จากภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซา ราคาพืชผลทางการเกษตรที่ตกต่ำ ปัญหาหนี้ครัวเรือนยังมีอัตราค่อนข้างสูงในช่วงที่ผ่านมา ได้ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในส่วนภูมิภาคอย่างเห็นได้ชัด แต่ในปีนี้หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าตลาดจะเริ่มทุเลาลง ส่วนหนึ่งเป็นผลจากการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านโครงการสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ของภาครัฐที่กระจายไปยังภูมิภาค

          พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ฉายภาพธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในส่วนภูมิภาคว่าเวลานี้อยู่ในช่วงที่กำลังรอวันเติบโต เนื่องจากความต้องการซื้ออสังหาฯ นั้นไม่ดีขึ้นมากเหมือนในกรุงเทพฯ และปริมณฑล แม้ว่ารัฐบาลกำลังเร่งผลักดันโครงการรถไฟฟ้าความเร็วสูงในส่วนภูมิภาค ซึ่งจะต้องใช้เวลาไม่ต่ำกว่า 4-5 ปี แต่รูปแบบของการพัฒนาอสังหาฯ ในส่วนภูมิภาครูปแบบจะเป็นเช่นไร เวลานี้ภาครัฐจึงควรเร่งออกทีโออาร์เพื่อจูงใจให้เอกชนออกมาพัฒนาโครงการโดยมีการแก้ไขกฎหมายเพื่อรองรับ เนื่องจากการพัฒนาโครงการที่ใกล้กับแนวรถไฟฟ้าความเร็วสูงที่จะเกิดขึ้นในอนาคต เชื่อว่าจะเกิดบนที่ดินของภาครัฐเป็นส่วนใหญ่ หรือพัฒนาในรูปแบบการเช่าระยะยาว

          "หากมองประสบการณ์ในเกาหลี ญี่ปุ่น จะพบว่าหากมีโครงการรถไฟฟ้าความเร็วสูงรอบๆ สถานีจะเกิดอะไรขึ้นในอนาคต แต่มามองที่หน่วยงานนั้นยังไม่เข้าใจ ไม่มีการแก้กฎหมายเพื่อรองรับ ฉะนั้นจะเกิดปัญหาเดิมๆ เหมือนในกรุงเทพฯ เกิด ที่ชุมชนหนาแน่นขึ้น คนก็ไปซื้อบ้านที่ จ.นนทบุรี บางใหญ่ และซื้อรถขับมาทำงานในกรุงเทพฯ ขณะที่ราคาน้ำมัน 40 บาท ก็รู้สึกว่าชีวิตแย่ แต่พอน้ำมันเหลือ 20 บาท ก็ขับรถกันใหญ่ แม้ว่าจะมีรถไฟฟ้าสายสีม่วงก็ขับรถเหมือนเดิม เพราะประหยัดเมื่อเทียบกับนั่งรถไฟฟ้า สาเหตุเพราะบ้านอยู่ไกลจากที่ทำงาน แต่ถ้าในส่วนภูมิภาคนั้นที่อยู่อาศัยและที่ทำงานไม่ได้อยู่ไกลกัน" พรนริศ กล่าว

          พร้อมกับย้ำว่า ปัจจุบันภาคเอกชนที่ดำเนินธุรกิจอสังหาฯ ระดับท้องถิ่นนั้นยังไม่แข็งแรงมากนัก แต่จะรอให้ผู้ประกอบการระดับท็อปเทนในธุรกิจ2กรุงเทพฯ ไปพัฒนาโครงการในส่วนภูมิภาคยังไม่เกิดขึ้นอย่างแน่นอน เนื่องจากรายใหญ่จะเลือกพัฒนาโครงการที่เห็นกำไรก่อน อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการระดับท้องถิ่นจะรู้ดีว่าแบบใดที่คนในท้องถิ่นนั้นต้องการ ขณะเดียวกันผู้ประกอบการหลายรายในต่างจังหวัดก็มีการรวมตัวกันเพื่อผลักดันให้หัวเมืองในแต่ละจังหวัดนั้นเติบโต โดยบางจังหวัดที่เป็นหัวเมืองรองได้นำภาคการท่องเที่ยว ซึ่งเป็นตัวผลักดันจีดีพีทางเศรษฐกิจของประเทศมาจับกับภาคการท่องเที่ยวเพื่อผลักดันให้เศรษฐกิจในประเทศนั้นเติบโตได้ เช่น การท่องเที่ยวเชิงนิเวศ รวมไปถึงการผลักดันให้เกิดการท่องเที่ยวผสานกับการเกษตรกรรม เป็นต้น

          อสังหาฯ ภูธรรอวันโต

          ยศวัจน์ รุ่งคณาวุฒิ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์พิษณุโลก กล่าวว่า สมาคมได้มีการจัดตั้งเมื่อเดือน ก.ย. 2559 เพื่อรวมตัวกันของผู้ประกอบการท้องถิ่น เนื่องจากเห็นโอกาสการเติบโตธุรกิจอสังหาฯ โดยตัวเลขการดำเนินธุรกิจอสังหาฯ ปี 2555 อยู่ที่ 3,842 ล้านบาท ปี 2556 อยู่ที่ 4,402 ล้านบาท ปี 2557 สะดุดลงเล็กน้อย อยู่ที่ 3,965 ล้านบาท ส่วนปี 2558 ขยับขึ้นมาอยู่ที่ 4,333 ล้านบาท ขณะที่ตัวเลขผลิตภัณฑ์มวลรวมจังหวัด หรือตัวเลขจีพีพี จ.พิษณุโลก นั้นลดลงต่อเนื่องจากปี 2555 ทั้งปีอยู่ที่ 5.12 หมื่นล้านบาท ปี 2556 ลดลงอยู่ที่ 4.85 หมื่นล้านบาท ปี 2557 อยู่ที่ 4.64 หมื่นล้านบาท ปี 2558 อยู่ที่ 4.6 หมื่นล้านบาท

          ทั้งนี้ ในปี 2559 มีจำนวนโครงการบ้านจัดสรรจำนวน 38 โครงการ ซึ่งขายไปแล้ว คิดเป็นจำนวน 1,382 ยูนิต และอยู่ระหว่างการขาย 1,180 ยูนิต คิดเป็นมูลค่ารวมทั้งหมด 8,201 ล้านบาท ส่วนใหญ่พัฒนาระดับราคาตั้งแต่ 1-5 ล้านบาท/ยูนิต ส่วนอาคารชุดมีจำนวนยูนิตที่ขายไปแล้ว 759 ยูนิต และอยู่ระหว่างการขาย 360 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 1,814 ล้านบาท ส่วนใหญ่มีราคาขาย 1.5-2 ล้านบาท ซึ่งหากรัฐบาลมีแผนจะพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าความเร็วสูงสายเหนือ กรุงเทพฯ-เชียงใหม่ ระยะทาง 658 กม. แต่จะเกิดขึ้นระยะแรกที่กรุงเทพฯพิษณุโลก 386 กม. ซึ่งจะเป็นแรงผลักดันสำคัญให้เศรษฐกิจในพิษณุโลกและพื้นที่ใกล้เคียงเติบโตขึ้น

          สุเทพ ปัญญาสาคร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ดี-แลนด์ พร็อพเพอร์ตี้ จ.สมุทรสาคร มองว่า สมุทรสาครเป็นจังหวัดที่ยังถูกมองข้าม โดยส่วนใหญ่คนยังมองสมุทรสาครเป็นเมืองอุตสาหกรรมและประมง หลังจากที่มีประเด็นเรื่องประมงไอยูยู ทำให้จีดีพีสมุทรสาครลดลงค่อนข้างมาก จึงมองว่าจากนี้ควรจะต้องมีปัจจัยเข้ามาช่วยขับเคลื่อนให้เมืองขยายตัว ขณะนี้อยู่ระหว่างจัดตั้งบริษัท สมุทรสาครพัฒนาเมือง และจะเริ่มจัดตั้งอย่างเป็นทางการในเดือน พ.ค.นี้

          ปัจจุบันอุปทานที่อยู่อาศัยในสมุทรสาครเหลือจำนวน 7,800 ยูนิต จาก 70 โครงการ ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 3 ล้านบาท/ยูนิต โดยเฉพาะกลุ่มอาคารพาณิชย์ขายออกค่อนข้างง่าย ส่วนจำนวนขายที่เปิดใหม่ปีก่อน 3,900 ยูนิต มูลค่ารวมกว่า 1 หมื่นล้านบาท สัดส่วนที่ขายได้ประมาณ 28% เหลือขายราว 72% ยอดโอนที่ดินปี 2559 ประมาณ 6,000 ล้านบาท บ้านเดี่ยวขายในระดับราคา 4 ล้านบาท/ยูนิต ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในนี้ส่วนใหญ่เป็นคนท้องถิ่น

          อย่างไรก็ดี อสังหาฯ ในโซนนี้ยังมีปัจจัยหนุนจากการพัฒนาโครงการสาธารณูปโภคของภาครัฐ ขณะนี้มี 2 โครงการสำคัญที่ภาครัฐอยู่ระหว่างเร่งผลักดัน คือ ทางด่วนพระราม 2 สายใหม่ ระยะทาง 80 กม. โดยมีหน่วยงานรับผิดชอบ คือ กรมทางหลวงและการทางพิเศษ และโครงการเส้นทางเชื่อมเทพารักษ์-พระราม2 กม.ที่ 37 ซึ่งจะช่วยเสริมให้เกิดความคึกคักในทำเลนี้มากขึ้น นอกจากนี้การลงทุนของศูนย์การค้าเซ็นทรัล มหาชัย ทำเล กม.25 ที่จะเปิดให้บริการในช่วงสิ้นปีนี้ ตั้งอยู่ตรงข้ามพอร์โต้ ชิโน่ จะช่วยกระตุ้นตลาดค้าปลีกโซนนี้คึกคักมากขึ้น

          เทอดศักดิ์ บุญทศ ผู้แทนนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จ.มุกดาหาร กล่าวว่า ปัจจุบันราคาที่ดินคึกคักอย่างมาก โดยเฉพาะบริเวณริมแม่น้ำโขง เฉพาะเขตเทศบาลราคาที่ดินไร่ละ 80 ล้านบาท นอกจากนี้ราคาที่ดินแปลงเล็กทั่วไปที่ซื้อขายกันไร่ละ 30 ล้านบาท โดยถ้าหากเป็นแปลงใหญ่อยู่ที่ 10 ล้านบาท/ไร่ มุกดาหารมีเขตเศรษฐกิจพิเศษที่มียอดนำเข้าและส่งออกกว่า 9.8 หมื่นล้านบาท

          จากทำเลที่ตั้งใกล้กับประเทศลาว ทำให้เศรษฐกิจในมุกดาหารคึกคักอย่างมาก โดยผู้ซื้อบางรายเข้ามาซื้ออสังหาฯ ใน จ.มุกดาหาร มีบางส่วนที่ซื้อในลาว ซึ่งราคาค่อนข้างสูงกว่าไทย อยู่ที่ 3-4 แสนเหรียญสหรัฐ/อาคารพาณิชย์ 1 ยูนิต

          ขณะที่ วีรพล จงเจริญใจ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดนครราชสีมา กล่าวว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์ปี 2558-2559 ใน จ.นครราชสีมา ลดลงกว่า 20% แต่ยอดซัพพลายยังดีอยู่ สะท้อนจากบริษัทมหาชนในธุรกิจอสังหาฯ เข้ามาทำตลาดในจังหวัดนี้มากขึ้น โดยเฉพาะธุรกิจโรงแรมและศูนย์การค้า

          สำหรับภาพรวมการพัฒนา โครงการส่วนใหญ่ใน อ.เมือง เน้นขายคนโคราช และดีเวลลอปเปอร์ ส่วนใหญ่เป็นคนโคราช แต่บริเวณเขาใหญ่ส่วนใหญ่มีกลุ่มเป้าหมายคนกรุงเทพฯ และดีเวลลอปเปอร์จากกรุงเทพฯ ก็เข้ามาทำโครงการโซนนี้ นอกจากนี้เริ่มมีอาคารสำนักงานเข้ามาเปิด โดยคาดว่ามอเตอร์เวย์จะเสร็จปี 2562 รวมถึงจะมีโครงการรถไฟทางคู่จะช่วยส่งผลดีต่อผู้บริโภคและกระตุ้นตลาดอสังหาฯ คึกคัก

          ณัฏฐนันท์ คุณาจิระกุล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ระยอง กล่าวว่า ภาพรวม อสังหาฯ จ.ระยอง แนวทางการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยกระจุกตัวหนาแน่นอยู่ 3 อำเภอของ จ.ระยอง ประกอบด้วย อ.เมือง ปลวกแดง และบ้านฉาง และที่เหลือบริเวณที่ติดแหล่งท่องเที่ยวมักเป็นทำเลสำหรับพัฒนาและขายโครงการเจาะกลุ่มลูกค้าต่างชาติ ปัจจุบันมีจำนวนที่อยู่อาศัยในระยองกว่า 200 โครงการ รวม 2.1 หมื่นยูนิต

          ทั้งนี้ พบว่าบ้านเดี่ยว 2 ชั้น ระดับราคา 2.5-3 ล้านบาท/ยูนิต ขายดีสุดใน อ.เมือง ส่วนบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ใน อ.ปลวกแดง แบบ 1 ชั้น ระดับราคา 1-1.5 ล้านบาท ขายดีสุดในอำเภอนี้ โดยพบว่าผู้ประกอบการท้องถิ่นยังต้องแข่งขันกับดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่อยู่มาก เนื่องจากการแข่งขันค่อนข้างสูง โดยเฉพาะคอนโดในส่วนกลางและท้องถิ่นที่ยังเหลือขายอีกมาก

          อย่างไรก็ดี อสังหาฯ จ.ระยอง ยังมีความน่าสนใจ และมีปัจจัยหนุนจากการลงทุนของภาครัฐ โดยเฉพาะการพัฒนาเขตเศรษฐกิจภาคตะวันออก (อีอีซี) ที่เป็นปัจจัยสำคัญช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจโซนนี้อยู่มาก ขณะที่การพัฒนาเส้นทางถนนในระยองก็ยังเป็นปัจจัยสำคัญที่จะพัฒนาเมืองมากขึ้น เนื่องจากปัจจุบันการเดินทางและรถโดยสารสาธารณะภายในจังหวัดค่อนข้างมีปัญหา แต่ยังมีปัจจัยหนุนจากโครงการรถไฟความเร็วสูง และมอเตอร์เวย์ในอนาคต

          เหล่านี้คือโฉมหน้าของเมืองต่างจังหวัด ที่กำลังรอการพัฒนาที่อยู่อาศัยทั้งแรงผลักดันของผู้ประกอบการท้องถิ่น รวมไปถึงเมกะโปรเจกต์ภาครัฐที่เป็นแรงหนุน

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์