ผู้ว่าการการเคหะฯเปิดยุทธศาสตร์แผนลงทุนปี 61 เตรียมลุยบิ๊กโปรเจ็กต์ 5 โครงการ พัฒนาเมืองมิกซ์ยูส ดึงเอกชนร่วมลงทุน ในกทม. 4 จุดมีลำลูกกา ร่มเกล้า บางพลี และดินแดง ต่างจังหวัดที่หนองหอย เชียงใหม่ เผยแอล.พี.เอ็น.เล็งดินแดง พร้อมเดินหน้าโครงการ TOD คอนโดฯแนวรถไฟฟ้าร่วมกับรฟม.

จากการลงทุนและเปิดบริการรถไฟฟ้าหลายสีในกรุงเทพมหานคร ก่อให้เกิดโครงการที่อยู่อาศัยแนวสูงขึ้นอย่างหนาแน่นภายในเมืองหรือตามแนวรถไฟฟ้า ซึ่งก่อเกิดมากมาย ไม่ว่าจะด้านการจราจรที่ไม่สามารถบริหารจัดการเวลาเดินทางถึงที่หมายได้ แต่ปัญหาใหญ่ก็คือประชาชนผู้มีรายได้น้อยไม่สามารถเป็นเจ้าของที่พักอาศัยในเมือง เนื่องจากมีราคาสูงมาก กระทั่งรัฐบาลพยายามหากลไกมาช่วยคนกลุ่มนี้ให้มีบ้าน โดยการเคหะแห่งชาติถือเป็นรัฐวิสาหกิจด้านการพัฒนาที่อยู่อาศัย ชุมชนและเมือง ได้คิดโมเดลการพัฒนาเมืองครบวงจร ที่คนมีรายได้น้อยรายได้ปานกลางก็สามารถอยู่ร่วมกับผู้มีรายได้สูงในโครงการเดียวกันได้

นายธัชพล กาญจนกูล ผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติ (กคช.) ซึ่งเป็นองค์กรหลัก สังกัดกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ เปิดเผยว่า ในปี 2561 การเคหะฯวางแผนจะพัฒนาโครงการใหญ่ภายใต้แนวคิดเมืองผสมผสานครบวงจร ทั้งที่พักอาศัยและเชิงพาณิชย์ประกอบด้วยโครงการที่อยู่อาศัย 3 ระดับมีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย-รายได้ปานกลาง และรายได้สูง โครงการศูนย์ประชุม และห้างสรรพสินค้า

ทั้งนี้ เตรียมที่ดินของการเคหะฯไว้ 5 แปลงมีที่ลำลูกกา, ร่มเกล้า, บางพลี, ดินแดง และหนองหอย จังหวัดเชียงใหม่ โดย 4 แปลงแรกในกรุงเทพฯ จะเป็นที่ดินแปลงใหญ่เกือบ 1,000 ไร่ ขณะนี้วิเคราะห์ความเป็นไปได้เสร็จแล้ว 3 แปลงมี ดินแดง, ร่มเกล้า และหนองหอย โดยโครงการร่มเกล้ามีความคืบหน้ามากสุด ได้กรอบการพัฒนาและการร่วมทุนแล้ว รอแค่ผลศึกษาถ้าเสร็จเรียบร้อย ก็สามารถประกาศหาผู้ร่วมทุนได้ทันที

ล่าสุดมีการประชุมคณะทำงาน ประกอบด้วยสมาคมอสังหาริมทรัพย์ บริษัทพัฒนาอสังหาฯ 2-3 บริษัท กรมธนารักษ์ และการเคหะฯ หารือถึงรูปแบบการดำเนินงาน การร่วมทุนและรูปแบบโครงการ ซึ่งสรุปว่า การดำเนินงานเริ่มจากการเช่า (เรนต์) ไปสู่การร่วมทุน (เจวี) และนำโครงการเข้ากองทุนรีท นั่นคือ การเคหะฯเช่าที่ดินจากกรมธนารักษ์ เพื่อนำที่ดินมาร่วมทุนกับเอกชน โดยเอกชนออกเงินพัฒนาโครงการ และรูปแบบโครงการจะเป็นมิกซ์ยูส เพราะโครงการที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว ผลตอบแทนไม่จูงใจ เพราะโครงการที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อย ผลตอบแทนประมาณ 2 -3% แต่ถ้าเป็นมิกซ์ยูส ที่มีทั้งบ้านผู้มีรายได้น้อย รายได้ปานกลางและรายได้สูง มารวมกันก็จะทำให้ผลตอบแทนเพิ่มเป็น 5-6% จากการนำรายได้ผู้มีรายได้สูงมาชดเชยรายได้น้อย วิธีนี้จะดึงดูดใจเอกชนได้

"เมื่อโครงการสร้าง เสร็จ สิ่งที่ตามมาคือ ผลตอบแทนสูง โอนเข้ากองทุน ผู้ที่ลงทุน ก็จะได้ทุนคืน เพราะถ้าเป็นที่เช่า ระยะเวลาคืนทุนนาน 12 ปี แต่รูปแบบนี้ไม่ต้องรอคืนทุน ขายเข้ากองทุน เพราะผลตอบแทนสูง นักลงทุนก็สนใจซื้อ"

สำหรับโครงการใหญ่ของการเคหะฯ มีเอกชนทั้งของไทยและต่างประเทศให้ความสนใจ เช่น บริษัทแอล.พี.เอ็น.ดีเวล ลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) สนใจจะร่วมในโครงการดินแดง แต่โครงการดินแดง เฟส 1 และ เฟส 2 การเคหะฯ จะพัฒนาและบริหารเอง จากนั้นเฟส 3 และเฟส 4 จะเปิดร่วมทุน ซึ่งอยู่ระหว่างศึกษาว่าจะพัฒนาอะไรบ้าง เพราะสามารถทำได้ทุกรูปแบบ จะเป็นห้างสรรพสินค้า ขนาดใหญ่ หรือโอท็อปซิตี นอก จากนี้ก็มีเอกชนของจีน ซึ่งมี หลายราย แต่ประเทศจีนมีเงื่อน ไขว่าการลงทุนต้องร่วมกับภาครัฐด้วยกัน และต้องลงในโครง การขนาดใหญ่ รัฐบาลจึงจะให้ การสนับสนุนเต็มที่

นอกจาก 5 โครงการ ข้างต้น การเคหะฯ ยังมีโครงการ TOD ซึ่งเป็นโครงการที่อยู่อาศัยแนวรถไฟฟ้าโดยร่วมกับการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) เปิดตัวโครงการแรกที่ย่านประชานิเวศน์ 3 บริเวณสามัคคี ชน ติวานนท์ เฟสแรก 1 อาคาร จำนวน 550 หน่วย ขายแล้ว 70% มีห้องขนาด 25 ตร.ม. กับ 30 ตร.ม. ราคาเริ่ม ต้น 7.99 แสนบาท ปีนี้วางแผนจะพัฒนาโครงการใหม่เพิ่มตามแนวรถไฟฟ้า เดิม รฟม.เตรียมที่ที่บางปิ้ง กับบางไผ่ แต่ติด พ.ร.บ.เวนคืน ซึ่งการเคหะฯคงไม่รอ เพราะมีโครงการเมืองครบวงจรที่ลำลูกกา และร่มเกล้า