ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ประเมิน ราคายางพาราพุ่ง หนุนตลาดที่อยู่อาศัยภาคใต้ขยายตัว โดยเฉพาะ 4 จังหวัดดาวเด่น ภูเก็ต สุราษฎร์ฯ นครศรีธรรมราช สงขลา แม้สถาบันการเงินเข้มงวดปล่อยสินเชื่อ เหตุพบยอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลงไม่มาก ด้าน ธปท.สำนักงานภาคใต้ เผยดัชนีเชื่อมั่นผู้ประกอบการ อสังหาฯใต้ ไตรมาสแรกยังมีสัญญาณดี

          ในงานสัมมนา "สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยภาคใต้" วานนี้ (23 พ.ค.) จัดโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ มีตัวแทน จากหน่วยงานภาครัฐ และผู้ประกอบการจากสมาคม อสังหาริมทรัพย์จังหวัดต่างๆในภาคใต้ มาร่วมประเมิน ทิศทางและศักยภาพตลาดอสังหาฯในภาคใต้

          นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยถึงสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยภาคใต้ ว่า ตลาดยังคงมีศักยภาพรขยายตัว แม้ว่าในช่วงไตรมาสแรกจะชะลอตัว เพราะความต้องการที่อยู่อาศัยถูกดูดซับไปก่อนหน้านี้จากมาตรการกระตุ้นอสังหาของภาครัฐแต่เมื่อหมดมาตรการทำให้ความต้องการกลับมาสะท้อนความเป็นจริงมากขึ้น

          อย่างไรก็ตาม ความต้องการที่อยู่อาศัยในภาคใต้ ยังต้องพิจารณาปัจจัยในแต่ละจังหวัดที่แตกต่างกัน เช่น การซื้อเพื่อการลงทุนในเมืองท่องเที่ยว หรือซื้อเพื่ออยู่อาศัยในเมืองการค้า โดยเฉพาะจังหวัดที่โดดเด่น ได้แก่ ภูเก็ต สงขลา สุราษฎร์ธานี และนครศรีธรรมราช

          ทั้งนี้พบว่า ตลาดอสังหาฯภาคใต้ยังมีโครงการเพิ่มขึ้นเล็กน้อย ขณะเดียวกัน ความต้องการที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ยังเป็นความต้องการที่แท้จริง แต่การที่สถาบันการเงินเข้มงวดปล่อยสินเชื่อ กลายเป็นข้อจำกัดของผู้ซื้อ แต่ประเมินว่าภาพรวมตลาดอสังหาฯภาคใต้ไม่น่ากังวลนัก

          เกษตรราคาดีดันดีมานด์บ้าน

          สำหรับการลงทุนอสังหาฯโครงการใหม่ หากเศรษฐกิจโดยรวมฟื้นตัวในช่วงครึ่งปีหลัง ตลาดอสังหาฯก็จะปรับตัวดีขึ้นตาม โดยแนะนำว่าการจะเข้าไปพัฒนาอสังหาฯในภาคใต้จะต้องดูความต้องการที่แท้จริงของตลาดมากกว่าลงทุนตามกระแส ด้านมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่ ภาคใต้ พบว่า มีมูลค่าประมาณ 47,500 ล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วน 8.2% ของสินเชื่อปล่อยใหม่ทั่วประเทศในปี 2559 ที่มีมูลค่ารวมอยู่ที่ 577,846 ล้านบาท

          "ภาพรวมราคาสินค้าเกษตรตอนนี้ไม่ค่อยตกต่ำแล้ว เท่าที่คุยกับผู้ประกอบการอสังหาฯในภาคใต้ หลายรายบอกว่าพอราคายางพาราปรับตัวดีขึ้นก็มีคนสนใจเข้ามาดูโครงการอสังหาฯมากขึ้น"

          โอนกรรมสิทธิ์ลดลงไม่มาก สำหรับภาพรวมหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจังหวัดสำคัญๆในภาคใต้ในปี 2559 ลดลง โดยจ.ภูเก็ต มีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยลดลงจากปี 2558 ราว 17.8% มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ ลดลง 12% ในจ.สงขลา โอนฯ ลดลง8.9% มูลค่าการโอนฯลดลง 4.2% และจ.สุราษฎร์ธานี หน่วยการโอนฯลดลง 19.5% และมูลค่าการโอนฯลดลง 16.4% ขณะที่ ภาพรวมหน่วยการโอนฯและมูลค่าการโอนฯ  จ.นครศรีธรรมราช ปรับตัวเพิ่มขึ้น

          "ภูเก็ต"คอนโด1.5-3ล้านขายดี เมื่อจำแนกภาพรวมตลาดอสังหาฯในจังหวัดที่โดดเด่นของภาคใต้ แบ่งเป็น ตลาดภูเก็ตเป็นจังหวัดท่องเที่ยว ที่มีเอกลักษณ์ โดยเป็นตลาดที่ซื้อเพื่อการลงทุนเป็นส่วนใหญ่สำหรับสินค้ากลุ่มคอนโดได้รับการตอบรับที่ดีจากตลาดนี้มาก

          ทั้งนี้ จ.ภูเก็ตมีหน่วยที่อยู่อาศัยในผังของโครงการผู้ประกอบการที่อยู่ระหว่างการขายทั้งสิ้น 30,365 หน่วย แบ่งเป็น บ้านจัดสรร 13,246 หน่วย อาคารชุด 16,311 หน่วย และบ้านพักตากอากาศ 808 หน่วย

          พร้อมกันนี้ พบว่าอาคารชุดในจังหวัดภูเก็ต ระดับราคา 1.5-2 ล้านบาทต่อยูนิต มีหน่วยเหลือขายน้อย อยู่ที่ 8% และระดับราคา 2-3 ล้านบาทต่อยูนิต อยู่ที่ 16% เมื่อเทียบกับระดับราคา 3 -5 ล้านบาทต่อยูนิต และ 5 -7.5 ล้านบาทต่อยูนิต ที่เหลือขาย 22% เท่ากัน จึงกล่าวได้ว่าราคาอาคารชุดที่ดูดซับตลาดได้ดี อยู่ที่ 1.5-3 ล้านบาทต่อยูนิต

          ส่วนภาพรวมตลาดจังหวัดสงขลา กระจุกตัวใน อำเภอเมือง และอำเภอหาดใหญ่ มีหน่วยที่อยู่อาศัยฯที่อยู่ระหว่างขายทั้งสิ้น161โครงการ รวมประมาณ14,227หน่วย แบ่งเป็น บ้านจัดสรร9,367หน่วย และหน่วยห้องชุด4,860หน่วย โดยอสังหาฯในจังหวัดสงขลาส่วนใหญ่พัฒนาสินค้าบ้านจัดสรรในกลุ่มบ้านระดับราคา 2-3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาทต่อยูนิตกันมากเจาะกลุ่มผู้อยู่อาศัยในจังหวัดดังกล่าว ส่วนกลุ่มอาคารชุด พบว่าอำเภอเมืองสงขลา มีหน่วยเหลือขาย อยู่ที่ 26% สูงกว่า อ.หาดใหญ่ ที่เหลือขาย 17%

          "บ้านเดี่ยว"ตอบโจทย์สุราษฎร์ฯ

          ขณะที่ จ.สุราษฎร์ธานี มีหน่วยที่อยู่อาศัยในผังโครงการของผู้ประกอบการที่อยู่ระหว่างการขายทั้งสิ้น ประมาณ 7,567 หน่วย แบ่งเป็น บ้านจัดสรร 5,845 หน่วย และห้องชุด 1,722 หน่วย โดยพบว่าตลาดนี้พัฒนาบ้านเดี่ยวมากสุด รองลงมา คือ ทาวน์เฮ้าส์ และบ้านแฝด สะท้อนให้เห็นว่าบ้านเดี่ยวยังตอบโจทย์ผู้อยู่อาศัยในสุราษฎร์ธานีมากสุด สวนราคาบ้านจัดสรร พบว่าในกลุ่มระดับ 3-5 ล้านบาทต่อยูนิต มีหน่วยเหลือขาย 30% จากจำนวน 1,826 หน่วย แต่ 5-7 ล้านบาทต่อยูนิต มีหน่วยเหลือขายมาก อยู่ที่ 24% จากจำนวนทั้งหมดเพียง 235 หน่วย สำหรับอาคารชุดส่วนใหญ่ 79% เป็นประเภท1ห้องนอน ระดับราคา 1.5 -2 ล้านบาทต่อยูนิต ในกลุ่มห้องสตูดิโอ ที่ขายระดับ 3-5 ล้านบาท ส่วนใหญ่ขายในทำเลเกาะสมุย ส่วนภาพรวมตลาดจ.นครศรีธรรมราช มีหน่วยที่อยู่อาศัยฯที่อยู่ระหว่างการขาย ประมาณ 4,934 หน่วย แบ่งเป็น บ้านจัดสรร 4,549 หน่วย อาคารชุดประมาณ 385 หน่วยส่วนใหญ่ตลาดมุ่งเน้นพัฒนาสินค้าบ้านเดี่ยว 2-5 ล้านบาท ส่วนกลุ่มบ้าน 5 ล้านบาทต่อยูนิต จะค่อนข้างขายยากในตลาดนี้

          ดัชนีเชื่อมั่นไตรมาสแรกยังดี

          นางสาวสุรีรัตน์ ลัคนานิตย์ ผู้อำนวยการอาวุโส ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) สำนักงานภาคใต้ กล่าวว่าในช่วงไตรมาสแรก ผู้ประกอบการค่อนข้างระมัดระวังการลงทุนโครงการใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อยังใม่ฟื้นตัวดีนัก โดยการให้สินเชื่อแก่โครงการอสังหาฯภาคใต้ ไตรมาสแรกยังคงชะลอตัว แม้ว่าจะปรับตัวดีขึ้นจากไตรมาสก่อน

          แต่ด้านดัชนีความเชื่อมั่นของ ผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในภาคใต้ พบว่าไตรมาสแรกมีสัญญาณ ที่ดีขึ้น และยอดขายดีขึ้น จำนวนหน่วยคงเหลือลดลงจากไตรมาสก่อนทำให้ ผู้ประกอบการเริ่มเปิดตัวโครงการใหม่ แต่ก็ยังกังวลอยู่บ้างกับภาพรวมเศรษฐกิจในอีก 6 เดือนข้างหน้า

          ขณะที่ ราคาที่อยู่อาศัยของภาคใต้ลดลงจากปีก่อนแต่ก็ปรับตัวดีขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า หรือไตรมาส 4 ปี 2559 ประมาณ 0.8% ปัจจัยที่จะมีผลต่อตลาดจากนี้เช่น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ จะส่งผลให้ต้นทุนโครงการเพิ่มขึ้นจากหน่วยเหลือขายสะสม หากเหลือขายมากก็จะส่งผลต่อการเสียภาษีเพิ่มขึ้น

ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ