เมื่อสถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น หลังเศรษฐกิจภายในประเทศชะลอตัว เป็นเหตุให้ภาพรวมธุรกิจอสังหาฯตลอดปี 2559 ทำดีที่สุดด้วยการสร้างการเติบโตเฉลี่ย 2%

แม้ที่ผ่านมาจะได้รับแรงส่งจาก 3 มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ตั้งแต่ ลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนและจำนองอสังหาริมทรัพย์ จาก 1% ของราคาประเมิน เหลือ 0.01% แต่ไม่เกิน 200,000 บาท ตั้งแต่วันที่ 19 ต.ค.2558-วันที่ 28 เม.ย.2559

รวมถึงธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ออกมาตรการส่งเสริมการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยแก่ผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง เพื่อซื้อที่ดินพร้อมอาคาร ห้องชุด หรือเพื่อปลูกสร้างอาคาร วงเงินเบื้องต้น 10,000 ล้านบาท

นอกจากนั้น ยังยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับรายได้ที่จ่ายไป เพื่อซื้ออสังหาฯที่เป็นอาคารพร้อมที่ดิน หรือห้องชุดในอาคารชุดที่มีมูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาท เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของตนเอง คิดเป็นจำนวน 20% ของมูลค่าอสังหาฯ

เมื่อปัจจัยภายในประเทศไม่เอื้อประโยชน์ต่อผู้ประกอบการอสังหาฯ ทำให้ความโดดเด่นของธุรกิจเริ่มจืดจาง โดยเฉพาะรายที่เน้นเจาะ "กลุ่มลูกค้าตลาดกลางลงล่าง" เพราะกลุ่มลูกค้าเหล่านี้ส่วนหนึ่งได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ ขณะที่ลูกค้าบายรายยังมีภาระหนี้สินเพิ่มขึ้นจากมาตรการรถยนต์คันแรก

ความสวยชะลอตัวสามารถสะท้อนภาพผ่าน "กำไรสุทธิ" ของกลุ่มพัฒนาอสังหาฯ ในช่วง 3 ปีก่อน (2557-2559) ที่ปรับตัวลดลงต่อเนื่อง จากเคยสร้างกำไรสุทธิสูงถึง 56,396 ล้านบาท และ 59,525 ล้านบาท ในปี 2557-2558 ลดเหลือ 39,341 ล้านบาท ในช่วง 9 เดือน (ม.ค.-ก.ย.) ของปี 2559

ขณะเดียวกัน ในช่วงปี 2557-9 เดือนของปี 2559 "อัตรากำไรสุทธิ" ของกลุ่มพัฒนาอสังหาฯยังปรับตัวลดลง จากระดับ 15.42% 13.96% และ 13.27% ตามลำดับ สวนทางกับ "อัตราส่วนเงินปันผล" ที่อยู่ระดับ 2.36% 2.84% และ 3.20% ตามลำดับ

แม้หลายบริษัทจะพยายาม "พลิกเกมสู้" กำลังซื้อหดตัว ทว่าก็ไม่อาจผลักดันกำไรสุทธิให้ขยับขึ้นได้ โดยเฉพาะ บมจ.พฤกษา โฮลดิ้ง ที่หันมาเน้นโครงการระดับพรีเมี่ยม จากสัดส่วน 5-10% ในปัจจุบันเป็น 30% ภายใน 5 ปีข้างหน้า แต่ในช่วง 9 เดือนของปี 2559 สร้างกำไรได้ดีที่สุดเพียง 4,067 ล้านบาท เทียบกับปี 2558 ที่มีกำไร 7,680 ล้านบาท กำไรลดลง 3,613 ล้านบาท

หรือแม้กระทั่ง บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ ที่ตัดสินใจรุกตลาดกลางบนมากขึ้น หลังผู้บริหารออกมายอมรับว่า ปี 2560 อาจสร้างรายได้รวมได้ดีสุดเพียง 10,000 ล้านบาท ถือเป็นตัวเลขที่ต่ำสุดในรอบ 8 ปี นับจากปี 2553 ที่มีรายได้รวม 10,047 ล้านบาท ผ่านมา 9 เดือนของปี 2559 สร้างกำไร 1,893 ล้านบาท เทียบกับปี 2558 ที่ทำได้ 2,413 ล้านบาท กำไรลดลง 520 ล้านบาท

ขณะเดียวกัน ผลงานภาคอสังหาฯที่ไม่เด่นเหมือนเคยยังสะท้อนผ่าน ตัวเลขมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาด หรือ Market Cap ที่ปรับตัวลงเช่นกัน จากระดับ945,367 ล้านบาท คิดเป็น 6.82% ของมาร์เก็ตแคปกลุ่มอสังหาฯและก่อสร้าง ในปี 2557 เหลือ 919,098 ล้านบาท คิดเป็น 7.48% ในปี 2558 ก่อนจะขยับขึ้นมายืนระดับ 959,938 ล้านบาท คิดเป็น 6.37% ในช่วง 9 เดือนของปีที่ผ่านมา

แต่หากคิดเพียงมาร์เก็ตแคปของกลุ่มพัฒนาอสังหาฯ ตัวเลขลดลงจาก 486,097 ล้านบาทในปี 2558 เหลือ 474,183 ล้านบาท ในปี 2559 ลดลง 11,914 ล้านบาท

ส่วนในแง่ของ "อัตราหนี้สินต่อส่วนผู้ถือหุ้น" ปรับตัวเพิ่มขึ้น จาก 1.25 เท่า ในปี 2557 เป็น 1.31 เท่า ในปี 2558 ก่อนลดลงเล็กน้อยมาอยู่ระดับ 1.30 เท่า ในช่วง 9 เดือนของปี 2559

สอดคล้องกับความเห็นของ วชิราลักษณ์ แสงเลิศศิลปชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บล.เอเชีย เวลท์ ว่า หลังภาวะเศรษฐกิจหดตัว ฐานะการเงินในช่วงที่ผ่านมาของผู้ประกอบการอสังหาฯหลายราย เริ่มปรับตัวลดลงอย่างเห็นได้ชัด ยิ่งมองในแง่ของมาร์เก็ตแคปยิ่งชัดเจนว่า ตัวเลขลดลงอย่างมาก โดยเฉพาะบริษัทอสังหาฯที่จับตลาดกลางลงล่าง อาทิ บมจ.พฤกษา โฮลดิ้ง และบมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์

จากการตรวจสอบข้อมูลของ กรุงเทพธุรกิจ พบว่า มาร์เก็ตแคปของเจ้าตลาดอสังหาฯอย่าง บมจ.พฤกษา โฮลดิ้ง ลดลงจากระดับ 64,016 ล้านบาท ในปี 2557 เหลือ 59,123 ล้านบาท ในปี 2558 และ 49,181 ล้านบาท ในปี 2559

ขณะที่เจ้าพ่อตลาดคอนโดอย่าง บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ ปรับตัวลดลงเช่นกัน จากระดับ 32,465 ล้านบาท ในปี 2557 เหลือ 23,611 ล้านบาท ในปี 2558 และ 17,855 ล้านบาท ในปี 2559

ขณะที่ในแง่ของกำไรสุทธิของพฤกษา ลดลง จากระดับ 6,654 ล้านบาท ในปี 2557 เหลือ 4,067 ล้านบาท ในช่วง 9 เดือนของปี 2559 ส่วนกำไรสุทธิของแอล.พี.เอ็น ลดลงจาก 2,021 ล้านบาท เหลือ 1,893ล้านบาท ในช่วงเดือนก.ย.2559

ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ กล่าวต่อไปว่า แม้ภาพรวมอสังหาฯในปี 2560 มีโอกาสขยายตัวเฉลี่ย 5% เพราะผู้ซื้อเริ่มคลายความกังวลเรื่องภาวะเศรษฐกิจชะลอ หลังทางการออกมาแสดงความเชื่อมั่นว่า ตัวเลขเศรษฐกิจปี 2560 จะอยู่ระดับเฉลี่ย 3% ขณะที่ราคาสินค้าเกษตรปรับตัวดีขึ้น และภาคอสังหาฯอาจได้รับประโยชน์จากการลงทุนโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐ

แต่ผู้ประกอบการขนาดเล็กและกลางที่เจาะตลาดทั่วไป (แมส) ยังคงต้องเผชิญหน้ากับปัญหาเดิมๆ ต่อไป เนื่องจากธนาคารพาณิชย์ยังคงเข้มงวดการปล่อยเงินกู้ลูกค้าระดับล่างกลาง โดยเฉพาะ "ลูกค้าเอสเอ็มอี" ที่ประกอบการกิจการอยู่ในต่างจังหวัด เพราะที่ผ่านมามีลูกค้าบางรายไม่สามารถโชว์ที่มาของแหล่งรายได้สม่ำเสมอ

"ปีก่อนลูกค้ากู้เงินซื้อบ้านมักถูกแบงก์ปฏิเสธสินเชื่อเฉลี่ย 30% ส่วนคอนโดมิเนียมจะอยู่ต่ำกว่า 5% ซึ่งตลอดปีนี้สัดส่วนคงอยู่ระดับเดิม แม้ตัวเลขจีดีพีจะโต แต่เป็นการขยายตัวที่ค่อนข้างน้อย"

วชิราลักษณ์ ยังบอกว่า แม้แบงก์จะเข้มงวดในการปล่อยเงินกู้ และอัตราดอกเบี้ยโลกอยู่ในเทรนด์ขาขึ้นจนอาจทำให้อสังหาฯบางเซกเตอร์เกิดความเสี่ยง แต่หากพิจารณาจาก "อัตราเงินปันผล" ของกลุ่มอสังหาฯที่อยู่ระดับ 4-5% และ "อัตราส่วนราคาต่อกำไรสุทธิต่อหุ้น" หรือ P/E ที่อยู่ระดับ 8 เท่า รวมถึงเป้าหมายการเติบโตของเหล่าผู้ประกอบการที่ส่วนใหญ่แสดงความมั่นใจว่า ปี 2560 จะขยายตัวมากกว่า 10% ทำให้หุ้นอสังหาฯ บางตัวยังคง "น่าสนใจ"

โดยเฉพาะบริษัทที่มีการปรับตัวในการหารายได้จากลูกค้าแหล่งใหม่ เช่น ลูกค้าต่างประเทศ หรือบริษัทที่มีนวัตกรรมใหม่ๆ เพราะปีนี้คงเป็นปีแห่งการแสดงฝีมือของเหล่าผู้ประกอบการ

"ปีก่อนมีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เพียงสองรายเท่านั้นที่สามารถสร้างรายได้เข้าเป้าหมาย นั่นคือ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ ANAN และบมจ.ศุภาลัย หรือ SPALI หลังมีความโดดเด่นในแง่ของทำเล" ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บล.เอเชีย เวลท์ กล่าว

ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ