ณัฐสุดา เพ็งผล

การมาของโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงเตาปูน-คลองบางไผ่ บวกกับการเอื้อเรื่องผังเมืองในพื้นที่จังหวัดนนทบุรี ที่ไม่ได้กำหนดโซนและจำกัดการสร้างอาคารสูง เหมือนในกรุงเทพฯ ทำให้ช่วง 3-5 ปีที่ผ่านมา ผู้พัฒนาอสังหาฯได้เข้าไปเปิดโครงการตามแนวรถไฟฟ้าสายดังกล่าวอย่างคึกคัก โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม

ข้อมูลของบริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) ระบุว่า ในปี 2555 มีการเปิดคอนโดตลอดเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วง 5,056 ยูนิต ในปี 2556 เพิ่มเป็น 6,599 ยูนิต และปี 2557 มีการเปิดไปถึง 9,117 ยูนิต ก่อนจะเริ่มลดลงตั้งแต่ปี 2558-2559 ด้วยจำนวนการเปิด 5,285 ยูนิต และ 4,000 ยูนิตตามลำดับ ส่วนปี 2560 คาดการณ์ว่า ทั้งปีจะมีการเปิดเพียง 2,000 ยูนิต

ขณะที่อัตราการขายกลับช้ากว่าที่คาดหวัง สาเหตุนอกจากจำนวนโครงการคอนโดที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วแล้ว ปัญหาสำคัญยังมาจากการไม่เชื่อมต่อระหว่างสถานีบางซื่อ รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน กับสถานีเตาปูน รถไฟฟ้าสายสีม่วง หรือ 1 กิโลเมตร(กม.) ที่หายไป ทำให้มีผู้ใช้พลาดเป้าไปมาก ส่งผลให้การขายโครงการในทำเลดังกล่าวที่คาดว่าจะร้อนแรง กลายเป็น แผ่ว จนผู้พัฒนาอสังหาฯหลายรายสั่งเบรกเปิดโครงการใหม่ เพื่อให้ซัพพลายด์ที่มีถูกดูดซับไปก่อน รวมถึงพยายามอัดโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถม อย่างต่อเนื่องเพื่อระบายสต็อกเดิมในช่วงที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบัน

แต่ในเดือนสิงหาคมนี้ ทางการการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) จะเดินรถเชื่อมต่อ 1 กม.ที่หายไป เพื่อหวังเพิ่มจำนวนผู้ใช้บริการให้มากขึ้น จากที่มีผู้ใช้เฉลี่ยวันละ 23,000-24,000 เที่ยวคน/วัน เป็น 50,000 เที่ยวคน/วัน

การดำเนินการดังกล่าว คนในแวดวงอสังหาฯ คาดว่า จะเป็นผลดีต่อการขายโครงการอสังหาฯตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง

สุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและพัฒนา บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า การเชื่อมต่อดังกล่าว อาจส่งผลให้การขายอสังหาฯตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงดีขึ้น แต่ต้องรอดูราคาบัตรการเดินทางว่าจะเป็นอย่างไร ทั้งจากรถไฟฟ้าสายสีม่วงเชื่อมไปยังเอ็มอาร์ที และสามารถใช้บัตรเดินทางใบเดียวกันหรือไม่ หากราคาบัตรยังสูง ต้องใช้บัตรเดินทางหลายใบ การเพิ่มจำนวนผู้ใช้ก็ยังคงเป็นไปได้ยาก

ทั้งนี้ ตั้งแต่ปี 2555 จนถึงปัจจุบัน ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงมีโครงการใหม่เปิดรวมกว่า 29,000 ยูนิต เหลือขาย 5,000 ยูนิต โดย 4,000 ยูนิต อยู่นอกเขตกรุงเทพฯ เลยย่านวงศ์สว่างมาจนถึงสถานีคลองไผ่ ซึ่งจำนวนเหลือขายดังกล่าวถือว่าเป็นอัตราการเหลือที่ค่อนข้างสูง ทำให้ที่ผ่านมาทางผู้ประกอบการพยายามอัดโปรโมชั่น เพื่อระบายสต็อกมาตลอด

"การเชื่อมต่อทำให้ผู้ใช้บริการสะดวกสบายขึ้น แต่ต้องรอดูราคา เช่น จากบางใหญ่มาเตาปูนราคาอยู่ประมาณ 60 บาท ก็ยังแพงกว่ารถตู้ที่คนย่านนั้นนิยมใช้อยู่คนก็ไม่มาใช้บริการ"

สอดคล้องกับความเห็นของ ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท พรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด(มหาชน) ที่มองว่า การเชื่อมต่อระหว่างสถานีบางซื่อ รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน กับสถานีเตาปูน รถไฟฟ้าสายสีม่วง อย่างน้อยเป็นการเพิ่มความสะดวกสบายในการใช้บริการ และอาจจะส่งผลดีต่อธุรกิจอสังหาฯบ้าง

แต่ไม่ใช่การแก้ปัญหาหลัก นั่นคือ ทำอย่างไรให้ราคาค่าเดินทางเหมาะสม เนื่องจากปัจจุบันยังอยู่ในอัตราที่สูงไม่สอดรับกับค่าครองชีพของผู้บริโภค โดยเฉพาะผู้บริโภคในย่านนั้น ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มกลาง-ล่าง

"คำนวณค่าโดยสารคร่าว ๆ เฉพาะค่ารถไฟฟ้าอย่างเดียว จากสุดสายรถไฟฟ้าสายสีม่วง มาต่อเอ็มอาร์ทีสุขุมวิท ที่เชื่อมต่อบีทีเอสสายสีเขียวที่สถานีอโศก ใช้ประมาณ 230บาท/คน/วัน ใช้เวลาเดินทาง 1.30 ชม. ซึ่งเกินไป จริง ๆ ค่าเดินทางควรไม่เกิน 100 บาท/คน/วัน เวลาบวกลบไม่เกิน 1 ชม.

ดังนั้นแม้จะเชื่อมต่อ ปัญหาก็ยังแก้ไม่หมด"

'สีม่วง' บทเรียนอสังหาฯ รถไฟฟ้า 10 สายใหม่

รถไฟฟ้าสายสีม่วง นับเป็นบทเรียนสำหรับผู้พัฒนาอสังหาฯในการเข้าไปลงทุนเปิดโครงการตามแนวรถไฟฟ้า 10 สายใหม่ที่กำลังจะเกิดขึ้นว่า ต้องวางแผนอย่างรอบคอบ และมองปัจจัยอื่นให้รอบด้านกว่าเดิม

สุรเชษฐ มองว่า ผู้พัฒนาอสังหาฯได้รับบทเรียนหลายอย่างจากการเปิดโครงการตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ทำให้ระมัดระวังในการลงทุนมากขึ้น เห็นได้การเปิดตัวโครงการตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ ๆ ค่อนข้างเงียบเหงา เช่น สายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว-สำโรง และสายสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี เพราะโมโนเรล เป็นเรื่องใหม่สำหรับประเทศไทย อีกทั้งเส้นทางที่ผ่านมามีจุดดึงความสนใจค่อนข้างน้อย ไม่ว่าจะเป็นศูนย์การค้า หรือแหล่งชุมชน

มีเพียงสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย ช่วงบางซื่อ-ท่าพระ ที่คึกคักตลอดทั้งสาย เนื่องจากก่อสร้างแล้ว และมีความคืบหน้ารวดเร็ว อีกทั้งเป็นเส้นรอบเมือง (Ring Line) มีการเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายหลัก อย่างสีเขียว หมอชิต-สำโรง นอกจากนี้ราคาที่อยู่อาศัยก็ไม่สูงนัก เฉลี่ย 80,000-100,000 บาทต่อตร.ม. และเมื่อรถไฟฟ้าสร้างเสร็จราคาก็พุ่งไปอีก จึงมีความน่าสนใจทั้งซื้อเป็นที่อยู่อาศัยและเพื่อลงทุน

ด้าน ประเสริฐ มองว่า บทเรียนจากรถไฟฟ้าสายสีม่วง คือ อย่าโหมลงทุนจนเกินไป ซึ่งความจริงรถไฟฟ้าสายสีม่วงได้เปรียบในเรื่องของผังเมืองและข้อกฏหมายที่เอื้อต่อการลงทุน รวมถึงราคาที่อยู่อาศัยไม่สูงนัก เฉลี่ยอยู่ที่ 1-3 ล้านบาท แต่ยังมีปัญหาในการขาย จนผู้พัฒนาอสังหาฯหลายรายต้องชะลอลงทุนเปิดโครงการใหม่

ดังนั้นการลงทุนอสังหาฯแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ทั้ง 10 สาย ที่ส่วนใหญ่จะเป็นรถไฟฟ้าสายส่งผู้ใช้บริการเข้าระบบ หรือ Feeder line เหมือนกับสายสีม่วงที่จะคึกคักเป็นบางช่วงเวลา เช่น ช่วงชั่วโมงเร่งด่วนเท่านั้น จึงต้องเพิ่มความระมัดระวัง

"สายอื่นมีปัญหาเรื่องผังเมือง ไม่ว่า สายสีเหลือง สายสีชมพู สายสีส้ม สายน้ำเงินส่วนต่อขยาย เพราะเส้นทางส่วนใหญ่อยู่ในเขตกรุงเทพฯ ทำให้สร้างโครงการใหญ่ไม่ได้ และความหนาแน่นของประชากรมีบางจุด แต่สายสีน้ำเงินน่าสนใจ เพราะเป็นสายที่เชื่อมต่อรอบเมืองเป็นวงกลม และผ่านศูนย์กลางเศรษฐกิจ เชื่อมต่อกับสายหลักอย่างสีเขียวทำให้เส้นนี้คึกคัก"

ประเสริฐกล่าวอีกว่า เพื่อไม่ให้ซ้ำรอยกับปัญหารถไฟฟ้าสายสีม่วง ภาครัฐควรกำหนดไทม์ไลน์ของแผนงานโครงการก่อสร้างเมกะโปรเจคต่างๆ ที่เป็นพันธสัญญา(Commitment) เพื่อช่วยสร้างความชัดเจนในการลงทุนให้แก่ภาคเอกชนมากขึ้น

รวมถึงจัดตั้ง Monitoring Center ที่จะเข้ามาช่วยสื่อสารกับภาคเอกชนให้รับทราบถึงขั้นตอน หรือความคืบหน้าโครงการว่าช้า หรือเร็วอย่างไร เพื่อให้ภาคเอกชนวางแผนให้สอดรับและปรับตัวได้ถูกตามสถานการณ์ หลังจากที่ผ่านมา บางโครงการมีกระแสข่าวการดำเนินการ ทางภาคเอกชนเองก็เข้าไปลงทุนรอรับโครงการไว้ล่วงหน้า

แต่โครงการยังไม่เกิดขึ้น หรือ ลงมือล่าช้ากว่ากำหนด ปัญหาเหล่านี้ล้วนส่งผลกระทบต่อการลงทุนของภาคเอกชนทั้งสิ้น ที่น่ากลัวไปกว่านั้น คือ กระทบต่อกำลังซื้อผู้บริโภคที่ลงทุนซื้อบ้านไปแล้ว แต่เข้าอยู่ไม่ได้ เพราะความไม่พร้อมของสาธารณูปโภค

"การโอเวอร์ซัพพลายด์ของอสังหาฯในต่างจังหวัด ผลพวงก็มาจากเมกะโปรเจคภาครัฐเป็นหลัก บทเรียนจากรถไฟฟ้าสายสีม่วงก็เหมือนกัน คือ เอกชนลงทุนเสร็จแล้ว แต่โครงการสาธารณูปโภคไม่เสร็จ เหมือนมีบ้าน แต่ไม่มีถนน ถามว่าอยู่ได้หรือไม่ คำตอบคือ ไม่ได้ แต่เมื่อซื้อบ้านแล้ว มีการผ่อน ทุกอย่างก็เป็นภาระของผู้บริโภคที่ส่งผลต่อภาพรวมของเศรษฐกิจ"

ด้าน วิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานธุรกิจคอนโดมิเนียม บริษัท เอพี(ไทยแลนด์จำกัด(มหาชน) กล่าวว่า ในการดำเนินการเมกะโปรเจค ทางรัฐบาลควรมีกำหนดชัดเจนในเรื่องแผนงานและระยะเวลา เพื่อให้ภาคเอกชนสามารถวางแผนลงทุนให้สอดรับกับสถานการณ์

ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ