กคช.ศึกษาลงทุน"พีพีพี" 5 โปรเจคมิกซ์ยูส เล็งพัฒนาที่อยู่อาศัย 1 แสนหน่วย พ่วงพื้นที่เชิงพาณิชย์ คาดมูลค่าลงทุน"แสนล้าน" แย้มเอกชนไทย-ต่างประเทศกว่า 10 รายสนใจลงทุนปั้นเมืองใหม่ ชงรัฐตั้งกองทุน 5,000 ล้านปล่อยกู้บ้านการเคหะแก้ปัญหารีเจค

ยุทธศาสตร์การพัฒนาที่อยู่อาศัยระยะ 20 ปี (2560-2579) วางกรอบระยะยาวมุ่งเสริมสร้างความมั่นคงด้านที่อยู่อาศัยของประชาชนทุก กลุ่มเป้าหมาย โดยบูรณาการความร่วมมือดำเนินงาน ระหว่างหน่วยงานรัฐและภาคเอกชน

นายธัชพล กาญจนกูล  ผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติ (กคช.) เปิดเผยว่าภายใต้ยุทธศาสตร์พัฒนาที่อยู่อาศัยมีเป้าหมายหลักคือกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ซึ่ง กคช.ได้รับมอบหมายให้พัฒนาที่อยู่อาศัยประมาณ 2.7 ล้านหน่วย หรือปีละกว่า 1 แสนหน่วย ซึ่ง กคช. สามารถพัฒนาโครงการได้เต็มที่ปีละ 4-5 หมื่นหน่วย โดยช่วง 10 ปีที่ผ่านมา มีจำนวน 1.7 ล้านหน่วย

"ตามแผนแม่บทพัฒนาที่อยู่อาศัย 20 ปี ในการลงทุนโครงการ (Project Feasibility) รูปแบบโครงการร่วมทุนกับภาคเอกชน (PPP) พัฒนาที่อยู่อาศัย 5 โครงการ ภายใต้พ.ร.บ. การให้เอกชนร่วมลงทุนในกิจการของรัฐ พ.ศ.2556 ประกอบด้วย 1.ทำเลร่มเกล้า เขตลาดกระบัง กรุงเทพฯ ซึ่งมีที่ดิน 2 แปลง ขนาด 72 ไร่ และกว่า 100 ไร่ 2.โครงการฟื้นฟูชุมชน ดินแดง รองรับที่อยู่อาศัยใหม่  3.ทำเลบางเสาธง จ.สมุทรปราการ พื้นที่ 136 ไร่ 4.ทำเลลำลูกกา คลอง 10-11  จ.ปทุมธานี  พื้นที่ 118 ไร่ และ 5.ทำเลหนองหอย จ.เชียงใหม่ พื้นที่ 52 ไร่

คาดว่าผลศึกษาการลงทุนจะแล้วเสร็จในปีนี้ โดยทำการศึกษาหลายแนวทางทั้งจัดจ้าง ก่อสร้าง, บริหารจัดการ, เอกชนเช่าดำเนินการ, สัญญาประเภท BOT (Build-OperateTransfer) รวมทั้งการร่วมทุนโครงการ หลังจากสรุปรูปแบบที่เหมาะสมจะเสนอคณะรัฐมนตรี เพื่อเริ่มลงทุนในปี 2561

ดึงเอกชนปั้น"มิกซ์ยูส"แสนล้าน

นายธัชพล กล่าวว่าแนวทางการพัฒนาที่อยู่อาศัยโดยให้เอกชนร่วมทุน 5 โครงการ ได้ศึกษาความเป็นไปได้ด้านการพัฒนาที่อยู่อาศัยและเชิงพาณิชยกรรมแบบผสมผสาน หรือ มิกซ์ยูส (Mixed-use) และเมืองอัจฉริยะ (สมาร์ทซิตี้) สอดคล้องกับรูปแบบการลงทุนพัฒนาเมืองที่มีความคุ้มค่าด้านการลงทุนโครงการและการสร้างรายได้จาก การใช้ประโยชน์ที่ดิน เช่น ตัวอย่างการพัฒนา เมืองใหม่หลายแห่งในประเทศญี่ปุ่น

ปัจจุบันได้เสนอแผนการพัฒนาโครงการให้ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ไทยและนักลงทุนต่างชาติแล้วกว่า 10 ราย คาดว่าการลงทุน 5 โครงการรูปแบบมิกซ์ยูส จะมีมูลค่ารวม 1 แสนล้านบาท  เช่น โครงการฟื้นฟูชุมชนดินแดง ซึ่งเป็นที่ดินเช่าจากธนารักษ์  คาดใช้เงินลงทุน 3 หมื่นล้านบาท

ส่วนโครงการที่มีพื้นที่กว่า 100 ไร่ ขึ้นไป มูลค่าการลงทุนโครงการละกว่า 1 หมื่นล้านบาท ขณะที่โครงการพื้นที่หนองหอย จ.เชียงใหม่ ขนาด 52 ไร่  เงินลงทุนอยู่ที่ราว 5,000  ล้านบาท ในทั้ง 5 โครงการดังกล่าว  กคช. ต้องการพัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวน 1 แสนหน่วย

ต่างชาติสนใจลงทุนเมืองใหม่ อย่างไรก็ตามมูลค่าโครงการจะอยู่การกำหนดเงื่อนไขการลงทุนพื้นที่เชิงพาณิชย์ต่างๆ ในโปรเจคมิกซ์ยูสของเอกชนที่สนใจร่วมลงทุน ขณะที่ กคช.จะวางเงื่อนไขการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลางในสัดส่วนที่เหมาะสมในทุกโครงการ เช่น กำหนดสัดส่วนที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยไม่ต่ำกว่า 20% ของจำนวนยูนิตโครงการ รวมทั้งลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยเองและให้เอกชนร่วมพัฒนา

จากการหารือร่วมกับเอกชน พบว่ามีกลุ่มทุนต่างชาติ เช่น จีน ญี่ปุ่น  สิงคโปร์ สนใจการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย รูปแบบมิกซ์ยูสของ กคช. เช่น กลุ่มทุนจีน สนใจลงทุนสนามบินแห่งที่2 ในเชียงใหม่ จึงต้องการลงทุนพัฒนาเมืองใหม่ ทั้งด้านที่อยู่อาศัยและพื้นที่เชิงพาณิชย์ ในทำเลหนองหอย เชียงใหม่ รูปแบบที่พักอาศัยสำหรับกลุ่มสูงวัย นอกจากนี้กลุ่มทุนจีน ยังให้ความสนใจโครงการพัฒนาชุมชนดินแดง ด้วยเช่นกัน

ทุ่ม400ล้านโปรเจคประชานิเวศน์3

นายธัชพล กล่าวว่าหลังจากคณะรัฐมนตรี มีมติวันที่ 29 ส.ค.ที่ผ่านมา ให้กระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ โดย กคช. จัดทำโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ และปริมณฑล (ประชานิเวศน์ 3) จำนวน 556 หน่วย วงเงินลงทุนรวม 464 ล้านบาท โดยมอบหมายให้กระทรวงการคลังเป็นผู้จัดหาและเป็นผู้ค้ำประกันเงินกู้ จำนวน 413 ล้านบาท ซึ่งตั้งอยู่ภายในโครงการเคหะชุมชนประชานิเวศน์ จ.นนทบุรี ห่างจากสถานีสามัคคี รถไฟฟ้าสายสีชมพูประมาณ 2.5 กิโลเมตร

โดยจัดสร้างในรูปแบบอาคารชุดพักอาศัย สูง 8 ชั้น 4 อาคาร ประกอบด้วย ห้องพัก อาศัยแบบ 1 ห้องนอน ขนาดพื้นที่ห้อง 25.5-30 ตร.ม. สำหรับกลุ่มเป้าหมายผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางและรายได้ปานกลาง ค่อนข้างสูง ซึ่งเป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่เริ่มทำงาน หรือต้องการสร้างครอบครัวใหม่ ประกอบอาชีพรับราชการ พนักงานรัฐวิสาหกิจ พนักงานบริษัทเอกชน ให้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองในราคาที่สามารถรับภาระได้และใกล้เส้นทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน

โดยจะเปิดจองโครงการวันที่ 30 ก.ย.-9 ต.ค. นี้ ที่สำนักงาน กคช., ที่สำนักงานโครงการ, ที่ศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ และเซ็นทรัล พลาซา แจ้งวัฒนะ

ชงรัฐตั้งกองทุนกู้ซื้อบ้านแก้รีเจค

นายธัชพล กล่าวเพิ่มเติมว่าปัจจุบันกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและระดับกลาง มีปัญหาถูกปฏิเสธสินเชื่อธนาคารในอัตราสูง หรือที่ราว 50% ดังนั้น กคช.จึงเตรียมเสนอรัฐบาลให้จัดตั้งกองทุนพัฒนาที่อยู่อาศัย ผู้มีรายได้น้อย หรือ Housing Fund มูลค่า 5,000 ล้านบาท สำหรับปล่อยกู้ให้กับ ลูกค้าบ้านของการเคหะแห่งชาติ เพื่อแก้ปัญหารีเจค ในกลุ่มผู้มีรายได้น้อย โดยคิดอัตราดอกเบี้ยต่ำ

"คาดว่าจะจัดตั้งกองทุนดังกล่าวได้ช่วง ต้นปี 2561 อาจใส่เงินครั้งละ 1,000-2,000 ล้านบาท เมื่อเริ่มมีผู้ใช้บริการสามารถนำเงินมาหมุนเวียนปล่อยกู้ได้หลายรอบ"