โชคชัย สีนิลแท้

ทำเลทองภาคตะวันออกรองรับลงทุนอีอีซี

แม้ว่าภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัดนั้นยังไม่ฟื้นตัว เนื่องจากได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจซบเซา ราคาพืชผลทางการเกษตรที่ตกต่ำรวมไปถึงปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังมีตัวเลขที่สูง จึงทำให้ผู้ประกอบการหลายรายโดยเฉพาะรายใหญ่จากกรุงเทพฯ ที่เคย ออกไปบุกหนัก และเคยเจ็บตัวในตลาดต่างจังหวัด จึงชะลอแผนการลงทุน

แต่ใช่ว่าตลาดอสังหาฯ ในต่างจังหวัดจะซบเซาเหมือนกันไปหมด เห็นได้จาก อ.ศรีราชา หนึ่งในอำเภอ ของ จ.ชลบุรี เติบโตขึ้นเรื่อยๆ ทุกปี และยังมีความต้องการของดีมานด์ที่ซ่อนอยู่ในทำเลแห่งนี้กระจายอยู่ใน 5 ทำเลใกล้เคียง

เริ่มจาก 1.ถนนสุขุมวิท ถนนสายหลักที่เดินทางได้สะดวก ส่วนใหญ่เป็นคอนโด มีทั้งโครงการของ นักพัฒนาท้องถิ่น และผู้ประกอบการจากกรุงเทพฯ ราคาคอนโดอยู่ที่ 1-3 ล้านบาท เช่น โครงการใหญ่จากบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ 2.อ่าวอุดม แหลมฉบัง ห่างจากตัวอำเภอประมาณ 16 กิโลเมตร ย่านนี้คึกคัก คนอยู่หนาแน่น ใกล้ทั้งนิคมอุตสาหกรรม และท่าเรือแหลมฉบัง แถวนี้โครงการส่วนใหญ่เป็นคอนโด ราคาล้านกว่าบาท ทำเลนี้เป็นถนน 4 เลน เชื่อมต่อ มอเตอร์เวย์ สาย 7 ถนนบายพาสสุขุมวิท มีเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์หลายโครงการ ส่วนบ้านแนวราบก็มีครบ ส่วนมากจะเป็นทาวน์เฮาส์ และบ้านแฝด ราคาบ้าน จะอยู่ที่ล้านปลาย

3.ย่านหนองยายบู่ ทำเลนี้เป็นชุมชนดั้งเดิม เชื่อมจากถนนสุขุมวิทและถนนบายพาสเลี่ยงเมืองชลบุรี ศรีราชา มีโครงการใหม่ยังไม่มาก 4.รอบสวนเสือ ศรีราชา มีถนนเส้นหลักเป็น 6 เลน เดินทางสะดวกมาก การจราจรไม่แออัด ใกล้มอเตอร์เวย์ โดยมีสถานที่สำคัญอย่างเจพาร์ค คอมมูนิตี้มอลล์ และสวนเสือศรีราชา ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมามีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นมากมาย ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และคอนโด ส่วนมากราคาจะมากกว่า 2 ล้านบาทขึ้นไป 5.บ่อวิน อีกหนึ่งทำเลที่ดินที่เติบโตอย่างรวดเร็ว อยู่ห่างจาก ตัวเมืองศรีราชาเกือบ 30 กิโลเมตร ถนนหลักก่อน เข้าสู่พื้นที่โรงงานต่างๆ คือ สาย 331 เป็นถนน 8 เลน ส่วนถนนในพื้นที่ตามนิคมฯ และที่อยู่อาศัยมี 4-6 เลน โครงการที่พัฒนาพยายามเจาะกลุ่มลูกค้า มีกำลังซื้อสูง

นอกจากนี้ ยังมีโปรเจกต์โครงสร้างพื้นฐานคมนาคม ผลักดันชลบุรี-ระยอง-ฉะเชิงเทรา สู่เขตเศรษฐกิจพิเศษที่กำหนดกรอบเป้าหมายการพัฒนาไว้ 5 ปี เป้าหมายคือ ศูนย์กลางแหล่งอุตสาหกรรมปิโตรเคมี ยานยนต์ อุตสาหกรรมแห่งอนาคต รวมไปถึงการท่องเที่ยว เกษตรกรรม และโลจิสติกส์ ภายในระยะเวลาดังกล่าวจะมีโครงสร้างพื้นฐานที่จะมาลงในพื้นที่ 3 จังหวัด ภาคตะวันออกทั้งสิ้น 173 โครงการ มูลค่าลงทุนกว่า 7.1 แสนล้านบาท ทั้งโครงการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม ผังเมือง และอื่นๆ ตัวอย่างโปรเจกต์ด้านโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ ได้แก่

พัฒนาสนามบินอู่ตะเภา ขยายเพิ่มรันเวย์เพื่อรองรับจำนวนเครื่องบินได้มากขึ้น พัฒนาให้เป็นศูนย์กลางการซ่อมอากาศยานขนาดใหญ่ โครงการนี้จะส่งผลให้เกิดอุตสาหกรรมที่เกี่ยวเนื่องด้านการผลิตชิ้นส่วนและอุปกรณ์เครื่องบินในพื้นที่ จ.ชลบุรี และระยอง

โครงการพัฒนาท่าเรือสัตหีบ (จุกเสม็ด) ให้เป็น ท่าเรือน้ำลึกเชิงพาณิชย์ เป็นท่าเรือแห่งที่ 3 ต่อจากท่าเรือแหลมฉบังและมาบตาพุด เป็นท่าเรือขนส่งสินค้า ท่าเรือเฟอร์รี่ และท่าเรือครูซ ซึ่งจะมีการเปิดเส้นทางเรือเฟอร์รี่ข้ามอ่าวไทย โครงการนี้เริ่มให้บริการเส้นทางแรกในเดือน ม.ค. 2560 คือ "พัทยา-หัวหิน" ระยะทาง 113 กิโลเมตร เวลาที่ใช้ในการเดินทาง 1 ชั่วโมง 30 นาที ช่วยร่นระยะเวลากว่าการเดินทางด้วยรถยนต์

โครงการพัฒนาท่าเรือแหลมฉบัง พัฒนาระบบราง โครงการรถไฟความเร็วสูง (ไฮสปีดเทรน) สายกรุงเทพฯ-พัทยา-ระยอง การพัฒนารถไฟทางคู่ หนองคาย-โคราช-แหลมฉบัง-มาบตาพุด เป็นต้น

ภวรัญชน์ อุดมศิริ กรรมการผู้จัดการ สายงาน พัฒนาโครงการทาวน์โฮมและบ้านแฝด บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือโกลเด้นแลนด์ กล่าวว่า จากการศึกษาข้อมูลของบริษัทพบว่าการขยายการลงทุนในต่างจังหวัด โดยในเฉพาะใน อ.ศรีราชา ยังมีการเติบโตที่ดี หลังจากล่าสุดที่บริษัทได้เปิดขายโครงการแรก คือ โกลเด้น ทาวน์ ศรีราชา-อัสสัมชัญ บนถนนเก้ากิโล เมื่อเดือนก.ค.ที่ผ่านมา ซึ่งพัฒนาเป็นทาวน์โฮมและบ้านแฝดสไตล์อิตาลี จำนวน 476 ยูนิต ราคา 1.59-2.9 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 1,170 ล้านบาท ปัจจุบันสามารถทำยอดขายได้ 1,000 ล้านบาท ปัจจุบันเหลือขายกว่า 100 ยูนิต ซึ่งแนวทางการพัฒนาโครงการนั้นจะมีทั้งรูปแบบที่ก่อสร้างเสร็จพร้อมอยู่ และบ้านที่สร้างไปขายไปตามงวดการผ่อนเงินดาวน์

"ตลาดต่างจังหวัดมีความต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยเฉพาะทาวน์โฮมและบ้านแฝด แต่การพัฒนาสินค้านั้นจะต้องตอบโจทย์ การพัฒนาสินค้าที่ต้องให้มากกว่าผู้ประกอบการรายอื่น ซึ่งจะต้องพยายามหาดีมานด์ซ่อนเร้นที่จะมีอยู่ในทำเล โดยการพัฒนาสินค้าต้องคำนึงถึงรูปแบบการใช้งาน ที่สำคัญจะต้องมีจำนวนยูนิตที่ไม่มากจนเกินไป" ภวรัญชน์ กล่าว

เมืองหลวงของนิคมอุตสาหกรรม

ศรีราชาเป็นอำเภอหนึ่งใน จ.ชลบุรี อยู่ห่างจากตัว จ.ชลบุรี ประมาณ 24 กิโลเมตร (กม.) และห่างจากกรุงเทพฯ 105 กม. แม้ขนาดพื้นที่ไม่ได้ใหญ่มาก แค่ประมาณ 643 ตารางกิโลเมตร (ตร.กม.) แต่จัดเป็นพื้นที่ที่มีความสำคัญต่อระบบเศรษฐกิจของประเทศในแง่การคมนาคมถือว่าสะดวกทั้งการเชื่อมโยงกับกรุงเทพฯ ด้วยถนนสายหลักทั้งถนนสุขุมวิทและมอเตอร์เวย์ และการเชื่อมต่อกับพื้นที่ข้างเคียง เช่น ถนนสาย 331 (ฉะเชิงเทรา-สัตหีบ) เป็นต้น มีความโดดเด่นและเป็นที่ยอมรับในฐานะเมืองอุตสาหกรรมที่สำคัญของประเทศ เป็นพื้นที่ที่มีนิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่มากที่สุดติดอันดับแถวหน้าของเมืองไทย

ปัจจุบันนิคมอุตสาหกรรมในประเทศไทยถือว่ายังไม่กระจายตัวมาก ส่วนใหญ่ 67% ของพื้นที่นิคมอุตสาห กรรมจะอยู่ในภาคตะวันออก โดยเฉพาะใน จ.ชลบุรี และระยอง อีกประมาณ 29% อยู่ในภาคกลางและอื่นๆ เฉพาะที่ศรีราชามีนิคมอุตสาหกรรมกว่า 10 แห่ง และจำนวนโรงงาน (อ้างอิงจากข้อมูลของกรมโรงงานอุตสาหกรรม วันที่ 29 ธ.ค. 2559) มีโรงงานทั้งสิ้นกว่า 1,300 แห่ง และมีคนที่ทำงานอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมในโรงงานต่างๆ รวมกว่า 1.27 แสนคน

ในแง่ของศักยภาพเมืองศรีราชาถือว่ายังมีโอกาสเจริญเติบโตได้อีกต่อเนื่องเป็นเวลาหลายสิบปี ตามนโยบายการพัฒนาอุตสาหกรรมในจังหวัดที่อยู่บนเส้นทางระเบียงเศรษฐกิจตะวันออก ทั้งนี้เพราะภาคอุตสาหกรรมเป็นเหมือนจุดเริ่มต้นของการพัฒนาในหลายๆ ด้าน เพราะเมื่อมีนิคมอุตสาหกรรมก็ต้องมีโรงงาน เมื่อมีโรงงานคนงานก็ต้องมา เมื่อมีคนมาความต้องการ ที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้น จากนั้นจะมีร้านค้า ศูนย์การค้า และบริการต่างๆ เข้ามา รองรับการจับจ่ายใช้สอยของคนในพื้นที่ ที่สำคัญจำนวนโรงงานที่เพิ่มขึ้นในแต่ละปีหมายถึงการสร้างรายได้ มหาศาลในแต่ละปี

ศรีราชายังเป็นเมืองที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกรองรับความเป็นเมืองคุณภาพครบถ้วน โดยเฉพาะสถานศึกษาที่มีทั้งโรงเรียนดังและมหาวิทยาลัย ที่มีชื่อเสียง ซึ่งไม่เพียงเป็นสถานศึกษา เฉพาะคนในท้องที่และจังหวัดใกล้เคียงเท่านั้น แต่ยังสามารถดึงดูดนักเรียนนักศึกษาจากต่างถิ่นได้ด้วย เช่นเดียวกับบริการด้านสุขภาพ ที่นี่มีโรงพยาบาลระดับมาตรฐานซึ่งเป็นสาขาของโรงพยาบาลเอกชนชื่อดังหลายแห่ง และที่โดดเด่น ทั้งแหล่งช็อปปิ้ง ห้างสรรพสินค้า คอมมูนิตี้มอลล์ ร้านค้าทั้งสไตล์ไทยและสไตล์ญี่ปุ่น

สิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบถ้วนและความเจริญเหล่านี้ ส่งผลให้บางทำเลราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เช่น ทำเลหลักอย่างถนนสุขุมวิท ที่ว่ากันว่าที่ดินสวยๆ ริมถนนราคามากกว่า 4-5 แสนบาท/ตารางวา

กลุ่มชาวต่างชาติที่เข้ามาลงทุนในประเทศไทยมากที่สุดและต่อเนื่องยาวนานมาหลายปีคือชาวญี่ปุ่น โดยชาว ญี่ปุ่นเหล่านี้จะทำงานอยู่ตามโรงงานอุตสาหกรรมในภาคตะวันออกเสียเป็นส่วนใหญ่ และด้วยพื้นที่ อ.ศรีราชา มีโรงงานของชาวญี่ปุ่นอยู่เป็นจำนวนมาก ทำให้พื้นที่อย่าง อ.ศรีราชา เป็นอำเภอที่มีชาวญี่ปุ่นมากที่สุดอำเภอหนึ่งในประเทศไทย คาดว่าปัจจุบันมีไม่ต่ำกว่า 1 หมื่นคน และมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ

ด้วยจำนวนชาวญี่ปุ่นที่มากมายในศรีราชา ทำให้ในศรีราชามีร้านอาหาร ร้านค้า แหล่งช็อปปิ้งมากมายเปิดให้บริการเพื่อรองรับชาวญี่ปุ่นโดยเฉพาะ รวมถึงการเกิดขึ้นของธุรกิจอสังหาฯ ทั้งประเภทโรงแรมเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ และคอนโดมิเนียมในศรีราชาที่เปิดบริการเพื่อชาวญี่ปุ่นเช่นกัน ธุรกิจก่อสร้างคอนโดมิเนียมในศรีราชา และการลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมในศรีราชาเพื่อปล่อยเช่าให้กับชาวญี่ปุ่นคึกคักมาก โดยเฉพาะในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา

ปัจจุบันยังคงมีการลงทุนพัฒนาคอนโดมิเนียมใหม่ๆ จากทั้งนักลงทุนท้องถิ่น ผู้ประกอบการต่างชาติ รวมถึง ผู้ประกอบการจากส่วนกลาง แต่สถานการณ์จะไม่คึกคักเหมือนช่วงที่ผ่านมา ทั้งในแง่อัตราการขายและผลตอบแทนจากการลงทุนปล่อยเช่า เนื่องจากได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจ แต่แนวโน้มยังมีโอกาสเติบโตจากการผลักดันให้เกิดเขตเศรษฐกิจพิเศษ รวมไปถึงโครงการก่อสร้างถนนสายรอง และโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ