โชคชัย สีนิลแท้

ตลาดออฟฟิศแข่งเดือด

คอลลิเออร์สฯ เผยตลาดอาคารสำนักงานมีความต้องการเพิ่มขึ้นหลังทุนต่างชาติเข้ามาลงทุนเพิ่มมากขึ้น

จากเศรษฐกิจที่ขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ตลาดอาคารสำนักงานมีความต้องการเพิ่มขึ้นหลังจากกลุ่มทุนต่างชาติได้เริ่มเข้ามาลงทุนอย่างชัดเจนและมีแนวโน้มมากขึ้น

ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เปิดเผยผลสำรวจตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ไตรมาสแรกปี 2561 พบว่ามีพื้นที่อาคารสำนักงานสะสมกว่า 8.6 ล้านตารางเมตร มีอัตราการว่างเพียง 5% โดยในช่วงไตรมาสแรกปีนี้มี 3 โครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ ที่เข้ามาในตลาดประมาณ 4.7 หมื่นตารางเมตร ได้แก่ อาคารสำนักงานของธนาคารกรุงศรีอยุธยา เพลินจิต พื้นที่ขนาด 2.5 หมื่นตารางเมตร เป็นอาคารสำนักงานที่มีพื้นที่ไว้ใช้เอง โครงการลาดพร้าว ฮิลล์ พื้นที่ 6,720 ตารางเมตร ซึ่งมีการทำสัญญาเช่าแล้ว 60% ค่าเช่าเฉลี่ย 690 บาท/ตารางเมตร โครงการอารีย์ ฮิลล์ พื้นที่ขนาด 1.6 หมื่นตารางเมตร ทำสัญญาเช่าแล้วกว่า 90% ค่าเช่า 850 บาท/ตารางเมตร ซึ่งเป็นโครงการของกลุ่มเออร์เบิน ฮอสพิทาลิตี้

โครงการสิงห์ คอมเพล็กซ์ ขนาดพื้นที่ 6 หมื่นตารางเมตร การเช่าพื้นที่ล่วงหน้า 60% ราคา 1,200 บาท/ตารางเมตร  โครงการทีวัน ขนาด 2.2 หมื่นตารางเมตร อัตราค่าเช่า 950 บาท/ตาราเมตร  โครงการเอ็มเอส สยามทาวเวอร์ ขนาดพื้นที่ 4 หมื่นตารางเมตร อัตราค่าเช่า 650 บาท/ตารางเมตร โครงการซัมเมอร์ ฮิลล์ ขนาดพื้นที่ 1 หมื่นตารางเมตร อัตราการเช่า 50% ค่าเช่า 700 บาท/ตารางเมตร คาดว่าจะเปิดตัวในครึ่งปีหลังปี 2561 ประเมินว่าจะมีพื้นที่สำนักงานเปิดตัวในช่วงไตรมาส 2-4 ของปีนี้กว่า 1.6 แสนตารางเมตร

ทั้งนี้ ภายในปี 2564 พื้นที่อาคารสำนักงานสะสมในกรุงเทพฯ คาดว่าจะแตะ 9.2 ล้านตารางเมตร โดยในปีนี้จะมีอุปทานใหม่เข้ามากว่า 1.8 แสนตารางเมตร ปี 2562 จะมีอุปทานใหม่เข้ามากว่า 1 แสนตารางเมตร ปี 2563 จะมีอุปทานเข้ามากว่า 1.9 แสนตารางเมตร ปี 2564 จะมีอุปทานใหม่เข้ามาอีกกว่า 1.7 แสนตารางเมตร ซึ่งหากนับรวมตั้งแต่ปี 2561-2564 จะมีพื้นที่อาคารสำนักงานเข้ามาในตลาดกว่า 6.6 แสนตารางเมตร จะทำให้ตลาดอาคารสำนักงานแตะ 9.2 แสนล้านตารางเมตร

อย่างไรก็ตาม เมื่ออาคารสำนักงานใหม่เกิดขึ้นมาก สิ่งที่เห็นจะพบว่าอาคารสำนักงานเก่าจะมีการปรับตัวอย่างไร รับกับอาคารใหม่ๆ ที่จะเข้ามามากในอนาคต เนื่องจากรูปแบบของตัวอาคารใหม่จะมีเทคโนโลยีที่ดีกว่า รูปแบบดีกว่า สิ่งอำนวยความสะดวกดีกว่า ขณะที่อัตราค่าเช่านั้นปรับตัวค่อนข้างสูง

"เป็นที่น่าสังเกตว่าอาคารสำนักงานเก่าจะมีการจูงใจให้ผู้เช่าที่อยู่อาคารเก่าไม่ย้ายออกไป เช่น จะมีการปรับปรุงอาคารเก่า หรือมีการลดราคาค่าเช่าเพื่อจูงใจ มีการให้ราคาพิเศษสำหรับผู้เช่าโครงการเดิม เพื่อให้ผู้เช่าเดิมไม่เปลี่ยนพื้นที่เช่า" ภัทรชัย กล่าว

สำหรับอัตราการเช่าในพื้นที่สำคัญ คือพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจจะอยู่ที่ 95% ทั้งอาคารเกรดเอและเกรดบี ถนนพหลโยธิน อัตราการเช่าอยู่ที่ 98% ทั้งอาคารเกรดเอและเกรดบี ถนนรัชดาภิเษก จะอยู่ที่ 92% สำหรับสำนักงานเกรดเอและเกรดบี อยู่ที่ประมาณ 88%

ภัทรชัย กล่าวว่า ความต้องการอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ยังมีอยู่อย่างต่อเนื่อง พิจารณาจากบริษัทที่เข้ามาจดทะเบียนใหม่ ซึ่งมีความต้องการใช้พื้นที่เฉลี่ย 1.8-1.9 แสนตารางเมตร/ปี ทั้งมาใหม่และขยายพื้นที่สำนักงานด้วย และยังมีความต้องการใกล้เคียงกันในอีก 2-3 ปีอย่างต่อเนื่อง บางส่วนเปิดสำนักงานที่กรุงเทพฯ แต่โครงการ ตั้งอยู่ในพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรืออีอีซี

สำหรับอัตราค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานเฉลี่ยใน 3 พื้นที่สำคัญ ในไตรมาสแรกปี 2561 พื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ อาคารสำนักงานเกรดเอจะอยู่ที่ 970 บาท/ตารางเมตร/เดือน สำนักงานเกรดบี อยู่ที่ 780 บาท/ตารางเมตร/เดือน ถนนพหลโยธิน อาคารสำนักงานเกรดเออยู่ที่ 720 บาท/ตารางเมตร/เดือน สำนักงานเกรดบี อยู่ที่ 630 บาท/ตารางเมตร/เดือน และถนนรัชดาภิเษก สำนักงานเกรดเอ อยู่ที่ 800 บาท/ตารางเมตร/เดือน สำนักงานเกรดบี อยู่ที่ 620 บาท/ตารางเมตร/เดือน ย่านสาทร สีลม และวิทยุ สำนักงานเกรดเอ จะอยู่ที่ 900-1,300 บาท/ตารางเมตร/เดือน เกรดบีจะอยู่ที่ 650-900 บาท/ตารางเมตร/เดือน

จะเห็นได้ว่าค่าเช่าจะปรับขึ้น ปีละประมาณ 2-3% อาคารเกรดเอจะปรับขึ้นปีละ 3% สำนักงานในอนาคตจะเน้นพื้นที่เกรดเอ ขณะที่พื้นที่เช่าของอาคารสำนักงานขนาดใหญ่จะหาได้ยากขึ้นเนื่องจากพื้นที่เช่าในแต่ละอาคารค่อนข้างเหลือน้อย จึงทำให้ขนาดของพื้นที่ไม่เป็นตามที่ต้องการ ขณะที่ตลาดอาคารสำนักงานในอนาคตจะออกจากพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจมากขึ้น ส่วนสำนักงานในซีบีดีจะอยู่บนพื้นที่เช่าระยะยาวเป็นส่วนใหญ่

นอกจากนี้ ผู้ประกอบการจีนที่เข้ามาดำเนินธุรกิจในไทยบางรายอยู่ระหว่างการหาพื้นที่สำนักงาน โดยเฉพาะทำเลพระราม 9 และรัชดาภิเษก แต่พื้นที่ที่ต้องการนั้นยังไม่ได้ จึงทำให้ต้องกระจายไปอยู่ตามสำนักงานให้เช่าพื้นที่ชั่วคราวไปก่อน จนกว่าจะมีพื้นที่สำนักงานใหม่เข้ามา หรือสร้างอาคารสำนักงานของตนเอง ส่วนธนาคารที่มีการลดจำนวนสาขาลงแต่กลับไม่ได้ลดการใช้พื้นที่สำนักงานลง รวมไปถึงหลายธุรกิจที่ต้องเช่าพื้นที่โคเวิร์กกิ้งสเปซก่อนจะหาพื้นที่สำนักงานจริงได้