สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยจัด ประชุมใหญ่สามัญประจำปีวานนี้ (27 เม.ย.) เสวนาเรื่อง "1 ทศวรรษ การสร้างเครือข่าย...ผสานพลังเป็นหนึ่งเดียว ทั่วไทย" โดยมีตัวแทนสมาชิกส่วนภูมิภาคจากหลายจังหวัดร่วมให้มุมมอง สถานการณ์ภาคอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ ที่มีแนวโน้ม ฟื้นตัวจากนโยบายการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ในพื้นที่หลายจังหวัด

          พรนริศ  ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยว่าที่ผ่านมา อสังหาฯในกรุงเทพฯยังมีแนวโน้มที่ดี เห็นได้จากสถานการณ์ตลาดเริ่มมีต่างชาติ เข้ามาซื้อหรือลงทุนมากขึ้น โดยเฉพาะ อสังหาฯในเซ็กเมนท์ระดับซูเปอร์ลักชัวรี ที่ได้รับความสนใจอย่างมาก

          ทั้งนี้  มองว่าอสังหาฯยังเป็นอีกหนึ่งในปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโตเศรษฐกิจประเทศ รองจากอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว และภาคอสังหาฯก็ยังเป็นหนึ่งใน ดัชนีชี้วัดความเจริญของเศรษฐกิจ หลายประเทศ   อย่างไรก็ตามมองว่าการพัฒนาที่ดินโปรเจคใหญ่จะเป็นแบบลีสต์โฮลด์หรือ รูปแบบการเช่ามากขึ้น  เนื่องจากปัจจุบันมีที่ดินค่อนข้างเหลือน้อย  ทำให้ดีเวลลอปเปอร์ มีแนวโน้มเปลี่ยนรูปแบบการพัฒนาโครงการมาเป็นแบบฟรีโฮลด์หรือมีกรรมสิทธิ์ บนที่ดินกันมากขึ้น

          เลิศมงคล วราเวณุชย์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี กล่าวว่า ตลาด อสังหาฯ จ.นนทบุรี ถือเป็นตลาดที่มีขนาดใหญ่เป็นอันดับ 3 รองจากกรุงเทพฯ และชลบุรี ปัจจุบันผู้ประกอบการที่ พัฒนาโครงการใน จ.นนทบุรีมาจากกรุงเทพฯ คิดเป็นสัดส่วนมากถึง 80% ของ ดีเวลลอปเปอร์ใน จ.นนททบุรี   ปัจจุบันอุปทานคอนโดมิเนียมที่เกิดขึ้นจากการเข้ามาพร้อมโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วง  3 หมื่นยูนิตในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ถือว่ามีจำนวนสูงมาก ดังนั้นการพัฒนาโครงการอสังหาฯจากนี้จะต้องศึกษา กำลังซื้อในพื้นที่อย่างละเอียด

          "หากอสังหาฯ นนทบุรีมีปัญหา ก็จะทำให้กรุงเทพฯมีปัญหาตามไปด้วย  ที่ผ่านมา การลงทุนโครงข่ายคมนาคม 2 เส้น ทั้งสีชมพูและสีม่วงมูลค่าเป็นแสนล้าน ผ่านจ.นนทบุรี  มากกว่า 60% โครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพูที่เป็นรถไฟฟ้าโมโนเรลก็มีมูลค่าการลงทุนกว่า 4  หมื่นล้านบาท"

          ขณะที่สายสีม่วงที่มีมูลค่าลงทุนแล้ว กว่า 7 หมื่นล้านบาท ปัจจุบันยังขาดทุนค่อนข้างมาก เนื่องจากรัฐบาลเห็นว่าลงทุนไม่สูงจึงเริ่มโครงการนี้ก่อน แต่ หลังจากเปิดให้บริการสายสีม่วงกลับ พบว่าไม่มีคนนิยมใช้บริการกันมากนัก

          ทางด้าน สุเทพ ปัญญาสาคร ตัวแทนสมาชิก จ.สมุทรสาคร กล่าวว่า จ.สมุทรสาคร ที่เป็นหนึ่งในจังหวัดปริมณฑลที่ตั้ง อยู่ใกล้กรุงเทพฯ มองว่าเป็นจังหวัดที่ยังถูกมองข้าม โดยส่วนใหญ่คนยังมองสมุทรสาครเป็นเมืองอุตสาหกรรม

          หลังจากที่มีประเด็นเรื่องประมง ไอยูยู ทำให้จีดีพีสมุทรสาครลดลง ค่อนข้างมาก จึงมองว่าจากนี้ควรจะต้องมีปัจจัยเข้ามาช่วยขับเคลื่อนให้เมือง ขยายตัว ในด้านการดำเนินงานอยู่ระหว่างจัดตั้ง บริษัท สมุทรสาครพัฒนาเมือง และจะเริ่มจัดตั้งอย่างเป็นทางการในเดือน พ.ค.นี้  เพื่อร่วมกันขับเคลื่อนและพัฒนาจังหวัด

          ปัจจุบันอุปทานที่อยู่อาศัยในสมุทรสาครเหลือ จำนวน 7,800 ยูนิต จาก 70 โครงการ ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 3 ล้านบาทต่อยูนิต โดยเฉพาะกลุ่ม อาคารพาณิชย์ขายออกค่อนข้างง่าย  ส่วนจำนวนขายที่เปิดใหม่ปีก่อน 3,900 ยูนิต มูลค่ารวมกว่า 1 หมื่นล้านบาท สัดส่วนที่ขายได้ประมาณ 28% เหลือขายราว 72% ยอดโอนที่ดินปี 2559 ประมาณ 6,000 ล้านบาท บ้านเดี่ยว ขายในระดับราคา 4 ล้านบาทต่อยูนิต ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในนี้ส่วนใหญ่เป็นคนท้องถิ่น

          อย่างไรก็ดี อสังหาฯในโซนนี้ยังมีปัจจัยหนุนจากการพัฒนาโครงการสาธารณูปโภคของภาครัฐ ขณะนี้มี 2 โครงการสำคัญที่ภาครัฐอยู่ระหว่างเร่งผลักดัน คือ ทางด่วนพระราม 2 สายใหม่ ระยะทาง 80 กิโลเมตร โดยมีหน่วยงานรับผิดชอบ คือ กรมทางหลวงและการทางพิเศษ และโครงการมอเตอร์เวย์ เส้นเทพารักษ์-พระราม2 กม.ที่ 37 ซึ่งจะช่วยเสริมให้เกิดความคึกคักในทำเลนี้มากขึ้น  นอกจากนี้การลงทุนของศูนย์การค้าเซ็นทรัล  มหาชัย ทำเล กม.25  ที่จะเปิดให้บริการในช่วงสิ้นปีนี้ ตั้งอยู่ตรงข้ามพอร์โตชิโน่ จะช่วยกระตุ้นตลาดค้าปลีกโซนนี้คึกคักมากขึ้น

          เทอดศักดิ์  บุญทศ ตัวแทนสมาชิก จ.มุกดาหาร กล่าวว่า มุกดาหารเป็นจังหวัดขนาดเล็ก  เดิมเป็นส่วนของ จ.นครพนม มีพื้นที่ 4.3 ล้านตร.ม.มีประชากรราว 3.5 แสนคน มีการค้ากับประเทศลาวและเวียดนาม พบว่าราคาที่ดินปัจจุบันคึกคักอย่างมาก โดยเฉพาะบริเวณ ริมแม่น้ำโขง เฉพาะเขตเทศบาล ราคาที่ดินไร่ละ 80 ล้านบาท

          นอกจากนี้ ราคาที่ดินแปลงเล็กทั่วไปที่ซื้อขายกันไร่ละ 30  ล้านบาท โดยถ้าหากเป็นแปลงใหญ่อยู่ที่ 10 ล้านบาทต่อไร่ มุกดาหารมีเขตเศรษฐกิจพิเศษ ที่มียอดนำเข้าส่งออก 9.8 หมื่นล้านบาท

          จากทำเลที่ตั้งใกล้กับประเทศลาว ทำให้เศรษฐกิจในมุกดาหาร คึกคักอย่างมาก  โดยผู้ซื้อบางรายเข้ามาซื้ออสังหาฯใน จ.มุกดาหาร มีบางส่วนที่ซื้อในลาว ซึ่งราคาค่อนข้างสูงกว่าไทย อยู่ที่ 3-4 แสนดอลลาร์ต่ออาคารพาณิชย์1 ยูนิต ขณะที่ วีรพล จงเจริญใจ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดนครราชสีมา กล่าวว่า  ยอดโอนกรรมสิทธิ์ ปี2558-2559 ในจ.นครราชสีมา ลดลงกว่า 20% แต่ยอดซัพพลายยังดีอยู่  สะท้อนจากบริษัทมหาชนในธุรกิจอสังหาฯ เข้ามาทำตลาดใน จังหวัดนี้มากขึ้น

          สำหรับภาพรวมการพัฒนา โครงการส่วนใหญ่ในอำเภอเมืองเน้น ขายคนโคราช  และดีเวลลอปเปอร์ ส่วนใหญ่เป็นคนโคราช แต่บริเวณเขาใหญ่ส่วนใหญ่มีกลุ่มเป้าหมายคนกรุงเทพฯ และดีเวลลอปเปอร์จากกรุงเทพฯก็เข้ามาทำโครงการโซนนี้

          นอกจากนี้เริ่มมีอาคารสำนักงานเข้ามาเปิด  โดยคาดว่ามอเตอร์เวย์คาดเสร็จปี2562 รวมถึงจะมีโครงการรถไฟรางคู่จะช่วยส่งผลดีต่อผู้บริโภคและกระตุ้นตลาดอสังหาฯคึกคัก

          ทำเลแหล่งท่องเที่ยวเจาะลูกค้า'ต่างชาติ'

          ณัฎฐนันท์  คุณาจิระกุล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ระยอง กล่าวถึง ภาพรวมอสังหาฯ จ.ระยอง  ว่าส่วนใหญ่ โครงการที่อยู่อาศัยกระจุกตัวหนาแน่น อยู่ 3  อำเภอ ของ จ.ระยอง ประกอบด้วย อ.เมือง อ.ปลวกแดง และ อ.บ้านฉาง และที่เหลือบริเวณที่ติดแหล่งท่องเที่ยวมักเป็นทำเลสำหรับพัฒนาและขายโครงการเจาะกลุ่มลูกค้าต่างชาติปัจจุบันมีจำนวนที่อยู่อาศัยในระยอง กว่า 200 โครงการ  รวม 2.1 หมื่นยูนิต

          ทั้งนี้ พบว่าบ้านเดี่ยว 2  ชั้นระดับราคา 2.5 -3 ล้านบาทต่อยูนิตขายดีสุด อ.เมือง ส่วนบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ ใน อ.ปลวกแดง แบบ 1 ชั้น ระดับราคา 1-1.5 ล้านบาทขายดีสุดในอำเภอนี้  โดยพบว่าผู้ประกอบการท้องถิ่นยังต้องแข่งขันกับดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่อยู่มาก  เนื่องจากการแข่งขันค่อนข้างสูง โดยเฉพาะคอนโดฯในส่วนกลางและท้องถิ่นที่ยังเหลือขายอีกมาก

          อย่างไรก็ดี อสังหาฯ จ.ระยองยังมีความน่าสนใจ  และมีปัจจัยหนุนจากการลงทุนของภาครัฐ โดยเฉพาะการพัฒนาเขตเศรษฐกิจภาคตะวันออก (อีอีซี) ที่เป็นปัจจัยสำคัญช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจโซนนี้อยู่มาก

          ทั้งนี้  มองว่าการพัฒนาเส้นทางถนนในระยองก็ยังเป็นปัจจัยสำคัญที่จะพัฒนาเมืองมากขึ้น  เนื่องจากปัจจุบันการเดินทาง และรถโดยสารสาธารณะภายในเมืองยังค่อนข้างมีปัญหา  เช่น จำนวนรถแท็กซี่น้อย และส่วนใหญ่เป็นแบบเหมา นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยการลงทุนโครงการดิจิทัลพาร์ค ในเฟสแรกที่จะเกิดขึ้นในอีก 1-5 ปีนี้  ทั้งยังมีปัจจัยหนุนจากโครงการรถไฟความเร็วสูง และมอเตอร์เวย์ในอนาคต

          "ทำเลที่มีการค้าใกล้กับลาว และเวียดนาม พบว่าราคาที่ดินปัจจุบันคึกคักอย่างมาก"

ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ