ยกเครื่องราคาประเมินรับภาษีที่ดิน-สิ่งปลูกสร้าง ธนารักษ์ชงร่าง กม.ใหม่ ถ่ายอำนาจ 77 จังหวัด จัดทำบัญชีประเมินทรัพย์สินได้อิสระ ดีเดย์ 1 ม.ค. 61 ประกาศใช้รายแปลง 32 ล้านแปลง แลนด์ลอร์ดเฮราคาในมือปรับขึ้นทันสถานการณ์ กรมทาง-รถไฟ ฯ จ่ายชดเชยเพียบ หวั่นกระทบเวนคืน 1.5 แสนล้าน ด้านอสังหาฯ ติงเร่งอุดจุดอ่อน

แหล่งข่าวจากกระทรวงการคลังเปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า นายพชร อนันตศิลป์ อธิบดีกรมธนารักษ์ อยู่ระหว่างเสนอร่าง พ.ร.บ.การประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พ.ศ. .... กับร่าง พ.ร.บ.ที่ราชพัสดุ ให้กระทรวงการคลังพิจารณา คาดว่าจะเสนอเข้าที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) เพื่อขอความเห็นชอบเร็ว ๆ นี้

ราคาประเมินเอื้อประโยชน์ ศก.

สาเหตุมาจากปัจจุบันการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ดำเนินการภายใต้ประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งมีวัตถุประสงค์ใช้เป็นเกณฑ์อ้างอิงหรือเป็นฐานในการจัดเก็บภาษีอากรและค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม แต่ร่างกฎหมายนี้จะเปลี่ยนหลักการประเมินมูลค่าทรัพย์สินให้เป็นไปเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ ซึ่งจะกว้างกว่าเดิม โดยเฉพาะการนำราคาประเมินมาใช้ให้เอื้อประโยชน์ในทางเศรษฐกิจ

เช่น ประเมินมูลค่าทรัพย์สินประเภทที่ดินของหน่วยงานรัฐ หรือรัฐวิสาหกิจ ที่จะเปิดให้ภาคเอกชนเข้าร่วมลงทุน การประเมินราคาที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างเพื่อใช้ในการจัดเก็บภาษีอากรและค่าธรรมเนียม ตลอดจนการปฏิบัติงานอื่นของหน่วยงานรัฐ เป็นต้น ขณะเดียวกันก็รองรับการประกาศใช้ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฯ ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างการพิจารณาของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.)

ปลัดคลังนั่งหัวโต๊ะแทนปลัด มท.

นอกจากนี้ ร่าง พ.ร.บ.ใหม่ ได้มีการปรับปรุงคณะกรรมการประเมินราคาใหม่ จากเดิมคณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ มีปลัดกระทรวงมหาดไทยเป็นประธาน เปลี่ยนชื่อเป็นคณะกรรมการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ให้ปลัดกระทรวงการคลัง เป็นประธาน

รวมถึงกำหนดอำนาจหน้าที่ต่างไปจากเดิมด้วย กล่าวคือเดิมคณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มีอำนาจหน้าที่ในการเห็นชอบการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ ที่คณะกรรมการประจำจังหวัดเสนอ เพื่อใช้ในการเรียกเก็บภาษีค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม แต่กฎหมายใหม่นี้กำหนดให้คณะกรรมการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน มีอำนาจหน้าที่ในการกำหนดนโยบาย หลักเกณฑ์ วีธีการ แนวทางในการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

ผ่องถ่ายให้ 77 จว.ประเมินราคา

"กฎหมายใหม่ยังให้อำนาจคณะกรรมการประเมินมูลค่าทรัพย์สินประจำจังหวัด ที่มีผู้ว่าราชการจังหวัดเป็นประธาน (กรุงเทพมหานคร มีปลัด กทม. เป็นประธาน) สามารถประกาศใช้ราคาประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่เป็นที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในเขตจังหวัดตัวเองได้เลย จากเดิมแต่ละจังหวัดต้องเสนอให้คณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์เห็นชอบ จากนั้นจึงจะประกาศใช้บัญชีกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ ถือเป็นการกระจายอำนาจจากส่วนกลางไปสู่ระดับจังหวัด"

แหล่งข่าวกล่าวว่า การที่ให้อำนาจคณะกรรมการประเมินมูลค่าทรัพย์สินประจำจังหวัด สามารถประกาศราคาประเมินมูลค่าทรัพย์สิน หรือราคาประเมินที่ดินได้เองนั้น จะทำให้เกิดความคล่องตัวมากขึ้น อย่างเช่นในกรณีที่ในบางจังหวัดมีการลงทุนโครงการขนาดใหญ่ ทำให้มูลค่าที่ดินเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นมาก ก็จะประกาศราคาประเมินใหม่ได้ทันที แต่จะต้องเริ่มมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 ม.ค. และต้องประกาศล่วงหน้าก่อนไม่น้อยกว่า 30 วัน

รับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

สาระสำคัญอีกประเด็น ร่างกฎหมายฉบับนี้กำหนดให้กรมธนารักษ์ สามารถดำเนินการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อวัตถุประสงค์เฉพาะ ตามที่ส่วนราชการ รัฐวิสาหกิจ หรือหน่วยงานของรัฐร้องขอให้ดำเนินการได้ด้วย จากเดิมที่การประเมินตามประมวลกฎหมายที่ดินไม่ได้ครอบคลุมถึงหน้าที่นี้แต่อย่างใด เพราะเน้นไปที่การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเป็นหลัก

"กฎหมายฉบับใหม่นี้จะซัพพอร์ตภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะเริ่มจัดเก็บในปี 2562 ได้มากขึ้น เพราะภาษีดังกล่าวต้องจัดเก็บตามฐานราคาประเมินมูลค่าทรัพย์สิน"

ทั้งนี้ กฎหมายยังได้กำหนดให้คณะกรรมการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน มีการประกาศกำหนดปีที่เริ่มใช้ "บัญชีกำหนดมูลค่าประเมินของทรัพย์สิน" เป็นครั้งแรกพร้อมกันทั่วประเทศ ซึ่งหลังจากกฎหมายบังคับใช้แล้ว จะมีบทเฉพาะกาลกำหนดว่า ระหว่างที่ยังไม่มีการประกาศใช้บัญชีตามกฎหมายใหม่ ให้นำบัญชีกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดินใช้ไปพลางก่อน

1 ม.ค. 61 ใช้รายแปลงทั่ว ปท.

แหล่งข่าวกล่าวด้วยว่า ในส่วนของความคืบหน้าในการจัดทำราคาประเมินที่ดินรายแปลง ตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 2561 เป็นต้นไป กรมธนารักษ์จะมีการประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินแบบรายแปลงทั่วทั้งประเทศ รวมทั้งสิ้น 32 ล้านแปลง ซึ่งทางกรมธนารักษ์จะมีแอปพลิเคชั่นที่ให้ประชาชนสามารถตรวจสอบราคาประเมินที่ดินได้สะดวกมากขึ้น

จากที่ผ่านมาการประกาศใช้บัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินเป็นรายแปลงมีเพียง 24 จังหวัด ได้แก่ กรุงเทพมหานคร ฉะเชิงเทรา ชลบุรี ชัยนาท ตราด นครนายก นครปฐม นนทบุรี บึงกาฬ ปทุมธานี พิจิตร พังงา ภูเก็ต มุกดาหาร แม่ฮ่องสอน ระนอง ระยอง ลำพูน สมุทรปราการ สมุทรสาคร สระบุรี อุทัยธานี และอ่างทอง รวม 18.6 ล้านแปลง

นอกจากนั้นอีก 53 จังหวัด หรือ 13.4 ล้านแปลง ยังใช้ราคาประเมินที่ดินเป็นรายบล็อก แต่ 1 ม.ค. 2561 จะใช้รายแปลงทั้งหมด

"อย่างไรก็ตาม การประกาศใช้ราคาประเมินรายแปลง ไม่ได้มีผลทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงราคาประเมินที่ดินฉบับปัจจุบันปี 2559-2562 ส่วนราคาประเมินรอบใหม่ต้องรอให้ครบ 4 ปีก่อน"

ผุดศูนย์ข้อมูลราคาประเมินทั้งนี้ เป้าหมายในอนาคต หลังประกาศใช้ราคาประเมินเป็นรายแปลงกับโฉนดที่ดิน ซึ่งมีทั้งหมดทั่วประเทศ 32 ล้านแปลงแล้ว กรมธนารักษ์มีแนวคิดจะยกระดับสำนักงานกลางประเมินราคาทรัพย์สิน ตั้งเป็นศูนย์ข้อมูลราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ เป็นศูนย์กลางข้อมูลเกี่ยวกับการประเมินราคาที่ดิน ทรัพย์สิน สิ่งปลูกสร้าง อาคารชุดทั่วประเทศ โดยหน่วยงานภาครัฐและเอกชนสามารถนำราคาประเมินไปใช้ประโยชน์ได้

ไม่ว่าจะนำไปใช้ในการพิจารณาให้สินเชื่อของสถาบันการเงิน ที่มีที่ดินเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน การนำราคาประเมินไปใช้เป็นฐานในการประเมินราคาทรัพย์สินของบริษัทประเมินราคาทรัพย์สิน นักธุรกิจนักลงทุนใช้ในการวางแผนลงทุนธุรกิจ ประชาชนทั่วไปจะทราบถึงมูลค่าทรัพย์สินที่ถืออยู่ในมือขณะที่หน่วยงานรัฐนำไปใช้ในการจัดเก็บภาษี ค่าธรรมเนียม รวมทั้งใช้ในการเวนคืนที่ดินจากประชาชน เป็นต้น

อสังหาฯโนพร็อบเบลมนายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า ยังไม่ทราบรายละเอียดร่างกฎหมายดังกล่าว แต่เข้าใจว่าวัตถุประสงค์คือ รัฐต้องการเน้นประสิทธิภาพในการหาราคาประเมินให้ใกล้เคียงกับราคาตลาดที่สุด เพื่อความเป็นธรรมกับผู้เสียภาษี ข้อคิดเห็นคือทุกครั้งที่รัฐออกกฎหมายใหม่ สิ่งสำคัญสุดต้องเป็นธรรม และไม่ฝีนกลไกปกติ กรณีกฎหมายประเมินราคาที่ดินขั้นตอนเดิมมีคณะทำงานระดับจังหวัดประเมินราคาแล้วส่งมาให้ส่วนกลางตรวจสอบก่อนประกาศใช้ มีข้อดีที่ผู้มีอิทธิพลระดับท้องถิ่นไม่มีผลต่อการจัดทำราคาประเมินเพราะส่วนกลางเป็นผู้ตัดสิน

ในอนาคตให้แต่ละจังหวัดประกาศราคาประเมินได้เอง อาจมีจุดอ่อนผู้มีอิทธิพลในพื้นที่สามารถเข้ามาครอบงำได้ จึงอยากให้ระมัดระวัง โครงสร้างในการจัดทำและประกาศราคาประเมิน ต้องมีหลักเกณฑ์ วิธีทำงาน ประสิทธิภาพคณะทำงานบนมาตรฐานเดียวกันทั้งประเทศ สำหรับผลกระทบต่อการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการอสังหาฯ ไม่มีผลทำให้ราคาอสังหาฯถูกหรือแพงขึ้น เพราะผู้ประกอบการมีต้นทุนที่ดินเท่ากัน ตามราคาประกาศของทางราชการอยู่แล้ว การแข่งขันก็แข่งบนกลไกธุรกิจปกติ

โครงการรัฐเวนคืน 1.5 แสนล้าน

ขณะที่นายอานนท์ เหลืองบริบูรณ์ ผู้ตรวจราชการกระทรวงคมนาคม และรักษาการผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) กล่าวว่า การประกาศราคาที่ดินเป็นรายแปลงทั่วประเทศ จะทำให้การกำหนดราคาที่จะเวนคืนที่ดินละเอียดชัดเจนขึ้น แต่ค่าเวนคืนจะเพิ่มขึ้นมากน้อยแค่ไหน ตอบไม่ได้ ซึ่ง ร.ฟ.ท.มีแผนจะเวนคืนก่อสร้างรถไฟทางคู่และรถไฟความเร็วสูงอยู่หลายเส้นทางตามแผนการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่ง

แหล่งข่าวจากกรมทางหลวง (ทล.) กล่าวว่า ราคาประเมินที่ดินที่จะประกาศเป็นรายแปลงใหม่ในปี 2561 คาดว่าจะมีผลต่อค่าเวนคืนที่ดินในการสร้างถนน สะพาน มอเตอร์เวย์โครงการใหม่อยู่บ้าง เพราะเป็นการประเมินราคาละเอียดมากขึ้น แต่การกำหนดค่าเวนคืนของกรมจะใช้ราคาประเมินของกรมธนารักษ์ ประกอบกับราคาซื้อขายในตลาด

ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า โครงการลงทุนในแผนปฏิบัติการเร่งด่วนปี 2559-2560 จำนวน 36 โครงการ และโครงการในปีงบประมาณปกติของคมนาคม ที่ผ่านการอนุมัติจาก ครม.จำนวนมาก ล่าสุดมีบางโครงการเริ่มก่อสร้าง และอีกหลายโครงการจะเริ่มเวนคืน ก่อสร้างปี 2560 เป็นต้นไป เบื้องต้นคาดว่าจะใช้เงินเวนคืนร่วม 1.5 แสนล้านบาท อาทิ รถไฟทางคู่ รถไฟฟ้า มอเตอร์เวย์ ทางด่วน เป็นต้น

แก้กฎหมายที่ราชพัสดุด้านนายอำนวย ปรีมนวงศ์ รองปลัดกระทรวงการคลัง หัวหน้ากลุ่มภารกิจด้านทรัพย์สิน กล่าวว่า สำหรับร่างกฎหมายที่ราชพัสดุใหม่เป็นการปรับปรุงเกี่ยวกับการให้เช่าที่ราชพัสดุแก่เอกชน ที่ต้องทำตาม พ.ร.บ.การให้เอกชนร่วมลงทุนในกิจการของรัฐ พ.ศ. 2556 ส่งผลให้การต่อสัญญากับเอกชนล่าช้า ต้องใช้เวลา 2 ปี เช่น กรณีให้ บมจ.ไทยออยล์ เช่าที่ราชพัสดุ 1,499 ไร่ ใน อ.ศรีราชา จ.ชลบุรี นอกจากนี้ยังกำหนดว่า เมื่อกฎหมายบังคับใช้แล้ว หากส่วนราชการที่ครอบครองที่ราชพัสดุอยู่ไม่ใช้ประโยชน์ ต้องส่งคืนกรมธนารักษ์ ไม่ส่งคืนจะมีความผิด ปล่อยให้มีการบุกรุกก็จะมีความผิด

"ร่างกฎหมายในส่วนที่ราชพัสดุนั้นจะสอดคล้องกับ พ.ร.บ. PPP ที่จะมีการแก้ไขเช่นเดียวกัน โดย พ.ร.บ. PPP จะตัดเรื่องการเช่าที่ราชพัสดุออก เหลือเฉพาะการลงทุนด้านสาธารณูปการ"

เช่าที่ราชฯไม่ต้องเข้า PPP นายปรีชา มงคลหัตถี ที่ปรึกษาด้านพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ กรมธนารักษ์ กล่าวว่า กรมธนารักษ์มีโครงการพัฒนาที่ราชพัสดุตามแนวเศรษฐกิจสร้างสรรค์ บนที่ราชพัสดุแปลงหมายเลข กจ.194 ต.บ้านใต้ อ.เมือง จ.กาญจนบุรี ที่ปัจจุบันให้ทาง บจ.อุตสาหกรรมกระดาษศิริศักดิ์ เช่าประกอบกิจการโรงงานกระดาษ เนื้อที่ 69-2-34 ไร่ มูลค่าตลาด 1,530 ล้านบาทเศษ ซึ่งสิ้นสุดระยะเวลาเช่า 30 ปี เมื่อ 9 พ.ย. 2560 และจะเปิดประมูลให้เอกชนเช่าพัฒนา

"ตอนนี้จะต้องทำเรื่องเสนอ ครม.ปลดล็อกมติ ครม.เดิม ที่ให้ใช้ทำโรงงานกระดาษเพียงอย่างเดียว เมื่อปลดล็อกแล้วจะเปิดประมูล ก็ต้องเข้ากระบวนการตาม พ.ร.บ.ร่วมทุน เพราะมูลค่าเกิน 1,000 ล้านบาท"

ทั้งนี้ ทางเอกชนที่ทำโรงงานกระดาษเดิมก็พร้อมเข้าร่วมประมูลเพื่อพัฒนาเป็นพิพิธภัณฑ์โรงงานกระดาษ ลักษณะเดียวกับเอเชียทีค เพราะต้องอนุรักษ์อาคารโรงงานเก่าเอาไว้ เนื่องจากอยู่ในเขตโบราณสถาน หากกฎหมายผ่านจะเป็นเรื่องที่ดี เพราะโครงการพัฒนาจะเดินหน้าได้เร็ว