ทองหล่อเดือด แค่ครึ่งปีบิ๊กอสังหาริมทรัพย์ทุ่ม 3 หมื่นล้าน ปักหมุดคอนโดฯหรูแน่นซอย ตีคู่ทำเลทองซอยพร้อมพงษ์ ย่านสุขุมวิท เจาะตลาดลูกค้านิวมันนี่ เศรษฐีรุ่นใหม่ เป้าหมายใหญ่ คือนักธุรกิจกลุ่มญี่ปุ่นเริ่มเคลื่อนย้ายที่อยู่สู่สุขุมวิท 55 เต็มรูปแบบ จับตาเป็นลิตเติลโตเกียวแห่งใหม่ "แสนสิริ-แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์-พฤกษา เรียลเอสเตท-เกษร พร็อพเพอร์ตี้-เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์" ประชันแบรนด์ดัง ขายเฉลี่ยตารางเมตรละ 3 แสนอัพ

ผู้สื่อข่าว "ประชาชาติธุรกิจ" รายงาน ว่า ครึ่งปีแรก 2560 ตลาดคอนโดมิเนียมยังมีภาวะการแข่งขันดุเดือดอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะทำเล "ทองหล่อ" สุขุมวิท 55 ปัจจุบันถูกยกระดับเป็นทำเลอาคารชุด ระดับลักเซอรี่ ตีคู่มากับทำเลพร้อมพงษ์หรือสุขุมวิท 39 ที่ดึงดูดกลุ่มผู้ซื้อหลักเศรษฐีรุ่นใหม่ หรือนิวมันนี่

ปักหมุดแน่นซอย

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ซอยทองหล่อ อัดแน่นไปด้วยแหล่งช็อปปิ้ง ออฟฟิศและ ที่อยู่อาศัยระดับพรีเมี่ยม มีคอมมิวนิตี้มอลล์ถึง 8 แห่ง อาทิ มาร์เก็ตเพลส, เจอเวนิว, เอท ทองหล่อ, ซีนสเปซ, เดอะเทสต์, 9:53 อาร์ตมอลล์, เดอะคอมมอน, 72 คอร์ทยาร์ด และ MAZE ทองหล่อ

ส่วนคอนโดฯแบรนด์ดัง ภายใต้การพัฒนาของบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ต่างทยอยแจ้งเกิด อาทิ เดอะแบงค็อก ทองหล่อ ปักหมุดหัวถนนซอย 1 โดย บมจ. แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, เดอะรีเสิร์ฟ ทองหล่อ ซอย 2 ของ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ตอนเปิดขายเฉลี่ย 2.5 แสนบาท/ตร.ม. สามารถปิดการขายได้เร็วและราคาขยับขึ้นเป็น 2.7 แสนบาท/ตร.ม., โครงการรูเนะสุ ทองหล่อ ซอย 5 ของบริษัท ดับเบิ้ลยู พร็อพเพอร์ตี้ ที่ ร่วมทุนกับ "ชินวะกรุ๊ป" จากญี่ปุ่น เป้าหมาย เจาะตลาดคนญี่ปุ่นโดยเฉพาะ ซึ่งเริ่มเคลื่อนย้ายมาอยู่ซอยนี้มากขึ้นเรื่อย ๆ เปรียบเหมือนลิตเติ้ลโตเกียวแห่งใหม่

โครงการคูน บาย ยู ทองหล่อซอย 12 ของ บมจ.แสนสิริ ซึ่งประสบความสำเร็จจากแบรนด์เอชคิว ทองหล่อ บนที่ดิน 2 ไร่ และควอทโทร ส่วนที่รอเปิดตัว คือเดอะโมนูเมนต์ ทองหล่อ โดยแสนสิริร่วมทุนกับบีทีเอสโฮลดิ้ง มูลค่า 6,000 ล้านบาท

โครงการเทลา ทองหล่อ ซอย 13 ของ เกษร พร็อพเพอร์ตี้ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ เตรียมขึ้นโครงการมิกซ์ยูสและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์แบรนด์วัน ทองหล่อ บนที่ดินเช่า 2 ไร่ ระยะยาว 30 ปี

ในขณะที่หัวถนนฝั่งสุขุมวิท จุดโฟกัสรถไฟฟ้าบีทีเอสสถานีทองหล่อ บมจ.สิงห์ เอสเตท ซื้อที่ดิน 2.5 ไร่ เฉลี่ยตารางวาละ 1.75 ล้านบาท จากกลุ่มเฟรเกรนท์ เมื่อปลายปี 2559 รอขึ้นคอนโดฯมูลค่าโครงการ 6,000 ล้านบาท จำนวน 400 ยูนิต คาดว่าราคาเฉลี่ย 3-4 แสนบาท/ตร.ม. โดยบริษัทเฟรเกรนท์เหลือแลนด์แบงก์ เก็บไว้พัฒนาเอง 4 ไร่ ทำเลสุขุมวิท 36 ติดสถานีบีทีเอสทองหล่อ แนวโน้มทำมิกซ์ยูสกับคอนโดฯ คาดว่าราคาแตะ 4 แสน/ตร.ม.

"นิวมันนี่" แห่ช็อป

ดร.สุริยา พูลวรลักษณ์ กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ซอยทองหล่อเป็นทำเลฮอตฮิต ในการพัฒนาคอนโดมิเนียมระดับ ไฮเอนด์จนถึงลักเซอรี่ ที่มีการแข่งขันสูงตั้งแต่ปี 2559-2560 โดยแข่งขันกันเปิดตัวใหม่นับ 10 โครงการ โดยระยะทาง 2 กม.ขายได้ทั้งช่วงต้นซอยฝั่งถนนสุขุมวิทไปจนถึงปลายซอยฝั่งถนนเพชรบุรี

"ผมนิยามว่า ทองหล่อเป็นไพรม เรซิเดนเชียลแอเรีย ดีเวลอปเปอร์ทุกราย เห็นคล้าย ๆ กัน ขายแพงทุกโครงการ โลเกชั่นเป็นตัวตัดสิน ความไพรมของทำเลไม่ได้อยู่ที่รถไฟฟ้าบีทีเอส มองว่าช่วงกลาง ๆ ทองหล่อจะไพรมกว่าด้วยซ้ำ ในขณะที่เชื่อมถนนหลัก 2 สาย ใกล้เพชรบุรี-สุขุมวิท ขับรถไม่ไกล มีเงินอยู่แล้ว รถไฟฟ้าบีทีเอสไม่ใช่แฟกเตอร์แรกในการตัดสินใจซื้อห้องชุด"

ดร.สุริยาประเมินด้วยว่า ซอยทองหล่อ มีฝั่งเลขคู่กับเลขคี่ โดยส่วนตัวมองว่าเลขคี่จะไพรมกว่าเลขคู่เล็กน้อย ให้ความรู้สึกเหมือนถนนสุขุมวิท ใกล้ร้านอาหาร ไลฟ์สไตล์ถูกโฉลกกว่า เทียบกับฝั่งเลขคู่อาจต้องขับรถระยะทางยาวขึ้นเล็กน้อย แต่ไม่แตกต่างกันมาก

"ในด้านกลุ่มลูกค้า ห้องชุดลักเซอรี่ ไม่มีปัญหาเรื่องกำลังซื้อ อยู่ที่ความพึงพอใจ แต่ถ้าหากเทียบทำเลท็อป 5 ของกรุงเทพฯ สิ่งที่เห็นคือกลุ่มนิวมันนี่ ต้องเป็นทำเลทองหล่อ พร้อมพงษ์ ส่วนทำเลราชดำริ หลังสวน วิทยุ ฯลฯ มองว่า ผู้ซื้อหลักเป็นกลุ่มโอลด์มันนี่"

เศรษฐีอยู่เอง 80-90%

นายอนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ในเครือแสนสิริ เปิดเผยว่า ย้อนกลับ ไปช่วง 7-8 ปี ทำเลทองหล่อมีผู้ประกอบการเปิดตัวคอนโดฯไม่มากนัก เฉลี่ยปีละ 1-2 โครงการ เนื่องจากข้อจำกัดด้านที่ดิน ในขณะที่ดีมานด์มีสูงในกลุ่ม ราคาไฮเอนด์-ลักเซอรี่ โดยมีซัพพลายรวมกัน 1,800-2,000 ยูนิต

ส่วนตลาดรีเซล พบว่ามีการขยับราคาอย่างต่อเนื่อง อาทิ โครงการควอทโทร บายแสนสิริ และเอชคิว ทองหล่อ ราคาปรับขึ้น 80% เทียบกับราคาตอนเปิด พรีเซลโครงการ แนวโน้มยังสามารถปรับตัวได้อีก เนื่องจากต้นทุนที่ดินแพงมากในปัจจุบัน สถิติหลายโครงการมีต้นทุนที่ดินเกินตารางวาละ 1 ล้านบาท

อาทิ ปี 2558 โครงการเทลา ทองหล่อ มีต้นทุนที่ดิน 1.1 ล้านบาท/ตารางวา, ลาวีค สุขุมวิท 57 ต้นทุน 1.2 ล้านบาท/ตารางวา ขยับมาปี 2559 โครงการบีทนิค ซื้อมาพัฒนา 1.3 ล้านบาท/ตารางวา และโครงการเดอะแบงค็อก ทองหล่อ ต้นทุน 2 ล้านบาท/ตารางวา ฯลฯ

"จุดเด่นเป็นทำเลที่มีการพักอาศัยจริงสูงถึง 80-90% รวมทั้งมีอัตราการขายเกิน 80% แสดงให้เห็นถึงดีมานด์ยังมีสูงมากในทำเลนี้"

ญี่ปุ่นกุมตลาดเช่า 70%

สำหรับตลาดซื้อลงทุนปล่อยเช่า นายอนุกูลกล่าวเพิ่มเติมว่า ซอยทองหล่อมีผลตอบแทนเฉลี่ยปีละ 5% ถือเป็นระดับน่าพอใจมาก กลุ่มผู้เช่าหลักเป็นคนญี่ปุ่นที่ทำงานในประเทศไทย (Expat) สูงถึง 70% รองลงมาผู้เช่าเป็นคนเกาหลีใต้ อเมริกัน และคนไทย โดยห้องชุด 2 ห้องนอน ไซซ์ 75-85 ตารางเมตร มีค่าเช่าเฉลี่ย 6.5-8.5 หมื่นบาท/เดือน หรือเฉลี่ย 1,000 บาท/ตารางเมตร

นายวิชัย จุฬาโอฬารกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม บริษัท ดับเบิ้ลยู- ชินวะ จำกัด กล่าวว่า คอนโดฯ รูเนะสุ ทองหล่อ 5 ทำเลห่างจากสถานีบีทีเอสทองหล่อ 800 เมตร บนเนื้อที่ 1 ไร่ ออกแบบเป็นคอนโดฯโลว์ไรส์ 8 ชั้น 1 อาคาร 156 ยูนิต ห้องชุด 1-2 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 29-72 ตร.ม. ราคาเริ่มต้นยูนิตละ 4.9 ล้านบาท ตามแผนเริ่มก่อสร้างไตรมาส 3/60 กำหนดแล้วเสร็จไตรมาส 4/61 เฉลี่ยเริ่ม 2.1 แสนบาท/ตร.ม. กลยุทธ์การแข่งขันมีไฮไลต์สำคัญ คือ นำเทคโนโลยี "รูเนะสุ" ซึ่งเป็นลิขสิทธิ์เฉพาะของชินวะกรุ๊ป เจาะตลาดลูกค้าซื้อปล่อยเช่า มีผลตอบแทนค่าเช่าสูงกว่าห้องเช่าปกติ 5-6% เพราะถือเป็นฟังก์ชั่นพิเศษ ชาวญี่ปุ่นที่เป็น ผู้เช่าหลักในย่านทองหล่อรู้จักการออกแบบนี้เป็นอย่างดี

5 ปีต้นทุนที่ดินแพงขึ้น 3 เท่า

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการ ผู้จัดการกลุ่มพฤกษาพรีเมี่ยม บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท เปิดเผยว่า พฤกษาฯมีประสบการณ์พัฒนาคอนโดฯทำเลทองหล่อ โดยเปิดขายโครงการไอวี่ เมื่อ 5 ปีที่แล้ว มีต้นทุนที่ดินตารางวาละ 5 แสนบาท ล่าสุดเพิ่งสร้างปรากฏการณ์ปิดการขายอย่างรวดเร็ว โครงการรีเสิร์ฟ ทองหล่อ จำนวน 110 ยูนิต มีต้นทุนที่ดินตารางวาละ 1.55 ล้านบาท

"ปัจจุบันทำเลทองหล่อ ราคาห้องชุดต่ำสุดอยู่ที่ตารางเมตรละ 2.5-2.7 แสนบาท เมื่อ 5 ปีที่แล้ว เราเปิดขายไอวี่ ตารางเมตรละ 1.2 แสนบาท ล่าสุดรีเสิร์ฟ เริ่มต้นตารางเมตรละ 2.5 แสน ก่อนปิดโครงการภายใน 2 สัปดาห์ ไล่ราคาขึ้นมาเป็น 2.7 แสนบาท"

นายประเสริฐกล่าวว่า ผลตอบรับที่ ขายหมดอย่างรวดเร็ว แสดงถึงห้องชุด ตลาดบนไม่มีผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ เพราะซื้อเงินสดเป็นส่วนใหญ่ พฤติกรรมผู้ซื้อยุคนี้นิยมซื้อเพื่อลงทุน เพราะมีผลตอบแทนดีกว่าฝากเงินในธนาคาร เรียกว่าเป็นการลงทุนชนะเงินเฟ้อ ในขณะที่บริษัทสกัดนักเก็งกำไรด้วยการเรียกเงินดาวน์สูง 30% ในอนาคตเมื่อสร้างเสร็จจึงมั่นใจว่าลูกค้าจะรับโอนทั้งหมด