กูรูอสังหาฯ เปิด 5 พื้นที่ทำเลทองคอนโดฯรีเซล เผยบางทำเลราคาขายต่อตร.ม.ต่ำกว่าโครงการใหม่มากกว่า 50% ชี้แนวถนนสุขุมวิทช่วงซอย 1-55 น่าสนใจสุด พบปัจจัยหนุนเพียบ ด้าน พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ประเมินผลตอบแทนจากการขายต่อสูงสุด 80-90%

          จากปัจจัยหลักในเรื่องของราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในพื้นที่ย่านใจกลางเมือง แนวรถไฟฟ้า ส่งผลให้ราคาคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่สูงขึ้นตามราคาต้นทุนที่ดิน ทำให้ผู้บริโภคที่ต้องการพักอาศัยในเมืองมองหาคอนโดมิเนียมที่มีราคาถูกกว่าของใหม่ อยู่ทำเลเดียวกันและองค์ประกอบอื่นๆ ในโครงการก็ไม่ได้แตกต่างกันมากนัก เหตุนี้คอนโดมิเนียมมือสองจึงตอบโจทย์ความต้องการ

          นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า ความต้องการคอนโดฯ มือสองในปัจจุบันเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยทำเลที่น่าสนใจควรเป็นทำเลที่มีโครงการเปิดการขายต่อเนื่อง และที่ดินมีเหลือน้อย ราคาที่ดินสูงขึ้น ทั้งนี้ทำเลที่จะแนะนำสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อคอนโดฯมือสองประกอบด้วย

          ตามแนวถนนสุขุมวิทช่วงซอย 1-55 ปัจจุบันราคาที่ดินในทำเลนี้ตอนนี้มากกว่า 1.8 ล้านบาทต่อตารางวา โดยมีโครงการคอนโดฯเปิดขายใหม่อย่างต่อเนื่อง รวมทั้งมีโครงการพาณิชย กรรมอื่นๆ อาทิ อาคารสำนักงาน โรงแรม และคอมมิวนิตีมอลล์ ทำให้ศักยภาพของที่ดินเพิ่มขึ้น พื้นที่ต่อไปคือรอบๆ สถานีรถไฟใต้ดินพระราม 9-สถานีรถไฟใต้ดินสุทธิสารตามแนวถนนรัชดาภิเษก ในพื้นที่นี้มีโครงการใหม่เปิดขายต่อเนื่องทุกปี ขณะที่ราคาก็สูงขึ้นเช่นเดียวกัน อีกทั้งพื้นที่รอบๆ แยกพระราม 9 ยังเป็นทำเลที่มีศูนย์การค้าและยังคงมีการพัฒนาโครงการรูปแบบ อื่นๆ เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ราคาที่ดินจะยังคงปรับเพิ่มขึ้นต่อไป

          พื้นที่ตามแนวถนนพหลโยธินตั้งแต่สถานีรถไฟฟ้าสนามเป้า-หมอชิต บริเวณนี้เป็นอีกทำเลที่น่าสนใจในการเลือกซื้อคอนโดมิเนียมมือสอง ทำเลนี้เป็นทำเลที่มีการเปลี่ยนแปลงต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมาและยังคงมีโครงการขนาดใหญ่อย่างสถานีกลางบางซื่อรวมไปถึงโครง การ Mixed use ของผู้ประกอบการเอกชนบางรายที่มีแผนจะพัฒนาโครงการในพื้นที่รอบๆ สถานีหมอชิตมาช่วยเสริมสร้างศักยภาพ

          เส้นทางรถไฟฟ้าตั้งแต่สถานีราชเทวีขึ้นไปถึงสถานีอนุสาวรีย์ชัยฯ แม้ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาจะมีโครงการคอนโดฯเปิดขายใหม่ไม่มากนัก แต่ก็มีราคาสูงขึ้นกว่าโครงการเก่าที่ แม้จะเปิดขายก่อนหน้าเพียงไม่กี่เดือนก็ตาม อีกทั้งยังเป็นทำเลที่ไม่ไกลจากเมืองชั้นในมีอาคารสำนักงานหลายอาคารและยังมีโครงการอาคารสำนักงานใหม่ที่จะเริ่มก่อสร้างในอนาคตอีกด้วย และพื้นที่รอบสวนลุมพินี ทำเลนี้มีที่ดินแบบกรรมสิทธิ์ขายขาดไม่มากนัก ทำให้ความน่าสนใจของโครงการคอนโดมิเนียมบนที่ดินแบบนี้มีสูงมาก และเป็นทำเลที่ชาวต่างชาติให้ความสนใจ ไม่แพ้พื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิท

          "คอนโดฯมือสองในหลายพื้นที่นอกเหนือจากพื้นที่ที่กล่าวไปแล้วข้างต้นยังคงน่าสนใจอยู่ แม้แต่หลายๆ โครงการที่สร้างเสร็จมามากกว่า 10 ปีในทำเลเมืองชั้นในก็ยังเป็นที่ต้องการของผู้ซื้อบางกลุ่มที่ต้องการคอนโด มิเนียมขนาดใหญ่ที่มีระเบียงหรือว่าพื้นเป็นไม้จริง ซึ่งราคาขายต่อตารางเมตรต่ำกว่าโครงการในปัจจุบันมากกว่า 50% ก็มีเช่น อโศก" นายสุรเชษฐ กล่าว

          ทั้งนี้ การเลือกซื้อคอนโดฯมือสองนั้นควรพิจารณาหลายๆ ด้านทั้งราคาขายที่ต้องต่ำกว่าโครงการที่เปิดขายทีหลังแบบชัดเจน รูปแบบโครงการต้องไม่ล้าสมัย ส่วนกลางยังคงมีสภาพดี โครงการมีการบำรุงรักษาแบบต่อเนื่อง หรือไม่มีเรื่องราวขัดแย้งภายในโครงการ ซึ่งปัจจุบันสามารถหาข้อมูลเบื้องต้นต่างๆ ได้ทางสังคมออนไลน์ นอกจากนี้การซื้อต่อจากเจ้าของห้องที่ต้องการขายก่อนโอนกรรมสิทธิ์ก็เป็นอีกวิธีที่นักลงทุนหลายคนเลือกใช้ เพราะหลายคนได้ห้องมาในราคาเปิดขายช่วงพรีเซลหรืออาจจะแตกต่างไม่มากนัก เนื่องจากผู้ซื้อหลายคนไม้ต้องการโอนกรรมสิทธิ์อยู่แล้ว

          ด้าน นายอนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า ปัจจุบันผู้ประกอบการจะเน้นพัฒนาในโครงการที่เจาะตลาดระดับบนมากขึ้น เนื่องจากเป็นกลุ่มคนที่ยังคงมีกำลังซื้อและไม่ได้รับผลกระทบจากความเข้มงวดของการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินมากนัก รวมไปถึงราคาที่ดินในกรุงเทพฯ มีราคาที่แพงขึ้นอย่างก้าวกระโดด จึงมีส่วนทำให้ราคาโครงการเปิดใหม่ปรับตัวสูงขึ้น ตลาดรีเซลจึงเป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่ได้รับความสนใจมากขึ้นในปัจจุบัน

          "หากพิจารณาในแง่ของผลตอบแทนการในการลงทุนในคอนโดฯพบว่า คอนโดฯ ไฮไรส์ ในกรุงเทพฯโดยภาพรวมผลตอบแทนจากการขายต่อในระยะการถือครองระยะเวลา 3-5 ปี มีผลตอบแทนโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 20-50% และในบางโครงการที่ถือครองมากกว่า 7 ปีอาจได้ผลตอบแทนสูงถึง 80-90% อาทิ โครงการควอทโทรบาย แสนสิริ หรือโครงการริมน้ำ เดอะ ริเวอร์

          นอกจากนี้ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นอกจากการกำไรจากการขาย ยังสามารถปล่อยห้องให้เช่าได้ โดยอัตราผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับโดยเฉลี่ยของตลาดรีเซลอยู่ที่ 5-7% ซึ่งโซนพร้อมพงษ์-ทองหล่อ-เอกมัยและโซนราชเทวี-พญาไทเป็นโซนยอดฮิตสำหรับปล่อยเช่าที่ได้อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอยู่ที่ 5% ส่วนโซนพระโขนง-อ่อนนุช ได้ผลตอบแทนสูงถึง 7%" นายอนุกูล กล่าว

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ