนา บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) กล่าวว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2560 จะทรงตัวใกล้เคียงกับปี 2559 แม้ว่าแนวโน้มเศรษฐกิจจะเริ่มฟื้นตัว จากการเดินหน้าโครงการเมกะโปรเจกต์หลายโครงการที่เลื่อนมาจากปี 2559 รวมถึงโครงการที่อยู่ในแผนปี 2560 การลงทุนโครงการเหล่านี้จะอัดฉีดเม็ดเงินเข้าสู่ระบบเกิดการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ แต่เชื่อว่าเศรษฐกิจจะเติบโตได้ไม่มากนัก เนื่องจากยังมีปัจจัยอีกหลายประการทั้งภายในและภายนอกประเทศ ความเชื่อมั่นผู้บริโภคยังไม่ฟื้นตัว ปัญหาหนี้ครัวเรือน ความกังวลเรื่องการเลือกตั้งที่ยังไม่ชัดเจน

อย่างไรก็ตาม ตลาดคอนโดมิเนียมยังคงเป็นตลาดที่ได้รับความนิยมในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล เนื่องจากบ้านแนวราบมีราคาแพงหรือต้องไปซื้อห่างจากเมือง ส่วนในต่างจังหวัดประชาชนส่วนใหญ่ยังนิยมอยู่อาศัยบ้านแนวราบอีกทั้งคอนโดฯและบ้านยังมีราคาใกล้เคียงกันทำให้บ้านแนวราบยังคงครองใจผู้บริโภคอยู่ ซึ่งเป็นสาเหตุหนึ่งที่ผู้ประกอบการขยายการลงทุนไปบุกตลาดคอนโดฯในต่างจังหวัดไม่ประสบความสำเร็จ

ผู้ประกอบการบางรายต้องยอมลดราคา 30-40% เพื่อให้สามารถระบายสต๊อกออกไปได้ บางโครงการจัดโปรโมชันแรงซื้อ 1 แถม 1 แต่มีจำนวนไม่มาก อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่ากังวลของผู้ประกอบการคือ ลูกค้าไม่รับโอนห้องชุด

สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 1 แสนบาทต่อตารางเมตรหรือคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่างยังคงเป็นตลาดใหญ่ผู้ประกอบการยังคงเปิดขายคอนโดมิเนียมต่ำกว่า 1 แสนบาทต่อ ตร.ม. ในสัดส่วนที่มากกว่า เพราะเป็นกำลังซื้อคนกรุงเทพมหานครส่วนใหญ่

แม้ว่าสัดส่วนตลาดคอนโดมิเนียมราคาสูงกว่า 1 แสนบาท/ตร.ม. มีสัดส่วนอยู่ที่ไม่ถึง 40% ของจำนวนคอนโดมิเนียมทั้งหมดในช่วงปี 2555-2557 แต่หลังจากนั้นปรับเพิ่มขึ้นแบบก้าวกระโดดจนถึงมากกว่า 80% ในปี 2559 เนื่องจากราคาที่ดินที่สูงขึ้น อีกทั้งกำลังซื้อของกลุ่มผู้ซื้อระดับกลาง-ล่างอาจจะมีปัญหาโดยเฉพาะในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจไม่ดี ผู้ประกอบการจึงพยายามเลี่ยงไปยังกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูงขึ้น ประกอบกับในระยะหลังเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายต่างๆ ที่ขยายออกไปจากพื้นที่เมืองชั้นในเป็นอีกปัจจัยที่ทำให้คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ตามแนวเส้นทางเหล่านี้มีราคาสูงขึ้น

ปี 2560 น่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการจะยังให้ความสำคัญกับกลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียมระดับกลางขึ้นไป ราคามากกว่า 1 แสนบาทต่อตร.ม. อีกทั้งการที่ปี 2560 จะมีเส้นทางรถไฟฟ้าหลายสายเริ่มมีความคืบหน้าแบบเป็นรูปธรรม (สายสีส้ม ชมพู และเหลือง) จะเป็นอีกปัจจัยเสริมให้ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาโครงการที่รองรับกำลังซื้อระดับกลางขึ้นไปได้มากขึ้น แต่สัดส่วนของโครงการระดับนี้อาจจะไม่ได้มากเทียบเท่ากับปี 2558-2559

อสังหาฯเมืองท่องเที่ยวทรงตัวต่อเนื่อง

นายสุรเชษฐ กล่าวต่อว่า ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวส่งผลกระทบโดยตรงต่อความเชื่อมั่น และกำลังซื้อของคนไทยทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวตามไปด้วยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา แม้ว่าจะมีมาตรการรัฐบาลออกมาช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในช่วงระหว่างเดือนตุลาคม 2558-เมษายน 2559 แต่ก็ช่วยได้ระดับหนึ่งเท่านั้น

อย่างไรก็ตาม ที่อยู่อาศัยในเมืองท่องเที่ยวยังต้องอาศัยกลุ่มผู้ซื้อชาวไทยเป็นหลัก ทั้งเพื่อใช้เป็นบ้านพักตากอากาศ บ้านหลังที่สองหรือซื้อเพื่อการลงทุน ส่วนชาวต่างชาติยังเป็นส่วนน้อย โดยเฉพาะหัวหิน ชะอำ เขาใหญ่ ส่วนภูเก็ต พัทยา ศรีราชา เชียงใหม่ยังมีกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติอยู่บ้าง ตลาดอสังหาฯในแต่ละเมืองมีความแตกต่างกันไป ดังนี้

พัทยาเมืองท่องเที่ยวชายทะเลชื่อดังที่ก่อนหน้านี้ 5-6 ปี มีนักท่องเที่ยวชาวรัสเซียที่เคยมีมากถึงปีละกว่า 1 ล้านคน แต่ก็ลดลงไปเหลือ 569,442 คน ในปี 2558 ลดลงไปกว่า 50% เนื่องจากค่าเงินรูเบิลรัสเซียที่ลดค่าลงไปประมาณ 40% ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมชะลอตัว ตามไปด้วย

เมื่อปี 2554-2555 การเปิดตัวคอนโดมิเนียมในพัทยาปีละมากกว่า 10,000 ยูนิต แต่พบว่าในปี 59 ปรับลงมาเหลือ 3,000 ยูนิตเท่านั้น แต่มีซัปพลายคงค้างในตลาดอีกจำนวนมาก ทำให้ผู้ประกอบการเลือกที่จะชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ออกไปก่อน อัตราการขายของคอนโดมิเนียมในพัทยาอยู่ที่ประมาณ 77%

มีคอนโดมิเนียมเหลือขายอยู่เป็นจำนวนมากเกิน 10,000 ยูนิต ในช่วงปี 2558-2559 เริ่มมีนักท่องเที่ยวชาวจีนรวมทั้งคนญี่ปุ่นที่ทำงานที่ศรีราชาเข้ามาเป็นผู้ซื้อในตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยามากขึ้น ซึ่งคงต้องใช้เวลา อีกสักระยะเพื่อให้คอนโดมิเนียมที่เหลือในตลาดเหลือน้อยลง

ตลาดคอนโดมิเนียมในภูเก็ตชะลอตัวลงชัดเจนเช่นกันตามทิศทางของเศรษฐกิจประเทศไทย โดยในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาจากมีเปิดขายใหม่ปีละ 6,200 ยูนิตในปี 2555 และลดลงเหลือปีละ 5,000 ยูนิต และ2,300 ยูนิตในปี 56 และ57 ตามลำดับ ปี 58 ประมาณ 4,000 ยูนิต และในปี 2559 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ 3,000 ยูนิต ปัจจุบันยังมีซัปพลายคอนโดฯอยู่ในภูเก็ต 21,500 ยูนิต และขายไปได้ประมาณ 80% ยูนิต

อย่างไรก็ตาม หลายฝ่ายทั้งรัฐบาลและเอกชนยังมั่นใจว่า อสังหาฯภูเก็ตโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมยังมีช่องทางในการขยายตัวอยู่ เพราะว่ามีปัจจัยใหม่ๆ เช่น โครงการพัฒนาสนามบินภูเก็ตระยะที่ 2 ของบริษัท ท่าอากาศยานไทย จำกัด (มหาชน) รถไฟฟ้ารางเบาตามแนวเกาะกลางถนนจากสนามบินนานาชาติภูเก็ต-ห้าแยกฉลองรวมระยะทาง 60 กม. จำนวน 23 สถานี โครงการรถไฟขับเคลื่อนพลังงานไฟฟ้า เส้นทางสุราษฎร์ธานี-พังงา-ภูเก็ต ทั้ง 3 โครงการข้างต้นเป็นโครงการที่สามารถเพิ่มศักยภาพของจังหวัดภูเก็ตให้มีมากขึ้นในอนาคต

ส่วน ชะอำ หัวหิน ส่วนใหญ่ชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมหรือที่อยู่อาศัยในชะอำ หัวหินและพื้นที่ใกล้เคียงนั้นจะเป็นชาวยุโรป สแกนดิเนเวียนวัยเกษียณอายุจากการทำงานทั้งนั้น แต่ช่วง 5-6 ปีที่ผ่านมาคนไทยเริ่มมาที่นี่มากขึ้น ส่งผลให้ในปี 54 โครงการเกิดขึ้นมาก แต่ภายหลังยูนิตที่ออกสู่ตลาดลดลง ส่งผลให้ในปี 2559 อยู่ที่ 1,500 ยูนิต เนื่องจากผู้ประกอบการบางรายประสบกับปัญหาลูกค้าที่เป็นนักลงทุนไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ ทำให้คอนโดมิเนียมเหลือขายอยู่ในพื้นที่อีกหลายพันยูนิต แม้ว่าอัตราการขายจะสูงถึงประมาณ 70% เพราะว่าคอนโดมิเนียมที่เปิดขายก่อนหน้านี้มีมากเกินไป ผู้ประกอบการจึงชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ออกไป

ปัจจัยที่คาดว่าจะช่วยส่งเสริมให้การท่องเที่ยวในชะอำ หัวหิน และปราณบุรี มีความน่าสนใจมากขึ้นคือ รัฐบาลยังมีโครงการรถไฟความเร็วสูง ท่าเรือเฟอร์รีระหว่างพัทยา-ปราณบุรี ทำให้นักท่องเที่ยวชาวต่างชาติสามารถเดินทางต่อไปยังจังหวัดอื่นๆ ทางภาคใต้ได้อีกด้วย

สำหรับ เชียงใหม่ ตลาดคอนโดมิเนียมยังคงชะลอตัว ผู้ประกอบการหลายรายชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ ปัจจุบันยังมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายอยู่หลายโครงการรวมแล้วประมาณ 6,700 ยูนิต ขายไปได้ประมาณ 60% ยังมีเหลือขายอยู่ค่อนข้างมาก

ด้านเขาใหญ่เป็นอีกทำเลที่ดูชะลอตัวลงไปอย่างชัดเจนในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา เพราะปัจจัยหลายอย่างทั้งเรื่องของผังเมืองที่มีข่าวว่าจะควบคุมการใช้ประโยชน์ในที่ดินมากขึ้น การตรวจสอบเอกสารสิทธิที่ดินที่เป็นข่าวต่อเนื่อง โดยในปี 2555-2556 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากถึงปีละ 1,200-1,400 ยูนิตจากนั้นเมื่อเศรษฐกิจชะลอตัวผู้ประกอบการจึงเริ่มเปิดขายโครงการใหม่ลดลงเหลือปีละไมกี่ร้อยยูนิต มีคอนโดมิเนียมเปิดขายสะสมอยู่ ในเขาใหญ่ประมาณ 4,500 ยูนิต ขายไปได้ประมาณ 68% ในขณะที่โครงการบ้านจัดสรรสะสมอยู่ในเขาใหญ่ประมาณ 2,300 ยูนิตขายไปได้ประมาณ 71% ยังเหลืออยู่มาก เช่นกัน อนาคตคาดว่าตลาดเขาใหญ่จะยังคงชะลอตัว ต่อไป

'พลัสฯ'เผยการท่องเที่ยวโตหนุนอสังหาฯ คึกคัก

นายอนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร กล่าวว่า จากการสำรวจข้อมูลของฝ่ายวิจัยของพลัสฯ พบว่าการเติบโตของอสังหา- ริมทรัพย์และการท่องเที่ยวในบางพื้นที่มีทิศทางเติบโตสอดคล้องกัน โดยเฉพาะเมืองท่องเที่ยวขนาดใหญ่ อาทิ เชียงใหม่ เชียงราย และเขาใหญ่ โดยการสำรวจล่าสุดเมื่อปลายปี 2559 พบว่ามียอดขายได้สะสมโดยเฉลี่ยทั้ง 3 พื้นที่ อยู่ที่ 79% ซึ่งตลาดอสังหาฯ เมืองท่องเที่ยวในภาคเหนือ (เชียงใหม่ เชียงราย) มีอุปสงค์ที่ตอบรับได้ดีกว่าพื้นที่อื่น

หากวิเคราะห์รายจังหวัด โดยเริ่มต้นจากเชียงใหม่ พบจำนวนโครงการอสังหาฯ 179 โครงการ มียอดขายแล้ว 82% จากอุปทานรวมจำนวน 27,709 ยูนิต อุปสงค์โดยรวมเพิ่มขึ้น 7% รูปแบบที่มีการตอบรับดีคือ บ้านเดี่ยว ราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ขายดีในโซนตัวเมืองเชียงใหม่

จังหวัดเชียงราย ในรอบสำรวจนี้พบยอดขายได้แล้ว 76% ของอุปทานรวม 4,161 ยูนิต มีอัตราดูดซับโดยเฉลี่ยของทุกโครงการอยู่ที่ 2.6 ยูนิตต่อเดือนต่อโครงการ อุปสงค์ส่วนใหญ่เป็นคนในพื้นที่ที่ซื้อไว้อยู่อาศัย ตอบรับดีในอสังหาฯ ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต เน้นทำเลในตัวเมืองเชียงรายทั้งแนวราบ และแนวสูง

ขณะที่อสังหาฯ ในพื้นที่เขาใหญ่ พบอุปทานสะสมจำนวน 5,078 ยูนิต อุปสงค์ตอบรับแล้ว 72% ตลาดคอนโดมิเนียมยังคงเป็นตลาดหลักของพื้นที่นี้ พบอุปทานใหม่ในรอบสำรวจ 2559 มียอดตอบรับเฉลี่ย 87% หรือ 11.7 ยูนิตต่อเดือนต่อโครงการ โดยอุปสงค์ตอบรับดีในช่วงราคา 60,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร กลุ่มอุปสงค์เป็นคนนอกพื้นที่ที่ซื้อไว้เพื่อเป็นบ้านพักตากอากาศหรือซื้อไว้เพื่อลงทุน

"สำหรับแนวโน้มอสังหาฯ ในปี 2560 ในส่วนของจังหวัดเชียงใหม่คาดว่าอุปสงค์ยังมีแนวโน้มเติบโต จากโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่ ส่วนอุปทานใหม่คาดว่าจะพบการลงทุนจากผู้ประกอบการรายใหญ่ ทั้งโครงการแนวราบและแนวสูงที่อาจมีส่วนแบ่งในตลาดประมาณ 80% โดยเน้นการลงทุนในทำเลเมือง

ด้านจังหวัดเชียงราย คาดว่ายังทรงตัวใกล้เคียงกับปี 2559 ถึงแม้ว่าจะพบหลายโครงการทั้งโครงการแนวราบและแนวสูงชะลอการก่อสร้างออกไปในช่วงปลายปี 2558-2559 แต่ยังมีอุปทานใหม่ จากผู้ประกอบการรายย่อยในท้องถิ่นเข้ามาเติมเต็มอยู่บ้าง

และเมืองท่องเที่ยวอย่างเขาใหญ่ อาจจะยังไม่ฟื้นตัวเท่าที่ควร และคาดว่าในปี 2560 โครงการอสังหาฯทั้งแนวราบและแนวสูง ทยอยก่อสร้างแล้วเสร็จประมาณ 20 โครงการ  ทำให้แนวโน้มภาพรวมตลาดอสังหาฯ เขาใหญ่ ในปี 2560 ยังคงทรงตัวต่อไป

ที่มา : ผู้จัดการรายวัน 360 องศา