แม้อสังหาริมทรัพย์ในตลาดล่าง จะถูกกดดันด้วยการปฏิเสธสินเชื่อจาก สถาบันการเงิน (Rejection Rate) ในอัตราสูง ส่งผลให้เกิดภาวะชะลอโอน จนถึง ขาดสภาพคล่องทางการเงินในผู้ประกอบการ อสังหาฯบางราย

ทว่า สำหรับตลาดอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ ในกลุ่ม "ที่มีการใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์"โดยเฉพาะตลาดอาคารสำนักงาน และคอนโดมิเนียมระดับบน (ไฮเอ็นด์) รวมถึงระดับท็อปเอ็นด์ พบว่า อัตราเติบโต จากภาวะตลาดที่ค่อนข้างสมดุล

สุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด หรือ เจแอลแอล บริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาฯ สะท้อนว่า ในปี 2560 ตลาดอาคารสำนักงานยังเป็นตลาดที่เติบโตต่อเนื่อง โดย "อัตราพื้นที่ว่าง"เหลือเช่า ยังต่ำเป็นประวัติการณ์ เนื่องจากซัพพลายมีจำนวนจำกัด เห็นได้จากปริมาณพื้นที่สำนักงานที่จะสร้างเสร็จในแต่ละปีมีไม่มาก จากการสำรวจพบว่าในปี 2560 จะมี อาคารสำนักงานสร้างเสร็จเข้าสู่ตลาด จำนวน 220,100 ตร.ม. ปี 2561 จำนวน 216,824 ตร.ม. มีจำนวนไม่มาก และโครงการส่วนใหญ่มีผู้เช่าเต็มหรือเก็บเต็มแล้ว

ส่งผลให้ "ค่าเช่าเฉลี่ย" สำนักงาน โดยรวมปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็วมากถึง 7-8%  โดยค่าเช่าอาคารสำนักงานเติบโต ต่อเนื่องนับตั้งแต่ 2553 จากค่าเช่าเฉลี่ย 389 บาทต่อตร.ม. ปัจจุบันอยู่ที่ 524 บาท ต่อตร.ม. ขณะที่ "อาคารเกรดเอ" ค่าเช่า เฉลี่ยปัจจุบันอยู่ที่ 623 บาทต่อตร.ม. จากก่อนหน้านี้ราคาจะขยับขึ้นน้อยมาก "ต่ำกว่า 5%"

"คาดว่าปีนี้ การปรับขึ้นค่าเช่าจะกลับมามีอัตราที่รวดเร็วขึ้นอีก โดยอาคารสำนักงานมีค่าเช่าสูง ยังเป็นอาคารปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ อาคารเอ็กเชน ทาวเวอร์ และอาคารสยาม ทาวเวอร์ ที่มีค่าเช่าพุ่งไปที่ 1,000 บาทต่อตร.ม. ต่อเดือน" ส่งผลให้ปัจจุบันตลาดสำนักงาน ได้รับความสนใจจากนักลงทุนต่างชาติ เข้ามาลงทุนในไทยมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นสิงคโปร์ ญี่ปุ่น จีน และมาเลเซีย  เป็นต้น  นอกจากนี้ ที่ผ่านมา ทั้งนักลงทุน ญี่ปุ่นและจีน ที่เดิมสนใจเข้ามาลงทุน ในตลาดคอนโดไฮเอ็นด์อยู่แล้ว แต่ปัจจุบันเริ่มมองการลงทุนในตลาดเพื่อการพาณิชย์ เช่น สำนักงาน และรีเทล (อาคารค้าปลีก) มากขึ้น เพราะให้อัตราผลการตอบแทนสูง เฉลี่ยถึง 7% โดยเฉพาะกลุ่มมิตซูบิชิ แอสเตท กรุ๊ป มีแผนจะลงทุนอาคารสำนักงานในย่านใจกลางเมือง โดยอยู่ระหว่างหา ผู้ร่วมทุนไทย โดยก่อนหน้านี้ได้ร่วมลงทุนกับบริษัทเอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ในการพัฒนาคอนโด

เช่นเดียวกับอาคารภิรัชทาวเวอร์ แอท ไบเทค อาคารสำนักงานเกรดเอ ในย่านสุขุมวิท-บางนา ซึ่งได้รับผลตอบรับจาก กลุ่มผู้เช่าอาคารสำนักงานทั้งไทยและ ชาวต่างชาติดีเกินคาด โดยปัจจุบันมี ยอดจองอาคารสูงถึง 20% ก่อนการเปิดอาคาร อย่างเป็นทางการหรือในช่วงพรีลีส โดย กลุ่มภิรัชบุรี คาดการณ์ว่าภายในสิ้นปี 2560 จะมียอดจองพื้นที่มากถึง 60%

อย่างไรก็ตาม สำหรับตลาดคอนโดตลาดแมส ซึ่งมีราคาตั้งแต่ 1 แสนบาท/ตร.ม. ลงมา กล่าวได้ว่า "ถึงจุดอิ่มตัว" จาก การที่มีอุปทานมากในตลาด ในขณะที่ ความต้องการขยายตัวตามไม่ทัน ประกอบกับ ยอดปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน พุ่งสูงขึ้น คอนโดมิเนียมจำนวนมาก ในกลุ่มนี้เป็นโครงการที่ก่อสร้างขึ้น ตามเส้นทางที่ "รถไฟฟ้าสายสีม่วง" ที่เพิ่ง สร้างเสร็จและตามเส้นทางส่วนขยายของ รถไฟฟ้าสายอื่นๆ ที่กำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง

ภาวะอิ่มตัวในตลาดกลาง-ล่าง ทำให้ราคาคอนโดในกลุ่มนี้แทบไม่ขยับใน ช่วง 5 ปีที่ผ่านมา สวนทางกับราคาเฉลี่ยคอนโดตลาดบนยังมีราคาปรับสูงขึ้น ต่อเนื่อง ดังนั้น จึงมีผู้ประกอบการคอนโด รายใหญ่ๆ อาทิ แสนสิริ แอลพีเอ็น อนันดา และเอสซี แอสเสท หันมาพัฒนาโครงการในตลาดไฮเอ็นด์ถึงระดับท็อปเอ็นด์ เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในทำเลชั้นดีย่านใจกลางกรุง อาทิ ทองหล่อ พร้อมพงษ์ และ ชิดลม มีราคาปรับเพิ่มสูงขึ้นในอัตราตัวเลขสองหลักนับตั้งแต่กลางปี 2558 เป็นต้นมา และขณะนี้ ราคาขึ้นไปเกินระดับ 3 แสนบาทต่อตารางเมตร

อย่างไรก็ดี เจแอลแอล คาดว่า ภายในสิ้นปี 2560 นี้ จำนวนคอนโดท็อปเอ็นด์ ในโครงการที่สร้างเสร็จแล้วจะมีจำนวน ทั้งสิ้น 1,430 ยูนิต เพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัว จากสิ้นปี 2559 และจะเพิ่มขึ้นอีกกว่า 5 เท่าตัวในช่วง 4 ปีจากนี้ ดังนั้น จึงต้องจับตาดูต่อไปว่า อุปสงค์ในตลาดระดับ ท็อปเอ็นด์จะสามารถรองรับอุปทาน ที่จะเพิ่มขึ้นได้มากน้อยเพียงใด

"แม้แต่ตลาดคอนโดระดับบนยังเติบโต แต่เนื่องจากระดับราคาปรับสูงขึ้น ไปมาก จนทำให้การซื้อเพื่อลงทุน ปล่อยเช่าได้รับผลตอบแทนน้อย ใช้เวลาคืนทุนนาน ทำให้ผู้ซื้อใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้น"

พัฒนาอสังหาฯบน'ที่ดินเช่า'มาแรง

อีกหนึ่งปัจจัยที่สร้าง "ความท้าทาย" ให้กับผู้ประกอบการ อสังหาฯมากที่สุด คือ "ราคาที่ดิน" ที่ปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง ใน ช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยราคา ที่ดินในกรุงเทพฯ ปรับขึ้นราว 5-10% ต่อปี และมีแนวโน้ม ปรับตัวสูงขึ้น

"ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น เป็นความท้าทายที่บริษัทพัฒนาอสังหาฯไม่มีทางเลี่ยง เพราะยังต้อง ซื้อที่ดินมาพัฒนาโครงการใหม่ๆ ดังนั้นความสำเร็จของโครงการที่จะพัฒนา จะขึ้นอยู่กับว่า บริษัทเหล่านี้จะบริหารจัดการต้นทุน ที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างไร ให้สามารถทำราคาขายไม่สูงเกินไปและ ยังสามารถมีกำไรได้"

นับจากอดีต ผู้ประกอบการ อสังหาฯโดยทั่วไปนิยมการพัฒนาโครงการบนที่ดินที่เป็น "กรรมสิทธิ์ขาด" มากกว่าที่ดินเช่า โดยเฉพาะการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย แต่ที่ผ่านมาเริ่มพบว่ามีที่ดินที่ เหมาะสมสำหรับการพัฒนาโครงการ โดยเฉพาะในทำเลใจกลางเมืองเหลือน้อยลงเรื่อยๆ ผู้ประกอบการ จึงหันมาให้ความสนใจ "ที่ดินเช่า" มากขึ้น

อย่างไรก็ตาม แม้ที่ดินเช่าจะได้รับความสนใจมากขึ้น แต่พบว่าข้อจำกัดในเรื่องของสัญญาเช่าสั้น 30 ปี ทำให้ในช่วงที่ผ่านมาไม่ได้รับความสนใจมากนัก  โดยในส่วนของนักลงทุนจีน พบว่าให้ความสนใจเข้าลงทุน ในไทยมาก แต่ยังไม่ค่อยเห็นการลงทุนที่ชัดเจน เนื่องจาก จีนมีความต้องการเป็นถือสัดส่วนใหญ่ มาแบบบริหารจัดการ ควบคุมทั้งหมด ทำให้ดีลไม่จบ การพัฒนาโครงการจึงไม่เกิดขึ้น รวมถึงมองเรื่องการเช่าระยะเวลา 30 ปี ก็ยังไม่ชัดเจน

ในปีที่ผ่านมา เจแอลแอลเป็นตัวแทนเจ้าของที่ดินปล่อยเช่าที่ดินระยะยาว 2 แปลงใน ทำเลใจกลางย่านธุรกิจกรุงเทพฯ ด้วยการเปิดรับซองเสนอราคา จากผู้ที่สนใจเช่า ปรากฏว่า การเสนอ เช่าทั้ง 2 รายการมีผู้ประกอบการ อสังหาฯเข้าร่วมเสนอราคาจำนวนมาก

นอกจากนี้ มีเจ้าของที่ดิน บางราย โดยเฉพาะรายที่ ถือครองที่ดินในทำเลชั้นดี แต่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ในที่ดิน เท่าที่ควร และไม่ต้องการขาย สนใจเสนอที่ดินให้เช่าระยะยาว สะท้อนให้เห็นแนวโน้มการ พัฒนาโครงการอสังหาฯใหม่บนที่ดินเช่าในทำเลชั้นดีที่จะเพิ่มมากขึ้น

"ราคาที่ดินที่เพิ่มสูงและหายากขึ้นทำให้นักพัฒนาอสังหาฯหันมาสนใจ "ที่ดินเช่า"มากขึ้น"

ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ