อสังหาฯ คาดราคาขยับเก็บภาษีที่ได้ประโยชน์จากโครงการรัฐ     

สศค.เผย สนช.จ่อทบทวนเว้นภาษีที่ดิน-สิ่งปลูกสร้าง ในส่วนของการยกเว้นภาษีบ้านหลังแรก จากราคาไม่เกิน 50 ล้าน เหลือไม่เกิน 20 ล้าน เหตุบ้านราคาเกิน 50 ล้านทั่วประเทศมีเพียง 1.1 หมื่นยูนิต ขณะเอกชนขอความชัดเจนจัดเก็บภาษีที่ดินฯ ระหว่างที่ดินให้เช่าเพื่อเกษตรกรรม กับ พาณิชยกรรมเหตุภาษีต่างกันหลายเท่าตัว และเกณฑ์บรรเทาผลกระทบจากภาระภาษี ด้าน "คอลลิเออร์ส" แจงกาจัดเก็บภาษีบนผลประโยชน์ที่ได้จากโครงการลงทุนของรัฐ ดันราคาอสังหาฯ ขยับ

ในงานสัมมนา การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใต้กรอบ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จัดโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ วานนี้ (31พ.ค.) มีตัวแทนจากหน่วยงานภาครัฐ และเอกชน โดยเฉพาะผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เข้าร่วมสัมมนาในหัวข้อต่างๆ ซึ่งหนึ่งในหัวที่กำลังเป็นที่จับตามองในขณะนี้ คือ เรื่อง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และ ร่างกฎหมายจัดเก็บภาษีบนผลประโยชน์ที่ได้จากโครงการลงทุนของรัฐ หรือ ภาษีลาภลอย ซึ่งจะมีผลต่อการเปลี่ยนแปลงตลาดอสังหาฯในอนาคต

นายพรชัย ฐีระเวช ที่ปรึกษาด้านเศรษฐกิจการเงิน สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) กล่าวว่า การบังคับใช้พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ จะทำให้เกิดการใช้ประโยชน์ที่ดินได้ตรงกับมูลค่าที่ดินในปัจจุบัน และการจัดสรรที่ดินให้เหมาะสมกับสภาพการใช้งาน เนื่องจากการถือครองที่ดินยังกระจุกตัวอยู่กับคนบางกลุ่ม

ทบทวนข้อสังเกตเพิ่มเติม

อย่างไรก็ตาม ขณะนี้คณะกรรมาธิการ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) อยู่ระหว่างทบทวนข้อสังเกตเพิ่มเติม ในเรื่องข้อยกเว้นภาษีสำหรับเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านหลังแรก ได้รับการยกเว้นภาษี เพราะมีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ให้ปรับลดมาอยู่ที่ไม่เกิน 20 ล้านบาท ซึ่งจะต้องเปรียบเทียบการจัดเก็บภาษีและรวบรวมข้อมูลเพิ่มเติมของบ้านพักอาศัยในระดับราคาต่างๆ

จากข้อมูลที่รวบรวมได้ในปัจจุบันพบว่า มีจำนวนบ้านราคาเกิน50ล้านบาท มีประมาณ11,000ยูนิต และบ้านราคาต่ำกว่า5ล้านบาท ทั่วประเทศมีสัดส่วนมากถึง96.5%

ทั้งนี้ ในช่วงที่ผ่านมากระทรวงการคลัง สามารถเก็บภาษีบำรุงโรงเรือนและที่ดินได้ปีละประมาณ27,000ล้านบาท ภาษีบำรุงท้องที่ปีละประมาณ980ล้านบาท รวมเป็นปีละ28,000ล้านบาท โดยคาดว่าการบังคับใช้ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ จะทำให้การจัดเก็บภาษีมากขึ้นในหลักหมื่นล้านบาท โดยเฉพาะการจัดเก็บภาษีพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม

ทั้งนี้ในปัจจุบันร่างกฎหมายอยู่ระหว่างการพิจารณาของสนช.ซึ่งคาดว่าจะพิจารณาครบทุกวาระภายในปีนี้ และกฎหมายเริ่มมีผลบังคับใช้ตั้งแต่เดือน ม.ค.ปี2562เป็นต้นไป

กำหนดเพดานภาษี5%

นายพรชัย กล่าวถึงความคืบหน้าของร่างกฎหมายเก็บภาษีบนผลประโยชน์ที่ได้จากโครงการลงทุนของรัฐ (ภาษีลาภลอย) ว่าขณะนี้ สศค.อยู่ระหว่างการศึกษาแนวคิดและรายละเอียดต่างๆ ทั้งการกำหนดเพดานภาษีและส่วนต่างการจ่ายภาษีที่จะต้องพิจารณาให้มีความเหมาะสม ซึ่งคาดว่าจะหาข้อสรุปและเสนอต่อที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) ได้ในเร็วๆนี้

ในเบื้องต้นจะกำหนดอัตราภาษีไว้ที่ 5% และยึดหลักจัดเก็บภาษีจากมูลค่าทรัพย์สินส่วนที่เพิ่มขึ้นหลังจากที่โครงการลงทุนของรัฐเกิดขึ้น อาทิ การเก็บส่วนต่างในมูลค่าที่เพิ่มขึ้น50ล้านบาท ทั้งยังมีความเป็นไปได้ว่าอาจจะเก็บภาษีเมื่อมีการเปลี่ยนมือในขั้นตอนซื้อขายโครงการ

ขอความชัดเจนเก็บภาษีที่ดินฯ

นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษา สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า แม้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่จะเข้าสู่การพิจารณาของ สนช.แล้ว แต่ในส่วนของความชัดเจนยัง ก้ำกึ่ง ระหว่างภาษีที่ดินให้เช่าเพื่อเกษตรกรรม หรือพาณิชยกรรม เช่น ที่ดินที่ปล่อยเช่าให้ทำเกษตรกรรม เพราะอัตราการเก็บภาษีแตกต่างกันหลายเท่าตัว

สำหรับด้านการพัฒนาอสังหาฯมองว่าผลกระทบเรื่องของการซื้อที่ดินคงมีไม่มาก แต่ยังไม่มีความชัดเจนว่าหลังจากซื้อที่ดินมาแล้วแต่ยังไม่นำมาพัฒนาโครงการ จะได้รับการลดหย่อน หรือบรรเทาภาษีอย่างไร เพราะข้อมูลจากหลายส่วนยังไม่ตรงกัน โดยบางข้อมูลกล่าวว่าจะลดหย่อนภาษีไม่เกิน5% หรือลดหย่อนตั้งแต่เมื่อซื้อที่ดิน หรือบางข้อมูลระบุว่าจะบรรเทาภาษีเมื่อเริ่มขอใบอนุญาตจัดสรร หรือใบอนุญาตก่อสร้าง

เสนอข้อกำหนดบรรเทาภาระภาษี

ทั้งนี้ สิ่งที่ทั้ง3สมาคมอสังหาฯ ประกอบด้วย สมาคมอาคารชุด สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมบ้านจัดสรร เสนอไปทางกระทรวงการคลัง คือ การเสนอให้โครงการแนวราบ ควรได้รับการบรรเทาภาษีเมื่อได้รับใบอนุญาตจัดสรร ส่วนอาคารชุดก็เสนอว่าควรได้รับการบรรเทาภาษีเมื่อได้รับใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร เพื่อให้เกิดความชัดเจน มิเช่นนั้น อาจมีผู้แอบอ้างหรือหลบเลี่ยงวัตถุประสงค์เพื่อขอสิทธิ์บรรเทาภาษีได้

อย่างไรก็ดี สิ่งที่ยังต้องติดตาม คือ สต็อกเหลือขาย รวมถึงบ้านที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง หรือเมื่อเป็นสินค้าบ้านพร้อมที่ดินอยู่ระหว่างเหลือขายจะตีความกันอย่างไร เพราะถ้าตีความเป็นที่อยู่อาศัยก็จะเสียภาษีในอัตราต่ำลงมา แม้จะถือว่าเป็นบ้านหลังที่2ก็ตาม แต่ถ้าหากตีความว่าเป็นพาณิชยกรรมอาจจะต้องเสียภาษีมากขึ้น3เท่าตัว ดังนั้นจึงต้องทำเรื่องนี้ให้เกิดความชัดเจน และถ้าหากภาษีอยู่ในอัตราการจัดเก็บที่สูงเกินไป สุดท้ายแล้วภาษีจะถูกหักไปอยู่กับภาระของผู้บริโภค จึงถือเป็นเรื่องสำคัญที่ต้องคำนึงถึง

สำหรับแนวโน้มเรื่องของราคาบ้านจัดสรร หรือคอนโดจากนี้จะมีทิศทางอย่างไรนั้น ก็ขึ้นอยู่กับการตีความว่าสต็อคที่สร้างเสร็จแล้วและจดทะเบียนถือเป็นพาณิชยกรรมหรือไม่ เพราะถ้าเป็นพาณิชยกรรมก็จะเสียภาษีในอัตราสูงกว่าการจัดเก็บภาษีประเภทที่อยู่อาศัย3เท่าตัว

แนะจัดเก็บภาษีฯเฉพาะจุด

ทางด้านนายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา กรรมการบริหารสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และกรรมการผู้จัดการบริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาษีที่รัฐจะจัดเก็บบนผลประโยชน์ที่ได้จากโครงการลงทุนของรัฐ มองว่าการจะคิดราคาจากส่วนต่างในมูลค่าที่เพิ่มขึ้นอาจซ้ำซ้อนกับการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพราะภาษีที่ดินฯก็ค่อนข้างครอบคลุมอยู่แล้ว และมองว่ารัฐมีหน้าที่ที่จะต้องพิจารณาเรื่องการสร้างระบบสาธารณูปโภคอยู่แล้ว เช่น มอเตอร์เวย์ที่เป็นหนึ่งในสาธารณูปโภค ที่มีการขึ้นและลงเป็นบางจุดต่อบางทำเลก็ต้องเลือกพิจารณาจัดเก็บภาษีให้เหมาะสมกับแต่ละจุดต่อ หากจะเก็บตลอดทั้งเส้นทางที่มอเตอร์เวย์ตัดผ่านก็ต้องดูด้วยว่าทั้งเส้นนั้นพัฒนาและเจริญตามหรือไม่

ผู้ประกอบการอสังหาฯอาจไม่ได้รับผลกระทบมากนัก แต่คนที่กระทบคือผู้ถือครองที่ดินเดิม โดยการซื้อขายที่ดินยังคงเป็นการซื้อขายตามราคาตลาด แต่เจ้าของที่ดินเดิมจะเสียภาษีเพิ่มในส่วนนี้

คาดดันราคาอสังหาฯขยับ

นายสุรเชษฐ์ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและพัฒนา บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด ผู้พัฒนาธุรกิจบริการที่ปรึกษาและการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ร่างกฎหมายจัดเก็บภาษีบนผลประโยชน์ที่ได้จากโครงการลงทุนของรัฐ ยังไม่มีรายละเอียดออกมาชัดเจนว่าจะมีรูปแบบการจัดเก็บอย่างไร จึงต้องรอรายละเอียดการร่างกฎหมายเพิ่มเติม แต่ในเบื้องต้นสาระสำคัญของร่างกฎหมายนี้ได้กำหนดการจัดเก็บภาษีจาก2ฝ่าย คือ ผู้ขายที่ดินหรือห้องชุดที่ใช้ประโยชน์ในที่ดินเชิงพาณิชย์ ที่มีมูลค่าสูงกว่า50ล้านบาทและผู้พัฒนาอสังหาฯที่เป็นเจ้าของห้องชุดรอจำหน่าย ซึ่งเป็นบริเวณที่อยู่รอบพื้นที่ที่มีโครงการลงทุนของรัฐ

"หากกฎหมายตัวนี้บังคับใช้ มองว่าจะทำให้ราคาอสังหาฯในภาพรวมสูงขึ้น เนื่องจากต้นทุนของผู้ประกอบการเพิ่มขึ้น อาทิ ในบริเวณรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินคาดว่าจะมีราคาที่ดินเพิ่มขึ้นประมาณ5-10%"

ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ