นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการสายงานกลยุทธ์การตลาด บริษัทเอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP เปิดเผยถึง ตลาดคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัดว่า ยังไม่ฟื้นตัวเท่าที่ควร หลังจากชะลอตัวอย่างมากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา แต่ที่อยู่อาศัย แนวราบยังคงได้รับการตอบรับที่ดี ซึ่งคงต้องรอสักระยะหนึ่ง ตลาดคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัดจึงจะฟื้นตัว ซึ่งการลงทุนในช่วงก่อนหน้านี้เกิดจากเทรนด์การเปิด เออีซี การขยายตัวของหัวเมืองต่างจังหวัด กลุ่มผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นนักลงทุนที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่า หรือขายต่อ เมื่อตลาดชะลอตัว กลุ่มนี้จึงไม่รับโอน สำหรับโครงการในต่างจังหวัดของบริษัทมีที่ จ.อุดร ปัจจุบันเหลือขาย 10% โดยยอดขายในช่วงหลังเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการอยู่อาศัยจริง หรือซื้อให้ลูกหลาน อย่างไรก็ตาม ตลาดคอนโดฯ ต่างจังหวัดมีปัญหาก็เช่นเดียวกับการพัฒนาในเมือง หากพัฒนาคอนโดฯ ออกมาแพงเกินไป ก็จะไม่สามารถแข่งกับตลาดบ้านแนวราบที่อยู่โดยรอบตัวเมืองได้ เพราะใช้เวลาเดินทางไม่นาน

"การเปิดเออีซี แม้ว่าจะเริ่มแล้ว แต่ยังไม่ผลักดันให้ตลาดที่อยู่อาศัยเติบโต ขณะที่เขตเศรษฐกิจพิเศษในช่วงที่มีการโปรโมตมีความคึกคักมาก ราคาที่ดินในเขตเศรษฐกิจพิเศษปรับขึ้นสูงมาก แต่ปัจจุบันเงียบไปส่วนหนึ่งอาจมาจากการลงทุนยังไม่มีความคืบหน้าเท่าที่ควร ขณะที่ตลาดในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ยังสามารถขยายตัวได้อีกอย่างมาก ทำให้บริษัทหันมาเน้นการลงทุนในกรุงเทพฯ เป็นหลัก" นายวิทการ กล่าว

นายวิทการ กล่าวต่อว่า ตลาดในต่างจังหวัดยังไม่มีที่ไหนดีขึ้น ตลาดในกรุงเทพฯ จึงเป็นตลาดที่มีโอกาสสูง สามารถขยายตัวไปได้อีกมาก ตราบใดที่กรุงเทพฯ ยังเป็นเมืองศูนย์กลางเดียวของไทย แหล่งงาน การพัฒนาต่างๆ ยังกระจุกตัวอยู่ในเมือง ทำให้ประชาชนต่างมุ่งหน้าเข้ามาหางานในกรุงเทพฯ หรือเขตปริมณฑล ความต้องการที่อยู่อาศัยก็ย่อมมีเพิ่มมากขึ้นเช่นกัน และยังสามารถขยายไปได้อีกมาก ขณะระบบรถไฟฟ้า หรือแมสทรานซิสของไทยยังถือว่าเป็นเพียงการเริ่มต้นหากเทียบกับญี่ปุ่น ที่มีเมืองขนาดใหญ่หลายเมือง เช่น โตเกียว โอซากา ฮอกไกโด เป็นต้น การเติบโต การพัฒนา แหล่งงานกระจายไปยังเมืองต่าง

สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีปัญหาเรื่องที่ดินที่มีราคาสูงมาก และหายาก อย่างไรก็ตาม แม้ว่าราคาที่ดินจะพุ่งสูงขึ้นเป็นเป็นล้านบาทต่อตารางวา แต่ก็ยังมีตลาดดูดซับไปได้ ซึ่งผู้ประกอบการต้องอาศัยความเชี่ยวชาญในการหาที่ดินเพื่อมาพัฒนา เพราะหากราคาที่ดินสูงเกินไปก็จะไม่สามารถพัฒนาคอนโดฯ ขายในราคาที่ตลาดสามารถดูดซับได้ ซึ่งในปัจจุบัน ผู้ประกอบการทุกรายต่างมาพัฒนาอยู่ในเมือง ซึ่งจะทำให้เกิดการแข็งกันที่ดุเดือดกว่าที่ผ่านมา อย่างแน่นอน

"ปัจจัยลบสำคัญของการพัฒนาคอนโดฯคือเรื่องของราคาที่ดิน หลายคนตกม้าตายตรงที่ราคาที่ดินแพงเกินไป อย่างกรณีการซื่อที่ดินสถานฑูตอังกฤษของกลุ่มเซ็นทรัลที่ผ่านมาในราคาตารางวาะล้าน ถือว่าแพงมาก แต่ในปัจจุบันราคาที่ดินที่ต่ำกว่า 1 ล้านบาทต่อตร.วาก็แทบจะไม่มีให้เห็น ส่วนใหญ่จะอยู่ที่ 1-1.5 ล้านบาท ซึ่งในปัจจุบันถือเป็นเรื่องธรรมดาอยู่ที่ว่าผู้ประกอบการจะพัฒนาอย่างไรให้ลูกค้ารู้สึกคุ้มค่า เพราะคอนโดฯ ราคาเกินกว่า 1.5-2 แสนบาทต่อ ตร.ม. การทำตลาดก็ยากมากแล้ว เพราะกำลังซื้อยังไม่สูงถึงขั้นนั้น" นายวิทการ กล่าว

ปัจจุบัน ราคาที่ดินในบางแปลงสูงมากจนไม่สามารถนำมาพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยได้ ในอดีตราคาที่ดินจะอยู่ที่ประมาณ 30% ขึ้นไป กรณีที่อยู่ในทำเลนอกเมือง ขณะที่ดินทำเลกลางเมืองต้นทุนที่ดินจะมีสัดส่วนกว่า 50% ของต้นทุนการพัฒนา แต่ปัจจุบัน หลายโครงการต้นทุนที่ดินเกินกว่า 60%

สำหรับคอนโดฯ ที่ยังมีกำลังซื้อและยังขายได้ในปัจจุบัน ราคาไม่เกิน 1.5 แสน แต่ต้องอยู่ในทำเลดี กลางเมือง หากเป็นระดับราคา 50,000-60,000 บาทที่อยู่ในทำเลรอบนอกเมืองปัจจุบัน ตลาดยังชะลอตัว ส่วนสินค้าของบริษัทในทำเลรอบนอกเมือง ได้แก่ ทำเลรัตนาธิเบศร์ รัชดา-วงศ์สว่าง ซึ่งยังขายไปได้เรื่อยๆ แต่ไม่หวือหวามาก

การเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมในปัจจุบันจะต้องดูจังหวะ และโอกาสหาช่วงที่มีการเปิดตัวเยอะเราก็จะไม่เปิด หรือต้องตั้งราคาที่เหมาะสมกับช่วงเวลาที่เปิด ซึ่งจะทำให้เกิดความน่าสนใจ ต้องดูจังหวะ และเวลา ซึ่งปัจจุบัน การเปลี่ยนแปลงเร็วมาก มักเกิดเรื่องไม่คาดฝันขึ้นตลอดเวลา จะเห็นว่าในปัจจุบัน การเปิดขายคอนโดฯ ของผู้ประกอบการลดน้อยลง แต่เชื่อว่า เมื่อ มีแผนลงทุนแล้ว ผู้ประกอบการจะต้องผลักดันโครงการให้สำเร็จ แต่ที่เป็นปัญหาให้โครงการใหม่เกิดยากมาจากราคาที่ดินที่สูงมากเกินไปจนไม่สามารถนำมาพัฒนาในราคาที่เหมาะสมได้

นายวิทการ กล่าวต่อว่า การพัฒนาคอนโดฯ หลังจากนี้ผู้ประกอบการจะต้องออกแบบฟังก์ชั่นการอยู่อาศัยให้ตอบโจทย์ผู้อยู่อาศัย ทำอย่างไรให้อยู่สบาย เพราะต้องยอมรับว่า ในอนาคตขนาดคอนโดฯ จะเล็กลงเรื่อยๆ ใครที่ออกแบบให้อยู่อาศัยสบายจะได้รับการยอมรับ นอกจากนี้ การที่ห้องชุดมีขนาดเล็กลง ผู้บริโภคจะออกมาใช้พื้นที่ส่วนกลางมากขึ้น ซึ่งผู้ประกอบการจะต้องออกแบบพื้นที่ส่วนกลางสำหรับให้ลูกบ้านได้มาใช้ร่วมกัน การพัฒนาจะต้องผสมผสานระหว่างการดีไซน์สเปช และการพัฒนาที่เกิดจากการดีไซน์เทคโนโลยี

ที่มา : หนังสือพิมพ์บางกอกทูเดย์