ดีเวลอปเปอร์พาเหรดจับจองพื้นที่แนวถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ ดันราคาขายที่ดินต่อไร่ทะลุกว่า 30 ล้านบาท เชื่อถนนเปิดบริการราคาที่ดินพุ่งเฉียด 40 ล้านบาทต่อไร่ แนะปรับสีผังรองรับการขยายตัว เพอร์เฟคชี้จับตาอนาคตเทียบชั้นถนนประดิษฐมนูธรรม สัมมากร เตรียมเปิดตัวโครงการใหม่ปลายไตรมาส 3 ปี 60

หลังจากที่กรุงเทพมหานครดำเนินการก่อสร้างถนนกรุงเทพ กรีฑา-ร่มเกล้า (ศรีนครินทร์-ร่มเกล้า) เมื่อปี 2558 โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อบรรเทาความแออัดของการจราจรบนถนนสายหลักอย่าง ถนนศรีนครินทร์, ถนนสุขาภิบาล 3 (รามคำแหง) ก็พบว่ามีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เข้าไปพัฒนาโครงการในพื้นที่เป็นจำนวนมาก และยิ่งปัจจุบันโครงการมีความคืบหน้าแล้วกว่า 60 % คาดว่าจะเปิดให้บริการได้ในช่วงปี 2561 ยิ่งทำให้เป็นที่สนใจของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า นับตั้งแต่มีโครงการก่อสร้างถนนสายดังกล่าว พบว่าราคาที่ดินช่วงถนนศรีนครินทร์-วงแหวนรอบนอกขยับตัวเพิ่มสูงขึ้น ปัจจุบันราคาที่ดินริมถนนอยู่ที่ประมาณ 30-20 ล้านบาทต่อไร่ จากเดิม 10 ล้านบาทต่อไร่ ขณะที่ราคาที่ดินในซอยอยู่ที่ประมาณ 10-5 ล้านบาทต่อไร่ ในช่วงระยะเวลาเพียง 2-1 ปีที่ผ่านมาคาดว่าหากถนนสายดังกล่าวเปิดให้บริการราคาที่ดินแนวถนนใหญ่จะขยับเป็น 40 ล้านบาทต่อไร่ สำหรับราคาที่ดินในช่วงเลยวงแหวนรอบนอก ปัจจุบันอยู่ที่กว่า 10 ล้านบาทต่อไร่จากเดิม 6-5 ล้านบาทต่อไร่

จากราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น ประกอบกับผังเมืองกำหนดให้พื้นที่ดังกล่าวอยู่ในเขตพื้นที่สีเหลือง ประเภท ย.2 และย.3 คือ เป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย หรือสถาบันราชการ หรือสาธารณ ประโยชน์เท่านั้น และพัฒนาได้แต่ที่อยู่อาศัยแนวราบ ทำให้โครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่มีราคาสูงกว่า 10 ล้านบาทต่อหน่วย

"พื้นที่ดังกล่าวถูกจำกัดด้วยสีผัง ทำให้ผู้มีรายได้น้อยไม่สามารถมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง จึงอยากจะให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องพิจารณาปรับการใช้ประโยชน์ของสีผังเป็น ย.4 และย.5 ซึ่งสามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวสูงได้ เนื่องจากในพื้นที่ร่มเกล้ามีชุมชนการเคหะร่มเกล้าอยู่ ซึ่งมีความหนาแน่นถึงกว่าหมื่นครัวเรือน อีกทั้งการเคหะฯยังมีที่ดินในพื้นที่นี้อีกหลายแปลง หากถูกจำกัดด้วยผังเมืองอาจทำให้ไม่สามารถใช้ประโยชน์จากพื้นที่ได้เต็มประสิทธิภาพ และเพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้ง่ายขึ้น"นายวสันต์ กล่าว

นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต ประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มพัฒนาธุรกิจ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทมีที่ดินในพื้นที่ดังกล่าว ซึ่งจัดไว้เพื่อพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยจำนวนกว่า 400 ไร่ โดยแบ่งขายให้กับบริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) จำนวน 50 ไร่ คงเหลือที่ดินไว้พัฒนาอีกประมาณ 330 ไร่ ทั้งนี้ไม่นับรวมที่ดินในแปลงใกล้เคียงกันอีกจำนวนหนึ่ง ซึ่งอยู่ในส่วนที่ไม่ได้รับผิดชอบ โดยเบื้องต้นจัดไว้ให้อยู่ในส่วนเพื่อการลงทุน ล่าสุดได้แบ่งขายให้กับบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) จำนวนประมาณ 90 ไร่

สำหรับแผนการพัฒนาของบริษัทบนที่ดินผืนดังกล่าว ในช่วงปลายไตรมาส 4 ปี 2560 วางแผนเปิดตัว 3 โครงการใหม่ ได้แก่ โครงการบ้านเดี่ยวเพอร์เฟค มาสเตอร์ พีช จำนวน 200 หน่วย มูลค่าโครงการ 3,800 ล้านบาท โครงการบ้านเดี่ยว เพอร์เฟค เพลส จำนวน 110 หน่วย มูลค่า 900 ล้านบาท และโครงการทาวน์โฮม เดอะ เมทโทร จำนวน 150 หน่วย มูลค่า 400 ล้านบาท

"คาดว่าในปี 2561 พื้นที่ดังกล่าวจะมีลักษณะเหมือนถนนประดิษฐ์มนูธรรมที่เต็มไปด้วยที่พักอาศัยราคาแพง ปัจจุบันราคาที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในพื้นที่ดังกล่าวเริ่มต้นที่กว่า 15 ล้านบาท ส่งผลให้ผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยราคาถูกกว่านี้ต้องขยับสู่แนววงแหวนรอบนอก ซึ่งสามารถเดินทางเข้าสู่เมืองได้สะดวกเช่นกัน"นายวงศกรณ์ กล่าว

ด้านนายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา กรรมการผู้จัดการ บริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน) กล่าวว่าในช่วงปลายไตรมาส 3 ปี 2560 บริษัทเตรียมเปิดโครงการทาวน์โฮมใหม่ ในพื้นที่วงแหวนรอบนอก ภายใต้แบรนด์สัมมากร อเวนิว เฟส 1 โดยเป็นทาวน์โฮม 3 ชั้น ระดับราคากว่า 3 ล้านบาท และ 2 ชั้นระดับราคากว่า 2 ล้านบาท จำนวน 40-30 หน่วย จากทั้งหมด 300 หน่วย พื้นที่รวม 35 ไร่ มูลค่าโครงการรวม 1,100 ล้านบาท

"เมื่อ 10 ปีที่ผ่านมาเรามองว่าการพัฒนาที่อยู่อาศัยหากเลยวงแหวนจะไม่ประสบความสำเร็จ แต่ปัจจุบันไม่ใช่ โดยเฉพาะในโซนกรุงเทพฯตะวันออกและตะวันตก สำหรับในพื้นที่ดังกล่าวเป็นการขยายตัวของความต้องการด้านการอยู่อาศัยในพื้นที่รามคำแหง ที่ปัจจุบันหาที่ดินเพื่อพัฒนายากขึ้น หากต้องการก็ต้องเลยไปแถวสุวินทวงศ์ พระยาสุเรนทร์ ซึ่งใกล้มาก ดังนั้นพื้นที่ย่านร่มเกล้าจึงเป็นทางเลือกที่ดีอีกทางหนึ่ง"นายกิตติพลกล่าว

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ