กูรูอสังหาฯ ดีเวลอปเปอร์ เฮรับแนวคิดขยายเวลาเช่าเป็น 50 ปี-ขายสิทธิ์ได้ระหว่างช่วงสัญญา สมาคมอาคารชุดไทย ชี้สัดส่วนถือครองห้องชุด 49% เหมาะสมแล้ว ที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร แนะแก้พ.ร.บ.เดิมง่ายกว่า สัมมากร หนุนแจงช่วยเพิ่มรายได้ให้เจ้าของที่ดิน 70-80%

สืบเนื่องจากการปาฐกถาพิเศษของ นายอภิศักดิ์ ตันติวรวงศ์ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังในงานครบรอบ 36 ปี สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรที่ว่า ทางกระทรวงการคลังได้มีการพิจารณาแก้ไขกฎหมายสิทธิการเช่าซื้อ หรือลีสโฮลด์ (Lease hold) โดยมีแนวคิดที่ให้ต่างชาติถือสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ ที่ดิน นานเป็นเวลา 50 ปี จากปัจจุบันกำหนดไว้ 30 ปี ผู้เช่าสามารถขายสิทธิ์ได้ระหว่างช่วงสัญญา ขณะที่คอนโดมิเนียมสามารถซื้อได้ในสัดส่วนมากกว่า 49% ต่อแนวคิดดังกล่าวบรรดาผู้ประกอบการภาคธุรกิจอสังหาฯได้มีการแสดงความคิดเห็นและข้อเสนอแนะมากมาย

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า แนวคิดดังกล่าวจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อระบบเศรษฐกิจ โดยเฉพาะจากกลุ่มนักลงทุนต่างชาติที่สนใจลงทุนในประเทศไทย แต่ติดปัญหาในเรื่องของระยะเวลาการเช่า 30 ปี ซึ่งสั้นเกินไปไม่คุ้มค่ากับการลงทุน เนื่องจากใช้เวลาในการคืนทุนนาน โดยเฉพาะโครงการขนาดใหญ่ ดังนั้นจึงเป็นการช่วยกระตุ้นระบบเศรษฐกิจได้เป็นอย่างดี

อีกทั้งราคาที่ดินย่านใจกลางเมืองในปัจจุบันเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ขณะที่จำนวนที่ดินแบบซื้อขาด (Free hold) ลดจำนวนลง ทำให้การพัฒนาโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทำได้ยากขึ้น หรือหากพัฒนาได้ก็มีราคาสูง ไม่สอดรับกับกำลังซื้อในปัจจุบัน นอกจากนี้การขยายเวลายังอาจทำให้ตึกเก่าออกสู่ตลาดเพิ่มมากขึ้น

สำหรับกลุ่มผู้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบปล่อยเช่าหรือลงทุนระยะยาว ก็คาดว่าจะเพิ่มจำนวนขึ้น สำหรับกลุ่มเก็งกำไรเชื่อว่าจะไม่มีอย่างแน่นอน เนื่องจากสภาพเศรษฐกิจในปัจจุบันไม่เอื้อต่อการเก็งกำไรระยะสั้นเหมือนในอดีต อีกทั้งผู้ประกอบการเองก็มีความระมัดระวังในการขายสินค้า

"ส่วนตัวเห็นด้วยอย่างยิ่งกับแนวคิดดังกล่าว แต่ก็อยากให้พิจารณาอย่างละเอียดรอบคอบ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการระบุขอบเขตการเช่าและพื้นที่ให้ชัดเจน รวมถึงประเภทอสังหาฯที่จะพัฒนา ทั้งนี้เพื่อให้เกิดเสถียรภาพด้านความมั่นคงของประเทศในอนาคต ในส่วนของระยะเวลา 5 ปี ถือว่าเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสม ในส่วนของการเพิ่มสัดส่วนการถือครองห้องชุดนั้น มองว่าสัดส่วนเดิมก็มีความเหมาะสมอยู่แล้ว หากมากกว่านี้อาจกระทบต่อความมั่นคงของประเทศในระยะยาว อีกทั้งเรื่องของการขยายสิทธิการเช่าก็ครอบคลุมอยู่แล้ว" นายประเสริฐ กล่าว 

ด้าน นายอิสระ บุญยัง ที่ปรึกษากิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ปัจจุบันประเทศไทยมีพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ.2542 ที่กำหนดให้เช่าที่ดินเป็นเวลา 50 ปีใช้อยู่แล้ว และยังสามารถต่ออายุได้ 1 ครั้ง รวมแล้วประมาณ 90 ปี แต่ไม่ค่อยเป็นที่นิยม เนื่องจากมีขั้นตอนที่ยุ่งยาก แต่ถ้าภาครัฐมีแนวคิดที่จะแก้ไขกฎหมายสิทธิการเช่าซื้อเป็น 50 ปี ก็เห็นสมควรให้ปรับแก้พ.ร.บ.ฉบับนี้จะง่ายกว่า

โดยสามารถออกเป็นกฎหมายลูกขึ้นมา พร้อมระบุเงื่อนไขให้สอดรับกับความต้องการ เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาในอนาคต เช่น เพิ่มเรื่องของที่อยู่อาศัย ผู้เช่าต้องไม่รุกล้ำพื้นที่เกษตรกรรม จำกัดขนาดพื้นที่เช่า เป็นต้น ซึ่งอาจจะมุ่งเน้นในพื้นที่ที่เป็นที่ต้องการของนักลงทุนชาวต่างชาติก่อนเป็นการนำร่อง เช่น กรุงเทพฯ หรือตามหัวเมืองท่องเที่ยวต่างๆ อีกทั้งคนไทยเองก็สามารถใช้ประโยชน์จากกฎหมายดังกล่าวได้เช่นกัน

"ส่วนตัวมองว่าแนวคิดดังกล่าวจะช่วยลดปัญหาการกระทำที่ผิดกฎหมายได้ทางหนึ่ง ซึ่งเดิมนักลงทุนต่างชาติมักหาช่องทางที่ผิดกฎหมายในการถือครองที่ดิน เช่น การใช้นอมินี ดังนั้นจึงเห็นด้วยกับแนวคิดดังกล่าว เพียงแต่ต้องมีความรัดกุมในการออกกฎหมายลูก" นายอิสระ กล่าว

นายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา กรรมการผู้จัดการ บริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า หากมีการแก้ไขกฎหมายดังกล่าวจริง มองว่าจะช่วยให้ผู้ที่ถือครองที่ดิน แต่ไม่อยากขาย และไม่อยากจะเสียภาษีในอัตราที่สูง ก็จะปล่อยที่ดินนั้นออกสู่ตลาดในรูปแบบของการปล่อยเช่า ซึ่งจะทำให้ผู้เช่าได้ค่าเช่าเพิ่มขึ้น 70-80% ของมูลค่าที่ดิน หากขยายเวลาเช่าเป็น 50 ปี จากเดิม 30 ปี ผู้ให้เช่ามีรายได้อยู่ที่ 50-60% ของมูลค่าที่ดิน

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ