บิ๊กแสนสิริทำนายตลาดคอนโดฯ ปีระกา ซัพพลายไม่ล้น โฟกัสรายโปรดักต์-รายทำเล เผยย่านชานเมืองน่าห่วง "สายสีม่วง" นำโด่ง ทุ่ม 2.2 หมื่นล้านปักหมุด 8 โครงการ ทำเลกรุงเทพฯ-ต่างจังหวัด ผนึกบีทีเอสต่อยอดย่านรถไฟฟ้า "วงศ์สว่าง-พญาไท-พหลโยธิน" เดินหน้าดีคอนโดแคมปัส เจาะตลาดนักศึกษารังสิต บางนา-ตราด กำแพงแสน ทยอยเปิดตัวไตรมาส 2 อัดแคมเปญเร่งระบายสต๊อกต่างจังหวัด 1.5 พันยูนิต กว่า 2 พันล้านให้เกลี้ยงปีนี้

นายอุทัย อุทัยแสงสุข รองกรรมการ ผู้จัดการอาวุโส สายงานพัฒนาธุรกิจและพัฒนาคอนโดมิเนียม บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมปี 2560 การเติบโตน่าจะใกล้เคียงหรือดีขึ้นเล็กน้อยจากปี 2559 ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจและการกระตุ้นการลงทุนด้านต่าง ๆ ของภาครัฐ เช่น อิน ฟราสตรักเจอร์ โดยเฉพาะรถไฟฟ้า จะช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯให้เติบโตขึ้น

"เศรษฐกิจกับอสังหาฯมีความสัมพันธ์กันโดยตรง ถ้าเศรษฐกิจดีขึ้นหน่อย อสังหาฯก็ดีขึ้นตาม อำนาจในการซื้อต่าง ๆ ก็ดีขึ้น ส่วนดอกเบี้ยก็เหมือนเดิม สิ่งที่ต้องดูต่อไปคือเรื่องการปล่อยไฟแนนซ์ การรีเจ็กต์เรต กฎระเบียบ ก็ต้องดูรายละเอียดมากขึ้น ถ้าเกิดหนี้ครัวเรือนขยับลดลงแล้ว คนจะกลับมาจับจ่ายใช้สอยมากขึ้น"

ชี้ปัจจัยเสี่ยงตลาดคอนโดฯปีระกา

ปัจจัยเสี่ยงตลาดคอนโดฯปีนี้นายอุทัย ระบุว่า อันดับหนึ่งปัญหาหนี้ครัวเรือน เพราะเป็นอำนาจในการซื้อของคน คนอยากจะซื้อของใหม่ก็มีพันกันมา ปีนี้คาดว่าจะมีการขยับลงไปบ้าง หลังจากที่รถคันแรกเริ่มมีการคืนหนี้ อันดับที่ 2 คือโครงการที่พัฒนานอกเมือง โดยเกาะไปกับรถไฟฟ้าสายใหม่ที่พาดผ่านพื้นที่ชานเมืองมากขึ้น อย่างไรก็ตามขึ้นอยู่กับทำเล

"น่าห่วงคือแนวสายสีม่วง (เตาปูน-คลองบางไผ่) เพราะคนลงทุนพัฒนาโครงการเตรียมไว้แล้ว แต่รถไฟฟ้าที่เปิดใช้ไม่เชื่อมกันสมบูรณ์ ยังเหลือ 1 สถานี เมื่อเชื่อมกันแล้วน่าจะดีขึ้น เรามีแผนจะพัฒนาโครงการมารองรับเช่นกัน ซึ่งสายสีม่วงยังเป็นทำเลที่น่าสนใจ เช่น สถานีเตาปูนที่เป็นฮับการเดินทาง แต่ต้องรอเวลา"

ดีมานด์-ซัพพลาย 5 หมื่นยูนิต

ภาพรวมดีมานด์-ซัพพลายคอนโดฯในกรุงเทพฯและปริมณฑล โดยรวมอยู่ที่ 50,000-60,000 ยูนิต/ปี และแต่ละปีมีการดูดซัพพลายได้เกือบหมด ซึ่งไม่น่ากังวลว่าจะเกิดโอเว่อร์ซัพพลาย ต้องดูเป็นรายทำเลและโปรดักต์ ซึ่งในส่วนของแสนสิริมีสต๊อกเหลือขายเฉพาะในต่างจังหวัด ประมาณ 1,400-1,500 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าประมาณ 2,000-3,000 ล้านบาท ได้แก่ ภูเก็ต 500 ยูนิต อุดรธานี 100 ยูนิต ขอนแก่น 200 ยูนิต หัวหิน 200-300 ยูนิต สุราษร์ธานี 100 ยูนิต ซึ่งเตรียมจัดแคมเปญและกิจการตลาดเพื่อปิดการขายใน 1 ปี

"กำลังซื้อตลาดจังหวัดต้องดูรายจังหวัด เหมารวมทั้งประเทศไม่ได้ ที่ขายช้า มีอุดรธานีและสุราษฎร์ธานี เพราะเศรษฐกิจไม่ดี แต่เราไม่หยุดลงทุน ปีนี้มีที่เชียงใหม่จะเปิดดีคอนโดต่อเนื่อง ส่วนภูเก็ตและหัวหินก็กำลังดูอยู่ ขณะที่ขอนแก่นรอปิดการขายโครงการแรกก่อน"

ลุยลงทุน 8 โครงการ 2.2 หมื่น ล.

สำหรับแผนลงทุนคอนโดฯในปีนี้นายอุทัยกล่าวว่า มี 8 โครงการ มูลค่า 22,000 ล้านบาท ในทำเลกรุงเทพฯ 6 โครงการ ต่างจังหวัด 2 โครงการ เช่น ภูเก็ต เชียงใหม่ แยกเป็นโครงการแสนสิริ 4 โครงการ มูลค่า 10,000 ล้านบาท และร่วมทุนบีทีเอส 4 โครงการกว่า 12,000 ล้านบาท ภายใต้แบรนด์เดอะโมนูเมนต์และเดอะเบส จะทยอยเปิดตัวตั้งแต่ไตรมาส 2

ปีนี้ตั้งเป้ายอดขาย 21,000 ล้านบาท และยอดรับรู้รายได้ 13,000 ล้านบาท จากยอดแบ็กล็อก (รอรับรู้รายได้) ทั้งหมดกว่า 39,000 ล้านบาท ซึ่งจะทอยยรับรู้ 4 ปี ในปี 2561 ประมาณ 8,500 ล้านบาท ปี 2562 ประมาณ 5,500 ล้านบาท และปี 2563 ประมาณ 6,000 ล้านบาท เนื่องจากปีนี้มีโครงการสร้างเสร็จและโอนมีไม่มาก อาทิ เอดจ์ สุขุมวิท 23, ดีคอนโด รังสิต, ดีคอนโด แคมปัส รีสอร์ท บางแสน รวมถึง เดอะไลน์ สุขุมวิท 71 และเดอะไลน์จตุจักร-หมอชิตที่ร่วมทุนกับบีทีเอสจะทยอย โอนปีนี้

เน้นตลาดพรีเมี่ยม-ไฮเอนด์

"ปีนี้เปิดโครงการน้อยกว่าปีที่แล้ว 1 โครงการ แต่มูลค่ามากขึ้น เพราะที่ดินหายาก และเราเน้นตลาดพรีเมี่ยม-ไฮเอนด์เป็นหลักกว่า 80% เพราะตลาดค่อนข้างดี จะเข้าไปบุกตลาดทำเลสุขุมวิทและทองหล่อ อีก 20% เป็นตลาดระดับกลาง-ล่าง เพราะรีเจ็กต์เรตค่อนข้างสูง แต่เราไม่กระทบมากมีแค่ 10%"

นายอุทัยกล่าวอีกว่า ด้านการลงทุนยังคงเน้นทำเลแนวรถไฟฟ้า แต่จะบุกทำเลใหม่ เช่น เพชรเกษม สาทร ลาดพร้าว แจ้งวัฒนะ รามอินทรา ศรีนครินทร์ กำลังจะมีรถไฟฟ้าสายใหม่ มีทั้งโครงการแสนสิริลงทุนเองและร่วมกับบีทีเอส เจาะลูกค้าระดับกลาง ราคาขายตั้งแต่ 70,000-120,000 บาท/ตร.ม. ขึ้นอยู่กับทำเล พร้อมกับจะเปิดขาย "ดีคอนโด แคมปัส" ในรูปแบบคอนโดฯพร้อมอยู่ราคา 1-3 ล้านบาท อยู่ระหว่างเลือกทำเล เช่น รังสิต กำแพงแสน บางนา-ตราด จะเปิดตัวภายในไตรมาส 2-3

ผนึก BTS บุกทำเลรถไฟฟ้าสีม่วง

นอกจากนี้ เดือน มี.ค.นี้จะเปิดตัวโครงการ "98 Wireless" (ไนน์ตี้เอท ไวร์เลส) อย่างเป็นทางการ มูลค่า 8,700 ล้านบาท ซึ่งเป็นแฟลกชิปคอนโดมิเนียมที่ดีที่สุดบนทำเลที่พักอาศัยระดับเอ็กซ์คลูซีฟบนถนนวิทยุ ปัจจุบันราคาขายอยู่ที่ประมาณ 6 แสนบาท/ตร.ม.

ขณะที่การพัฒนาโครงการร่วมกับ บีทีเอส นอกจาก 4 โครงการในปีนี้แล้ว นายอุทัยกล่าวว่าอยู่ระหว่างหารือกับบีทีเอสจะพัฒนาโครงการใหม่เพิ่มอีก หากได้ข้อสรุปในปีนี้ เช่น โครงการแนวสายสีม่วงติดสถานีวงศ์สว่าง โครงการมิกซ์ยูสติดสถานีบีทีเอสพญาไท และยังสนใจพัฒนาโครงการบนที่ดิน 48 ไร่ ฝั่งตรงข้ามแดนเนรมิตเดิม ส่วนโครงการอยู่ตรงข้ามกับเซ็นทรัลลาดพร้าว เตรียมจะเปิดตัวในปีหน้าหรือในอีก 2 ปี

"แผนร่วมทุนกับบีทีเอส มี 25 โครงการ มูลค่า 1 แสนล้านบาทใน 5 ปี  มีที่ดินรอพัฒนาแล้ว 20 แปลง เริ่มตั้งแต่ปี'58 ปีนี้ขึ้นปีที่ 3  ช่วง 2 ปีที่ผ่านมา พัฒนาไปแล้ว 8 โครงการ มูลค่า 3 หมื่นล้านบาท ปีนี้อีก 4 โครงการกว่า 1.2 หมื่นล้านบาท อาจจะมีบวกเพิ่มเข้ามาหากได้ข้อสรุป เช่น คอนโดฯพร้อมอยู่ที่วงศ์สว่าง วางแผนจะเปิดขายปีหน้า ซึ่งพันธมิตรเรานอกจาก บีทีเอส กำลังเจรจาต่างชาติอีกหลายรายที่สนใจจะร่วมกับเรา" นายอุทัยกล่าวและว่า

ขยายฐานลูกค้าต่างชาติ

นอกจากนี้ในปีนี้จะรุกทำการตลาดเจาะกลุ่มลูกค้าต่างชาติมากขึ้น ด้วยการเจาะกลู่มลูกค้าใหม่ "ญี่ปุ่น" และ "ดูไบ" และขยายฐานลูกค้าเดิมอย่างลูกค้าชาวจีน ฮ่องกง ไต้หวัน และสิงคโปร์ให้มากขึ้น ซึ่งในเดือน มี.ค.นี้ได้เตรียมเปิดตัวโครงการเดอะ ไลน์ 2 โครงการ คือ "เดอะ ไลน์ พหลฯ-ประดิพัทธ์" และ "เดอะ ไลน์ สุขุมวิท 101" แบบ Global launch เต็มรูปแบบใน 4 ประเทศ ได้แก่ ฮ่องกง ไต้หวัน สิงคโปร์ และจีน ขณะที่คอนโดมิเนียมโครงการอื่นก็วางแผนที่จะนำไปโรดโชว์กับลูกค้าต่างชาติอย่างต่อเนื่อง ตั้งเป้ายอดขายตลาดต่างชาติในปีนี้ไว้ถึง 7,500 ล้านบาท เติบโต 40% จากปี 2559 ที่บริษัทสามารถสร้างยอดขายตลาดต่างชาติได้ 5,400 ล้านบาท

"ตลาดต่างประเทศที่เราจะไป เป็นการนำโครงการที่ลงทุนในไทยไปขายให้กับลูกค้าต่างชาติ ขยายฐานลูกค้าใหม่ ๆ ไม่ใช่ว่ากำลังในประเทศอิ่มตัว แต่เราอยู่เฉย ๆ ไม่ได้ เมื่อต้องการโตต่อไปก็ต้องขยายตลาด หาลูกค้าใหม่ ธุรกิจมันหยุดนิ่งไม่ได้"

ลงทุนอสังหาฯลอนดอนต่อเนื่อง

ขณะเดียวกันยังมองหาโอกาสขยายการลงทุนในลอนดอนประเทศอังกฤษอย่างต่อเนื่อง หลังปิดการขายโครงการไปแล้ว เนื่องจากตลาดอสังหาฯในลอนดอนโดยรวมยังดี เนื่องจากเป็นตลาดอินเตอร์มาร์เก็ต เศรษฐีที่มีเงินต้องมาซื้อบ้าน กำลังศึกษารูปแบบการลงทุนไว้หลากหลาย ไม่ว่าซื้อมาลงทุนเพื่อหวังกำไร และซื้อมารีโนเวตพัฒนาแล้วขาย

ที่มา : หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ