อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

          ตามที่คณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติปรับปรุงหลักเกณฑ์และเงื่อนไขของโครงการบ้านประชารัฐและโครงการบ้านธนารักษ์ประชารัฐ ด้วยเหตุผลที่ต้องการเปิดโอกาสให้ประชาชนผู้มีรายได้น้อยที่ปัจจุบันไม่มีที่อยู่อาศัยได้มีบ้านเป็นของตนเอง

          รวมทั้งประชาชนที่มีความต้องการขอสินเชื่อเพื่อซื้อหรือปลูกสร้างที่อยู่อาศัยสามารถเข้าถึงแหล่งเงินกู้ในระบบได้สะดวกขึ้น เนื่องจากตลอด 1 ปีที่ผ่านมายอดอนุมัติสินเชื่อยังต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ โดยสาเหตุหลักคือภาวะหนี้สินภาคครัวเรือนซึ่งเป็นแรงกดดันสำหรับกลุ่มผู้บริโภคโดยเฉพาะผู้มีรายได้น้อยที่จะเข้าไม่ถึงโครงการ

          ทั้งนี้ จากตัวเลขของธนาคารออมสินที่ผ่านมา มีผู้ยื่นขอสินเชื่อสำหรับโครการบ้านประชารัฐรวม 26,476 ราย วงเงิน 27,902 ล้านบาท ซึ่งมีการอนุมัติไปแล้ว 4,697 ราย วงเงิน 3,838 ล้านบาท

          ส่วนธนาคารอาคารสงเคราะห์ ในปี 2559 มีการยื่นขอสินเชื่อผ่านโครงการ 8,721 ราย วงเงินกู้ 7,542 ล้านบาท อนุมัติแล้ว 8,277 ราย วงเงิน 6,972 ล้านบาท และในปี 2560 ณ วันที่ 20 เม.ย.นี้ได้มีการ ยื่นกู้ 2,121 ราย วงเงิน 1,732 ล้านบาท ได้มีการอนุมัติแล้ว 1,985 ราย วงเงิน 1,569 ล้านบาท

          อิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า การที่ ครม.เห็นชอบเรื่องดังกล่าว เพราะเห็นว่าหลักเกณฑ์นี้จะช่วยผ่อนคลายและทำให้ประชาชนผู้มีรายได้น้อยสามารถเข้าถึงแหล่งเงินกู้ และมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้ง่ายขึ้น รวมถึงจะส่งผลต่อยอดการอนุมัติสินเชื่อให้เป็นไปตามเป้าหมายที่คาดหวังไว้

          เงื่อนไขที่ปรับเป็นผลดีแต่ควรมีความชัดเจนเพื่อช่วยเหลือกลุ่มที่มีความต้องการจริง เช่น กรณีผู้เช่าที่ดินเพื่อปลูกสร้างบ้านมีกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างแต่ไม่มีกรรมสิทธิ์ที่ดิน รวมถึงเคยมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยมาก่อนแต่อยู่ในชุมชนแออัด หรืออยู่ในสภาพแวดล้อมที่ไม่ดี หรือคอนโดราคา 2 แสนบาท เมื่อ 10 ปีที่แล้ว ถ้าจะหาซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ต้องขายบ้านที่อยู่ปัจจุบันก่อนถึงจะเข้าเงื่อนไขหรือไม่ เป็นต้น ซึ่งน่าจะมีการทบทวนในประเด็นเหล่านี้ด้วย

          ด้าน สิทธิพร สุวรรณสุต นายกสมาคมไทยรับสร้างบ้าน กล่าวว่า มาตรการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย กรณีการกู้เพื่อปลูกสร้างที่อยู่อาศัย วงเงินสินเชื่อไม่เกิน 1.5 ล้านบาท โดยไม่ต้องนำราคาประเมินที่ดินมารวมพิจารณาด้วยนั้น เห็นว่าผู้สร้างบ้านในภูมิภาคจะได้รับประโยชน์มากสุด

          เนื่องจากบ้านระดับราคา 1.5 ล้านบาท เป็นเซ็กเมนต์ที่ใหญ่มีสัดส่วนถึง 70-80% ของตลาดภูมิภาคซึ่งมีมูลค่าประมาณ 3 หมื่นล้านบาท หรือ 40% จากมูลค่าตลาดรวมสร้างบ้านที่มีอยู่ประมาณ 8 หมื่นล้านบาท

          ดังนั้น หลักเกณฑ์นี้จะช่วยผลักดันให้ตลาดกลุ่มนี้เติบโต ผู้ที่จะสร้างบ้านซึ่งส่วนใหญ่มีที่ดินเป็นของตัวเองจะได้ขอสินเชื่อได้ง่ายขึ้น ขณะที่ผู้ประกอบการรับสร้างบ้านในภูมิภาคจะได้รับอานิสงส์ ส่วน กทม.ไม่มีผลกระทบเพราะที่ดินแพงทำได้ยาก

          เชื่อว่าตลาดจะกลับมาคึกคักโดยจะเห็นภาพชัดเจนทั้งแต่ไตรมาส 2 เป็นต้นไป และจะทำให้สัดส่วนตลาดสร้างบ้านเองใน กทม.และภูมิภาคปรับอยู่ที่ 50:50 รวมทั้งกลุ่มบ้านระดับราคา 1.5 ล้านบาท จะโตขึ้นอีกประมาณ 1 หมื่นล้านบาทในปีนี้

          พีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า บริษัทมีโครงการที่เข้าร่วมกับโครงการประชารัฐไม่มากนัก โดยในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา มีผู้บริโภคขอยื่นเข้าร่วมประมาณ 100 ราย คาดว่าจะผ่านเกณฑ์การขอสินเชื่อราว 50% ทั้งนี้ การปรับเกณฑ์ใหม่อาจช่วยให้มีผู้บริโภคขอยื่นเข้าร่วมเพิ่มขึ้นบ้างเล็กน้อย เพราะผู้บริโภคที่อยู่ในข่ายใหม่ก็ยังเป็นกลุ่มที่มีภาระทางการเงินด้านต่างๆ อยู่มาก

          อย่างไรก็ดี เห็นว่าน่าจะมีการขยายเกณฑ์ให้ครอบคลุมถึงผู้ที่ต้องการขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคา 2-3 ล้านบาทด้วย เพื่อให้โครงการของรัฐสามารถช่วยเหลือทั้งกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและกลุ่มชนชั้นกลางไปพร้อมกัน

          อีกทั้งกลุ่มผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคา 2-3 ล้านบาท ยังเป็นผู้ที่มีความพร้อมจะชำระสินเชื่อ ไม่ก่อให้เกิดปัญหาหนี้เสียหรือเอ็นพีแอล นอกจากนี้ ควรมีมาตรการด้านภาษีเหมือนโครงการรถคันแรก เพื่อจูงใจให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย กระตุ้นเศรษฐกิจไปพร้อมกัน

          สำหรับโครงการของเอกชนที่เข้าร่วม อาทิ บริษัท ศุภาลัย มีโครงการที่เข้าร่วมโครงการบ้านประชารัฐ จำนวน 2 โครงการ คือ ซิตี้โฮม ศรีนครินทร์ ราคาเริ่มต้น 9.65 แสนบาท จำนวน 1,100 ยูนิต มีหน่วยเหลือขาย 6 ยูนิต และ 2.ศุภาลัย ปาร์ค ศรีนครินทร์ ราคาเริ่มต้น 1.39 ล้านบาท จำนวน 1,530 ยูนิต มีหน่วยเหลือขาย 4 ยูนิต

          บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ มี 3 โครงการ คือ โครงการเดอะคิทท์ ไลท์ บางกะดี-ติวานนท์ โครงการเดอะ นิช ไอดี เสรีไทย และโครงการเดอะ นิช ไอดี บางแค ปัจจุบันขายได้ประมาณ 120 ยูนิต รวมมูลค่าการขาย 150 ล้านบาท เป็นต้น

          ธัชพล กาญจนกูล ผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติ (กคช.) กล่าวว่า กคช.มีเป้าหมายสำหรับการขายบ้านเคหะประชารัฐปี 2560 จำนวน 10,470 หน่วย โดยปัจจุบันขายได้ 6,880 หน่วย คิดเป็น 65.7% ส่วนในปี 2559 ได้เปิดขาย 22,884 หน่วย ขายได้ 14,013 หน่วย

          ล่าสุด กคช.เตรียมเปิดจองโครงการบ้านเคหะประชารัฐ จ.สมุทรปราการ จำนวน 24 โครงการ รวม 1,125 หน่วย โดยเป็นอาคารชุด 4-5 ชั้น ขนาดห้อง 24-33 ตร.ม. ได้แก่ โครงการบ้านพร้อมอยู่จำนวน 18 โครงการ 802 หน่วย ราคาขาย 4.11-5.94 แสนบาท เช่น โครงการสมุทรปราการ 1 โครงการบางนา กม.16 โครงการสุขสวัสดิ์ (หมอบาง) และโครงการเมืองใหม่บางพลี เป็นต้น

          โครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้างจำนวน 6 โครงการ 323 หน่วย ราคาขาย 4.8 แสน-2.5 ล้านบาท เช่น โครงการเทพารักษ์ 3 โครงการการ์เด้น วิลล์ บางปู โครงการบางพลีทาวน์โฮม เป็นต้น สำหรับโปรโมชั่น พิเศษคือ วางเงินจองเพียง 1,000 บาท รับอัตราดอกเบี้ยโครงการบ้านประชารัฐ กรณีผู้สนใจซื้ออาคารชุดชั้นที่ 4-5 จะได้รับมุ้งลวดและเหล็กดัด ทั้งนี้งานจะจัดขึ้นในวันที่ 28 เม.ย.-7 พ.ค. 2560 ณ ศูนย์การค้าเยส บางพลี พลาซ่า

          นอกจากนี้ บริษัท อารียา พรอพ เพอร์ตี้ ยังมีการพัฒนาโครงการบ้าน ธนารักษ์ประชารัฐ สะพานควาย ภายใต้ชื่อ "ดิ เอนวี่" บายอารียา โดยที่ตั้งอยู่ตรงข้ามวัดไผ่ตัน บนเนื้อที่ 3 ไร่ พัฒนาเป็น อาคาร 8 ชั้น 2 อาคาร เป็นห้องชุดพักอาศัยขนาด 25 ตร.ม. จำนวน 432 ยูนิต รวมมีพื้นที่ก่อสร้างประมาณ 17,693.85 ตารางเมตร ซึ่งเป็นโครงการเช่าระยะ 5 ปี ในอัตราค่าเช่าระยะยาวตามที่กรมธนารักษ์กำหนด เป็นการรองรับสำหรับเจ้าหน้าที่ของรัฐที่มีรายได้ไม่เกิน 2 หมื่นบาท/เดือน อีกด้วย

          แม้ว่าการปลดล็อกครั้งนี้จะช่วยเพิ่มปริมาณผู้มีสิทธิเข้าร่วมโครงการและระบายสต๊อกบ้านระดับล่างไปได้บ้าง แต่ก็ไม่ได้ช่วยกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมมากนัก เพราะด้วยต้นทุนด้านราคาที่ดิน ภาวะตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัวดีเท่าที่ควร ดังนั้นรัฐควรมีมาตรการเสริมหรือไม่ รวมถึงเงื่อนไขผู้เข้าถึงโครงการเป็นกลุ่มเป้าหมายจริงที่มิใช่กลุ่มแอบแฝง

          "อย่างไรก็ดี เห็นว่าน่าจะมีการขยายเกณฑ์ให้ครอบคลุมถึงผู้ที่ต้องการขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคา 2-3 ล้านบาทด้วย เพื่อให้โครงการของรัฐสามารถช่วยเหลือทั้งกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและกลุ่มชนชั้นกลางไปพร้อมกัน"

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์