คลัง ยันประกาศใช้ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทันต้นปี 62 ระบุการทบทวนจัดเก็บภาษีบ้านหลังแรก อยู่ในชั้นคณะกรรมาธิการวิสามัญ ระบุจะยกเว้นทรัพย์มูลค่าต่ำกว่า 20 ล้านบาทหรือไม่ต้องดูความเหมาะสม ส่วนภาษี "ลาภลอย" เกิดขึ้นแน่! คิดภาษี ตามการซื้อขาย ด้าน "อิสระ บุญยัง" ขอความชัดเจนภาครัฐ บ้านรอขาย(สต๊อก)นิยามแบบไหน ถ้าเข้าข่ายเพื่อการพาณิชยกรรม ผู้ระกอบการอ่วม! ผู้บริหารเอเวอร์แลนด์ฯ ฟันธง จ.นนทบุรีบูม รัฐหวานเงินกว่าแสนล้าน ทั้งรถไฟฟ้าสายสีม่วง ถนนเชื่อมประเทศเพื่อนบ้าน จับตาผังสีจ.นนทบุรี ดันคอนโดฯ-รีเทลผุดเป็นดอกเห็ด

วานนี้ (31 พ.ค.) ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้จัดสัมมนาเรื่อง "การพัฒนาอสังหา- ริมทรัพย์ใต้กรอบ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง" โดยนายพรชัย ฐีระเวช ที่ปรึกษาด้านเศรษฐกิจการเงิน สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง ได้กล่าวถึงความคืบหน้าการแก้ไขร่างพ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ ว่า ปัจจุบันในชั้นคณะกรรมาธิการวิสามัญร่างพ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พิจารณาในเรื่องเกี่ยวกับภาษีที่ดินฯ จากเดิมที่มีข้อยกเว้นสำหรับบ้านหลังแรกไม่เกิน 50 ล้านบาทไม่ต้องเสียภาษี มาสู่การพิจารณาตัวเลขที่เหมาะสม โดยมีการหยิบยกตัวอย่าง บ้านหลังแรกที่ราคาไม่เกิน 20 ล้านบาทไม่ต้องเสียภาษี ทั้งนี้ ตามข้อมูลพบว่า บ้านราคาเกิน 50 ล้านบาท ทั่วประเทศมีประมาณ 11,000 หลัง และบ้านราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาททั่วประเทศมีสัดส่วนประมาณ 96.5%

"วัตถุประสงค์หลักของ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ คือ การนำที่ดินมาใช้ให้เกิดประโยชน์ มาใช้ให้เต็มที่ ซึ่งเรื่องการปรับเปลี่ยนตัวเลขการจาก 50 ล้านบาท มาเป็นการยกเว้นบ้านหลังแรกราคาไม่เกิน 20 ล้านบาท นั้น ทางคณะกรรมาธิการวิสามัญกำลังดูกันอยู่ ตอนนี้ยังไม่นิ่ง เราอยู่ระหว่างรับฟังความคิดเห็นของผู้ประกอบการ ซึ่งพื้นฐานของปรับเปลี่ยนตัวเลขจัดเก็บ ต้องคำนึงถึงภาระทางภาษีที่จะเกิดกับประชาชน และเรื่องของตัวเลขการจัดเก็บเป็นอย่างไร แต่เรื่องการจะเกิดแรงต้านหรือไม่นั้น เรื่องนี้ผมไม่มีอำนาจในการตอบ ต้องเป็นหน้าที่ของกรรมาธิการเป็นผู้ชี้แจง แต่กระนั้น กรอบของการบังคับใช้กฎหมายจริงจะเกิดขึ้นในเดือนมกราคม 2562" นายพรชัย กล่าว

ภาษีโรงเรือนและที่ดิน การใช้ประโยชน์ วิธีการจะต่างกับภาษีบำรุงท้องที่ ใช้ราคาค่าเช่าเป็นหลัก (เป็นการใช้ดุลยพินิจค่อนข้างมาก) ซึ่งในแต่ละปีของการจัดเก็บ ฐานภาษีทั้งสองประเภท จะสามารถจัดเก็บได้ประมาณ 28,000 ล้านบาท แต่กระนั้น หากในกรณีไม่มีการออกฎหมายใหม่ แต่ไปใช้ระเบียบของกระทรวงมหาดไทย โดยใช้ราคาปานกลางจัดเก็บของกรมธนารักษ์ จะสามารถจัดเก็บได้ 38 เท่า แต่เป็นแนวทางที่ไม่เป็นธรรมกับผู้ครอบครองที่ดิน

อนึ่ง อัตราจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สามารถแบ่งแยกเป็น เกษตรกรรม อัตราเพดาน 0.2% เป็นอัตราก้าวหน้าตามมูลค่าทรัพย์สิน บ้านพักอาศัย อัตราเพดาน 0.5% อัตราจัดเก็บเป็นอัตราก้าวหน้าตามมูลค่าของทรัพย์สิน พาณิชยกรรม(อื่นๆ) อัตราเพดาน 2% แบ่งตามประเภท เป็นอัตราก้าวหน้าตามมูลค่าทรัพย์สิน และที่รกร้างว่างเปล่า อัตราเพดาน 5% อัตราภาษีเพิ่มเติม เพิ่มอัตราภาษี 0.5% ทุก 3 ปี แต่อัตราภาษีรวมไม่เกิน 5%

คลังแจงเก็บภาษี "ลาภลอย"

สำหรับแนวคิดการจัดเก็บภาษี "ลาภลอย" ตามแนวโครงข่ายคมนาคมและโครงข่ายระบบขนส่งมวลชนขนาดใหญ่ว่า อยู่ระหว่างการศึกษา ซึ่งทางรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ก็ให้ความสนใจในเรื่องนี้ ทั้งนี้ กรอบหลักจะพิจารณาภาษีเมื่อมีการเปลี่ยนมือ ณ วันที่เปลี่ยนมือทั้งนี้ จะมีการกำหนดไว้ว่าหากส่วนต่างของราคาที่ดินมีมูลค่ามากกว่า 50 ล้านบาท ต้องเสียภาษีในอัตรา 5% เฉพาะกรณีที่มีการซื้อขายเปลี่ยนมือ หรือมีการทุบตึกเก่าเพื่อสร้างตึกใหม่ ซึ่งเป็นการพัฒนาที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์

เอกชนวอนรัฐให้นิยามจัดเก็บภาษีชัดเจน

ด้านนายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์และ ที่ปรึกษา สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ประเด็นสำคัญของพ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯคือ ความไม่ชัดเจนของรายละเอียดในการบังคับใช้กฎหมายในหลายประเด็น อาทิ นิยามของบ้านสร้างเสร็จรอขาย หรือสต๊อกสินค้า และบ้านที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างจะตีความเพื่อจัดเก็บภาษีอย่างไรต้องพิจารณาประเด็นนี้ให้มีความชัดเจนเช่นกัน เนื่องจากการจัดเก็บภาษีในรูปแบบบ้านพักอาศัยและเชิงพาณิชยกรรมมีอัตราการเสียภาษีต่างกัน 3 เท่า

นอกจากนี้ ยังเป็นห่วงในประเด็นการจัดเก็บที่สูงเกินไป สุดท้ายแล้วภาษีจะถูกหักไปอยู่กับภาระของผู้บริโภคจึงถือเป็นเรื่องสำคัญที่ต้องคำนวณถึง ส่วนเรื่องการบรรเทาภาษี ทาง 3 สมาคมอสังหาฯ ประกอบด้วย สมาคมอาคารชุด สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยและสมาคมบ้านจัดสรร ได้เสนอ ไปทางกระทรวงการคลังแล้วว่าโครงการแนวราบควรจะบรรเทาภาษีเมื่อได้รับใบอนุญาตจัดสรร ส่วนคอนโดมิเนียมได้เสนอว่าควรได้รับการบรรเทาภาษีเมื่อได้รับใบอนุญาตก่อสร้างอาคารเพื่อให้เกิดความชัดเจน

ส่วนประเด็นที่ทางคณะกรรมาธิการ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) แปรญัตติเรื่องข้อยกเว้นการเก็บภาษีบ้านหลังแรก จากการจัดเก็บภาษีบ้านที่มีมูลค่า 50 ล้านบาทขึ้นไป ลดลงมาเป็นการจัดเก็บภาษีบ้านที่มีมูลค่า 10-20 ล้านบาท มองว่าจะไม่ส่งผลกระทบต่อคนทั่วไปมากนัก เพราะว่าบ้าน 10 ล้านบาทขึ้นไปในกรุงเทพฯและปริมณฑลในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา มีจำนวนเพิ่มขึ้นปีละประมาณ 3,000- 4,000 ยูนิตต่อปีซึ่งถือว่ามีไม่มาก ทั้งนี้มองว่าหากจัดเก็บในบ้านมากกว่า 50 ล้านบาทขึ้นไป ในท้องถิ่นบางแห่งอาจจัดเก็บภาษีที่ดินเกษตรกรรมและที่อยู่อาศัยได้ยาก

นอกจากนี้ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างยังขาดความชัดเจนในการจัดเก็บ โดยเฉพาะการจัดเก็บภาษีในเชิงพาณิชย์และอุตสาหกรรม เช่น ที่ดินเกษตรกรรมจะคิดอัตราภาษี 0.2% แต่หากมีการปล่อยเช่าที่ดินเกษตรกรรมจะคิดในอัตราภาษีในรูปแบบเกษตรกรรมโดยคิดอัตราภาษี 0.2% เท่าเดิม หรือคิดภาษีในเชิงพาณิชยกรรม ซึ่งจะคิดอัตราภาษี 2% ในขณะเดียวกันบ้านพักอาศัยคิดอัตราภาษี 0.5% แต่หากมีการปล่อยเช่าที่ดินในรูปแบบบ้านพักอาศัยจะคิดในอัตราภาษีในรูปแบบเดิมหรือคิดอัตราภาษีในเชิงพาณิชยกรรม

นายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา กรรมการบริหารสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยว่า การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะต้องพิจารณาเรื่องราคาประเมินที่ดินด้วย เพราะในบางพื้นที่กฎหมายผังเมืองไม่เอื้อต่อการพัฒนาที่ดินแต่ราคาประเมินที่ดินสูง รวมถึงการขายสิทธิในอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (เอฟเออาร์) ด้วย อย่างไรก็ตามมองว่าพ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ ฉบับใหม่ ไม่กระทบผู้อยู่อาศัยทั่วประเทศกว่า 90% อยู่แล้ว

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าวว่า หากภาษีที่ดินใหม่ฯมีผลบังคับใช้ จะทำให้ผู้ที่มีแลนด์แบงก์จำนวนมากมีต้นทุนเพิ่มขึ้น ส่งผลให้เกิดการผลักดันที่ดินออกมาพัฒนามากขึ้น ทั่งนี้คาดว่า หากตลาดมีความต้องการ ผู้บริโภคมีกำลังซื้อ มองว่าจะเป็นตัวกระตุ้นให้มีการพัฒนาโครงการมากขึ้นตามไปด้วย

รัฐทุ่มกว่าแสนล.บูม จ.นนทบุรี-สายสีม่วงเชื่อมคนกรุง

นางสาววรรณา ชัยสุพัฒนากุล กรรมการบริหาร บริษัท เอเวอร์แลนด์ จำกัด (มหาชน) กล่าวอย่างชัดเจนว่า จังหวัดนนทบุรีมีศักยภาพในการลงทุน ซึ่งจะเห็นได้ว่า รัฐบาลได้มีการลงทุนทางด้านระบบขนส่งมวลชนขนาดใหญ่และโครงข่ายคมนาคมรวมมากกว่าแสนล้านบาท ซึ่งเป็นจังหวัดที่มาก และยังเป็นจังหวัดที่สามารถเชื่อมต่อไปยังประเทศเพื่อนบ้าน อย่างโครงการมอเตอร์เวย์ บางใหญ่กาญจนบุรี เชื่อมเขตเศรษฐกิจ ทวาย มูลค่าโครงการ 55,000 ล้านบาท โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเปิดให้บริการโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางซื่อ-บางใหญ่) จะเป็นการเชื่อมคนกรุงเทพฯมาอยู่อาศัยในจังหวัดนนทบุรี

"วันนี้ คนอาจจะมองสายสีม่วงคนยังไม่แน่น แต่ทำไม ผู้ประกอบการยังคงลงทุนตามสายสีม่วง เพราะตอนนี้ จ.นนทบุรี ถูกจัดเป็นจังหวัดรองกรุงเทพฯ และผลจากการขายโครงการคอนโดฯของบริษัท เอเวอร์แลนด์ ก็พบว่า คนมาซื้อคือคนกรุงเทพฯ แสดงว่า กำลังซื้อได้ไหลมายังจ.นนทบุรี ทั้งนี้ แม้ว่า ซัปพลายตลาดคอนโดฯจะมีประมาณ 45,000 ยูนิต แต่ด้วยสภาพตลาดที่ไม่เอื้ออำนวย โครงการเปิดใหม่มีจำนวนน้อย ทำให้อัตราการดูดซับค่อนข้างดี ในระดับที่ 70% ขณะที่ราคา ที่ดินในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ที่เอเวอร์แลนด์ เข้ามาทำตลาดในจังหวัดนนทบุรี ก็มีการปรับขึ้นไม่มากประมาณ 10%"

สำหรับเรื่องการประกาศใช้ผังเมือง จ.นนทบุรี ซึ่งคาดว่าในปีนี้น่าจะมีการประกาศออกมา โดยจะพบว่า สีผังสีน้ำตาลและสีแดง จะมีสัดส่วนที่มากขึ้น ซึ่งหมายถึง สามารถก่อสร้างอาคารสูงและค้าปลีก(ดีเทล)ได้ ทั้งนี้ พื้นที่บริเวณแคราย สนามบิน และแจ้งวัฒนะ จะเป็นทำเลที่เกิดโครงการคอนโดมิเนียมอย่างมาก เนื่องจากถ้าหลุดไปถึงจังหวัดปทุมธานี จะมีข้อจำกัดเรื่องผังสี ซึ่งพื้นที่ส่วนใหญ่จะเป็นสีชมพูหรือที่ดินประเภทชุมชน

ที่มา : ผู้จัดการรายวัน 360 องศา