ชาลินี กุลแพทย์

ความตึงตัวของภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศบวกกับราคาที่ดิน แนวรถไฟฟ้าที่กำลังจะก่อสร้างเสร็จปรับตัวเพิ่มขึ้นแล้วกว่า 10% กดดัน ให้เหล่าดีเวลลอปเปอร์เมืองไทย จำเป็นต้องหาทางกระตุ้นกำลังซื้อรอบใหม่หลังยอดขายในช่วงสองปีที่ผ่านมา ทำได้ไม่ดีเท่าไหร่นัก โดยเฉพาะ "ตลาดกลางล่าง"

ด้วยเหตุนี้ ทำให้ในช่วงที่ผ่านมา ผู้ประกอบการเมืองไทยหลายรายตัดสินใจสร้าง "ความโดดเด่น" ผ่านโครงการใหม่ๆด้วยการจับมือกับพันธมิตรที่มีเทคโนโลยีทันสมัยเหนือคู่แข่ง โดยเฉพาะประเทศญี่ปุ่นขณะที่บางรายเลือกแตกไลน์ไปสู่กิจการอื่นๆ

สอดคล้องกับความเห็นของ เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการ และกรรมการบริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ที่วิเคราะห์ผ่าน "กรุงเทพธุรกิจ" ว่า หลังผู้เล่นบางราย เริ่มมี "กลุ่มทุนใหญ่ต่างประเทศ" มาเป็น ฐานเงินสำคัญ ส่งผลให้ในปี 2560 จะเริ่มเห็นเหล่าผู้ประกอบการทยอย เปิดโครงการใหม่มากขึ้นโดยเฉพาะ ที่อยู่อาศัย ขนาดใหญ่ระดับ กลาง-บน

สำหรับโครงการใหม่ที่จะเปิดตลอดปีนี้ นอกจากจะมีมูลค่าสูงขึ้นกว่า ปีก่อนแล้ว แน่นอนว่า จะมาพร้อมกับ นวัตกรรมใหม่ๆ ที่ได้รับการถ่ายทอดมาจากทุนนอก หวังดึงดูดกลุ่มลูกค้าที่ชื่นชอบ ความทันสมัย ซึ่งการเปิดโครงการที่มี ขนาดใหญ่ขึ้นกว่าเดิมจะช่วยควบคุม ต้นทุนที่ดีทางหนึ่ง

ถือเป็นการดำเนินการที่สอดคล้องกับราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าที่ปรับตัวขึ้นอย่างไม่หยุดยั้งโดยเฉพาะโซนที่รถไฟฟ้ากำลังจะก่อสร้างแล้วเสร็จ หรือโครงการที่อยู่ใกล้สถานี ล่าสุดขยับตัวขึ้นแล้ว กว่า 10%

"ภาวะเศรษฐกิจในปีนี้จะดีขึ้นกว่าก่อน ฉะนั้นคงเริ่มเห็นผู้เล่นหันมา ทำโครงการระดับกลางบนมากขึ้น ขณะที่โครงการระดับล่างยังไม่ได้ หายไปไหน เพียงแต่จะมีสัดส่วน ลดลง เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเรื่องหนี้ครัวเรือน"

อย่างไรก็ดีกำลังซื้อที่หดตัวในปีก่อนสะท้อนผ่านยอดเปิดคอนโดมิเนียมใหม่เฉลี่ย 54,000 ยูนิต เกิดจากภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศชะลอตัว ส่งผลให้ผู้เล่นไม่เน้นเปิดโครงการใหม่ ตรงข้ามกับนำโครงการเก่ามาทยอยขายในไตรมาส 2 ปี 2559 บวกกับสถานการณ์ภายในประเทศที่ไม่อยู่ในภาวะปกติ ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี ทำให้คน หยุดจับจ่ายใช้สอย ซึ่งอัตราเร่งเปิด โครงการที่ลดลง ทำให้ซัพพลายมีบรรยากาศที่ดีขึ้น

เกษรา กล่าวต่อว่า เมื่อในอนาคตเกือบทุกมุมถนนของกรุงเทพจะมีรถไฟฟ้า วิ่งผ่านฉะนั้นราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้า จากนี้ อาจไม่ขยับตัวขึ้น "ร้อนแรง" เหมือนในช่วงที่ผ่านมาสะท้อนผ่านราคาที่ดินในบางโซนที่กำลังจะมีรถไฟฟ้าวิ่งผ่านที่ปรับตัว เพิ่มขึ้นเพียง 5-6% เท่านั้น

นอกจากนั้นอาจเห็นการเปิดโครงการแนวราบในโซนรถไฟฟ้ามากขึ้น ขณะเดียวกันจะเห็นผู้ประกอบการ เปิดหน้าดินในพื้นที่ใหม่ๆมากขึ้น เช่นกัน ปัจจุบันพื้นที่ในกรุงเทพยังมีให้ ผู้ประกอบการจับจองอีกมาก

"ที่ดินโซนรถไฟฟ้าในเมืองปรับตัวขึ้นมาแล้วเฉลี่ย 20% ปัจจุบันคงเหลือน้อยมากที่จะให้ผู้เล่นซื้อเก็บที่ดินเหลือขายส่วนใหญ่จะเป็นสนามแบดมินตัน หรือสำนักงานเก่า อย่างปีกว่าที่ผ่านมา บริษัทได้ซื้อที่ดินพร้อมสำนักงานเก่า แถวติวานนท์มาปล่อยเช่าต่อคาดว่า อีกปี สองปีคงรื้อแล้วก่อสร้างเป็นโครงการ"

กรรมการบริหาร เล่าต่อว่า หลังปลายปีก่อนบริษัทได้จัดตั้งบริษัทร่วมทุน ภายใต้ชื่อ เสนา ฮันคิว 1 โดยเสนาถือหุ้น 51% และ "ฮันคิว เรียลตี้" ประเทศญี่ปุ่น ถือหุ้น 49% ตามแผนงานจะเดินหน้าเปิดโครงการใหม่ร่วมกันอย่างต่อเนื่องแต่ในระยะยาวจะเปิดด้วยกันกี่แห่งยังอยู่ระหว่างเจรจา

แต่ภายในปี 2560จะร่วมกันทำโครงการขนาดใหญ่ 1-2 แห่ง ในพื้นที่กรุงเทพและปริมณฑลโดยพันธมิตรรายนี้จะนำ องค์ความรู้ และนวัตกรรมต่างๆ มาปรับใช้ กับโครงการเสนาซึ่งกลุ่มนี้มีความรู้ ในหลากหลายธุรกิจ เช่น รถไฟฟ้า โรงแรม อสังหาริมทรัพย์และสนามเบสบอล เป็นต้น

"คอนโดมิเนียมแห่งแรกที่จะทำด้วยกันจะมีความสูงกว่า 30 ชั้น อยู่แถว เตาปูน มูลค่าประมาณ 3,000 ล้านบาท ส่วนโครงการที่สองยังเปิดเผยรายละเอียดไม่ได้แต่คาดว่า ทั้งสองโครงการจะ เปิดขายปลายปีนี้"

ดีลนี้เกิดขึ้นจากการแนะนำของโบรกเกอร์รายหนึ่งหลัง "ฮันคิว เรียลตี้" ต้องการรุกตลาดอสังหาริมทรัพย์ในแถบเอเชียตะวันออกเฉียงใต้อย่างจริงจังที่ผ่านมาเริ่มลงทุนคอนโดมิเนียมประมาณ 2-3 แห่ง ในประเทศเวียดนามแล้วด้วยการ จับมือกันพันธมิตรท้องถิ่น ก่อนจะมาลงทุน แห่งที่สองกับเสนาฯ ผลการลงทุนในประเทศเวียดนามถือว่า ประสบความสำเร็จ ระดับหนึ่ง

สาเหตุที่ "ฮันคิว เรียลตี้" สนใจลงทุนในเมืองไทย เป็นเพราะทางการมีแผนจะลงทุนโครงสร้างพื้นฐานอย่างต่อเนื่องที่สำคัญราคาที่ดินไม่แพง เมื่อเทียบกับประเทศอื่นในแถบอาเซียน ส่วนเหตุผลที่เสนาฯ ตกลงร่วมทุนเป็นเพราะมีมุมมอง การทำธุรกิจ และมีสโลแกนในการดูแลลูกค้าคล้ายคลึงกัน โดยเฉพาะการ ยกลูกค้า เป็นศูนย์กลางทางความคิด

กรรมการบริหาร ย้ำว่า ปัจจุบันบริษัท ยังไม่คิดจะออกไปทำงานนอกบ้าน แม้จะมีญี่ปุ่นเป็นพันธมิตร ตรงข้ามกับมี ความสนใจมากที่จะออกไปทำงานใน โซนตะวันออกจังหวัดชลบุรี,ระยอง และฉะเชิงเทรา หลังทางการมีแผนผลักดันโครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรือ EEC  ที่ผ่านมาบริษัทได้ทยอยซื้อที่ดินเส้นสุขุมวิท(โซนตะวันออก) เก็บไว้บ้าง และยังมีที่ดินนอกสนามกอล์ฟ พัทยา คันทรี่ คลับ ด้วย

"เมื่อทางการตอกเสาเข็มเมืองใหม่ เสนายินดีเข้าไปร่วมลงทุน เพราะมีของ พร้อมแล้ว ที่สำคัญโซนตะวันออก ในวันนี้มีความแอคทีฟมาก ฉะนั้นความต้องการที่อยู่อาศัยต้องมีแน่นอน แม้จะมีการแข่งขันรุนแรง แต่ถือเป็นการร่วมมือกัน สร้างชุมชนใหม่"

"โครงการระดับล่าง ไม่ได้หายไปไหน แต่จะมีสัดส่วน ลดลงในปีนี้" เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์

ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ