จากโครงการอสังหาริมทรัพย์ผสมผสาน (มิกซ์ยูส) ที่ทยอยประกาศแผนลงทุนบนถนนพระราม 4 กำลังจะปลุกให้ย่านดังกล่าว กลายเป็น "แลนด์มาร์ค" แห่งใหม่ในระยะ ไม่กี่ปีจากนี้ ถัดจากถนนพระราม 1 และ สุขุมวิท บนแรงกดดันจากทำเลทองที่เหลือน้อยและราคาสูง ทำให้การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ไหลมายังถนนเส้นนี้ ซึ่งส่วนใหญ่ เป็นที่ดินเช่า (ลีสโฮลด์) ประกอบด้วย 3 ผู้เล่นหลัก คือ ตระกูลสิริวัฒนภักดี ตระกูลโทณวณิก และตระกูลจิราธิวัฒน์

ธนพล ศิริธนชัย ประธานอำนวยการ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ โกลเด้นแลนด์ อีกหนึ่งโครงการพัฒนาอสังหาฯ ของเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี เผยถึงภาพรวมของโครงการมิกซ์ยูสในทำเลถนนพระราม 4 ว่า ปัจจุบันมีโครงการมิกซ์ยูสในทำเล ดังกล่าวประมาณ 4 - 5 ราย โดยถือเป็นอีกเทรนด์การพัฒนาอสังหาฯ เพื่อใช้พื้นที่อย่างเต็มศักยภาพ หลังจากปัจจุบันศักยภาพทำเลและปริมาณที่ดินมีจำกัด ส่งผลให้ราคาที่ดินบนถนนย่านพระราม4 ปรับตัวสูงขึ้น ราคาไม่ต่ำกว่า 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา และยังมีแนวโน้มราคาปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง สำหรับความคืบหน้าของการพัฒนาโครงการ "สามย่านมิตรทาวน์" ของ โกลเด้นแลนด์ มูลค่าลงทุนมากกว่า 8,500 ล้านบาท บนที่ดิน 13 ไร่บนที่ดินเช่าของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ระยะเวลาเช่า 30 ปี ทำเลหัวมุมถนนพญาไท-พระราม4 ขณะนี้ได้ สร้างฐานรากแล้วเสร็จ โดยโครงการดังกล่าวถือเป็นโครงการมิกซ์ยูสที่จะเสร็จสมบูรณ์เป็น "แห่งแรก" ย่านถนนพระราม4 ในไตรมาสสี่ของปี 2562

พร้อมกันนี้ ยังเตรียมใช้งบลงทุน 300 ล้านบาทเจาะอุโมงค์ที่เชื่อมต่อระหว่างสถานีรถไฟใต้ดินสามย่าน ระยะทาง 200 เมตร เชื่อมต่อโครงการสามย่านมิตรทาวน์ ซึ่งคาดว่าจะดึงผู้คน (ทราฟฟิค) เข้ามาใช้บริการ มากขึ้น โดยคาดว่าจะมีทราฟฟิคในช่วงธรรมดา อยู่ที่ 2.5 หมื่นคนต่อวัน ส่วนสุดสัปดาห์ (เสาร์-อาทิตย์) จะอยู่ที่ 2 หมื่นคนต่อวัน

สำหรับภาพรวมโครงการห้างสรรพสินค้า ศูนย์การค้าตามแนวรถไฟฟ้า ส่วนใหญ่ ตั้งอยู่บนถนนพระราม 1  และถนนสุขุมวิท แต่ในอนาคตจะขยับมายังถนนพระราม 4 ด้วย โดยคาดว่าภายในระยะเวลา 3-8 ปีจากนี้ ถนนพระราม 4 จะกลายเป็น "ย่านชอปปิงสตรีท" แห่งใหม่  ทั้งนี้ สามย่านมิตรทาวน์ มีพื้นที่ใช้สอยรวม 2.22 แสนตารางเมตร แบ่งเป็น 3 โซนหลัก ประกอบด้วย โซนรีเทล หรือ Urban Life Library สูง 6 ชั้น มีพื้นที่ให้เช่า 36,000 ตร.ม. หรือราว30%ของโครงการ โดยขณะนี้ยัง ไม่เปิดให้เช่าพื้นที่ โดยอยู่ระหว่างหา ผู้เช่าพื้นที่หลากหลาย (Tenant - mix) เบื้องต้นจะนำร้านอาหารสตรีทฟู้ดชื่อดัง เข้ามารวบรวมและให้บริการ รวมถึงเตรียม หาซูเปอร์มาร์เก็ตเข้ามาเพิ่มเติม "คอนเซ็ปต์ของโครงการจะทำให้เข้าถึงกลุ่มคนหลากหลาย ไม่จำกัดเฉพาะกลุ่ม พรีเมียมเช่นร้านอาหารต่างๆ ในโซนรีเทล ก็จะเป็นร้านดังที่คนคุ้นเคยกันอยู่แล้ว"

ส่วนโซนอาคารสำนักงาน จะ นำเสนอในรูปแบบอาคารสำนักงาน เกรดเอ ความสูง 32 ชั้น มีพื้นที่เช่ารวม 4.8 หมื่นตารางเมตร ซึ่งคาดว่าจะรองรับ ผู้ที่ต้องการใช้บริการเช่าพื้นที่สำนักงานในย่านนี้ได้ และโซนที่พักอาศัย ประกอบด้วย โรงแรม จำนวน 104 ยูนิต ระดับโรงแรม 3- 4 ดาว และคอนโดมิเนียม 554 ยูนิต คาดว่าจะรอสร้างเสร็จแล้วจึงเริ่มเปิดขาย ในรูปแบบสัญญาเช่าหรือลีสต์โฮลด์ โดยตั้งเป้าว่า โครงการทั้งหมดจะมี ระยะเวลาคืนทุนใน 10 ปี

'ทุนใหญ่'ปั้นแลนด์มาร์คผุดโปรเจคแสนล้าน

ปัจจุบันกลุ่มทุนใหญ่หลายราย ประกาศ แผนลงทุนโครงการมิกซ์ยูส "ปั้นแลนด์มาร์ค" หัวมุมถนนพระราม 4  มูลค่าลงทุนกว่าแสนล้านบาท ได้แก่ การผนึกกำลังของ 2 กลุ่มทุนยักษ์ ได้แก่บริษัท ดุสิตธานี จำกัด (มหาชน) เจ้าของโรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพฯของตระกูลโทณวณิก กับ บริษัทเซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือซีพีเอ็น ของตระกูลจิราธิวัฒน์ ร่วมกันพัฒนาอสังหาฯมิกซ์ยูส มูลค่าลงทุนร่วม 3.67 หมื่นล้านบาท บนพื้นที่หัวมุมถนนสีลม-พระราม4 พื้นที่ 23 ไร่ 2 งาน ตามแผนเตรียมก่อสร้างในเดือน ก.ค.ปี 2561 เป็นต้นไป ยังมีการพัฒนาบิ๊กโปรเจคของเจ้าสัวเจริญ หัวมุมถนนพระราม4-วิทยุ ที่ดิน 104 ไร่ โรงเรียนเตรียมทหารเดิม ผุดโครงการ มิกซ์ยูสมูลค่ากว่า "แสนล้าน" บริเวณหัวมุม ถนนพระราม4-วิทยุ ภายใต้ชื่อโครงการ "วัน แบงค็อก"(One Bangkok) หลังชนะ การประมูลเช่าที่ดินจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ไปเมื่อปี 2557 ทยอยเปิดให้บริการปี 2564

นอกจากนี้ กลุ่มธุรกิจอสังหาฯของ เจ้าสัวเจริญยังวางแผน 5 ปี(2560-2564) เพื่อพัฒนาโครงการอสังหาฯย่านถนน พระราม 4 ต่อเนื่อง ได้แก่ที่ดินใกล้ซอยเทพประทานเนื้อที่ 35 ไร่ และที่ดิน 8 ไร่บริเวณซอยไผ่สิงโต พัฒนาเป็นสำนักงานเอฟวายไอ เซ็นเตอร์

ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ