อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

ส่องเทรนด์ฝั่งธนบุรี ทำเล'ซิตี้คอนโด'ราคาไม่เกิน 2 ล้าน รอผุดอีกเพียบ

ปฏิเสธไม่ได้ว่าระบบขนส่งมวลชนมีความสำคัญสำหรับคนเมืองมากแค่ไหน โดยเฉพาะรถไฟฟ้าที่เข้ามาช่วยเพิ่มทางเลือกในการเดินทางของชุมชนนอกเมืองเข้าสู่ศูนย์กลางธุรกิจ

ปัจจุบันพื้นที่เส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายโดยเฉพาะเส้นทางที่ดำเนินการก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดให้บริการ ซึ่งมีการคาดการณ์กันว่า จะสร้างความเปลี่ยนแปลงให้กับเมืองโดยเฉพาะพื้นที่ฝั่งธนบุรี เส้นทางที่กล่าวถึงนั่นก็คือ "รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย" ที่จะเชื่อมต่อสถานีบางซื่อ-ท่าพระ-หัวลำโพงบางแค-พุทธมณฑลสาย 4 ให้เป็นลูปขนาดใหญ่ ซึ่งไม่ใช่แค่ทำให้โครงข่ายการคมนาคมขนส่งสมบูรณ์แบบมากขึ้น แต่ยังมีผลต่อการเปลี่ยนแปลงวิถีชีวิตของคนฝั่งธนบุรี โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านการพัฒนาที่อยู่อาศัย

นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง เปิดเผยว่า เส้นทางส่วนต่อขยายสายสีน้ำเงินมีความแตกต่างจากรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินช่วงบางซื่อ-หัวลำโพง เนื่องจากโครงข่ายนี้จะเชื่อมระหว่างพื้นที่ชานเมืองสู่โครงข่ายในเมือง

โดยทำเลที่มองว่าจะคล้ายคลึงกับพื้นที่รัชดาลาดพร้าว เมื่อ 10 ปีก่อนหน้า คือช่วงจรัญสนิทวงศ์ และบางแค ซึ่งศักยภาพของทำเลจะมีความสมบูรณ์แบบมากขึ้น เนื่องจากสามารถเดินทางเข้าสู่ในเมืองได้อย่างสะดวก แม้ว่าปัจจุบันจะเป็นแหล่งชุมชนและมีถนนสายหลักและรองอยู่เป็นจำนวนมากแล้วก็ตาม

นอกจากนี้ โครงการรถไฟฟ้ายังเป็นปัจจัยดึงดูดทำให้เกิดการเกาะกลุ่มของที่อยู่อาศัยในบริเวณแนวเส้นรถไฟฟ้าเพิ่มมากขึ้นที่จะไม่ได้กระจุกตัวอยู่แค่ในบริเวณพื้นที่เมืองเท่านั้น และด้วยแนวเส้นทางที่เป็นลูปขนาดใหญ่จะส่งผลต่อความเจริญที่กระจายเป็นวงกว้างครอบคลุมพื้นที่ในย่านฝั่งตะวันตกของกรุงเทพฯ ทั้งหมด

สำหรับประเภทที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมสอดรับกับเส้นทางรถไฟฟ้าที่จะเกิดขึ้นต่อจากนี้ก็คือ "ซิตี้คอนโด" คอนโดมิเนียมที่มีราคาเฉลี่ยต่ำกว่า 7 หมื่นบาท/ตารางเมตร ซึ่งตลาดซิตี้คอนโด ในแต่ละทำเลมีราคาและความต้องการแตกต่างกันไป

ทั้งนี้ ราคาต่อหน่วยและความคุ้มค่าก็ยังคงเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจซื้อคอนโดในระดับนี้ ส่งผลให้ราคาปรับตัวสูงขึ้นได้ไม่มากนักแม้ต้นทุนสูงขึ้นโดยเฉพาะราคาที่ดิน ซึ่งที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าได้ปรับราคาขึ้นไปก่อนหน้านี้แล้ว อย่างเช่นจุดสถานีรถไฟฟ้าบนถนนจรัญสนิทวงศ์ เมื่อ 3 ปีที่ผ่านมา มีการปรับราคาที่ดินจาก 1 แสนบาท/ตารางวา เพิ่มเป็น 3 แสนบาท/ตารางวา

ถือว่าเป็นตัวเลขที่ดีเวลอปเปอร์ต้องพิจารณาอย่างหนักสำหรับการลงทุนพัฒนาโครงการด้านที่อยู่อาศัยเพราะเกรงกำลังซื้อจะเข้าไม่ถึง ดังนั้นขนาดห้องจึงกลายมาเป็นปัจจัยสำคัญในการพัฒนาสินค้าให้มีความพอเหมาะกับระดับราคาที่กลุ่มนี้รับได้ โดยผู้ซื้อที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ยังเป็นคนในทำเลนั้นๆ แต่เมื่อรถไฟฟ้าแล้วเสร็จเปิดให้บริการผู้ซื้อจะเป็นคนนอกพื้นที่และจะมีลูกค้าที่เป็นชาวต่างชาติเพิ่มมากขึ้นเพราะได้ปัจจัยในเรื่องของการเดินทางเข้าเมืองสะดวกนั่นเอง

โดยพฤติกรรมผู้บริโภคจะมีการเปลี่ยนแปลงไปจากเดิมที่นิยมจะซื้อคอนโดมิเนียมในเมืองที่มีราคาแพงก็หันมาซื้อคอนโดมิเนียมชานเมืองแทน ทั้งนี้ ราคาคอนโดมิเนียมที่เหมาะสมในขณะนี้คือราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท ซึ่งทำเลที่ตั้งโครงการยังมีความต้องการที่จะอยู่ในย่านที่แวดล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ

สำหรับเทรนด์เมืองหลังจากที่โครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายแล้วเสร็จ จะพบว่าเมืองมีความเจริญมากขึ้นโดยเฉพาะจุดเชื่อมต่อสถานี ซึ่งจะก่อให้เกิดการขยายตัวของชุมชนใหม่ในหลายจุดแม้บางบริเวณจะมีแหล่งชุมชนดังเดิมอยู่แล้วก็ตาม อีกทั้งสิ่งที่จะเห็นตามมาคือ โครงการในลักษณะมิกซ์ยูสซึ่งเป็นการผสมผสานในรูปแบบคอมมูนิตี้มอลล์และรีเทลเพื่อรองรับกลุ่มผู้อยู่อาศัยในโครงการ

ระดับราคาขายที่อยู่อาศัยโครงการในอีก 2-3 ปีข้างหน้าในทำเลนี้อาจจะปรับราคาขึ้นแต่ไม่มาก เนื่องจากยังมีข้อจำกัดในเรื่องของ เอฟเออาร์ หรืออัตราส่วนของพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน ตามกฎหมายผังเมืองรวม ที่กำหนดไว้ไม่เอื้อต่อการพัฒนาโครงการมาก นัก ซึ่งเป็นปัจจัยที่ทำให้การแข่งขันในย่านนี้ไม่รุนแรง ตลาดจึงยังเป็นของผู้บริโภคและผู้ซื้อสำหรับการ อยู่อาศัยมีสัดส่วนถึง 60% ซื้อเพื่อการลงทุน 20% และซื้อเพื่อเก็งกำไร 10-15% อีกทั้งซัพพลายมีการหมุนเวียนและหลายแบรนด์ดังในตลาดเริ่มเข้าทำตลาดในพื้นที่กันแล้ว ดังนั้นเชื่อว่าด้วยกำลังซื้อและดีมานด์ในตลาดที่มีต่อเนื่องฝั่งธนฯ จึงเป็นโซนที่น่าสนใจในขณะนี้

หากเมื่องานก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินแล้วเสร็จครบทั้งลูปในปี 2562 พื้นที่ฝั่งธนบุรีย่อมมีการเปลี่ยนแปลงอย่างเลี่ยงไม่ได้ ดังนั้นทิศทางเมืองจะเป็นอย่างไร ภาคส่วนที่เกี่ยวข้องจำเป็นต้องพิจารณากรอบการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างเหมาะสมในการปรับปรุงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครในครั้งต่อไป

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์