สินทรัพย์รอการขาย  (Non-Perform ing Asset) หรือที่เรียกว่า เอ็นพีเอ ของสถาบันการเงินเป็นอีกหนึ่งทางของสถาบันการเงินเป็นอีกหนึ่งทางเลือก สำหรับการซื้อเพื่อการอยู่อาศัยและการลงทุน แม้จะเป็นสินทรัพย์ที่อยู่ในข่ายมือสองใช้แล้ว สภาพไม่ใหม่ หรืออาจจะชำรุดทรุดโทรมตามกาลเวลา แต่ก็มีข้อดีในแง่ของราคาที่ถูกกว่าบ้านใหม่ และอยู่ในทำเลที่อาจจะหาซื้อบ้านใหม่ได้ยาก

สำหรับการซื้อขายอสังหาฯ เอ็นพีเอ มีพัฒนาการมาอย่างต่อเนื่อง ทั้งจากผู้ขายซึ่งได้แก่ ธนาคารและสถาบันการเงิน หรือหน่วยงานรัฐอย่างกรมบังคับคดี ต่างมีกลยุทธ์เพื่อดึงดูดผู้ซื้อมากขึ้น ขณะที่ผู้ซื้อเองก็ให้การยอมรับ ตลาดบ้านเอ็นพีเอมากขึ้นเป็นลำดับ ทำให้ตลาด เอ็นพีเอมีการแข่งขันช่วงชิงลูกค้าสูงขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะในปีนี้และปีหน้า เนื่องจากแรงกด ดันจาก พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่จะเพิ่มภาระภาษีให้กับผู้ถือครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จึงจำเป็นต้องรีบขายให้ได้มากที่สุด

ประกอบกับในช่วงครึ่งปีหลังโดยเฉพาะช่วงไตรมาส 4 ของทุกปี ธนาคารจะมีการเร่งยอดขายเอ็นพีเอ เพื่อเร่งทำยอดรายได้ให้ตามเป้าหมาย ขณะเดียวกัน ตามกฎหมายของธนาคารแห่งประเทศไทยได้กำหนดให้ธนาคารพาณิชย์สามารถถือครองสินทรัพย์รอการขายได้ไม่เกิน 5 ปี หากเกินระยะเวลาที่กำหนดจะต้องมีการตั้งสำรอง ทรัพย์กลุ่มนี้ธนาคารพาณิชย์จะต้องเร่งระบายออกมาก่อน เพื่อลดภาระการตั้งสำรอง ปัจจัยต่างๆ เหล่านี้ทำให้การเร่งขายเอ็นพีเอร้อนระอุมากยิ่งขึ้น

ทั้งนี้ จากการสำรวจพบว่า สินทรัพย์รอการ ขายมีอยู่ประมาณ 5 แสนล้านบาท และมีแนวโน้ม เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ จากหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือ เอ็นพีแอล ที่มีอัตราเพิ่มขึ้น

ลือศักดิ์ สุขเกษม ผู้อำนวยการฝ่ายอาวุโส ผู้บริหารฝ่าย ฝ่ายบริหารทรัพย์สินพร้อมขาย ธนาคารกรุงไทย กล่าวว่า แนวโน้มเอ็นพีเอในช่วงครึ่งปีหลังของธนาคารพาณิชย์ยังคงเพิ่มขึ้น สอดคล้องกับอัตราการเพิ่มของหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ และส่วนหนึ่งเป็นผลกระทบจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งเป็นกฎหมายใหม่ที่รัฐบาลประกาศเตรียมผลักดันให้มีผลบังคับใช้ภายในวันที่ 1 ม.ค. 2562

สำหรับธนาคารมีนโยบายที่จะเร่งลดปริมาณเอ็นพีเอที่เข้ามาใหม่ ด้วยการพยายามเร่งขายให้เร็วขึ้น เพื่อลดภาระการถือครองทรัพย์ ซึ่งทรัพย์กลุ่มที่เข้ามาใหม่จะมีการกำหนดเงื่อนไขและราคาเสนอขายเพื่อให้ลูกค้าสามารถยื่นเสนอ ซื้อได้เลย ไม่ต้องรอกระบวนการของธนาคาร โดยกลยุทธ์การตลาดจะมีการเปิดประมูลในต่างจังหวัด รวมทั้งจัดโปรโมชั่นกระตุ้นการขาย เช่น ลดราคาสูงสุด 30% คิดอัตราดอกเบี้ย 0% ปีแรก และชำระค่าโอนกรรมสิทธิ์เพียง 1%

ขณะที่ สมพร มูลศรีแก้ว รองกรรมการ ผู้จัดการ บริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ (บสก.) เปิดเผยว่า ในช่วงครึ่งปีหลังแนวโน้มการแข่งขันธุรกิจเอ็นพีเอจะมีการแข่งขันกันสูงเป็นปกติ เพราะผู้ประกอบการก็ต้องเร่งทำยอดให้ถึงเป้าหมาย โดยในช่วงครึ่งปีหลัง บสก.จะเน้นกลยุทธ์ด้านราคามีการปรับลดราคาสินทรัพย์ให้น่าสนใจมากขึ้น รวมถึงจะหาพันธมิตรสถาบันการเงินให้มากขึ้น

"แม้ว่าธนาคารพาณิชย์จะมีการเร่งขายเอ็นพีเอโดยมีโปรโมชั่นให้สินเชื่อเต็ม 100% และให้ดอกเบี้ยเงินกู้ต่ำ ก็ไม่ถือว่าเป็นคู่แข่งกับ บสก. เพราะการที่ลูกค้าจะตัดสินใจซื้อสินทรัพย์นั้นขึ้นอยู่กับทำเลและความพอใจมากกว่า ไม่ใช่ว่าราคาถูกหรือดอกเบี้ยต่ำเท่านั้น" สมพร กล่าว

รื่นวดี สุวรรณมงคล อธิบดีกรมบังคับคดี กล่าวว่า ภายหลัง พ.ร.บ.แก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่ 30) พ.ศ. 2560 ซึ่งจะมีผลบังคับวันที่ 4 ก.ย.นี้ จะลดขั้นตอนการบังคับคดีได้กว่าครึ่งหนึ่ง รวมถึงการให้กรมบังคับคดีมีความคล่องตัวที่จะเปิดประมูลขายทอดตลาดสินทรัพย์นอกสถานที่ได้ โดยไม่ต้องขออนุญาตศาลเป็นครั้งๆ ไป หรือถูกจำกัดการขายสินทรัพย์เฉพาะที่สำนักงานกรมบังคับคดีในพื้นที่ที่สินทรัพย์ตั้งอยู่เท่านั้น รวมถึงสามารถที่จะจัดการประมูลขายทอดตลาดสินทรัพย์ในงานมหกรรมขายอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ได้ อย่างเช่นในวันที่ 25 ส.ค.นี้ กรมได้ร่วมกับ ธอส.เปิดประมูลขายทอดตลาดที่ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์

นอกจากนี้ กรมยังมีแผนที่จะมีการเปิดประมูลสินทรัพย์ผ่านระบบออนไลน์ได้ และเตรียมเปิดให้มีเอกชนมาทำหน้าที่ประมูลขายทอดตลาดแทนกรมบังคับคดี ทั้งนี้ เพื่ออำนวยความสะดวกให้กับผู้ที่ต้องการซื้อทรัพย์และเร่งระบายสินทรัพย์จากกรมบังคับคดี นำไปใช้ให้ก่อประโยชน์ต่อระบบเศรษฐกิจ โดยปีนี้กรมบังคับคดีตั้งเป้าหมายผลักดันสินทรัพย์ 1 แสนล้านบาท

"ที่ผ่านมามีนักลงทุนหน้าใหม่และมีประชาชนที่ต้องการหาสินทรัพย์ ที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์ เข้ามาสนใจประมูลมากขึ้น ส่วนใหญ่จะสนใจทำเลมากกว่า โดยเฉพาะทำเลที่ติดรถไฟฟ้า และเขตพื้นที่เศรษฐกิจ 10 จังหวัด และพื้นที่อีอีซี ได้รับความสนใจจากนักลงทุนมาก และถือว่ากรมบังคับคดีมีพอร์ตสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ให้เลือกมากที่สุด" รื่นวดี กล่าว

เชื่อว่า ตลาดเอ็นพีเอ จะแข่งขันกัน ดุเดือดเข้มข้นขึ้นอย่างต่อเนื่อง และจะเป็นตัวเลือกที่ได้รับความสนใจจากผู้บริโภคมากยิ่งขึ้น ในภาวะที่ราคาบ้านใหม่ขยับราคาขึ้นตามต้นทุนที่ดินที่เพิ่มขึ้นทุกวัน

โหมโปรโมชั่นปลุกคนซื้อ

ภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคลดน้อยลง ประกอบกับความเข้มงวดต่อการปล่อยกู้ การระบายเอ็นพีเอ จึงต้องปรับกลยุทธ์ให้ผู้ซื้อบ้านได้บ้านง่ายขึ้น อย่างเช่น ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) มีโปรโมชั่นให้อยู่ก่อนจากเดิม 1 ปี ก็ขยายเป็น 2 ปี โดยให้ผ่อน โดย ไม่คิดดอกเบี้ย 1-2 ปี หลังจากนั้นก็สามารถที่จะมายื่นกู้ขอสินเชื่อจากธนาคาร ทำให้ลูกค้ามีความสามารถในการ ยื่นขอเงินกู้ได้

ขณะที่ บสก.มีโครงการสำหรับบ้าน ราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท โดยให้ลูกค้าสามารถผ่อนกับ บสก.ได้สูงสุด 5 ปี จากนั้นค่อยไปขอสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์ ขณะเดียวกัน ยังได้จัดทำโครงการ คัดคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 4 แสนบาท เพื่อผู้มีรายได้น้อย ด้วยการชูแนวคิด ว่า "ผ่อนถูกกว่าเช่า" และผ่อนปรนให้ ผู้ที่ไม่มีสลิปเงินเดือนสามารถที่จะซื้อบ้านได้

นอกจากนี้ บสก.ยังมีกลยุทธ์ด้าน ราคาเพื่อจูงใจลูกค้า และการจับมือกับ ธนาคารให้ดอกเบี้ยพิเศษ เช่น ธนาคารออมสิน อัตราดอกเบี้ยคงที่ 4.50% นาน 3 ปี ธนาคารทหารไทย ดอกเบี้ย 4.25% นาน 3 ปี ฟรีค่าธรรมเนียมสำรวจหลักทรัพย์ ฟรีค่าประกันอัคคีภัย ฟรีค่าธรรมเนียมการดำเนินสินเชื่อ เป็นต้น

สำหรับโปรโมชั่นเอ็นพีเอครึ่งปีหลัง จากการสำรวจพบว่า มีการจัดโปรโมชั่น ทั้งด้านราคา ดอกเบี้ย ฟรีค่าธรรมเนียมการโอน เช่น บริษัทบริหารสินทรัพย์สุขุมวิท (บสส.) หรือ SAM จัดกิจกรรม กระตุ้นการขาย ด้วยการเปิดบูธจำหน่าย ทรัพย์ เอ็นพีเอ และการร่วมงานมหกรรมทรัพย์สินรอการขายต่างๆ การเปิดสำนักงานขายชั่วคราว พร้อมทั้งจัดโปรโมชั่นฟรีทุกค่าโอนกับ "SAM Smile Condo" สำหรับผู้ซื้อห้องชุดพักอาศัย และ SAM Light ผ่อนสบาย 2 ปี ไม่มีดอกเบี้ย