'เสี่ยเจริญ'ปลุกที่พระราม4พุ่งอีก

ส่องที่ดินจุฬาฯ ทำเลทองใจกลางกรุง คอลลิเออร์ส ชี้ด้านถนนพระราม 1 โซนพาณิชยกรรม ดันราคาที่ดินสูงกว่า 2 ล้านบาทต่อตารางวาแต่เหลือน้อย จ่อเปิดประมูลอีกหลายแปลง

จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เจ้าของที่ดินขนาดใหญ่ใจกลางเมืองไม่ต่ำกว่า 1,000 ไร่ ที่กำลังเปิดพื้นที่บางส่วนให้นักลงทุนเข้าไปพัฒนาในรูปแบบต่างๆกำลังกลายเป็นผู้ถือครองทรัพย์สินที่มีราคาสูงสุด

นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า ปัจจุบันโครงการพาณิชยกรรมที่พัฒนาโดยจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยเอง และผู้ประกอบการเอกชนทั้งรายใหญ่และรายเล็กที่อยู่รอบๆ ที่ดินที่เป็นพื้นที่มหาวิทยาลัย มีทั้งศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม และคอนโดมิเนียมที่เริ่มมากขึ้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ทำให้ความหนาแน่นในการพัฒนาของที่ดินรอบๆ นั้นสูงมาก และมีผลโดยตรงต่อราคาขายที่ดินโดยรอบเช่นกัน

ทั้งนี้ทำเลด้านถนนพระราม 1 ถือเป็นพื้นที่พาณิชยกรรมอย่างแท้จริง เพราะมีศูนย์ การค้าขนาดใหญ่ อาคารสำนักงาน และโรงแรมต่อเนื่องเต็มพื้นที่ตลอดแนวส่งผลให้ราคาที่ดินในบริเวณนี้สูงกว่า 2 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้ว ปัจจัยสำคัญคือมีที่ดินเหลือขายแทบจะนับแปลงได้และขนาดไม่ใหญ่ด้วย ทางจุฬาฯเองก็มีการพัฒนาพื้นที่ในบริเวณนี้เป็นคอมมิวนิตีมอลล์ กับให้ผู้ประกอบการเอกชนเข้าไปพัฒนาที่ดินเป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ โรงแรม โรงภาพยนตร์หรือร้านค้ารูปแบบเดิมๆ ที่มีความเป็นเอกลักษณ์ของย่านสยามสแควร์

ด้านถนนพระราม 4 เป็นอีกพื้นที่ที่มีการพัฒนาต่อเนื่อง มีการพัฒนาเป็นอาคารสำนักงาน โครงการค้าปลีก และโรงแรมระดับ 4-5 ดาว ปัจจุบันราคาซื้อขายที่ดินบนถนนพระราม 4 ไม่น่าจะต่ำกว่า 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา ทางจุฬาฯ เองก็มีการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส อย่างโครงการจามจุรีสแควร์ และโครงการมิกซ์-ยูสขนาดใหญ่ ติดถนนพระราม 4 ที่ให้สัมปทานกลุ่มทีซีซีได้ที่ดินแปลงนี้ไป ยิ่งมีผลทำให้ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นไปอีกในอนาคต

ขณะที่ถนนบรรทัดทอง จุฬาฯพัฒนาที่ดินตลอดแนวถนนบรรทัดทอง ให้มีความทันสมัยและสอดคล้องกับรูปแบบการพัฒนาในภาพรวมของจุฬาฯเอง ทั้งสวนสาธารณะขนาดใหญ่ โครงการค้าปลีก มีการขยายถนนบรรทัดทองเพื่อให้สามารถรองรับการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ได้ในอนาคต เนื่องจากด้านนี้เป็นด้านที่ทางจุฬาฯ ลงมาเล่นแทบจะตลอดพื้นที่ การพัฒนาของที่ดินโดยรอบก็อาจจะไม่มีอะไรที่โดดเด่นมากนัก เป็นตึกแถวที่ส่วนใหญ่เปิดเป็นร้านค้า ไม่มีโครงการของภาคเอกชนเลย ราคาที่ดินด้านนี้จึงไม่สูงมาก ส่วนใหญ่ไม่เกิน 5 แสนบาทต่อตารางวา อาจจะมีบางแปลงที่สูงกว่านี้แต่คงไม่มากนัก

"ทางสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ยังมีแผนจะเปิดประมูลที่อีกหลายแปลงเพื่อให้ผู้ประกอบการเอกชนเข้ามาพัฒนาที่ดินแลกกับผลตอบแทนที่ทางจุฬาฯจะได้รับตลอดสัญญาเช่า ซึ่งเรื่องนี้ต้องติดตามต่อเนื่องว่าจะเป็นที่ดินแปลงใดและมีความน่าสนใจในการพัฒนามากน้อยเท่าใด เพราะต้องไม่ลืมว่าข้อจำกัดเรื่องของที่ดินที่ปล่อยเช่าระยะยาวได้เพียงอย่างเดียวนั้นเป็นตัวกำหนดศักยภาพในการพัฒนาที่ดินด้วย อีกทั้งรูปแบบของโครงการที่สามารถพัฒนาได้บนที่ดินรูปแบบนี้ก็มีอยู่ในพื้นที่รอบๆ อยู่แล้วในปัจจุบัน"

อย่างไรก็ตาม ถ้ามีการเปิดประมูลพื้นที่บริเวณถนนพระราม 4 อาจมีเอกชนสนใจไม่มาก เพราะพัฒนาได้จำกัด เนื่องจากรูปแบบโครงการในย่านนี้มีครบ ไม่ว่าอาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม โรงแรม และศูนย์ การค้า ที่สำคัญรูปแบบอาจจะซ้ำซ้อนหรือใกล้เคียงสามย่าน มิตรทาวน์ ที่กำลังพัฒนาอยู่ก็เป็นได้ นายสุรเชษฐ กล่าวทิ้งท้าย

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ