การประชุมประจำปีสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เมื่อเร็ว ๆ นี้ วิทยากรรับเชิญ "ดร.เบญจรงค์ สุวรรณคีรี" ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่และหัวหน้านักวิเคราะห์ ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ธนาคารทหารไทย ชวนคุยหัวข้อที่ทำให้สมาชิกสมาคมตื่นเต้นไปทั้งห้อง

          โดยนำเสนอทฤษฎีสวนกระแสว่าด้วยการเก็บเงินดาวน์ ตัวเลขที่โชว์คือ อสังหาริมทรัพย์ราคา 1-5 ล้านบาท มี "ความเสี่ยงต่ำ" ต่อปัญหาหนี้เสีย หรือ NPL

          สวนทางกับกลุ่มราคาเกิน 10-50 ล้านบาทขึ้นไป มี "ความเสี่ยงสูง" ในการเกิดหนี้ NPL (ดูตารางประกอบ)

          นิยามเสี่ยงต่ำ-กลาง-สูง

          "ดร.เบญจรงค์" ออกตัวว่า ดาต้าเบส หรือฐานข้อมูลของตารางอัตราส่วน LTV ดึงตัวเลขมาจากคลังข้อมูลธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) โดยแบ่งความเสี่ยง 3 ระดับ เสี่ยงต่ำ-เสี่ยงปานกลาง-เสี่ยงสูง

          สถิติยังต้องสัมพันธ์กับมาตรการเรียกเก็บ LTV (Loan to Value) อธิบายง่าย ๆ คือมาตรการเรียกเก็บเงินดาวน์

          ตัวอย่างเช่น LTV 90-95% หมายความว่า มูลค่า 100 บาท ให้กู้ได้สูงสุด 90-95 บาท เท่ากับต้องเรียกเก็บเงินดาวน์ 5-10 บาท

          ตามตารางอัตราส่วน LTV แสดงให้เห็นถึงอสังหาฯ ราคา 1-5 ล้านบาท ความเสี่ยงต่ำสุด เป็นหนี้เสีย 1-2%

          กลุ่มเสี่ยงปานกลาง ย้อนกลับไปอยู่ในอสังหาฯราคา 5-10 ล้านบาท หนี้เสีย 3% กรณีเรียกเก็บเงินดาวน์ 10-20%

          และเริ่มเห็นกลุ่มเสี่ยงสูงที่ราคา 20-50 ล้านบาท หนี้เสีย 3% และอสังหาฯเกิน 50 ล้านบาท กลายเป็นกลุ่มเสี่ยงสูงสุด มีสถิติหนี้เสียถึง 6% ทั้ง ๆ ที่การใช้สินเชื่อต้องมีเงินดาวน์ 20-30% ก็ตาม

          เรียลดีมานด์หนี้เสียต่ำสุด

          การบรรยายหัวข้อ "วิเคราะห์ภาพรวมเศรษฐกิจภายในประเทศและเศรษฐกิจโลก ปี 2560 และแนวโน้มปี 2561" ทาง "ดร.เบญจรงค์" แจมมุมมองว่า ตลาดที่อยู่อาศัยเริ่มต้นปีไม่สวยเท่าไหร่ จังหวะการฟื้นตัวยังไม่ได้ดีเสียทีเดียว

          ข่าวดีสต๊อกบ้านและคอนโดมิเนียมเริ่มนิ่ง โดยเฉพาะตลาดต่างจังหวัดเริ่มระบายออกไปได้ พื้นที่ระบายได้ดีคือภาคตะวันออก

          หัวใจหลักยังรวมถึงภาคสินเชื่อ นายแบงก์มองสองด้านคือปล่อยกู้ผู้ประกอบการและผู้กู้ซื้อบ้าน สิ่งที่เห็น มอร์เกจ (สินเชื่อรายย่อย) ยังมีความเสี่ยง NPL ที่พุ่งสูงขึ้น โดยส่วนหนึ่งมาจากสินเชื่อที่อยู่อาศัย

          ล่าสุด ไตรมาส 1/60 แบงก์กรุงเทพสินเชื่อ บ้านขยายตัวได้ 4% ธนชาต 8% ทีเอ็มบี 7% นั่นคือมีผู้เล่นมากขึ้น มีการปล่อยกู้ผู้ประกอบการมากขึ้น นายแบงก์คุยกันเองว่าจะเริ่มมาออกสินเชื่อด้านนี้มากขึ้น

          คำถามหลักว่าความเสี่ยงผู้กู้อยู่ที่ไหน อยู่ที่ซื้อบ้านราคาสูงหรืออยู่ที่ LTV สิ่งที่นายแบงก์คุยกันในสมาคมธนาคารไทยก็คือ เมื่อเจาะดูตัวเลข NPL พบว่า ความเสี่ยงบ้านราคาสูงกับราคาล่าง ๆ เสี่ยงพอกัน

          ยิ่งไปกว่านั้นยังพบว่า ราคา 1-3 ล้านบาท ตัวเลข NPL ไม่ได้สูงเลย อาจเพราะเป็นบ้านหลังแรกทำให้ผู้กู้มีความหวงแหนสูง

          "สถานการณ์ NPL ในภาพรวมช่วง 3 ปี (2557*2559)  ขึ้นจาก 2% เป็น 3% แต่ LTV ไม่ได้เป็นตัวสะท้อน ซึ่งต้องบอกว่า LTV ฝังลึกในความเชื่อ ตอนนี้ฮ่องกง สิงคโปร์ เริ่มปรับเพราะมองว่า LTV คุมความเสี่ยงหนี้เสียไม่ได้ จึงเริ่มหมุนออกจากตัวนี้ โดยที่แบงก์ชาติของเราก็บอกว่ากำลังศึกษาตัวนี้แล้วเหมือนกัน"

          ดีเวลอปเปอร์นับร้อยชีวิตที่ร่วมอยู่ในห้องเสวนาเรื่องเดียวกันนี้ เรียกร้องให้เจาะลึกรายละเอียดว่า ตัวแปรอะไรที่ควบคุมสินเชื่อได้ดีที่สุด เพราะทุกวันนี้กลายเป็นว่าการพิจารณาสินเชื่อมีการเหมาเข่ง โยนความรับผิดชอบให้อสังหาฯ 1-5 ล้านว่าเสี่ยงสูง จนทำให้มีความเข้มงวดสินเชื่อในปัจจุบัน

          คำตอบคือ "ผมสรุปไม่ได้ว่าอะไรที่คุมได้ดีกว่า แต่เป็นข้อมูลที่นำมาฝากสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร"

          LTV ไม่ใช่แก้วสารพัดนึก

          ทั้งนี้ "ดร.เบญจรงค์" ตอบคำถาม "ประชาชาติธุรกิจ" ที่ว่าตาราง LTV บอกอะไรกับวงการอสังหาฯ

          "ตรงนี้ยังเป็นการวิเคราะห์ตลาด เราไว้ดูทิศทางตลาดจะไปทางไหน ยังไม่เกี่ยวข้องกับการพิจารณาสินเชื่อ ความเสี่ยงสินเชื่อบ้าน ดูแค่ LTV อาจไม่พอ ต้องดูอย่างอื่นประกอบด้วย เช่น ความสามารถในการชำระหนี้ วงเงินกู้ รวมถึงหนี้ต่อรายได้"

          จุดเน้นของสถิติกลายเป็นว่ายิ่งเก็บเงินดาวน์น้อย โอกาสเสี่ยงหนี้เสียยิ่งน้อยในกลุ่มราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท

          "ครับ ปกติยิ่งเก็บเงินดาวน์น้อย ความเสี่ยงยิ่งสูง แต่ชาร์ตนี้มองแต่เงินดาวน์อย่างเดียวไม่ได้ ต้องมีมิติอื่นมาประกอบด้วย ตัวนี้ แสดงว่า LTV ไม่สามารถชี้ความเสี่ยงได้เบ็ดเสร็จ ต้องมีตัวอื่นประกอบด้วย เพียงแต่ทุกวันนี้ใช้แอลทีวีเบ็ดเสร็จ"

          คำถามสุดท้ายว่า ถ้าอย่างนั้น ทฤษฎีชวนอึ้งแบบนี้ ส่งสัญญาณอะไรได้บ้าง

          "(ยิ้ม) ส่งสัญญาณจริง ๆ ในกลุ่มผู้ประกอบการกับธนาคารพาณิชย์มากกว่า เพราะคนที่ใช้ LTV เยอะ ๆ คือธนาคารพาณิชย์ เรื่องการพิจารณาสินเชื่อ บอกว่าใช้ LTV อย่างเดียวไม่ได้"

          "และฝั่งผู้ประกอบการจะได้เห็นว่าความเสี่ยงที่เกิดขึ้น ต้องบอกว่าเกี่ยวข้องกับขนาดของราคาบ้านด้วย"

ที่มา : หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ