ชีวารัตน์ กิจนภาธนพงศ์

ทางเลือกหนึ่งสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยเองหรือจะซื้อเก็บไว้เพื่อลงทุน ซึ่งนอกจากการซื้อบ้านใหม่แล้ว บ้านมือสองก็เป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่น่าสนใจ

ถ้าจะถามว่าหากต้องการซื้อบ้านมือสองจะไปหาซื้อได้ที่ไหนใน "ทำเลที่ชอบ ราคาที่ใช่" แหล่งรวมบ้านมือสองที่ใหญ่ที่สุดให้เราได้เลือกช็อปปิ้งในหลายรูปแบบ หลายระดับราคาต้องยกให้กับสินทรัพย์ที่อยู่ในกระบวนการ "บังคับคดี" นอกจากนี้ ยังมีบ้านมือสองของสถาบันการเงินเป็นเจ้าของ หรือที่เรียกกันว่าสินทรัพย์รอการขาย (เอ็นพีเอ) ที่มีอยู่ในระบบธนาคารพาณิชย์ 1.5 แสนล้านบาท รวมถึงบ้านมือสองของบุคคลทั่วไปที่อยู่ในมือนายหน้า (โบรกเกอร์) อีกประมาณ 1 แสนล้านบาท ให้เลือกช็อปปิ้งด้วยเช่นกัน

อย่างไรก็ตาม ตลาดใหญ่ในเวลานี้อยู่ที่ กรมบังคับคดี ซึ่งได้มีการปรับขั้นตอนในการประมูลขายทรัพย์ให้ง่ายต่อความเป็นเจ้าของมากยิ่งขึ้น โดยปัจจุบันกรมบังคับคดีมีสินทรัพย์ขายทอดตลาดอยู่ประมาณ 2.12 แสนล้านบาท แบ่งเป็นห้องชุด 5.39 หมื่นล้านบาท คิดเป็น 25.93% ที่ดินเปล่า 7.97 หมื่นล้านบาท คิดเป็น 37.47% ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง 7.84 หมื่นล้านบาท คิดเป็น 36.99%

รื่นวดี สุวรรณมงคล อธิบดีกรมบังคับคดี กล่าวว่า กรมบังคับคดีมีนโยบายที่จะทำให้ทรัพย์ใน กรมบังคับคดีเป็นที่รู้จักของคนทั่วไป เพื่อเป็นทางเลือกให้กับนักลงทุนหรือผู้ที่ต้องการบ้านที่อยู่อาศัย จากในอดีตที่ผ่านมายอมรับจะมีกลุ่มนักลงทุนจำนวนไม่มากนักที่เข้ามาประมูลซื้อทรัพย์กรมบังคับคดีเพื่อไปขายต่อ ดังนั้นราคาจะไม่มีการแข่งขันมากนัก แต่ปัจจุบันกรมบังคับคดีได้มีการปรับปรุงด้านการประชาสัมพันธ์มากขึ้น ทำให้ประชาชนทั่วไปเริ่มรู้จัก รวมถึงการนำเทคโนโลยีมาใช้ทำให้อำนวยความสะดวกในการเลือกดูสินทรัพย์ต่างๆ ได้

ทั้งนี้ ล่าสุดกรมบังคับคดีได้มีนโยบายที่จะปรับปรุงการแยกประเภทของสินทรัพย์รอการขายทอดตลาดให้มีความชัดเจนมากขึ้น จากเดิมจะแบ่งสินทรัพย์คร่าวๆ เช่น ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ที่ดินเปล่า และห้องชุด และบางครั้งก็มีการใช้รูปสินทรัพย์มานานกว่า 10 ปี ต่อจากนี้ไปจะมีการจัดประเภทของสินทรัพย์ให้เข้ากับตลาดอสังหาริมรัพย์ทั่วไป เช่น ห้องชุด บ้านเดียว ทาวเฮาส์ อาคารพาณิชย์ โรงงาน และที่ดินเปล่า เป็นต้น

นอกจากนี้ ในเร็วๆ นี้ จะนำสินทรัพย์ไปรวมกับข้อมูลตลาดบ้านมือสองที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และกระทรวงการคลัง โดยจะพัฒนาเป็นตลาดบ้านมือสองบนออนไลน์ เพื่อเป็นแหล่งข้อมูลให้ผู้ที่ต้องการจะซื้อสินทรัพย์มือสอง

"ตั้งแต่เดือน ม.ค. 2560 ที่ผ่านมา กรมบังคับคดีได้ให้ระบุประเภทของสิ่งปลูกสร้างที่ชัดเจนมากขึ้น รวมถึงการส่งภาพถ่ายของสินทรัพย์ไม่เกิน 1 เดือน กรณีสินทรัพย์ที่มีการยึดก่อนหน้านี้ก็จะมีการให้ผู้นำยึดจะต้องส่งภาพเป็นปัจจุบันด้วย รวมทั้งอาจจะระบุพิกัดกับกูเกิล แมป เพื่อให้ผู้สนใจได้เห็นภาพที่ชัดเจนของสินทรัพย์ที่จะขาย" รื่นวดี กล่าว

นอกจากนี้ กรมบังคับคดีได้มีการปรับปรุงทำแอพพลิเคชั่นคัดอาคารชุดที่ติดรถไฟฟ้าจัดทำเป็นภาพ 3 มิติ ให้เห็นบรรยากาศโดยรอบใกล้เคียงกับสินทรัพย์ (สตรีทวิว) เพื่อให้ผู้สนใจประมูลซื้อสินทรัพย์มีความสะดวกในการคัดเลือกซื้อสินทรัพย์ได้ผ่านสมาร์ทโฟน และจะพัฒนานำสินทรัพย์ ที่น่าสนใจอื่นๆ มาให้ผู้สนใจเลือกดูสินทรัพย์ผ่าน สมาร์ทโฟนได้

"กรมบังคับคดีไม่มีงบประมาณทางการตลาดเพื่อประชาสัมพันธ์ขายบ้านมือสองเหมือนกับบริษัทเอกชนหรือธนาคารพาณิชย์ และไม่มีงบประมาณที่จะตกแต่งบ้านให้สวยงามก่อนขาย รวมถึงไม่สามารถสนับสนุนด้านสินเชื่อให้เหมือนกับสถาบันการเงินอื่นๆ ได้ แต่จุดเด่นของกรมบังคับคดีมีสินทรัพย์ให้เลือกอย่างหลากหลาย และการเร่งผลักทรัพย์ของกรมบังคับคดีจะทำให้เป็นประโยชน์โดยรวมต่อเศรษฐกิจ ทำให้มีการนำสินทรัพย์ไปหมุนเวียนใช้ประโยชน์และลูกหนี้ได้ลดภาระหนี้" รื่นวดี กล่าว

นอกจากนี้ ทรัพย์กรมบังคับคดียังเป็น ช่องทางการลงทุนได้ โดยขณะนี้เริ่มมีกลุ่มนักธุรกิจคนรุ่นใหม่อายุประมาณ 30 ปี จบระดับปริญญาตรีเข้ามาประมูลซื้อสินทรัพย์ในกรมบังคับคดีมากกว่า 15% ซึ่งจากการสอบถามพบว่าการเข้ามาลงทุนเพราะเห็นว่าเป็นช่องทางการลงทุนที่ได้ผลตอบแทนสูงกว่าการฝากเงิน และมีความเสี่ยงน้อยกว่าการลงทุนประเภทอื่นๆ เช่น หุ้น ทองคำ หรือตราสารหนี้ รวมทั้งมองว่าเป็นช่องทางการกระจายการลงทุน

"กลุ่มคนรุ่นใหม่ที่จะเข้ามาซื้อสินทรัพย์จะ มีเงินทุน 2-3 ล้านบาท โดยเงินทุนมาจากพ่อแม่ เพื่อทำธุรกิจส่วนตัว ซึ่งจะเข้ามาประมูลซื้อสินทรัพย์และนำไปซ่อมแซมปรับปรุงใหม่และรอจังหวะ ขายต่อ หรือปล่อยให้เช่าก็สร้างผลตอบแทนได้" รื่นวดี กล่าว

1 พิจารณาราคาซื้อขายว่ามีความเหมาะสมกับสภาพบ้านหรือไม่

2 พิจารณาค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมซื้อขาจดจำนอง และงบประมาณที่จะปรับปรุงบ้าน

3 พิจารณาวัตถุประสงค์การซื้อ เช่น เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ทำธุรกิจการค้า ดังนั้นจะต้องคำนึงทำเล

4 แหล่งข้อมูลที่ค้นหาบ้านมือสอง ที่ง่ายที่สุดก็ดูได้จากเว็บไซต์ของธนาคารพาณิชย์หรือจะเข้าไปดูเว็บไซต์ของกรมบังคับคดี ก็มีสินทรัพย์ขายทอดตลาด

5 ที่สำคัญที่สุดควรที่จะไปดูสินทรัพย์ด้วยตนเอง อย่าเชื่อกับภาพถ่ายที่แสดงให้ดู

6 การขอสินเชื่อเพื่อซื้อเอ็นพีเอ ควรจะเลือกสถาบันการเงินที่ขายเอ็นพีเอนั้นโดยตรงจะมีความสะดวกมากกว่า

การประมูลจากกรมบังคับคดีมีขั้นตอนและกระบวนการมาก แต่จะมีราคาเป็นตัวจูงใจ เพราะราคาเริ่มต้นจากการประมูลนี้อาจต่ำกว่าราคาตลาดได้ถึง 50% แต่ก่อนที่จะเข้าร่วมประมูลจะต้องไปดูบ้านและประเมินราคาที่พร้อมจะสู้ไว้ล่วงหน้า จะได้ไม่ถูกใครกระตุ้นให้สู้ราคาจนเกินกำลังเงินและเกินมูลค่าบ้าน และที่ต้องระวังที่สุด คือ การฟ้องขับไล่ แม้ว่าจะอาศัยอำนาจศาลให้ผู้บุกรุกออกจากบ้านได้ทันที แต่ก็ไม่รู้ว่าจะใช้เวลานานแค่ไหนที่ "ผู้บุกรุก" จะยอมออกจากบ้านไป

สิ่งสำคัญที่สุดสำหรับขั้นตอนการเลือกบ้านมือสอง คือ "สภาพบ้าน" เพราะมีการอยู่อาศัยมาแล้ว ทำให้สภาพบ้านอาจเสื่อมโทรมไปบ้าง โดยเฉพาะบ้านที่ผ่านกระบวนการบังคับคดีที่ใช้เวลานาน แต่ที่สำคัญกว่านั้นคือ "โครงสร้าง" จะยังแข็งแรงอยู่หรือไม่ เพราะหากมีการต่อเติมที่ไม่ถูกต้องตามหลักวิชาการอาจสร้างปัญหาได้ในอนาคต

ดังนั้น หากคุณไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญก็ควรจะหาผู้ที่มีความรู้ด้านนี้ไปช่วยเลือกบ้านด้วย เพื่อตรวจสอบความมั่นคงแข็งแรงและใช้ในการประเมินราคาบ้าน และที่สำคัญคือ สาธารณูปโภคพื้นฐานภายในบ้านว่าอยู่ในสภาพพร้อมใช้งานหรือไม่ ต้องซ่อมแซมมากน้อยเพียงใด เพราะนอกจาก จะต้องเตรียมเงินสดหรือขอสินเชื่อเพื่อซ่อมแซมแล้ว ยังเป็นสิ่งที่สำคัญมากในขั้นตอน "การต่อรองราคา"

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์