'อิ๊งค์' กดปุ่ม20ม.ค.68 คอนโดในเมือง 4,000 หน่วย

    กางแผนปี 2568 รัฐบาลอิ๊งค์ขับเคลื่อนบ้านเพื่อคนไทยลอตแรก 4,000 หน่วย ออกแบบเป็นห้องชุด เปิดจอง 20 ม.ค. 68 กระจาย 3 ทำเล "ย่าน กม.11" 1,000 หน่วย "สถานีธนบุรี" 1,000 หน่วย "เชียงราก" 2,000 หน่วย ราคาเริ่ม 9 แสน-1.6 ล้าน ดึง ธอส.ปล่อยกู้ดอกเบี้ยต่ำ 2.5% ผ่อนเดือนละ 4,000 บาท เร่งสรุปคุณสมบัติผู้มีสิทธิซื้อเป็นบ้านหลังแรก สกัดปัญหาขาใหญ่จองสิทธินำไปปล่อยเช่าช่วง ใช้วิธีเปิดประมูลรับเหมาเอกชนช่วยก่อสร้าง 3 ปี 1 แสนหน่วย

    อัพเดตความคืบหน้านโยบายบ้านเพื่อคนไทยของรัฐบาลแพทองธาร ชินวัตร เพื่อสร้างโอกาสเข้าถึงการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ตั้งเป้าก่อสร้างโครงการจำนวน 1 แสนหน่วย ภายในเวลา 3 ปี (2568-2570) เงื่อนไขผ่อนปรนโดยเปิดให้ผู้มีสิทธิซื้อไม่ต้องมีเงินดาวน์ และมีภาระผ่อนเพียงเดือนละ 4,000 บาท ซึ่งถือเป็นเพียงโครงการนำร่อง เพราะสำรวจดีมานด์ที่แท้จริงพบว่ามีคนไทยกำลังซื้อระดับล่างยังไม่มีบ้านเป็นของตนเองถึง 6 ล้านหน่วย จากจำนวน 20 ล้านครัวเรือน โดยมีสินเชื่ออายุการผ่อน 30-40 ปี แต่ได้สิทธิอยู่อาศัยนาน 99 ปี

   20 ม.ค. ลอตแรก 4,410 หน่วย

   นายศึกษิษฏ์ ศรีจอมขวัญ รองเลขาธิการนายกรัฐมนตรีฝ่ายการเมือง เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า นโยบายบ้านเพื่อคนไทยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง จากการสำรวจความต้องการเบื้องต้นพบว่ามีเสียงตอบรับที่ดีมาก โดยวันจันทร์ 20 มกราคม 2568 จะเปิดให้ดูบ้านตัวอย่างเป็นวันแรก รวมทั้งเปิดให้จองลอตแรกจำนวน 4,410 ห้อง

   เบื้องต้น กำหนดพื้นที่สำหรับจัดทำโครงการนำร่อง 3 แห่งแรก ได้แก่ 1.บริเวณสถานีรถไฟเชียงราก แลนด์พลอตมีพื้นที่ใหญ่สามารถสร้างได้กว่า 2,000 หน่วย 2.บริเวณสถานีรถไฟธนบุรี จำนวนกว่า 1,000 หน่วย และ 3.ย่าน กม.11 อยู่ด้านหลังสำนักงานใหญ่ ปตท. จำนวนกว่า 1,000 หน่วย

   ทั้งนี้ บ้านเพื่อคนไทยออกแบบที่อยู่อาศัย 2 ประเภท คือ คอนโดมิเนียมโลว์ไรส์ พื้นที่ใช้สอยแบ่งเป็น 1 ห้องนอน 30 ตารางเมตร กับแบบ 2 ห้องนอน 40-45-51 ตารางเมตร อีกรูปแบบจะเป็นบ้านเดี่ยวชั้นเดียว ฟังก์ชั่น 2 ห้องนอน บนที่ดิน 50 ตารางวา พื้นที่ใช้สอยตัวบ้าน 50 ตารางเมตร

   "โครงการนำร่อง 3 แห่งแรกคาดว่าจะเป็นคอนโดฯทั้งหมด เพราะทำเลอยู่ในเมือง หากทำเป็นบ้านเดี่ยวแปลงละ 50 ตารางวา จะไม่คุ้มค่าเพราะไม่ได้ใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด ซึ่งบ้านเดี่ยวต้องใช้ที่ดินมากกว่าคอนโดฯ ในขณะที่การพักอาศัยในเขตเมือง รูปแบบคอนโดฯ ตอบโจทย์ได้มากที่สุด"

    นโยบายคู่แฝดรถไฟฟ้า 20 บาท

    นายศึกษิษฏ์กล่าวว่า โครงการบ้านเพื่อคนไทยจะเชื่อมโยงกับนโยบายค่าโดยสารรถไฟฟ้า 20 บาท ราคาเดียว มีการคำนวณเบื้องต้น ประชาชนผู้มีรายได้น้อยปัจจุบันไม่มีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในเมือง ทำให้ต้องออกไปเช่าหรืออยู่อาศัยนอกเมือง แต่ละวันต้องเดินทางเข้ามาทำงานในเมือง มีค่าใช้จ่ายโดยสารรถไฟฟ้าหรือบริการขนส่งสาธารณะรูปแบบอื่น ๆ เฉลี่ยวันละ 150 บาท

   ดังนั้น คำนวณจากวันทำงานเดือนละ 25 วัน เท่ากับมีค่าใช้จ่ายเดินทางเข้าเมืองเดือนละ 3,750 บาท ในปี 2568 รัฐบาลแพทองธารประกาศนโยบายค่าโดยสารรถไฟฟ้า 20 บาทตลอดสายทำได้จริง เท่ากับจะลดค่าใช้จ่ายนั่งรถไฟฟ้าเข้ามาทำงานในเมืองเหลือเดือนละ 500 บาท เมื่อหักส่วนต่างเดิม 3,750 บาท ลบออก 500 บาท จะมีเงินเหลือเดือนละ 3,250 บาท

   "จะเห็นว่าค่าใช้จ่ายที่ลดลงเดือนละ 3,250 บาท ผู้มีสิทธิซื้อบ้านเพื่อคนไทยเพิ่มเงินอีกนิดหน่อย ก็จะสามารถผ่อนบ้านเดือนละ 4,000 บาทได้แล้ว โดยไม่ต้องมีเงินดาวน์แต่อย่างใด และแทบจะไม่ได้เพิ่มภาระด้านการเงินให้มากกว่าเดิม แต่สามารถมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ด้วยเหตุผลนี้บ้านเพื่อคนไทยจึงมีแต่เสียงตอบรับท่วมท้น เพราะบ้านเป็นปัจจัย 4 ของการดำรงชีวิต"

    ดึง ธอส.ปล่อยกู้ดอกเบี้ยต่ำ 2.5%

    ทั้งนี้ ทีมงานบ้านเพื่อคนไทยออกแบบแผนการเงินให้กับผู้ซื้อ นอกจากปลดล็อกเรื่องไม่ต้องมีเงินดาวน์แล้ว ยังจัดหาแหล่งเงินกู้มาซัพพอร์ตด้วยการดึงธนาคารรัฐซึ่งก็คือ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ปล่อยกู้ระยะยาว 30-40 ปี มีอัตราดอกเบี้ยต่ำ 2.5% ต่อปี

    โมเดลการชำระเงินกู้บ้านเพื่อคนไทย มีการกำหนดราคาขายหน่วยละ 9 แสน-1.6 ล้านบาท คำนวณระยะเวลาเงินกู้ พบว่า วงเงินกู้ 9 แสนบาท ระยะเวลา 25 ปี มีค่างวดผ่อนเดือนละ 4,038 บาท ถ้ากู้ยาว 30 ปี ค่างวดลดเหลือ 3,556 บาท, วงเงินกู้ 1 ล้านบาท อายุการกู้ 30 ปี ค่างวดผ่อนอยู่ที่เดือนละ 3,951 บาท, วงเงินกู้ 1.2 ล้านบาท อายุการกู้ 40 ปี ค่างวดผ่อนเท่ากับ 3,957 บาท เป็นต้น

   "การวางแผนด้านเงินกู้ผู้ซื้อ เราดึง ธอส.มาปล่อยกู้ให้กับประชาชน เมื่อเปิดรับจองโครงการนำร่อง 3 แห่งแรกแล้วก็เริ่มก่อสร้างโครงการ รองรับดีมานด์ที่มั่นใจว่ามีจำนวนมาก เมื่อมีการจองและการกู้เกิดขึ้น วิธีการคือประชาชนกู้เงิน ธอส. แล้วนำมาจ่ายให้เราพัฒนาโครงการ แนวคิดคือบ้านเพื่อคนไทยจะพึ่งงบประมาณรัฐให้น้อยที่สุด"

    กฎเหล็กซื้อ "บ้านหลังแรก"

    สำหรับคุณสมบัติผู้มีสิทธิซื้อบ้านในโครงการบ้านเพื่อคนไทย เนื่องจากเป็นนโยบายเชิงสวัสดิการช่วยผู้ด้อยโอกาสในสังคม โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ที่ไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองได้ ดังนั้น กฎเหล็กจึงจะต้องเป็นการซื้อบ้านหลังแรกเท่านั้น เนื่องจากมองว่าหากซื้อเป็นบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป ถือเป็นกลุ่มมีกำลังซื้อที่สามารถช่วยเหลือตัวเองได้

    จากนั้นเมื่อกำหนดเกณฑ์สำคัญในการซื้อเป็นบ้านหลังแรก จะนำมาสู่การกำหนดนิยามของผู้มีสิทธิซื้อบ้านหลังแรก คร่าว ๆ แบ่งได้ 2 เรื่องหลัก คือ ดูจากรายได้ต่อเดือนไม่ควรเกินเพดานเท่าไหร่ กับดูจากทรัพย์สินที่ถือครอง ควรมีหลักเกณฑ์เท่าไหร่ที่จะนิยามเป็นผู้มีรายได้น้อยและซื้อบ้านหลังแรก

     สกัดขาใหญ่สวมสิทธิเช่าช่วง

    นอกจากนี้ การกำหนดคุณสมบัติผู้มีสิทธิซื้อ ในเชิงนโยบายต้องการป้องกันปัญหาผู้มีรายได้สูงเข้ามาสวมสิทธิซื้อบ้านเพื่อคนไทย เพื่อนำไปปล่อยเช่าช่วงอีกต่อหนึ่ง เพราะถึงแม้จะมีเป้าสร้างมากถึง 1 แสนหน่วยภายใน 3 ปี แต่ในความเป็นจริงก็ปฏิเสธไม่ได้ว่าแต่ละโครงการในแต่ละทำเล มีดีมานด์มากน้อยไม่เท่ากัน ขึ้นอยู่กับที่ตั้งโครงการ ถ้าอยู่ในเมืองจะมีดีมานด์สูงกว่าทำเลนอกเมืองอยู่แล้ว

    "การกว้านซื้อสิทธิบ้านเพื่อคนไทยเพื่อไปปล่อยเช่าช่วง เป็นประเด็นพิจารณาสำคัญอันหนึ่งของทีมงาน ซึ่งคงจะต้องมีการพิสูจน์สิทธิกันเข้มข้นมากกว่าเงินหมื่นบาทดิจิทัล ซึ่งแทบจะไม่ได้พิสูจน์สิทธิ แต่บ้านเพื่อคนไทยจะต้องมีการยื่นหลักฐานเอกสารในการขอกู้เงินกับ ธอส. จากนั้นจะมีการตรวจสอบผู้กู้ เพราะเราคงไม่ปล่อยให้ซื้อบ้านเพื่อคนไทยทั้ง ๆ ที่ไม่มีสิทธิซื้อ แต่ไปพบในภายหลังว่ามีกรรมสิทธิ์ที่ดินอีก 3,000 ไร่ในมือ"

    ประมูลรับเหมาสร้าง 1 แสนหน่วย

    ประเด็นที่น่าสนใจยังรวมถึงเป้าก่อสร้าง 1 แสนหน่วยภายใน 3 ปี ถือเป็นเป้าหมายแอ็กเกรสซีฟมาก เมื่อเทียบกับขีดความสามารถของรัฐวิสาหกิจ คือ การเคหะแห่งชาติ ซึ่งก่อตั้งเกือบ 50 ปี แต่สร้างที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อย- ปานกลางเฉลี่ยปีละ 20,000 หน่วย เท่านั้น

    เรื่องเดียวกันนี้ นายศึกษิษฏ์กล่าวอธิบายว่า โมเดลการก่อสร้างบ้านเพื่อคนไทย จะใช้วิธีเปิดประกวดราคาหาผู้รับเหมาก่อสร้างตามวิธีปกติ ไม่ได้ใช้วิธีจัดซื้อจัดจ้างแบบพิเศษแต่อย่างใด เพราะให้ความสำคัญเรื่องความโปร่งใสและตรวจสอบได้เป็นอันดับแรก

    รายละเอียดการส่งมอบบ้านเพื่อ คนไทย ทีมงานวางแผน 3 ปีดังนี้ วันที่ 20 มกราคม 2568 เปิดบ้านตัวอย่างครั้งแรก และเปิดจองลอตแรก 4,410 หน่วย จากนั้นในเดือนกุมภาพันธ์ 2568 เริ่มก่อสร้างโครงการนำร่อง 3 แห่ง ภายในเดือนธันวาคมปีเดียวกันจะเร่งส่งมอบก่อน 154 หน่วย จากนั้นในเดือนมิถุนายน 2569 ตั้งเป้าโอนโครงการนำร่องที่เหลืออีก 4,256 หน่วย

    ถัดมาภายในเดือนธันวาคม 2569 ตั้งเป้าโอนอีก 56,000 หน่วย และภายใน ปี 2570 โอนเพิ่มอีก 39,590 หน่วย รวมทั้งสิ้น 100,000 หน่วย

    "ผู้รับเหมาไทยเดี๋ยวนี้สร้างเก่งมาก มีการใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยในไซต์ก่อสร้าง มีระบบก่อสร้างสำเร็จรูป ดังนั้น แผนสร้าง 1 แสนหน่วยในเวลา 3 ปี เชื่อว่าทำได้จริง ส่วนรายละเอียดที่จะต้องมาลงลึกทั้งด้านกฎระเบียบทางราชการ ขั้นตอนการทำงานต่าง ๆ รวมทั้งรายละเอียดยิบย่อย ทีมงานจะต้องหาข้อสรุปให้เสร็จก่อนวันที่ 20 มกราคมนี้" นายศึกษิษฏ์กล่าว