ผู้ประกอบการอสังหาฯขานรับมาตรการผ่อนคลายแนะรัฐกำหนดดอกเบี้ย ขั้นบันไดตามราคาบ้าน

ครม.ไฟเขียวปรับลดเงื่อนไขบ้านประชารัฐ ประชารัฐธนารักษ์ หวังดึงผู้มีรายได้น้อยเข้าโครงการมากขึ้น เปิดทางผู้เคยมีกรรมสิทธิ์แต่ขายไปแล้วเข้าร่วมได้ พร้อมปรับการคำนวณวงเงินกู้ 1.5 ล้าน ไม่รวมราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คลังรับยอดสินเชื่อทั้งสองโครงการต่ำกว่าเป้า

รัฐบาลได้จัดทำโครงบ้านประชารัฐและบ้านธนารักษ์ประชารัฐเพื่อหวังให้ประชาชนที่มีรายได้น้อย มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองในราคาถูก แต่หลังจากเปิดให้ประชาชนเข้าร่วมโครงการจองซื้อบ้านมาร่วม 1 ปี ปรากฏว่า มีผู้มาใช้สิทธิ์ดังกล่าวน้อยมาก เนื่องจากขาดคุณสมบัติหรือไม่เข้าเงื่อนไขที่จะได้สิทธิ์เข้าร่วมโครงการ โดยเฉพาะบ้านประชารัฐ

นายกอบศักดิ์ ภูตระกูล ผู้ช่วยรัฐมนตรีประจำสำนักนายกรัฐมนตรี กล่าวว่าที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) วานนี้ (18 เม.ย.) มีมติเห็นชอบให้ปรับเงื่อนไขโครงการบ้านประชารัฐ และโครงการบ้านธนารักษ์ประชารัฐใหม่ เพื่อช่วยให้คนที่มีรายได้น้อยเข้าร่วมโครงการได้มากขึ้น โดยให้มีการเปลี่ยนแปลงในเรื่องคุณสมบัติของคนที่จะเข้าร่วมโครงการบ้านประชารัฐ จากเดิมห้ามไม่ให้ผู้ที่เคยมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยเข้าโครงการ เปลี่ยนเป็นผู้ที่เคยมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยมาก่อน แต่ตอนนี้ได้ขายที่อยู่อาศัยไปแล้ว ให้สามารถเข้าร่วมโครงการได้

รวมทั้งปรับเงื่อนไขการกู้เงินมาปลูกสร้างบ้าน วงเงินไม่เกิน1.5ล้านบาท จากเดิมที่ต้องรวมราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างด้วย ก็ไม่ต้องนำราคาประเมินที่ดินมารวม เพราะหากที่ดินมีราคาสูงจะทำให้วงเงินเกินกรอบจนทำให้คนที่อยากมีบ้านกู้เงินไม่ได้

ขณะที่โครงการบ้านธนารักษ์ประชารัฐ ก็ได้ปรับปรุงเงื่อนไขในลักษณะเดียวกัน คือ ในโครงการเช่าระยะสั้น ได้ตัดข้อกำหนดที่เคยระบุว่า ต้องเป็นเจ้าหน้าที่ของรัฐ ที่ไม่เคยมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยมาก่อนออกไป เหลือเพียงเป็นเจ้าหน้าที่รัฐ ที่มีรายได้ไม่เกินเดือนละ 20,000 บาท เท่านั้นในวันที่ยื่นจองสิทธิ์ เช่นเดียวกับ ในโครงการเช่าระยะยาว ที่กำหนดให้เหลือเพียงต้องเป็นเจ้าหน้าที่รัฐหรือประชาชนที่ปัจจุบันไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยเช่นเดียวกัน

คลังแจงยอดอนุมัติสินเชื่อต่ำคาดมาก

ทั้งนี้กระทรวงการคลังรายงานว่า การปรับเงื่อนไขดังกล่าว เป็นเพราะที่ผ่านมาทั้ง 2 โครงการมียอดการอนุมัติสินเชื่อต่ำกว่าที่คาดการณ์เอาไว้มาก เพราะมีข้อจำกัดในทางปฏิบัติ โดยในโครงการบ้านประชารัฐ ที่ดำเนินการผ่านธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ธนาคารออมสิน และธนาคารกรุงไทย ตามสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย หรือพรีไฟแนนซ์ วงเงิน 3 หมื่นล้านบาท มียอด ขอสินเชื่อเพียง 4 ราย วงเงิน 395 ล้านบาท อนุมัติไปเพียง 3 ราย วงเงิน 257 ล้านบาท

ขณะที่สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือโพสไฟแนนซ์ วงเงิน 4 หมื่นล้านบาท มียอดขอสินเชื่อ 36,394 ราย วงเงิน 36,459 ล้านบาท อนุมัติไปเพียง 13,631 ราย วงเงิน 11,335 ล้านบาท คิดเป็น 1ใน 4 ของยอดสินเชื่อรวมเท่านั้น

ส่วนโครงการบ้านธนารักษ์ประชารัฐ กรณีการปลูกสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ ที่ผ่านมากรมธนารักษ์ได้เปิดประกวดโครงการบ้านธนารักษ์ประชารัฐ เพื่อหาผู้ประกอบการมาลงทุนก่อสร้าง 6 แปลง โดยมีผลการประกวดราคาโครงการก่อน 5 แปลง และยอดลงทะเบียนจองสิทธิ ยกเว้นแปลงที่อำเภอแม่จัน จังหวัดเชียงราย ที่เดียวที่ไม่มีผู้สนใจทำโครงการ เพราะเป็นไปได้ว่าโครงการอยู่ไกลจากตัวเมืองมาก

ขณะที่โครงการในจังหวัดเชียงใหม่ ล่าสุดได้ยกเลิกการประกวดราคาก่อน ยังมีปัญหาการร้องเรียนเรื่องของการจราจรในพื้นที่ ซึ่งตอนนี้กรมธนารักษ์กำลังไปพิจารณาแนวทางการดำเนินโครงการอยู่ ทำให้ตอนนี้มีจำนวนแปลงที่ทำได้ 4 แปลง จำนวน 1,442 หน่วย มียอดจอง 2,322 ราย

30 ก.ย.59 จองบ้านธนารักษ์แค่ 17.5%

อย่างไรก็ตามในยอดจองทั้งหมดนั้น  ณ วันที่ 30 ก.ย.2559 มีผู้มาลงทะเบียนจองสิทธิที่นำเอกสารหลักฐานมายื่นขอใช้สิทธิการจองเพียง 406 รายเท่านั้น คิดเป็น 17.5% และมีผู้ผ่านการพิจารณาคุณสมบัติเพียง 388 ราย ที่เหลือไม่สามารถเข้าร่วมโครงการได้ เพราะส่วนใหญ่ติดเงื่อนไขเคยมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยมาก่อน หรือบางคนมีบ้านในต่างจังหวัด จะเข้ามาเช่าบ้านธนารักษ์ประชารัฐใกล้ๆ ที่ทำงานในกรุงเทพฯ ไม่ได้ ส่วนกรณีปัญหาของโครงการบ้านธนารักษ์ประชารัฐ บริเวณซอยพหลโยธิน 11 นั้น ที่ประชุม ครม.ครั้งนี้ไม่ได้หารือกัน

นอกจากนี้ในกรณีของการซ่อมแซมหรือต่อเติมที่อยู่อาศัยบนที่ราชพัสดุ ที่ผ่านมา กรมธนารักษ์ได้ออกหนังสือรับรองให้กับผู้เช่าสำหรับใช้เป็นหลักฐานในการยื่นขอกู้เงินแล้ว 191 ราย วงเงิน 70 ล้านบาท แบ่งเป็น ธอส. จำนวน 77 ราย วงเงิน 23 ล้านบาท และธนาคารออมสิน 114 ราย วงเงิน 47 ล้านบาท

ทั้งนี้มีความเห็นว่า ธอส. และออมสิน ควรพิจารณาการให้สินเชื่อระยะสั้นในโครงการบ้านธนารักษ์ประชารัฐอย่างรอบคอบ โดยคำนึงถึงการให้สิทธิกับเจ้าหน้าที่ของรัฐที่ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยเป็นลำดับแรกก่อน พร้อมทั้งให้กระทรวงการคลังและธนาคารที่เข้าร่วมประชาสัมพันธ์โครงการให้เข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย เพื่อดึงดูดให้มีผู้เข้าร่วมโครงการมากขึ้น

ธนารักษ์เตรียมเปิดจองสิทธิ์อีกครั้ง

นายจักรกฤศฎิ์ พาราพันธกุล อธิบดีกรมธนารักษ์กล่าวว่า การที่ ครม.ผ่อนเกณฑ์คุณสมบัติของผู้มีสิทธิ์บ้านธนารักษ์ประชารัฐจะทำให้ผู้ที่ขาดสิทธิ์ในโครงการเฟสแรก ยื่นแสดงความจำนงเข้าใช้สิทธิ์ได้อีกครั้ง โดยจะเปิดให้ผู้ที่สนใจแสดงความจำนงอีกครั้งในเร็วๆ นี้ พร้อมกับการเปิดตัวบ้านธนารักษ์ประชารัฐในเฟสที่สองและบ้านธนารักษ์เพื่อคนชราหรือซีเนียคอมเพล็กซ์

"เงื่อนไขเดิมที่กำหนดในเรื่องของผู้ที่มีสิทธิ์เข้าร่วมโครงการจะต้องไม่เป็นผู้ที่มีกรรมสิทธิ์ในบ้านหลังแรก ทำให้ผู้ที่สมัครเข้ามาถูกตัดสิทธิ์ไปมาก แม้ว่า ผู้สมัครจะเป็นผู้ที่มีรายได้น้อยจริงก็ตาม ส่วนใหญ่จะมีชื่อตามทะเบียนบ้านที่เช่า แต่ไม่ได้เป็นเจ้าของบ้านจริงๆ ทำให้ต้องถูกตัดสิทธิ์ไป แต่ต่อไปคนเหล่านี้ก็จะสามารถใช้สิทธิ์ได้ เพราะรัฐได้ผ่อนเงื่อนไขดังกล่าวให้แล้ว"

บ้านธนารักษ์ประชารัฐเฟสแรก คือ เช่าระยะสั้น 5 ปี  จะก่อสร้างเป็นคอนโดมิเนียมบริเวณสะพานควาย และ โรงกษาปณ์เก่า ถนนประดิพัทธ์ กทม.จำนวน 782 หน่วย มีข้าราชการจองสิทธิ์ถึง 2,300 พันราย เกินกว่าเป้า 80%

ขณะที่ บ้านธนารักษ์ประชารัฐ เช่าระยะยาว 30 ปี จะก่อสร้างที่ อ.ชะอำ จ.เพชรบุรี มีประชาชนจองถึง 1,478 ราย จากที่รองรับได้ เพียง 660 หน่วย เกินกว่าเป้าหมาย200% ทั้ง 3 พื้นที่นำร่อง จะใช้เวลาก่อสร้างไม่เกิน 2 ปี โดยเปิดให้จองสิทธิ์เมื่อกลางเดือนส.ค.ที่ผ่านมา

กรณีเช่าระยะสั้น ค่าเช่าไม่เกินเดือนละ 4 พันบาทต่อหน่วย เป็นเวลา 5 ปี ส่วนเช่าระยะยาว  ราคาต้องไม่เกิน 1 ล้านบาทต่อหน่วย

อสังหาฯแจงเกณฑ์ผ่อนคลายลง

นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และกรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดาพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า หลังครม.ปรับหลักเกณฑ์บ้านประชารัฐจากเดิมที่กำหนดให้ผู้ที่จะเข้าโครงการจะต้อง"ไม่เคยมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยมาก่อน" เป็น "ปัจจุบันไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย" ยอมรับว่าเป็นมาตรการที่ผ่อนคลายกว่าเดิม ส่วนจะจูงใจมากพอให้ผู้มาขอใช้สินเชื่อมากขึ้นหรือไม่ ยังต้องจับตาดู 3-6 เดือนจากนี้

เนื่องจากประเมินว่าผู้มีรายได้น้อยมักจะมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยอยู่แล้วแม้ว่าจะปลูกสร้างบนพื้นที่ขนาดเล็ก แต่ส่วนใหญ่จะไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน เช่นเดียวกับผู้ที่อาศัยอยู่ในคอนโดมิเนียมระดับล่างก็ล้วนมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย เพียงแต่คุณภาพชีวิตคนเหล่านี้จะไม่ดีนักดังนั้นการปรับเงื่อนไขดังกล่าวอาจส่งผลให้ผู้มีรายได้น้อยที่ต้องการยกระดับคุณภาพชีวิตกลุ่มนี้ ไม่ผ่านเกณฑ์เช่นเดิม

แนะรัฐให้ดอกเบี้ยขั้นบันได ส่วนการปรับเงื่อนไขของมาตรการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยวงเงินสินเชื่อไม่เกิน 1.5 ล้านบาท เดิมกำหนดให้รวมราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างด้วยเป็นไม่ต้องนำราคาประเมินที่ดินมารวมพิจารณา ถือเป็นเกณฑ์ที่มีความสมเหตุสมผลมากขึ้น เพราะบางครั้งผู้บริโภคซื้อที่ดินไว้นานแล้วจากราคาหลักพันบาทต่อตารางวา (ตร.ว.) และขึ้นเป็นหลักหมื่นบาทต่อตร.ว.ก็จะไม่สามารถขอสินเชื่อดังกล่าวได้ เพราะประเมินราคาที่ดินแล้วเกินเกณฑ์ที่กำหนด

นอกจากนี้ที่ผ่านมา ผู้มีรายได้น้อยอาจเข้าร่วมโครงการไม่มากนัก หากรัฐต้องการช่วยเหลือ มองว่า การอุดหนุนดอกเบี้ยแบบขั้นบันได ก็ถือเป็นแนวทางที่ดี เช่น ที่อยู่อาศัยต่ำกว่า 1 ล้านบาท คิดดอกเบี้ยต่ำสุด ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นก็ขึ้นอีกอัตรา

นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้  กล่าวว่า บริษัทมีโครงการที่อยู่อาศัยที่เข้าร่วมโครงการประชารัฐไม่มากนัก และระยะเวลา 1 ปีที่ผ่านมามีผู้บริโภคเข้าร่วมประมาณ 100 รายเท่านั้น และคาดว่าในจำนวนนี้จะผ่านเกณฑ์การขอสินเชื่อ 50%

เสนอช่วยคนชั้นกลางซื้อบ้าน

ส่วนการปรับเกณฑ์ใหม่ของโครงการบ้านประชารัฐ มองว่าช่วยผ่อนผันให้ลูกค้าได้เล็กน้อย เนื่องจากเกณฑ์เดิมก็ได้ผลตอบรับไม่มากนัก เพราะต้องยอมรับว่าผู้มีรายได้น้อยมีปัญหาทางการเงินมากอยู่แล้ว อีกทั้งไม่มีเงินออม หากซื้อที่อยู่อาศัยก็อาจมีผลต่อการผิดนัดชำระหนี้ และอาจก่อให้เกิดหนี้เสียหรือเอ็นพีแอลตามมา

นอกจากการช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อย ในโครงการบ้านประชารัฐ อยากให้รัฐมอง การช่วยเหลือคนชันชั้นกลางด้วย เพราะคนกลุ่มนี้มีเงินออม และมีความพร้อมและสามารถพอที่จะชำระสินเชื่อได้ รวมถึงมีมาตรการด้านภาษีเหมือนโครงการรถคันแรกเพื่อจูงใจให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยกระตุ้นเศรษฐกิจ

ที่มา: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ