บุษกร ภู่แส

   กรุงเทพธุรกิจ

   ช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC อยู่ในความสนใจของนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์จากการเติบโตของเศรษฐกิจใน พื้นที่ที่แข็งแกร่ง ตลาดที่อยู่อาศัยจะยังคงเติบโตต่อเนื่อง โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุนและเพื่ออยู่อาศัยจริง

   ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด (LWS) บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ EEC ขยายตัว ต่อเนื่อง ผลสำรวจของ LWS เมื่อเดือน ม.ค.ที่ผ่านมา พบว่ามีโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยในทำเลนี้ครอบคลุมพื้นที่จังหวัดฉะเชิงเทรา ชลบุรี และ ระยอง ทั้งสิ้น 75 โครงการ จำนวน 26,526 หน่วย เป็นอาคารชุดพักอาศัย 27 โครงการ 15,160 หน่วย ที่พัฒนาตั้งแต่ปี 2560 ถึงปัจจุบัน มียอดเหลือขาย อาคารชุด 4,330 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 28.56% ของจำนวนหน่วยที่เปิดขายทั้งหมด เป็นส่วนของบ้านพักอาศัยทั้งสิ้น 48 โครงการ 11,366 หน่วย มีหน่วยเหลือขาย 4,834 หน่วย สัดส่วน 42.5% ของจำนวนเปิดขายทั้งหมด

   "จะเห็นว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมในพื้นที่ EEC มีมากกว่าบ้าน ระดับราคาที่ได้รับความสนใจไม่เกิน 2 ล้านบาท ส่วนบ้านพักอาศัยอาศัยที่ได้รับความสนใจและอัตราการขายดีเป็นทาวน์เฮ้าส์ ราคาไม่เกิน 4 ล้านบาท"

    ทำเลที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดพักอาศัย อยู่ในย่านนิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้ ชลบุรี ซึ่งมีแรงงานสูงถึง 220,000 คน มีรายได้ 12,000-120,000 บาทต่อเดือน เมื่อเทียบกับนิคมอุตสาหกรรม แหลมฉบัง ชลบุรี มีแรงงาน 25,000 คน รายได้ 10,000-80,000 บาทต่อเดือน และนิคมอุตสาหกรรมบางปะกง แรงงาน 30,000 คน รายได้ 10,000-65,000 บาทต่อเดือน

    การสำรวจโดยรอบทำเลอมตะซิตี้ พบว่า มีอพาร์ตเมนต์รวม 14 แห่ง มีห้อง เพื่อปล่อยเช่ารวม 1,900 ห้อง ขนาด 25-28 ตารางเมตร มีอัตราการเช่า 93% ค่าเช่า 2,500-5,000 บาทต่อเดือน โดยที่ 6 ใน 14 อพาร์ตเมนต์ อัตราการเช่า 100%

     "ดีมานด์ดังกล่าว เป็นโอกาสสำหรับดีเวลลอปเปอร์ โดยเฉพาะอาคารชุดพักอาศัย จากการสำรวจเดือน ม.ค. อาคารชุดที่สร้างเสร็จก่อนขาย ราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท เฉลี่ยขาย 900,000-1,200,000 บาทต่อยูนิต ขนาดห้อง 24-30 ตารางเมตร สร้างยอดขายเฉลี่ย 70-90% ของจำนวน หน่วยที่เปิดขาย มีผู้ซื้ออยู่อาศัยเองและซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า ที่ระดับราคา 5,500-8,000 บาทต่อยูนิต หรือมีอัตราผลตอบแทนเฉลี่ย 5-7% ต่อปี สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากปัจจุบัน"

      รายงานของการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.) ระบุว่า ยอดขาย และให้เช่าใหม่ของพื้นที่ในนิคมอุตสาหกรรม มี 6,069 ไร่ เพิ่มขึ้น 52.7% (YoY) ในช่วง 9 เดือนแรกปี 2567 โดยยอดขายและให้เช่าที่ดินในนิคมฯ ยังคงอยู่ในภาคตะวันออกมากที่สุด ครอบคลุมพื้นที่ 5,481 ไร่ (90% ของยอดขายและเช่าใหม่ของพื้นที่นิคมฯ ทั่วประเทศ) เพิ่มขึ้น 55.3%

     สะท้อนศักยภาพ "ภาคตะวันออก" ที่ดึงดูดความสนใจจากนักลงทุนมากที่สุดเทียบภูมิภาคอื่นๆ รองลงมา ได้แก่ ภาคกลาง (รวมกรุงเทพฯ และปริมณฑล) จำนวน 531 ไร่ (+ 47.5% YoY) ส่งผลให้ยอดขายและให้เช่าสะสม 9 เดือนแรกปี 2567 อยู่ที่ 132,430 ไร่ คิดเป็นอัตราการครอบครองพื้นที่ 80% เพิ่มขึ้นเทียบสิ้นปี 2566 ที่ 75.7% สอดคล้องกับยอดขายที่ดินและรายได้ ของผู้ประกอบการนิคมฯ 2 รายใหญ่ AMATA และ WHA Group รวมกันที่ ปรับเพิ่มขึ้น 34.6% และ 28.9% ตามลำดับ

     ขณะที่มูลค่าโครงการที่ขอรับ ส่งเสริมการลงทุนทั่วประเทศปี 2567 อยู่ที่ 1,138.5 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 34.5% ในจำนวนนี้เป็นการขอรับส่งเสริมการลงทุนในพื้นที่ EEC เพิ่มขึ้น 36.6% คิดเป็นมูลค่า 504.9 พันล้านบาท หรือ 44% ของมูลค่าโครงการที่ขอรับการส่งเสริมการลงทุนอนุมัติทั้งหมด

     "ย่านนิคมอุตสาหกรรม ภาคตะวันออก โดยเฉพาะ อมตะ ซิตี้ มีกำลังซื้อและความต้องการ ที่อยู่อาศัยของแรงงานที่จะเข้ามาทำงานช่วงปี 2568-2570 เพิ่มขึ้น 5-10% ต่อปี"