โครงการรถไฟฟ้ามหานคร สายเฉลิมรัชมงคล เปิดให้บริการตั้งแต่ปี 2547 และขณะนี้อยู่ระหว่างการก่อสร้างส่วนต่อขยายทั้งสองช่วง ประกอบด้วยช่วงบางซื่อ-ท่าพระ ระยะทาง 13 กม. จำนวน 10 สถานีย่อย คาดว่าจะเปิดบริการประมาณเดือน ต.ค. 2562 และช่วงหัวลำโพง-บางแค ระยะทาง 14 กม. จำนวน 11 สถานี ซึ่งคาดว่าจะเปิดบริการประมาณเดือน ก.พ. 2562 นอกจากนี้ ยังมีแผนงานในอนาคตที่จะต่อขยายช่วงบางแค-พุทธมณฑลสาย 4 ระยะทาง 8 กม.จำนวน 4 สถานี ซึ่งเป็นแผนงานต่อไป คาดว่าจะเปิดบริการประมาณปี 2564

          จากผลสำรวจของบริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง พบว่า ซัพพลายของคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินในระยะทาง 500 เมตร จากสถานีเอ็มอาร์ที มีจำนวนรวม 35,124 ยูนิต แบ่งออกเป็น 4 ช่วง คือ 1.ช่วงบางซื่อ-ท่าพระ (ก่อนข้ามแม่น้ำ) จำนวน 6,409 ยูนิต สัดส่วนอยู่ที่ 18.2% 2.ช่วงบางซื่อ-ท่าพระ (ฝั่งธนบุรี) จำนวน 12,039 ยูนิต สัดส่วนอยู่ที่ 34.3% 3.ช่วงหัวลำโพง-บางแค จำนวน 11,379 ยูนิต สัดส่วนอยู่ที่ 32.3% และ 4.ช่วงบางแค-พุทธมณฑลสาย 4 จำนวน 5,343 ยูนิต สัดส่วนอยู่ที่ 15.2% อย่างไรก็ดี ซัพพลายของตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2559 โซนธนบุรี ราชพฤกษ์ เพชรเกษม มีสัดส่วน 11% ของตลาดรวม มีจำนวน 4.87 แสนยูนิต เนื่องจากกำลังซื้อสูงจากประชากรในพื้นที่ที่มีความหนาแน่น

          สำหรับราคาขายในช่วง 3 ปี ที่ผ่านมา ราคาขายเฉลี่ยของคอนโด มิเนียมแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินยังปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง โดยปรับตัวสูงขึ้นถึง 15.41% จาก 76,125 บาท/ตารางเมตร ในปี 2557 ปรับขึ้นเป็น 90,791 บาท/ตารางเมตร ปัจจัยหลักยังคงเนื่องมาจากราคาต้นทุนที่ดิน ที่เพิ่มสูงขึ้น

          ทั้งนี้ สภาพพื้นที่ปัจจุบันส่วนใหญ่เป็นย่านที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก โดยอยู่อาศัยมากว่า 20-30 ปี มีรายได้และกำลังซื้อสูงและมีความต้องการ ที่อยู่อาศัยใหม่ หรือต้องการขยายครอบครัวมากขึ้น รวมถึงต้องการซื้อเพื่อลงทุนอสังหาฯ ตามแนวรถไฟฟ้า

          สำหรับผู้ที่สนใจซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อลงทุนปล่อยเช่า สำรวจพบว่ามีสัดส่วนที่มากขึ้นเนื่องจากสามารถปล่อยเช่าได้ในอัตรา 7,000-1 หมื่นบาท/เดือน ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับขนาดและตำแหน่งของห้อง หรือคิดอัตรา ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าได้ประมาณ 4-6% ต่อปี ถือว่ามีอัตราสูงพอสมควร

          อย่างไรก็ดี สิ่งที่มีผลต่อการ พัฒนาอสังหาฯ ย่านฝั่งธนบุรี คือกฎหมายผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร เช่น ถนนจรัญสนิทวงศ์ ส่วนใหญ่กำหนดเป็นโซนที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก สามารถก่อสร้างอาคารใหญ่ พิเศษ และมีอัตราส่วนพื้นที่อาคาร รวมต่อพื้นที่ดิน (เอฟเออาร์) 6-8 เท่า ซึ่งถือว่าสูง แต่หากเลยไปยังถนนเพชรเกษม บางแค เอฟเออาร์ลดลงเหลือเพียง 4-5 เท่า ยกเว้นบริเวณที่เป็นศูนย์กลางชุมชนเอฟเออาร์อยู่ 7 เท่า ปัจจุบันมีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายตากสิน-บางหว้า ที่เปิดใช้แล้ว เชื่อมต่อกับย่านแหล่งงานศูนย์กลางธุรกิจ ถนนสีลม-สาทร นอกจากนี้ยังมีการตัดถนนสายใหม่ คือ โครงการถนนสายพรานนก-พุทธมณฑลสาย 4 ทำให้การเดินทางจากเขตชั้นนอกเข้าเมืองมาเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสถานีสามแยกไฟฉายได้อย่างสะดวกในอนาคต ซึ่งการกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินน่าจะปรับสูงขึ้นตามไปด้วย

          นอกจากนี้ แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2560 มีการคาดการณ์ว่าซัพพลายจะเพิ่มขึ้นประมาณ 10% โดยส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียมบริเวณรอบๆ กรุงเทพฯ ชั้นใน และกรุงเทพฯ ชั้นนอก ความต้องการห้องชุดจะเติบโตขึ้นในอัตราที่ใกล้เคียงกันกับอุปทาน โดยตลาดกรุงเทพฯ ชั้นนอก น่าจะมีโอกาสเติบโตได้ดี ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับปัจจัยต้นทุนในการพัฒนาโครงการซึ่งจะส่งผลต่อการตั้งราคาขายและความสามารถในการซื้อที่มีอยู่จำกัดของลูกค้า ทั้งนี้ตลาดซิตี้คอนโดของสายสีน้ำเงินราคาขายจะต่ำกว่า 7 หมื่นบาท/ตารางเมตร หรือต่ำกว่า 2.5 ล้านบาท ขนาดห้องที่นิยมคือ สตูดิโอ และ 1-2 ห้องนอน

          แม้ว่าแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายจะส่งเสริมศักยภาพพื้นที่ดึงดูดให้มีการลงทุนด้านอสังหาฯ แต่ก็ยังมีข้อจำกัดนั่นก็คือ ที่ดินหายากโดยเฉพาะที่ดินแปลงใหญ่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า อีกทั้งข้อกฎหมายในบางพื้นที่ที่จำกัดความสูง จึงเป็นปัจจัยสำคัญนอกเหนือไปจากราคาที่ดินที่มีการปรับสูงขึ้นในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์