ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมในกรุงเทพฯ มีผลประกอบการที่ดีในปี 2559 ที่ผ่านมา ซึ่งในส่วนของคอนโดมิเนียม พบว่า  ตลาดระดับบนยังคงมีการเติบโต ในขณะที่ตลาดแมส (ราคาตารางเมตรละไม่เกินหนึ่งแสนบาท)  ถึงจุดอิ่มตัว โดยความต้องการอ่อนตัว และราคาไม่มีการปรับขึ้น สำหรับปี 2560 นี้  คาดว่า แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมของกรุงเทพฯ จะไม่แตกต่างจากปี 2559 มากนัก

ขณะที่ในปี 2560 นี้  มีปัจจัยหลายๆ ปัจจัยที่อาจส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ  ทั้งในเชิงบวกและเชิงลบ  ไม่ว่าจะเป็นการผลักดันโครงการก่อสร้างระบบสาธารณูปโภคโดยภาครัฐ  การเตรียมประกาศใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปี 2561  ราคาที่ดินที่ยังปรับตัวสูงขึ้น  ตลอดจนถึงความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจและการเมืองของโลก

ทั้งนี้ ปัจจัยพื้นฐานของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้  จะไม่เปลี่ยนแปลงจากปีที่ผ่านมามากนัก  ความต้องการที่มีอยู่อย่างต่อเนื่องและปริมาณที่มีจำกัดจะเอื้อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีประโยชน์การใช้ในเชิงธุรกิจสามารถเติบโตต่อไปได้  ในขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมจะพบกับความท้าทายมากกว่า ภาพตลาดรวมจะมีภาวะอ่อนตัวลง แต่จะไม่ถึงกับเกิดภาวะฟองสบู่  เนื่องจากธนาคารมีความระมัดระวังและเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ในขณะที่ฝั่งผู้ประกอบการเองมีความระมัดระวังมากขึ้นในการคัดกรองลูกค้าที่ไม่มีศักยภาพในการซื้อ

อย่างไรก็ตาม ไนท์แฟรงค์ประเทศไทยมองว่า คอนโดมิเนียมทำเลรอยต่อเขตกรุงเทพฯชั้นใน (Fringe Area) มีโอกาสการพัฒนาที่ดีความต้องการซื้อยังมีแต่อุปทานที่ดินสำหรับการพัฒนามีจำกัดระดับราคาอาจมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น

นายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการบริษัทไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า ในปี 2560 โครงการที่ได้ชะลอการขายช่วงปลายปี 2559 ที่ผ่านมา จะทยอยเปิดตัวกันในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ ส่วนของพื้นที่รอยต่อเขตกรุงเทพฯชั้นใน (Fringe Area) ยังคงมีโอกาสการพัฒนาที่ดี ความต้องการซื้อยังมี แต่อุปทานที่ดินสำหรับการพัฒนามีจำกัด โครงการที่เปิดขายในพื้นที่ดังกล่าวมีโอกาสประสบความสำเร็จในการขายสูง ระดับราคาอาจมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น

อุปทานคอนโดมิเนียม ในย่านถนนสุขุมวิทตอนปลาย (ช่วงสุขุมวิทซอย 71- บางนา)  ในระยะสามปีที่ผ่านมาเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละประมาณ 4,000- 5,000 หน่วย โดยในช่วงปี 2559 มีอุปทานเพิ่มขึ้นมาใหม่ประมาณ 4,832 หน่วย ซึ่งในช่วงระยะสามปีที่ผ่านมา อุปทานใหม่ที่เข้ามามีจำนวนที่น้อยลง เนื่องจากโครงการเปิดตัวส่วนมากเป็นโครงการพัฒนาคอนโดมิเนียมที่มีจำนวนหน่วยต่อโครงการน้อยลง โดยเฉลี่ยโครงการที่เปิดตัวช่วงปี 2555-2556 มีจำนวนหน่วยต่อโครงการอยู่ที่ 465 หน่วย เทียบกับช่วงปี 2557-2559 ที่เฉลี่ยมีจำนวนหน่วยต่อโครงการอยู่ที่ 302 หน่วย

จากข้อมูลปี 2559 ทำเลนี้มีอุปทานใหม่รวมทั้งสิ้น 4,832 หน่วย โดยจากทั้งหมดนี้กว่าร้อยละ 64 เป็นหน่วยที่มาจากโครงการห้องชุดที่เป็นอาคารสูง (High Rise) ในขณะที่ร้อยละ 36

มาจากโครงการห้องชุดที่เป็นอาคารเตี้ย (Low Rise) หากจำแนกเป็นเกรดของคอนโดมิเนียม พบว่าคอนโดมิเนียมในทำเลนี้เป็นคอนโดมิเนียมเกรดบีมากที่สุด มีสัดส่วนร้อยละ 41 ของอุปทานทั้งหมด ตามด้วยคอนโดมิเนียมเกรดซี ที่มีสัดส่วนร้อยละ 37 ของอุปทาน ส่วนสุดท้ายร้อยละ 22 ของอุปทาน เป็นคอนโดมิเนียมเกรดเอ ซึ่งมีสัดส่วนที่สูงเพิ่มขึ้นมากกว่าปี 2558 ที่มีสัดส่วนคอนโดมิเนียมเกรดเอเพียงแค่ร้อยละ 15 ของอุปทานในทำเลนี้ ซึ่งหมายความว่า ทำเลนี้มีศักยภาพในการเติบโตทางด้านราคาขาย เป็นที่น่าสนใจว่ามีตลาดคอนโดมิเนียมเกรดเอในบริเวณสุขุมวิทมีแนวโน้มการพัฒนาเพิ่มมากขึ้นในพื้นที่ตอนปลายตั้งแต่ปี 2558

ทั้งนี้ ในช่วงปี 2559 มีอุปสงค์สะสมคอนโดมิเนียมย่านสุขุมวิทตอนปลายอยู่ที่ 33,133 หน่วย จากอุปทานสะสมทั้งหมด 40,823 หน่วย คิดเป็นยอดขายสะสมที่ร้อยละ 81.2 ซึ่งต่ำลงกว่ายอดขายสะสมของปี 2015 เพียงเล็กน้อย หากคิดเป็นอุปสงค์รายปี พบว่าจำนวนหน่วยที่ถูกขายไปในปี 2016 มีจำนวน ทั้งสิ้น 3,771 หน่วย น้อยลงกว่าจำนวนที่ถูกขายใน 4- 5 ปีก่อนหน้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งเนื่องจากว่ามีการชะลอตัวในการตลาดจาก ผู้พัฒนาโครงการในช่วงท้ายของปี ส่งผลให้ยอดขายคอนโดมิเนียมในปี 2559 ต่ำกว่าปีก่อนๆ หน้า อย่างไรก็ตาม จำนวนอุปทานใหม่ในแต่ละปีที่สูงกว่าอุปสงค์ไม่มากจนเกินไป ประกอบกับอัตรายอดขายสะสมที่สูง แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในทำเลนี้

ระดับราคาคอนโดมิเนียมย่านสุขุมวิทตอนปลาย (ซอยสุขุมวิท 71-บางนา) มีอัตราการเติบโตสะสมต่อปี (CAGR) อยู่ที่ประมาณ ร้อยละ 9.78 ต่อปี โดยคอนโดมิเนียมในย่าน สุขุมวิทตอนปลายในปี 2559 มีราคาขาย สูงสุดอยู่ที่ตารางเมตรละ 163,673 บาท  และต่ำสุดอยู่ที่ตารางเมตรละ 74,150 บาท  ค่าเฉลี่ยในบริเวณทั้งหมด มีราคาขายอยู่ ตารางเมตรละ 101,493 บาท หากเปรียบเทียบดูการเติบโตของราคา พบว่ามีการเติบโตของราคาที่สูง คอนโดมิเนียมที่อยู่ที่ไม่เกิน 85,000 บาทต่อตารางเมตร จึงถือว่าเป็นราคาที่ดีเมื่อเทียบกับตลาด และยังคงมีช่องว่างของราคาที่เพิ่มขึ้นตามค่าเฉลี่ยของทำเลที่มีแนวโน้มที่เพิ่มขึ้นของราคา

ที่มา : หนังสือพิมพ์ คม ชัด ลึก